Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương này trình bày những lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khái niệm rủi ro pháp lý và rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM cũng được làm rõ.
Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương 2 phân tích một số nguyên nhân và đề cập những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam thường gặp nhất hiện nay. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách. Trên cơ sở những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam được chỉ ra ở chương 2, chương này đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế tổn thất đối với các NHTM Việt Nam và kiến nghị chính sách.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1/78 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo quy định tại điều 174 BLDS 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định”. Cách định nghĩa này dựa trên đặc tính chủ yếu nhất của BĐS, đó là những tài sản không thể di dời được. Định nghĩa này không có nhiều thay đổi so với định nghĩa về BĐS trong BLDS năm 1995.
Điều thay đổi duy nhất là BLDS 2005 đã sửa từ “nhà ở” thành “nhà” trong định nghĩa mới về BĐS. Thay đổi này đã giải quyết được bất cập của định nghĩa cũ, bởi nhà trong thực tế không chỉ có nhà ở, và không chỉ nhà ở mới là BĐS.2 Phân loại bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để phân loại BĐS, tùy theo mục đích quản lý và mục đích của việc phân loại. Nguyễn Ngọc Bình (2008) phân loại BĐS gồm: đối với đất thì có đất đô thị, đất phi đô thị, đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác. Đối với nhà thì có: nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng, nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá, nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục đích khác, nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải khu quy hoạch.
Còn theo Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng1 thì BĐS được phân thành 03 loại, bao gồm: (i) BĐS có đầu tư xây dựng như nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc; (ii) BĐS không đầu tư xây dựng với thành 1 http://www.aspx/Kien-thuc/Bat-dong-san/BDS/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2/78 phần chính là các loại đất nông nghiệp; và (iii) BĐS đặc biệt là những công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang.2 Đặc điểm của bất động sản 1.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý2 1.1 Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính cá biệt của đất đai là do những đặc tính như cố định và không di dời được của đất đai mang lại. Tính khan hiếm nói chung của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ.2 Tính bền lâu, ít hao mòn Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai làm xói lở, vùi lấp hay bị ô nhiễm.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tính chất lâu bền của BĐS còn do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một thời gian sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Có thể nói BĐS khá phong phú, đa dạng và gần như không bao giờ cạn.3 Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi các BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó (ngoại tác tích cực).
Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Ngược lại, BĐS cũng chịu những ngoại tác tiêu cực khi nằm trong các khu vực có hạ tầng thấp kém, ô nhiễm, triều cường… 1.4 Các tính chất khác - Tính thích ứng 2 Đây là cách phân loại của Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3/78 Lợi ích của BĐS được tạo ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Quản lý BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS khá phức tạp, chi phí lớn và thời gian dài. Bên cạnh đó, BĐS là tài sản khá nhạy cảm với những quyết định của cơ quan Nhà nước. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng có thể chi phối nhu cầu và hình thức của BĐS.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thƣơng mại Về cơ bản, các tính chất được liệt kê trên đã phản ánh nhiều đặc điểm của BĐS. Tuy nhiên, BĐS vẫn còn nhiều đặc điểm khác, mà dựa vào những đặc điểm này, các ngân hàng ở Việt Nam trong thời gian qua luôn ưu tiên nhận BĐS làm TSTC so với nhiều loại tài sản khác.
Lê Duy Khánh (2009) đã có liệt kê những đặc điểm này của BĐS, đó là: 1.1 Tính cố định Chính nhờ đặc điểm này mà khi nhận BĐS làm TSTC, các NHTM dễ dàng thực hiện việc xác định (vị trí, ranh giới…), định giá BĐS, giám sát BĐS trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSTC như các loại động sản khác.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tƣơng đối cao LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4/78 Giả sử khi khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng buộc phải áp dụng các biện pháp xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Thực tế chứng minh là BĐS vẫn dễ xử lý hơn nhiều tài sản khác nhờ tính thanh khoản cao hơn. Tính thanh khoản này xuất phát từ đặc điểm BĐS là khan hiếm cũng như nhờ vào sự phát triển của thị trường BĐS.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị thì BĐS hầu như không bị giảm giá trị và giá trị sử dụng. Trừ một số trường hợp BĐS bị hư hỏng do thiên tai và con người (đất bị sạt lở, xói mòn, nhà cửa bị hư hỏng) thì BĐS nhìn chung bền vững, bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng trong thời gian thế chấp.4 Giá mua bán/chuyển nhƣợng bất động sản luôn tăng trong dài hạn Do đặc tính khan hiếm, nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư, đầu cơ BĐS cao nên thực tế cho thấy, trong dài hạn giá mua bán/chuyển nhượng BĐS luôn tăng, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác, giá BĐS có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng So với các loại tài sản khác, ở Việt Nam hiện nay ít có loại tài sản nào mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng như BĐS.
Nhờ đó mà việc xác định chủ sở hữu/sử dụng của BĐS tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS theo quy định đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với những quy định trong các lĩnh vực khác.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản Theo cơ quan quản lý, các đặc điểm của BĐS được xem xét nhằm các mục đích quản lý Nhà nước về BĐS, những đặc điểm này là những đặc tính tự nhiên của LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5/78 BĐS, những đặc tính mà dựa vào đó, chúng ta đã đặt tên cho các loại tài sản này là BĐS (tức những tài sản không di chuyển được). Đối với các NHTM, điều quan trọng nhất là BĐS có những đặc tính giúp cho việc nhận thế chấp để bảo đảm cho các khoản nợ được thuận lợi trong công tác quản lý và xử lý TSTC.