Khóa luận tốt nghiệp quản trị kinh doanh giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động marketing cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty cổ phần dịch vụ địa ốc unify

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp quản trị kinh doanh giải pháp cải thiện kết quả hoạt động marketing cho sản phẩm bất, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Đỗ Thị Lê
• Người hướng dẫn: T.S. Lê Quang Thông
• Trường học: Đại Học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Giải Pháp Tăng Cường Hiệu Quả Marketing Cho Sản Phẩm Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Tại UNIFY
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM TẠ
• 1. CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.1.1. Mục tiêu chung
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.2.1. Không gian
• 1.2.2. Thời gian
• 1.3. Cấu trúc đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
• 2.1. Tổng quan về thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam
• 2.2. Khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng
• 2.2.1. Bất động sản
• 2.2.2. Khu nghỉ dưỡng
• 2.2.3. Bất động sản nghỉ dưỡng
• 2.3. Khái niệm về kinh doanh BĐS
• 2.4. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng
• 2.4.1. Nhu cầu “cân bằng cuộc sống” sau đại dịch Covid-19
• 3. CHƯƠNG 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Khái niệm Marketing
• 3.2. Khái niệm về hoạt động Marketing BĐS
• 3.3. Vai trò và mục đích của Marketing
• 3.4. Quá trình Marketing của doanh nghiệp
• 3.5. Các hoạt động Marketing trong kinh doanh BĐS
• 3.6. Marketing mix trong doanh nghiệp
• 3.7. Đánh giá hiệu quả các biện pháp Marketing mix trong doanh nghiệp
• 3.8. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing trong kinh doanh BĐS
• 3.9. Phương pháp nghiên cứu
• 3.9.1. Phương pháp thu thập số liệu
• 3.9.2. Phương pháp xử lý số liệu
• 3.9.3. Phương pháp phân tích số liệu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh tại công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY
• 4.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty
• 4.3. Thực trạng hoạt động Marketing tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY
• 4.3.1. Nhiệm vụ cho từng nhân viên trong phòng Marketing
• 4.3.2. Ưu điểm nhược điểm các kênh Marketing của công ty
• 4.3.3. Các chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá hiệu quả Marketing của công ty
• 4.3.4. Phân tích quy trình hoạt động Marketing của công ty
• 4.3.5. Nghiên cứu thị trường
• 4.3.6. Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu
• 4.3.7. Lựa chọn chiến lược Marketing
• 4.3.8. Hoạt động Marketing
• 4.3.9. Nhận xét các hoạt động Marketing công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY
• 4.3.10. Nguyên nhân ảnh hưởng đến Marketing doanh nghiệp
• 4.3.10.1. Nguyên nhân khách quan
• 4.3.10.2. Nguyên nhân chủ quan
• 4.3.11. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả Marketing của công ty
• 4.3.12. Hạn chế
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Đối với nhà nước
• 5.2. Đối với ngân hàng
• 5.3. Đối với công ty
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• Phụ lục 1. Một số hình ảnh và dự án của công ty
• Phụ lục 2. Giấy phép hoạt động kinh doanh của công ty

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp marketing cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại UNIFY

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ, việc áp dụng các giải pháp marketing hiệu quả là rất cần thiết. Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY cần nắm bắt xu hướng và nhu cầu của khách hàng để tối ưu hóa chiến lược marketing. Các giải pháp này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả marketing mà còn nâng cao vị thế cạnh tranh của công ty trên thị trường.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang chứng kiến sự gia tăng nhu cầu mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực này, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19. Nhu cầu về không gian sống và nghỉ dưỡng gần gũi với thiên nhiên ngày càng cao.

1.2. Vai trò của marketing trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng

Marketing đóng vai trò quan trọng trong việc quảng bá sản phẩm và dịch vụ của công ty. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, việc xây dựng thương hiệu và tạo dựng niềm tin với khách hàng là rất cần thiết để thu hút sự quan tâm và đầu tư.

II. Những thách thức trong hoạt động marketing bất động sản nghỉ dưỡng tại UNIFY

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng UNIFY cũng phải đối mặt với nhiều thách thức trong hoạt động marketing. Các yếu tố như cạnh tranh gay gắt, sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng và sự phát triển nhanh chóng của công nghệ đều ảnh hưởng đến hiệu quả marketing của công ty.

2.1. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Sự cạnh tranh giữa các công ty môi giới bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng. UNIFY cần phải tìm ra những điểm khác biệt để nổi bật hơn so với đối thủ.

2.2. Thay đổi trong nhu cầu của khách hàng

Khách hàng ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng dịch vụ và sản phẩm. Việc nắm bắt và đáp ứng kịp thời những thay đổi này là một thách thức lớn cho UNIFY.

III. Phương pháp marketing hiệu quả cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại UNIFY

Để nâng cao hiệu quả marketing, UNIFY cần áp dụng các phương pháp marketing hiện đại và phù hợp với xu hướng thị trường. Việc sử dụng công nghệ và các kênh truyền thông xã hội sẽ giúp công ty tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả hơn.

3.1. Sử dụng công nghệ trong marketing bất động sản

Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa quy trình marketing. Việc áp dụng các công cụ phân tích dữ liệu và tự động hóa sẽ giúp UNIFY nâng cao hiệu quả chiến dịch marketing.

3.2. Tối ưu hóa chiến lược truyền thông xã hội

Truyền thông xã hội là một kênh quan trọng để tiếp cận khách hàng. UNIFY cần xây dựng nội dung hấp dẫn và tương tác thường xuyên với khách hàng để tạo dựng mối quan hệ bền vững.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại UNIFY

Việc áp dụng các giải pháp marketing đã mang lại những kết quả tích cực cho UNIFY. Công ty đã ghi nhận sự gia tăng trong lượng khách hàng và doanh thu từ các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

4.1. Kết quả từ các chiến dịch marketing đã thực hiện

Các chiến dịch marketing đã giúp UNIFY tăng cường nhận diện thương hiệu và thu hút nhiều khách hàng mới. Doanh thu từ các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cũng đã tăng đáng kể.

4.2. Phân tích hiệu quả các kênh marketing

Phân tích cho thấy rằng các kênh marketing trực tuyến mang lại hiệu quả cao hơn so với các kênh truyền thống. UNIFY cần tiếp tục đầu tư vào các kênh này để tối ưu hóa chi phí và tăng trưởng doanh thu.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho marketing bất động sản nghỉ dưỡng tại UNIFY

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy rằng việc nâng cao hiệu quả marketing là rất cần thiết để UNIFY phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Công ty cần tiếp tục cải tiến và đổi mới các chiến lược marketing để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

5.1. Đề xuất các giải pháp cải tiến marketing

UNIFY cần xem xét việc áp dụng các công nghệ mới và cải tiến quy trình marketing để nâng cao hiệu quả. Việc đào tạo nhân viên cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự thành công của các chiến dịch marketing.

5.2. Tương lai của marketing bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. UNIFY cần chuẩn bị sẵn sàng để nắm bắt các cơ hội mới và đối mặt với những thách thức trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Việt Nam những năm gần đây ghi nhận sự chuyển biến rõ nét trong thị hiếu của người tiêu dùng, đặc biệt là sự trỗi dậy của dòng sản phẩm chăm sóc sức khỏe (Wellness) và mô hình ngôi nhà thứ hai (second home). Sau đại dịch Covid-19, tầng lớp có thu nhập cao chuyển dịch ưu tiên từ tích lũy tài sản đơn thuần sang nhu cầu tái tạo thể chất, phục hồi thân - tâm - trí và tìm kiếm không gian sống riêng tư, gần gũi với thiên nhiên. Mặc dù tiềm năng tăng trưởng lớn, các doanh nghiệp tham gia phân phối và môi giới bất động sản nghỉ dưỡng phải đối mặt với nhiều rủi ro thị trường và áp lực cạnh tranh gay gắt. Một trong những hạn chế lớn của các doanh nghiệp bất động sản trong nước là việc chưa đầu tư đúng mức cho công tác Marketing, dẫn đến việc tiếp cận khách hàng tiềm năng chưa đạt hiệu quả tối ưu.

Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY (thành lập ngày 18/03/2019) là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản và là đơn vị phân phối cấp 1 (F1) cho các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Dù đã tham gia phân phối một số dự án lớn, công ty vẫn chưa xác lập được vị thế vững chắc trên thị trường, đồng thời các hoạt động truyền thông và tiếp thị sản phẩm còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đỗ Thị Lê được thực hiện nhằm phân tích thực trạng hoạt động Marketing tại doanh nghiệp, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động trong giai đoạn tới.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

1. Mục tiêu chung: Tập trung nghiên cứu, tìm hiểu các hoạt động Marketing của Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY; phân tích những ưu điểm và hạn chế còn tồn tại trong quá trình hoạt động; từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của doanh nghiệp.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Tìm hiểu về hoạt động Marketing tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY.
   • Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động Marketing đối với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty.
   • Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động Marketing của công ty.
   • Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty trong thời gian tới.

Phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing cho sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại doanh nghiệp.
• Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY (địa chỉ: 12A Bạch Đằng, Phường 2, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh), tập trung dữ liệu tại phòng Kinh doanh và phòng Marketing.
• Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện từ tháng 09/2022 đến tháng 01/2023. Nguồn số liệu thứ cấp phục vụ phân tích được thu thập trong giai đoạn từ năm 2019 đến hết Quý 2 năm 2022 do phòng Kế toán và các phòng ban liên quan cung cấp.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật, lý thuyết tiếp thị kinh điển và các tài liệu chuyên ngành bất động sản:

• Căn cứ pháp lý và khái niệm chuyên ngành:
  • Khái niệm bất động sản được dẫn chiếu theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 (bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định).
  • Hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, xác định rõ phạm vi đầu tư vốn để xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê, cho thuê lại, môi giới, sàn giao dịch và tư vấn bất động sản nhằm mục đích sinh lời.
  • Khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng (Resort Real Estate) và các loại hình điển hình: Căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự biển, biệt thự đồi, căn hộ dịch vụ kết hợp lưu trú và khai thác du lịch.
• Lý thuyết Marketing và Marketing bất động sản:
  • Định nghĩa Marketing theo Philip Kotler, Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (AMA các phiên bản năm 1985, 2004, 2007) và tài liệu của Trần Đình Chiến.
  • Khái niệm Marketing bất động sản theo định nghĩa của Nguyễn Minh Ngọc và Phan Thị Bích Hằng (nhấn mạnh vào quá trình quản trị phát hiện và thỏa mãn nhu cầu không gian bất động sản của khách hàng hiệu quả hơn đối thủ cạnh tranh).
  • Quy trình Marketing dự án bất động sản gồm 5 bước: (1) Phân tích cơ hội thị trường; (2) Phân đoạn và lựa chọn thị trường mục tiêu; (3) Xây dựng chiến lược Marketing; (4) Hoạch định chương trình Marketing hỗn hợp; (5) Tổ chức thực hiện và đánh giá hiệu quả Marketing.
  • Phối thức Marketing Mix 4P (Product, Price, Place, Promotion) của Neil Borden (1953) và Jerome McCarthy (1960), kết hợp khung đánh giá sản phẩm bất động sản theo tiêu chí 6S (Superiority - Cao cấp, Sociability - Gần gũi, Satisfaction - Hài lòng, Simplicity - Đơn giản, Separability - Tách biệt, Speed - Tốc độ).
  • Chiến lược định giá trong bất động sản: Chiến lược giá hớt váng (Skimming Pricing) và Chiến lược giá thâm nhập (Penetration Pricing).
  • Công cụ xúc tiến hỗn hợp: Quảng cáo (báo chí, internet, ngoài trời), bán hàng cá nhân (tiếp cận trực tiếp, telesales qua hệ thống 3CX), xúc tiến bán hàng (khuyến mại/quà tặng), quan hệ công chúng (PR) và Marketing trực tiếp (Website, SEO, SEM, Mạng xã hội).
  • Khung phân tích môi trường Marketing: Môi trường vi mô (nhà cung cấp/chủ đầu tư, đối thủ cạnh tranh, khách hàng, công chúng) và Môi trường vĩ mô (kinh tế, nhân khẩu, tự nhiên, công nghệ, chính trị - pháp luật, văn hóa - xã hội), kết hợp ma trận phân tích SWOT.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp thống kê mô tả:

• Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ báo cáo nội bộ của Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY (báo cáo nhân sự, báo cáo tài chính, báo cáo kinh doanh từ năm 2019 đến Quý 2/2022); dữ liệu ngành từ Tổng cục Du lịch Việt Nam, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, các tài liệu giáo trình và bài viết khoa học chuyên ngành.
• Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê, phân loại, tổng hợp và lập bảng số liệu so sánh qua các mốc thời gian.
• Phương pháp phân tích số liệu: Sử dụng phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh tương đối/tuyệt đối, phân tích cơ cấu tỷ trọng và phân tích các chỉ tiêu tài chính (doanh thu, chi phí, lợi nhuận, chi phí Marketing trên doanh số) để rút ra kết luận thực tiễn.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Mở đầu

Chương 1 trình bày lý do lựa chọn đề tài xuất phát từ sự bùng nổ nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng hướng đến sức khỏe (Wellness) sau dịch Covid-19 và nhu cầu cấp thiết trong việc hoàn thiện chiến lược tiếp thị của doanh nghiệp môi giới. Tác giả xác lập hệ thống mục tiêu nghiên cứu (mục tiêu chung và 4 mục tiêu cụ thể), xác định đối tượng, không gian tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY, thời gian nghiên cứu giai đoạn 2019 - Quý 2/2022 và tóm tắt bố cục 5 chương của khóa luận.

Chương 2: Tổng quan

Chương 2 cung cấp bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam và thông tin tổng quan về đơn vị nghiên cứu:

• Khái quát xu hướng sở hữu "second home" trên thế giới và tại Việt Nam. Trích dẫn số liệu ngành: Lượng khách du lịch nội địa 6 tháng đầu năm 2022 đạt 60,8 triệu lượt (gấp 1,9 lần cùng kỳ 2021 và vượt kế hoạch 60 triệu lượt của cả năm 2022); khách quốc tế đạt 601.982 lượt (tăng 582,2% so với cùng kỳ); lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ theo VNDirect tăng 267,1% so với cùng kỳ năm trước.
• Giới thiệu Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY: Thành lập ngày 18/03/2019 với mã số thuế 0315569294, người đại diện theo pháp luật là ông Lê Nhật Quang (Giám đốc). Quy mô ban đầu gồm 5 nhân sự (1 đại diện và 4 chuyên viên), sau đó phát triển cơ cấu các phòng ban gồm: Ban Giám đốc, Phòng Tài chính, Phòng Nhân sự, Phòng Kinh doanh và Phòng Marketing.
• Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp công ty tham gia phân phối với vai trò F1 gồm: Meyhomes Capital Phú Quốc, KN Paradise Cam Ranh, Charm Resort Hồ Tràm và Venezia Beach.
• Phân tích thực trạng nhân sự giai đoạn 2019 - Quý 2/2022: Quy mô lao động tăng từ 15 người (năm 2019) xuống 12 người (năm 2020 do dịch bệnh), sau đó tăng lên 20 người (năm 2021) và đạt 30 người vào Quý 2/2022. Cơ cấu nhân sự ghi nhận tỷ lệ nữ giới luôn chiếm đa số (từ 66,7% đến 75%), độ tuổi bình quân trẻ (24 tuổi) và trình độ đại học chiếm tỷ trọng áp đảo (đạt 96,67% vào Quý 2/2022).

Chương 3: Nội dung và phương pháp nghiên cứu

Chương 3 tập trung xây dựng khung lý thuyết toàn diện về Marketing và Marketing bất động sản:

• Hệ thống hóa các khái niệm nền tảng về Marketing, vai trò của tiếp thị trong việc thỏa mãn khách hàng và tối đa hóa lợi nhuận dài hạn.
• Chi tiết hóa 5 bước của quy trình Marketing trong kinh doanh bất động sản từ khâu phân tích cơ hội thị trường, phân đoạn, định vị đến hoạch định Marketing Mix và kiểm tra, đánh giá.
• Phân tích chi tiết 4 thành tố Marketing Mix (4P) ứng dụng trong môi giới bất động sản: Chiến lược sản phẩm gắn với tiêu chí 6S; chiến lược định giá (đặc biệt là giá hớt váng cho sản phẩm cao cấp); chiến lược phân phối qua các cấp kênh; hệ thống xúc tiến hỗn hợp gồm quảng cáo, quan hệ công chúng (PR), bán hàng cá nhân (telesales qua hệ thống 3CX), xúc tiến bán và Digital Marketing.
• Hệ thống hóa các nhân tố bên trong (ngân sách, sự phối hợp giữa các phòng ban) và nhân tố bên ngoài (vi mô: chủ đầu tư, đối thủ, khách hàng; vĩ mô: tự nhiên, văn hóa, nhân khẩu học) tác động đến hiệu quả Marketing.
• Trình bày chi tiết các phương pháp thu thập, xử lý và phân tích số liệu thứ cấp phục vụ đề tài.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 là phần nội dung thực nghiệm trọng tâm của khóa luận, phản ánh thực trạng tại UNIFY:

• Đánh giá kết quả kinh doanh tổng thể và hiệu quả hoạt động Marketing giai đoạn 2019 - Quý 2/2022 thông qua hệ thống bảng biểu số liệu nội bộ (doanh thu, chi phí, lợi nhuận, số lượng giao dịch thành công).
• Phân tích cơ cấu chi phí Marketing theo từng kênh: Chi phí quảng cáo trực tuyến (SEO, SEM, Mạng xã hội), chi phí tổ chức sự kiện mở bán, chi phí khai thác dữ liệu khách hàng (data) cho hệ thống gọi điện 3CX.
• Phân tích quy trình triển khai Marketing thực tế tại công ty: Khâu nghiên cứu thị trường còn mang tính thời điểm; phân đoạn khách hàng mục tiêu tập trung vào phân khúc thu nhập cao nhưng chưa đa dạng hóa thông điệp; chiến lược xúc tiến chủ yếu phụ thuộc vào các chiến dịch chung của chủ đầu tư dự án F1.
• Tổng hợp ma trận SWOT của UNIFY: Xác định điểm mạnh (đội ngũ nhân sự trẻ, năng động, phân phối các dự án uy tín), điểm yếu (thương hiệu công ty còn mới, ngân sách Marketing hạn chế, mất cân bằng giới tính trong đội ngũ bán hàng), cơ hội (thị trường du lịch nghỉ dưỡng phục hồi mạnh sau dịch) và thách thức (cạnh tranh từ các sàn giao dịch lớn, biến động kinh tế vĩ mô và pháp lý dự án).
• Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing Mix (sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến) và chỉ ra các hạn chế trong quá trình thực hiện.

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Chương 5 tóm lược các kết quả nghiên cứu chính của khóa luận và đề xuất các nhóm kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động:

• Kiến nghị đối với Nhà nước: Cần sớm hoàn thiện khung khổ pháp lý đồng bộ cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới (đặc biệt là quy chế sở hữu và vận hành condotel, biệt thự nghỉ dưỡng) nhằm tạo niềm tin vững chắc cho nhà đầu tư.
• Kiến nghị đối với Ngân hàng: Cân nhắc điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, hỗ trợ các gói vay với mức lãi suất ưu đãi cho khách hàng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.
• Kiến nghị đối với Công ty UNIFY: Tối ưu hóa việc phân bổ ngân sách cho các kênh Digital Marketing; nâng cao chất lượng đào tạo chuyên môn sâu về bất động sản cho nhân viên; hoàn thiện quy trình chăm sóc khách hàng trước, trong và sau bán hàng; cân bằng cơ cấu nhân sự nam - nữ trong phòng kinh doanh.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa được thực trạng nguồn nhân lực và tổ chức bộ máy của Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY qua các bảng số liệu thực tế:

Bảng 1: Cơ cấu nhân sự của Công ty UNIFY theo giới tính (2019 - Quý 2/2022) (Đơn vị tính: Người)

Chỉ tiêu	Năm 2019	Năm 2020	Năm 2021	Quý 2/2022	So sánh 2020/2019 (+/-)	So sánh 2020/2019 (%)	So sánh 2021/2020 (+/-)	So sánh 2021/2020 (%)
Nam	5	3	6	8	-2	-40,0%	+3	+100,0%
Nữ	10	9	14	22	-1	-10,0%	+5	+55,6%
Tổng số	15	12	20	30	-3	-20,0%	+8	+66,7%

(Nguồn: Trích xuất từ Bảng 2.1 của khóa luận - Phòng Nhân sự UNIFY)

Bảng 2: Trình độ học vấn của nhân sự Công ty UNIFY (2019 - Quý 2/2022)

Năm	Tổng số lao động (Người)	Trình độ Cao đẳng (Số lượng)	Tỷ trọng Cao đẳng (%)	Trình độ Đại học (Số lượng)	Tỷ trọng Đại học (%)
2019	15	3	20,00%	12	80,00%
2020	12	1	8,33%	11	91,67%
2021	20	2	10,00%	18	90,00%
Quý 2/2022	30	1	3,33%	29	96,67%

(Nguồn: Trích xuất từ Bảng 2.2 của khóa luận - Phòng Nhân sự UNIFY)

Đóng góp thực tiễn của khóa luận:

• Phản ánh rõ nét mô hình vận hành tiếp thị của một doanh nghiệp môi giới bất động sản nghỉ dưỡng quy mô nhỏ tại TP.HCM trong giai đoạn biến động do dịch bệnh (2019 - 2022).
• Chỉ ra sự phụ thuộc của các đại lý phân phối F1 vào chiến dịch truyền thông tổng thể của chủ đầu tư, từ đó đề xuất định hướng phát triển năng lực tiếp thị độc lập thông qua công nghệ số (SEO/SEM, phần mềm quản lý cuộc gọi 3CX) và xây dựng thương hiệu riêng cho doanh nghiệp môi giới.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số giới hạn nghiên cứu được ghi nhận từ phạm vi và dữ liệu:

• Hạn chế về dữ liệu và thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu diễn ra từ tháng 09/2022 đến tháng 01/2023; số liệu thứ cấp nội bộ của doanh nghiệp chỉ thu thập được đến hết Quý 2/2022, chưa bao quát được toàn bộ năm tài chính 2022 và giai đoạn sau khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh lãi suất cuối năm 2022.
• Hạn chế về phương pháp tiếp cận: Đề tài chủ yếu khai thác số liệu thứ cấp và đánh giá định tính qua quan sát nội bộ, chưa tiến hành điều tra khảo sát định lượng trực tiếp trên cỡ mẫu khách hàng lớn để đo lường mức độ hài lòng hoặc hành vi mua bất động sản nghỉ dưỡng.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng phương pháp khảo sát định lượng đối với tệp khách hàng thượng lưu, phân tích sâu hơn tác động của các chính sách siết tín dụng bất động sản đối với hiệu quả chuyển đổi của các kênh Marketing trực tuyến.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên: Chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Quản trị kinh doanh thương mại và Marketing có thể tham khảo phương pháp tiếp cận phân tích thực trạng Marketing Mix tại một doanh nghiệp phân phối dịch vụ cụ thể.
• Doanh nghiệp môi giới bất động sản: Các đơn vị môi giới quy mô vừa và nhỏ (F1/F2) có thể tham khảo ma trận phân tích SWOT, phương thức tổ chức phòng Marketing và kinh nghiệm phối hợp giữa các kênh xúc tiến trực tiếp (telesales, sự kiện) và kỹ thuật số (digital marketing).
• Phần đáng tham khảo nhất: Hệ thống hóa lý luận về Marketing bất động sản tại Chương 3 (lồng ghép các tiêu chí 6S, các cấp kênh phân phối và công cụ xúc tiến) cùng phương pháp phân tích cơ cấu lao động gắn liền với hiệu quả kinh doanh tại Chương 2 và Chương 4.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY được thành lập khi nào và có bao nhiêu nhân sự ban đầu?
Công ty được thành lập vào ngày 18/03/2019 do ông Lê Nhật Quang làm đại diện pháp luật. Tại thời điểm mới thành lập, công ty có quy mô 5 thành viên (gồm 1 người đại diện và 4 chuyên viên bất động sản).

2. Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tiêu biểu nào mà UNIFY đã tham gia hợp tác phân phối?
Theo nội dung văn bản, UNIFY hoạt động với vai trò đơn vị phân phối F1 cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp gồm: Meyhomes Capital Phú Quốc, KN Paradise Cam Ranh, Charm Resort Hồ Tràm và dự án đang triển khai là Venezia Beach.

3. Đặc điểm cơ cấu nhân sự của Công ty UNIFY giai đoạn 2019 - Quý 2/2022 có điểm gì nổi bật?
Đội ngũ nhân viên của công ty có độ tuổi bình quân trẻ (khoảng 24 tuổi). Về giới tính, nhân sự nữ luôn chiếm đa số qua các năm (chiếm 22/30 người vào Quý 2/2022). Về trình độ học vấn, tỷ lệ nhân sự có trình độ đại học tăng đều từ 80% (năm 2019) lên 96,67% (Quý 2/2022).

4. Khóa luận sử dụng khung lý thuyết Marketing Mix nào để phân tích hoạt động của doanh nghiệp?
Tác giả sử dụng mô hình Marketing Mix 4P (Product - Sản phẩm, Price - Giá, Place - Phân phối, Promotion - Xúc tiến), kết hợp mở rộng theo định hướng dịch vụ 7P và lồng ghép tiêu chí 6S (Superiority, Sociability, Satisfaction, Simplicity, Separability, Speed) trong đánh giá sản phẩm bất động sản.

5. Tác giả đã đưa ra những nhóm kiến nghị nào tại Chương 5?
Khóa luận đưa ra 3 nhóm kiến nghị cụ thể: (1) Kiến nghị đối với Nhà nước về việc hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng; (2) Kiến nghị đối với Ngân hàng về việc hỗ trợ chính sách tín dụng và lãi suất ưu đãi; (3) Kiến nghị đối với Công ty UNIFY về tối ưu hóa chi phí Marketing số, nâng cao đào tạo nghiệp vụ và cân bằng cơ cấu nhân sự bán hàng.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đỗ Thị Lê đã phản ánh bức tranh thực tế về hoạt động tiếp thị sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc UNIFY giai đoạn 2019 - Quý 2/2022. Thông qua việc hệ thống hóa cơ sở lý luận Marketing bất động sản và phân tích số liệu thứ cấp nội bộ, đề tài đã chỉ ra những kết quả đạt được cũng như các hạn chế trong cơ cấu nhân sự và phối thức tiếp thị của doanh nghiệp. Hệ thống giải pháp và kiến nghị được xây dựng sát với điều kiện vận hành thực tế của một đại lý phân phối bất động sản cấp 1, mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác quản trị tiếp thị ngành bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Mở Dau Khái quát lý đo chọn đề tài đồng thời đề ra mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu và cấu trúc của đề tài. Tổng quan Tổng quan về thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam; tổng quan về công ty; tong quan về môi giới bất động san dé có cái nhìn tổng quan về công ty nhằm có những đánh giá đầu tiên về cách thức tổ chức hoạt động của công ty. Nội dung và phương pháp nghiên cứu Trình bày các cơ sở lý luận phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài bao gồm các lý thuyết nền, các khái niệm, vai trò, nhân tố ảnh hưởng, các chỉ tiêu đo lường hiệu quả.của Marketing trong kinh doanh BĐS.

Khóa luận được thực hiện theo phương pháp nghiên cứu định tính cụ thé là: Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp; phương pháp xử lý số liệu; phương pháp phân tích số liệu: tổng hợp, phân tích, so sánh.Các tài liệu thứ cấp được dùng cho việc phân tích bao gồm: sách giáo trình, các bài giảng của giáo viên, các tài liệu chuyên ngành, các bài báo, tạp chí, tài liệu công ty cung cấp và một số thông tin từ internet. Kết quả nghiên cứu và thảo luận Trình bày các kết quả có được từ nghiên cứu gồm: Thực trạng Marketing của công ty thông qua các bảng kết quả kinh doanh của công ty trong giai đoạn 2019 - Quý 2/2022. Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình Marketing của công ty. Phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động Marketing của công ty.

Phân tích ưu, nhược của các kênh Marketing được áp dụng tại doanh nghiệp. Nêu thực trạng tồn tại, nguyên nhân của tồn tại và khắc phục, từ đó tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Marketing BĐS nghỉ dưỡng trong công ty. Kết luận và kiến nghị Tổng hợp, đánh giá lại nội dung nghiên cứu, nêu ra nhận xét từ kết quả nghiên cứu, những hạn chế còn gặp phải trong quá trình thực hiện nghiên cứu. Từ đó đưa ra những kết luận, kiến nghị đối với các cơ quan có thâm quyền, các công ty môi giới sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng trên địa bàn TP.

CHUONG 2 TONG QUAN 2. Tổng quan về thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam 2. Khái niệm về BĐS nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng là một khái niệm khá mới. Vì vậy, trước khi bắt đầu phân tích về BĐS nghỉ dưỡng, chúng ta cần hiểu rõ hai khái nệm BĐS và khu nghỉ dưỡng.

a) Bất động sản BĐS được hiểu là những tài sản bất động, không di đời được và gắn liền vĩnh viễn với mặt đất, điển hình là đất đai, nhà cửa. Trích theo điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 đã quy định những tải sản được xem là BĐS, bao gồm: Dat đai. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đối với những tai sản gắn do con người tạo ra (tap lều, cây.) hoặc hình thành sẵn có trong thiên nhiên (ham, khoáng vật.) chỉ được xem là BĐS khi chúng van còn gắn liền với đất. Nếu đã tách rời khỏi đất đai thì chúng được xem là động sản. b) Khu nghỉ dưỡng Khu nghỉ dưỡng là loại hình công trình được xây dựng độc lập thành nhiều khối hoặc khu phức hợp bao gồm căn hộ, biệt thự.

ở các khu vực gần thiên nhiên, có cảnh quan đẹp, không gian rộng, yên tĩnh, cách xa khu đô thị, khu dân cư, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người dân. Các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam thường nằm ở ven biển Phú Quốc, Phan Thiết, Côn Dao, Nha Trang, Đà Nẵng. c) Bất động sản nghỉ dưỡng BĐS nghỉ dưỡng (Resort Real Estate) là loại hình kết hợp giữa lưu trú và nghỉ dưỡng, thường được xây dựng ở những khu nghỉ dưỡng hoặc khu vực đang phát triển du lịch. Các loại hình BĐS nghỉ dưỡng thường thấy bao gồm căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biến, biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi.

Người mua BĐS nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích cơ bản là dé ở hoặc đầu tư kinh doanh. Nếu mua để kinh doanh, nhà đầu tư có thé lựa chọn tự quản lý vận hành hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh lưu trú nghỉ dưỡng. Phương án 2 thường được các nhà đầu tư ở Việt Nam áp dụng, họ chỉ cần chọn hợp tác với các nha đầu tư lớn và uy tín, không tốn nhiều công sức cho việc quản lý tài sản nhưng vẫn có thé hưởng một phan lợi nhuận trong quá trình kinh doanh. Khái niệm về kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh ra đời từ rất sớm bắt đầu từ thời La mã cô dai, trải qua hàng ngàn năm phát triển và thay đổi không ngừng, kinh doanh BĐS đã trở thành một ngành nghề kinh đoanh có nhiều tiềm năng và đem lại lợi nhuận rất lớn cho các doanh nghiệp, tuy nhiên cùng với đó là không ít rủi ro mà các nhà đầu tư luôn phải đối mặt.

Với đặc thù của BĐS là sản phẩm có giá trị rất lớn do vậy việc cân bằng được cung - cầu của khách hàng là một vấn đề rất nan giải đối với các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, kinh doanh BĐS được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận, chuyền nhượng đề bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua BĐS; thực hiện dich vụ môi giới BĐS; dịch vụ san giao dịch BĐS: dịch vụ tu vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục dich sinh lời. Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS có sẵn, kinh doanh BĐS sản hình thành trong tương lai và kinh doanh dịch vụ BĐS. Các loại hình BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật bao gồm: Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân.

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân. Nhà, công trình xây dựng là tai sản công được cơ quan nhà nước có thấm quyền cho phép đưa vào kinh doanh. Các loại đất được phép chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Với đặc thù rất riêng của loại hình sản phẩm có giá trị cao, kinh doanh BĐS ngày càng có những bước chuyền biến linh hoạt hơn đề phù hợp với xu thế phát triển của nền kinh tế thế giới, do vậy việc xây dựng được cho mình những chiến lược Marketing phù hợp là một việc làm cần thiết đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp Việt Nam khi mà thị trường BĐS trong nước còn đang non yếu và chưa 6n định.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng a) Nhu cầu “cân bằng cuộc sống” sau đại dịch Covid-19 Nhu cầu được cân bằng giữa công việc và cuộc sông từ lâu đã sớm có mặt với nhiều hình thức khác nhau trên thế giới. Thay vì nỗi lo lớn nhất là kinh tế, con người chú trọng tới phục hồi thân - tâm - trí và hướng đến những trải nghiệm chất lượng hơn trong cuộc sống. Nhưng chỉ sau Covid-19, chúng ta mới nhận ra rang, giờ là “ky nguyên” thật sự của lối sống cân bằng. Không chỉ sống xanh, sống khỏe, con người đòi hỏi khắt khe hơn về một môi trường sống riêng tư, đầy đủ tiện nghi, noi họ được chăm sóc toàn diện nhất.

Theo đó, nhu cầu sở hữu second home cũng bùng nỗ trên toàn cầu, con người mong muốn tìm một nơi trú ân gần thiên nhiên, song cũng đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe và tái tạo năng lượng. Theo Redfin, một công ty môi giới bat động sản nổi tiếng tại Mỹ, nhu cầu second home đã tăng hơn 100% trong tháng 12/2020 so với cùng kỳ trước đại dịch. Và ngay cả khi chưa đủ kinh tế dé sở hữu một second home riêng mình, du khách trên toàn cầu cũng ưu tiên lựa chọn du lịch nghỉ dưỡng, du lịch chăm sóc sức khỏe hay du lịch kết hợp làm việc workcation dé hướng đến yếu tô cân bang trong cuộc sống. Hơn ai hết, giới thượng lưu khắp thế giới là những người tiên phong tìm đến lối sống này.

Dé được sống cân bằng, họ không còn quá săn đón những thành phố hiện đại ma “di cư” tới những.hòn đảo biệt lập. Cha đẻ của Facebook, Mark Zuckerberg đã chi 100 triệu USD dé mua nhà trên đảo Kauai (Hawaii). Bà Melinda Gates thuê một hon 7 đảo biệt lập ở Caribbean với giá hơn 3 tỷ đồng một đêm, tìm kiếm “sự cân bằng” sau ồn ào hôn nhân. b) Thị trường BĐS nghỉ dưỡng có tốc độ tăng trưởng cao.

Đứng trước sự phát triển của ngành du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay thì BĐS nghỉ dưỡng được nhiều người đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng. Theo số liệu của Tổng cục Du lịch Việt Nam vào năm 2018 nước ta đón 15,5 triệu lượt khách quốc tế, gần 80 triệu lượt khách nội địa và Việt Nam vươn lên top 3/10 nước có chỉ số tăng trưởng cao nhất. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2019 đạt gần 18 triệu lượt. Tuy dịch bệnh diễn ra trong năm 2020- 2021 khiến số lượng khách du lịch giảm sút đáng kể, nhưng số liệu tăng trưởng ấn tượng của ngành du lịch đến năm 2019 cũng báo hiệu cho đà phát triển của BĐS nghỉ dưỡng trong những năm sắp tới.

Theo Tổng cục Du lịch, tổng lượng khách du lịch nội địa trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 60,8 triệu lượt, gấp 1,9 lần so với cùng ky và 1,3 lần so với mức trước đại dịch. Đặc biệt, lượng khách du lịch nội địa đã vượt kế hoạch của Chính phủ là 60 triệu lượt cho cả năm 2022 chỉ trong 6 tháng đầu năm. Đồng thời, Việt Nam đã đón hơn 601.982 lượt khách quốc tế trong 6 tháng, tăng 582,2% so với cùng kỳ nhưng vẫn chỉ tương đương 7% mức trước đại dịch. Theo nhận định của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, thị trường BĐS nghỉ dưỡng liền thé phục hồi nhanh chóng với lượng tiêu thụ tăng 267,1% so với cùng kỳ lên 5.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Phú Quốc, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh. Tống quan về Công ty Cổ phần Dịch vụ Dia 6c UNIFY 2.