CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp theo Từ điển Tiếng việt là sự tranh đấu, giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên. Trong các văn bản pháp luật, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” cũng được quy định khác nhau.
Trong Luật Đất đai năm 19871; Luật Đất đai năm 1993 nhà làm luật không đưa ra giải thích chính thức về tranh chấp đất đai, loại tranh chấp này chỉ được xác định thông qua các quy định của pháp luật. Đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 tranh chấp đất đai được định nghĩa là:“Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Trong các công trình nghiên cứu khoa học, các tác giả cũng đưa ra những quan điểm riêng về tranh chấp đất đai. Giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai2. Theo khái niệm này thì tranh chấp đất đai được tiếp cận rất rộng, bao gồm tất cả các mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Còn giáo trình của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh lại đưa ra định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định.tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính3. Theo định nghĩa này, tranh chấp đất đai được tiếp cận theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các tranh chấp về xác định phần quyền sử dụng đất đối với một phần đất đai nhất định.
1 Xem Điều 9, Điều 21, Điều 22 Luật đất đai năm 1987. 2 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Công an nhân dân, tr. 3 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật đất đai, 2012.
7 Trong luận văn này, khái niệm tranh chấp đất đai được tác giả tiếp cận theo nghĩa rộng. Theo đó, tranh chấp đất đai được hiểu là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Đặc điểm của tranh chấp đất đai Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện bởi Tòa án với tư cách là cơ quan tài phán mang tính quyền lực Nhà nước và được tiến hành theo trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ. Để giải quyết một tranh chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng hoặc thỏa thuận.
Pháp luật đất đai không quản lý cách thức thỏa thuận hay thương lượng, chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi có sự tham gia của cơ quan Nhà nước vào việc giải quyết đó. Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước với tự do ý chí, tự do định đoạt của các chủ thể và Nhà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho các bên đương sự nếu như các bên không có sự thống nhất. Khi đã có sự tham gia của cơ quan Nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cần thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính cơ quan Nhà nước nắm rõ chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và lựa chọn phương thức giải quyết theo trình tự, thủ tục phù hợp. Trong các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án có ưu điểm vượt trội hơn so với các phương thức khác đó là mức độ các chủ thể được bảo vệ quyền lợi là cao nhất.
Bởi, Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, chức năng là bảo vệ quyền con người, quyền công dân; do đó phán quyết của Tòa án chắc chắn phải được bảo đảm bằng sự cưỡng chế của quyền lực Nhà nước. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án có hiệu lực pháp luật và được bảo đảm bằng quyền lực Nhà nước nên là cơ sở để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các bên tham gia tranh chấp qua đó cũng thể hiện tính nghiêm minh và thượng tôn pháp luật. Ngoài ra, hoạt động xét xử của Tòa án được tiến hành theo một trình tự tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật, bảo đảm tính công khai, minh bạch tạo điều kiện để người dân và công luận xã hội giám sát hoạt động này dễ dàng hơn. Thông qua đó, giúp loại trừ đến mức thấp nhất những sai sót trong việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm 8 bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý cao nhất.
Vì vậy, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với các bên đương sự. Hay nói cách khác, phán quyết của Tòa án phải bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp. Tuy nhiên, một hạn chế của phương thức này là do phải tuân thủ theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thường kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp. Nhất là trong tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp cố tình không hợp tác để kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp thì có thể gây ra tổn thất rất lớn về kinh tế.
Thứ hai, đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai4. Quan hệ pháp luật đất đai là một quan hệ xã hội thuộc hệ thống luật tự vì nó được hình thành dựa trên sự tự do, tự nguyện và bình đẳng. Tuy nhiên, đặc thù của quan hệ đất đai là các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, sử dụng và những lợi ích vật chất khác phát sinh từ quá trình phát sinh một loại tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp tài sản đó thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Giống như các tranh chấp khác, chủ thể của các tranh chấp đất đai có thể là các cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp. Thứ ba, giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là hoạt động giải quyết cuối cùng sau khi tranh chấp đã được giải quyết ở giai đoạn khác mà không đạt kết quả (trừ một số trường hợp nhất định).
Theo quy định của phát luật đất đai hiện hành, tranh chấp đất đai được chia làm hai loại là tranh chấp đất đai có 4 Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 9 giấy tờ và tranh chấp đất đai không có giấy tờ. Đối với loại tranh chấp đất đai có giấy tờ thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân; còn tranh chấp đất đai không có giất tờ thì các chủ thể tranh chấp có quyền lựa chọn giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
Ngoài ra, trong các loại tranh chấp đất đai thì chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành thì các đương sự có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu các bên tranh chấp chưa thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở mà đã khởi kiện ra Tòa thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện với lý do quan hệ tranh chấp chưa đủ điều kiện khởi kiện. Từ đó, có thể thấy, phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, trong một số trường hợp là phương thức cuối cùng để bảo vệ quyền lợi của chủ thể trong lĩnh vực đất đai sau khi đã sử dụng một số phương thức khác.
Phân loại tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay (án tranh chấp đất đai chiếm phần lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp lãnh thổ Việt Nam). Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến. Việc xác định chính xác dạng tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân hay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp. Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết theo TTDS tại Toà án gồm có những loại tranh chấp nào? Hiện nay, có hai ý kiến khác nhau về vấn đề này: Ý kiến thứ nhất cho rằng, tranh chấp đất đai là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.