CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1. Một số khái niệm về quản lý đất đô thị 1. Một số khái niệm cơ bản - Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn.
- Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác [10]. - Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở. Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường. Đất trung tâm hành chính cấp phường được tính vào đất đơn vị ở [1].
- Đất đai đơn vị ở hỗn hợp: Đơn vị ở không nhất thiết là đơn vị hành chính mà là một khu vực có đủ chức năng cơ bản nhất cho sinh hoạt thường ngày của người dân. Đối chiếu với cấp phường thì đây cùng là một đơn vị ở, đất đai ở phường thì có nhiều loại đất ở, nhà ở đan xen, hỗn hợp với nhau như đất nhà chung cư, tập thể, đất tư nhân, đất công cộng. đáp ứng cho mọi nhu cầu sinh hoạt của người dân. 4 download by : skknchat@gmail.
Vai trò của đất đô thị Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.
Đất đô thị cũng có đặc điểm như của đất đai: Đất đô thị tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đô thị là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông… Đất đô thị và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vị trí khác nhau [7].
Đặc điểm của đất đô thị Đất đô thị ngoài các đặc điểm của đất đai, đất đô thị còn có đặc điểm cơ bản sau: - Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép. - Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc điểm riêng, có đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. - Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất.
Là tư liệu sinh hoạt, đất đô thị dùng cho nhà ở, công trình công cộng; là tư liệu sản xuất đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng. 5 download by : skknchat@gmail.com Trên mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cũng cạnh tranh nhau như là sự cạnh tranh khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trong đô thị; giữa các hoạt động sản xuất - dịch vụ trong khu công nghiệp; thương nghiệp và khu nhà ở dân cư. Sự tác động qua lại giữa nhiều chức năng sử dụng làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị. - Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất mang lại.
Giá trị sử dụng đất đô thị do mật độ trang bị kết cấu hạ tầng hoặc theo mục đích hoặc chức năng sử dụng mà quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. - Đất đô thị là tư liệu không thể thiếu được trong quá trính sản xuất kinh doanh ở đô thị. Trong lĩnh vực nhà ở đất đô thị ngày càng trở nên là một hàng hóa đặc biệt. Đất đô thị được sử dụng vào mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế đô thị.
Do đó, vần đề sử dụng và quản lý đất đô thị là một vấn đề quan trọng và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển đô thị và phát triển đất nước. Phân loại đất đô thị: a) Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị được phân thành các loại sau đây: - Đất sử dụng vào mục đích công cộng - Đất sử dụng cho quốc phòng và an ninh - Đất ở - Đất chuyên dùng - Đất nông lâm nghiệp - Đất chưa sử dụng Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất dùng để xây dựng đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới điện, hệ thống thông tin liên lạc, sông hồ, đê đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vực vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và các công trình công cộng khác. 6 download by : skknchat@gmail.com Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh do Bộ Quốc phòng, Bộ Nội vụ trình Chính Phủ quyết định theo điều 60 luật đất đai 1993. Đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn là đất dùng để xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có.
Trong đô thị thì đất đai sử dụng vào mục đích công cộng, an ninh quốc phòng, đất ở và đất chuyên dùng thường chiếm tỷ lệ cao. Đất dùng vào nông lâm ngư nghiệp và đất chưa sử dụng thường chiếm tỷ lệ nhỏ. Trong đô thị cũng có thể có một số diện tích đất được dùng vào mục đích nông lâm nghiệp. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, vệ sinh đô thị, mỹ quan đô thị và các ranh giới, thời hạn sử dụng đất nông lâm nghiệp trong đô thị đã được xác định trong quy hoạch đô thị.
Trong đô thị có thể có một số đất chưa sử dụng cho mục đích nào cả. Khai thác sử dụng đất này trong đô thị phải tuân theo đúng quy định của luật đất đai và được sự cho phép của các cấp có thẩm quyền quyết định. Để hình thành một quỹ đất đô thị cần phải tiến hành quy hoạch và do cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt. b) Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm: Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng đô thị.
Đất ngoài khu dân dụng: Bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp, kho tàng, các trung tâm chuyên ngành, giao thông đối ngoại, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. c) Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tùy theo mục đích sử dụng đất đô thị bao gồm ba loại sau: Đất cho thuê chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và giao đất sử dụng có thời hạn. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
7 download by : skknchat@gmail.com Việc khai thác, sử dụng đất đô thị và khu công nghiệp phải tuân thủ theo các quy định của nhà nước như luật đất đai và các nghi định, các thông tư hướng dẫn của Chính Phủ hay các bộ ngành có liên quan theo thẩm quyển tránh sử dụng tuy tiện bừa bãi đất đô thị. Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị Xuất từ vai trò và ý nghĩa của đất đai, theo luật đất đai 1993: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Dẫn đến sự cần thiết của sự quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng. Mục đích của quản lý đất đô thị bao gồm : - Bảo đảm sử dụng đất đô thị theo định hướng phát triển bền vững của đô thị - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sự sử dụng lâu dài, ổn định và đúng chức năng của từng khu đất đô thị - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo mục tiêu định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo sử dụng tiết kiện hợp lý hiệu quả đất đô thị. Khi xây dựng đô thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững của đô thị. Đó chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện có chưa sử dụng hoặc sử dụng còn kém hiệu quả trong đô thị, từng bước mở rộng đô thị ra vùng ven đô và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc đô thị đối trọng tại các vùng ảnh hưởng các đô thị lớn, đẩy mạnh việc xây dựng các đô thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hành đô thị hóa các khu dân cư nông thôn.