Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Trần Thị Mỹ Linh
• Người hướng dẫn: TS. Lại Tiến Đĩnh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Phát Triển Tín Dụng Bất Động Sản Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG
• 1.1. Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
• 1.1.2. Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
• 1.2. Tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro trong tín dụng bất động sản
• 1.4. Những chỉ tiêu thể hiện phát triển tín dụng bất động sản
• 1.5. Bài học kinh nghiệm về tín dụng BĐS của một số NHTM các nƣớc trên thế giới
• KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
• 2. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Phân tích biến động của thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua
• 2.2. Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. Đánh giá về phát triển tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn Tp
• 2.4. Những thuận lợi và khó khăn tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp
• KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
• 3. CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Định hƣớng tín dụng BĐS trên địa bàn Tp
• 3.2. Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp
• 3.3. Về phía Ngân hàng Nhà nước
• 3.4. Về phía những nhà kinh doanh bất động sản
• 3.5. Các kiến nghị và giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Tp
• KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC BIẾU ĐỒ
• PHẦN MỞ ĐẦU

Tóm tắt

I. Tổng quan về phát triển tín dụng bất động sản tại TP

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, với thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đi kèm với nhiều thách thức, đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng bất động sản. Việc hiểu rõ về thị trường và các yếu tố tác động là rất quan trọng để đưa ra các giải pháp hiệu quả.

1.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản tại TP.HCM có nhiều đặc điểm nổi bật như tính đa dạng về loại hình sản phẩm, sự biến động giá cả và nhu cầu cao từ người dân. Các yếu tố như dân số tăng nhanh và sự phát triển hạ tầng cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường.

1.2. Vai trò của tín dụng trong phát triển bất động sản

Tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển bất động sản. Các ngân hàng thương mại cung cấp nguồn vốn cần thiết cho các dự án xây dựng, từ đó tạo ra nhiều cơ hội việc làm và tăng trưởng kinh tế.

II. Thách thức trong phát triển tín dụng bất động sản tại TP

Mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng tín dụng bất động sản tại TP.HCM cũng gặp phải nhiều thách thức. Các vấn đề như nợ xấu, rủi ro tín dụng và sự thiếu minh bạch trong thông tin là những yếu tố cần được giải quyết.

2.1. Rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản

Rủi ro tín dụng là một trong những vấn đề lớn nhất mà các ngân hàng phải đối mặt. Việc cho vay bất động sản thường đi kèm với rủi ro cao do biến động giá cả và tình hình kinh tế không ổn định.

2.2. Tình trạng nợ xấu trong tín dụng bất động sản

Nợ xấu trong lĩnh vực tín dụng bất động sản đang gia tăng, gây áp lực lớn lên các ngân hàng thương mại. Việc kiểm soát nợ xấu là rất cần thiết để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính.

III. Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản hiệu quả tại TP

Để phát triển tín dụng bất động sản, các ngân hàng thương mại cần áp dụng nhiều giải pháp khác nhau. Những giải pháp này không chỉ giúp tăng trưởng tín dụng mà còn giảm thiểu rủi ro cho các ngân hàng.

3.1. Cải thiện quy trình cho vay bất động sản

Cần xây dựng quy trình cho vay rõ ràng và minh bạch hơn, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án bất động sản.

3.2. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro

Các ngân hàng cần nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất. Việc này sẽ giúp giảm thiểu tác động tiêu cực từ các biến động của thị trường.

IV. Ứng dụng công nghệ trong phát triển tín dụng bất động sản

Công nghệ đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển tín dụng bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp cải thiện quy trình cho vay và quản lý rủi ro hiệu quả hơn.

4.1. Sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý tín dụng

Công nghệ thông tin có thể giúp các ngân hàng theo dõi và quản lý hồ sơ tín dụng một cách hiệu quả hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro và tăng cường khả năng phục vụ khách hàng.

4.2. Ứng dụng công nghệ trong đánh giá tài sản

Việc sử dụng công nghệ trong đánh giá tài sản sẽ giúp các ngân hàng có cái nhìn chính xác hơn về giá trị bất động sản, từ đó đưa ra quyết định cho vay hợp lý.

V. Kết luận và triển vọng phát triển tín dụng bất động sản tại TP

Tín dụng bất động sản tại TP.HCM có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Việc áp dụng các giải pháp hiệu quả sẽ giúp thị trường này phát triển bền vững trong tương lai.

5.1. Triển vọng phát triển tín dụng bất động sản

Với sự phát triển của kinh tế và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, tín dụng bất động sản tại TP.HCM có triển vọng phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

5.2. Những yếu tố cần chú ý trong phát triển tín dụng

Cần chú ý đến các yếu tố như chính sách pháp luật, tình hình kinh tế và nhu cầu thị trường để đảm bảo sự phát triển bền vững cho tín dụng bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn từ năm 2009 đến 2014, thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh trải qua nhiều biến động phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại (NHTM). Theo báo cáo, dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn tăng từ khoảng 78.263 tỷ đồng năm 2009 lên đến hơn 108.024 tỷ đồng năm 2014, tuy nhiên cũng có những năm giảm sút do chính sách thắt chặt tín dụng và biến động kinh tế vĩ mô. Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, góp phần khai thác nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy đô thị hóa và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân. Tuy nhiên, tín dụng BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do đặc thù thị trường và các yếu tố khách quan, chủ quan tác động.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, xác định những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân gây ra rủi ro trong hoạt động này, từ đó đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các NHTM tại Thành phố Hồ Chí Minh, với dữ liệu thu thập trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến năm 2014. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các ngân hàng nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đồng thời góp phần ổn định và phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng và quản trị rủi ro tín dụng. Hai khung lý thuyết chính được áp dụng gồm:

1. Lý thuyết cung cầu trong thị trường bất động sản: Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố cung (dự án đầu tư, cơ sở hạ tầng, giá nguyên vật liệu) và cầu (nhu cầu nhà ở, đầu tư, dân số tăng, thu nhập). Sự cân bằng cung cầu quyết định giá cả và thanh khoản thị trường.

2. Lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng: Tập trung vào việc nhận diện, đánh giá và kiểm soát các rủi ro trong hoạt động cho vay, đặc biệt là rủi ro tín dụng bất động sản với đặc điểm rủi ro cao, thời gian vay dài và giá trị khoản vay lớn.

Các khái niệm chính bao gồm: tín dụng bất động sản, dư nợ tín dụng, nợ xấu, rủi ro tín dụng, thẩm định tín dụng, và các sản phẩm tín dụng BĐS như cho vay mua nhà, xây dựng, thế chấp BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng kết hợp định tính. Dữ liệu chính được thu thập từ các báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, các NHTM, Bộ Xây dựng và Tổng cục Thống kê trong giai đoạn 2009-2014. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ các NHTM hoạt động trên địa bàn với hơn 40 ngân hàng, đại diện cho đa dạng loại hình ngân hàng (nhà nước, cổ phần, vốn nước ngoài).

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp toàn bộ mẫu (census) nhằm đảm bảo tính đại diện và đầy đủ. Phân tích dữ liệu sử dụng các công cụ thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ, tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ, tỷ lệ nợ xấu và các chỉ tiêu tài chính liên quan. Ngoài ra, phương pháp tổng hợp, so sánh với các nghiên cứu quốc tế và thực tiễn cũng được áp dụng để làm rõ nguyên nhân và đề xuất giải pháp.

Timeline nghiên cứu kéo dài trong 6 năm, từ 2009 đến 2014, phản ánh các giai đoạn biến động của thị trường BĐS và tín dụng liên quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS không ổn định: Dư nợ tín dụng BĐS tăng từ 78.263 tỷ đồng năm 2009 lên 108.024 tỷ đồng năm 2014, tuy nhiên có năm giảm như năm 2011 giảm 9% so với năm trước. Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS dao động mạnh, từ mức tăng 25,55% năm 2010 xuống âm 9% năm 2011, sau đó hồi phục nhẹ.

2. Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ cho vay chiếm khoảng 14,9% trong 6 tháng đầu năm 2014, cao hơn mức trung bình của các năm trước, cho thấy tín dụng BĐS vẫn là lĩnh vực trọng điểm của các NHTM.

3. Nợ xấu tín dụng BĐS tăng nhanh: Tỷ lệ nợ xấu trong tín dụng BĐS có xu hướng tăng, gây áp lực lớn lên hiệu quả tín dụng và an toàn tài chính của các ngân hàng. Nguyên nhân chủ yếu do rủi ro thị trường, thẩm định tín dụng chưa chặt chẽ và biến động kinh tế vĩ mô.

4. Nguồn vốn huy động của các NHTM tăng liên tục, từ 806.273 tỷ đồng năm 2009 lên 1.289.700 tỷ đồng năm 2014, tạo điều kiện thuận lợi cho mở rộng tín dụng, trong đó có tín dụng BĐS.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự biến động tín dụng BĐS là do tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt từ năm 2011 nhằm kiểm soát lạm phát và hạn chế bong bóng BĐS, dẫn đến giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng. Mức lãi suất cho vay cao (15-17%) trong giai đoạn 2011-2012 cũng làm giảm nhu cầu vay vốn BĐS. So với các nghiên cứu quốc tế, như khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ và Singapore, Việt Nam cũng đối mặt với rủi ro tương tự do cho vay dễ dãi và thiếu kiểm soát rủi ro.

Việc tăng trưởng tín dụng BĐS trở lại từ năm 2013 phản ánh sự phục hồi của thị trường BĐS và chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn thận trọng trong việc thẩm định và lựa chọn khách hàng nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện biến động dư nợ tín dụng BĐS, tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ và tỷ lệ nợ xấu qua các năm, giúp minh họa rõ nét xu hướng và rủi ro trong hoạt động tín dụng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường quản trị rủi ro tín dụng BĐS: Các NHTM cần nâng cao năng lực thẩm định dự án, đánh giá khách hàng và giám sát sử dụng vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro nợ xấu. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Ban quản trị và phòng tín dụng các ngân hàng.

2. Xây dựng cơ chế cho vay riêng biệt cho lĩnh vực BĐS: Thiết lập các quy trình, tiêu chuẩn và hệ số rủi ro phù hợp với đặc thù tín dụng BĐS để đảm bảo an toàn và hiệu quả. Thời gian: 1 năm; Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các NHTM.

3. Đa dạng hóa nguồn vốn cho tín dụng BĐS: Khuyến khích phát triển các công cụ tài chính như quỹ tín thác, chứng khoán hóa khoản vay để giảm áp lực vốn ngắn hạn và tăng tính bền vững. Thời gian: 2-3 năm; Chủ thể: Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tài chính.

4. Minh bạch và công khai thông tin thị trường BĐS: Tăng cường hệ thống thông tin, công khai dữ liệu về dự án, giá cả và giao dịch để giảm thiểu rủi ro và tăng niềm tin của nhà đầu tư. Thời gian: 1-2 năm; Chủ thể: Bộ Xây dựng, UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Hỗ trợ người vay mua nhà ở thực sự: Thiết kế các chương trình tín dụng ưu đãi, thủ tục đơn giản cho nhóm khách hàng thu nhập thấp và trung bình nhằm thúc đẩy nhu cầu nhà ở xã hội. Thời gian: 1-2 năm; Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, các NHTM, Bộ Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại: Nâng cao hiểu biết về đặc thù tín dụng BĐS, rủi ro và giải pháp quản trị, từ đó cải thiện chất lượng tín dụng và hiệu quả kinh doanh.

2. Cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách, quy định về tín dụng và thị trường BĐS, đảm bảo phát triển bền vững.

3. Doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ xu hướng tín dụng và các yêu cầu của ngân hàng để điều chỉnh chiến lược huy động vốn và phát triển dự án phù hợp.

4. Nhà đầu tư và khách hàng cá nhân: Nắm bắt thông tin về thị trường tín dụng BĐS, các rủi ro và cơ hội để đưa ra quyết định đầu tư và mua nhà hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

1. Tín dụng bất động sản là gì?
   Tín dụng bất động sản là hoạt động cấp vốn của ngân hàng cho khách hàng nhằm thực hiện các giao dịch liên quan đến BĐS như mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở hoặc đầu tư dự án. Ví dụ, cho vay mua nhà trả góp là một sản phẩm phổ biến.

2. Nguyên nhân chính gây rủi ro trong tín dụng BĐS?
   Rủi ro xuất phát từ yếu tố chủ quan như thẩm định không chính xác, quản lý lỏng lẻo và yếu tố khách quan như biến động kinh tế, chính sách pháp luật chưa đồng bộ, thị trường BĐS biến động mạnh.

3. Tại sao tín dụng BĐS có tính rủi ro cao?
   Do đặc thù BĐS có giá trị lớn, thời gian hoàn vốn dài, tính thanh khoản thấp và thị trường dễ bị đầu cơ, biến động giá cả, nên khả năng người vay mất khả năng trả nợ cao hơn các lĩnh vực khác.

4. Các giải pháp nào giúp phát triển tín dụng BĐS an toàn?
   Bao gồm nâng cao năng lực thẩm định, xây dựng cơ chế cho vay riêng, đa dạng hóa nguồn vốn, minh bạch thông tin thị trường và hỗ trợ người vay mua nhà ở thực sự.

5. Tác động của chính sách tiền tệ đến tín dụng BĐS?
   Chính sách thắt chặt tín dụng làm giảm tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS, trong khi chính sách nới lỏng và giảm lãi suất kích thích tăng trưởng tín dụng, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và phát triển thị trường BĐS.

Kết luận

• Tín dụng bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2009-2014 có sự biến động mạnh, chịu ảnh hưởng bởi chính sách tiền tệ và biến động thị trường BĐS.
• Dư nợ tín dụng BĐS tăng trưởng không ổn định, tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ chiếm tỷ lệ đáng kể, song nợ xấu cũng gia tăng nhanh.
• Các rủi ro tín dụng BĐS chủ yếu do yếu tố chủ quan trong quản trị và khách quan từ thị trường, kinh tế và pháp luật.
• Giải pháp phát triển tín dụng BĐS cần tập trung vào quản trị rủi ro, cơ chế cho vay riêng, đa dạng hóa nguồn vốn và minh bạch thông tin.
• Nghiên cứu đề xuất các bước thực hiện trong 1-3 năm tới nhằm nâng cao hiệu quả và an toàn tín dụng BĐS, góp phần phát triển thị trường và kinh tế địa phương.

Các ngân hàng và cơ quan quản lý cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục theo dõi, đánh giá diễn biến thị trường để điều chỉnh chính sách phù hợp. Đề nghị các bên liên quan tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản ngân hàng.  Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.  Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG 1.1 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản  Bất động sản (BĐS) Hiện nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành 2 loại: “Bất động sản” và “Động sản”.

Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm. Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây trồng,.và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ nhất định. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Theo quy định Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự Đức thì đưa ra khái niệm: “Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất” Theo quy định của Bộ Luật Dân sự sửa đổi số: 33/2005/QH11 ngày 14/6/2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai do pháp luật quy định”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 2 Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

Từ những quy định trên cho thấy BĐS có các đặc điểm chính như sau: - Thứ nhất, BĐS là tài sản không di động được điển hình là đất đai, nhà ở,…Do đặc điểm không di động được nên vị trí BĐS ở thành phố hay nông thôn, ở khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm,… đóng vai trò rất quan trọng trong việc định giá BĐS. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá BĐS cũng khác nhau. Đây chính là tính hàng hóa của BĐS. - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn liền với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS.

- Thứ ba, đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một tài nguyên của quốc gia và là BĐS có tính lâu bền do được xem là tài nguyên không thể bị hủy hoại, không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và là yếu tố vật chất có ích cho con người. Ngoài ra, BĐS còn có nhiều đặc điểm khác như hàng hóa BĐS luôn mang tính cá biệt và khan hiếm, được thể hiện rõ như diện tích bề mặt trái đất có hạn, được giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương,…Bên cạnh đó, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước, mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,… BĐS là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường và mang lại nhiều giá trị tăng thêm cho nền kinh tế. Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn nhất của BĐS là yếu tố không di động được và khan hiếm. Chính vì thế mà tác động rất lớn đến tổng cung cầu bất động sản trong tương lai, xét về dài hạn thì tổng cung BĐS luôn thấp hơn so với cầu BĐS do dân số ngày càng tăng, diện tích BĐS về đất đai của quốc gia thì không thay đổi.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 3  Hàng hóa bất động sản Một BĐS trở thành hàng hóa khi nó được đưa ra giao dich trên thị trường như: mua, bán, cho thuê,. Phần lớn các BĐS là hàng hóa, cũng có BĐS không phải là hàng hóa như các BĐS công cộng, những công trình hạ tầng mang tính công cộng,… 1.2 Phân loại Việc phân chia BĐS là cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta. BĐS có thể phân thành ba loại: - BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,…Đây là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng cao, phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chiếm đại đa số các giao dịch trên cả thị trường nước ta và các nước trên thế giới.

- BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất hiếm,… - BĐS đặc biệt là những BĐS như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mão, nghĩa trang,…. Các loại BĐS này tham gia thị trường rất thấp.2 Thị trƣờng bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.1 Thị trƣờng bất động sản: Khi hàng hóa BĐS được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường BĐS. Tuy nhiên, BĐS khác với hàng hóa ở chỗ nó không chỉ được đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như thế chấp, cho thuê. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn nơi diễn ra các giao dịch liên quan LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng.

Nên thị trường BĐS có thể hiểu khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một thời gian và không gian nhất định”.2 Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: Đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là quyền và lợi ích do đất mang lại, chính vì vậy mà thị trường giao dịch BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó. - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trãi rộng trên khắp vùng miền đất nước: BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, miền khác nhau.

Chính vì vậy, hoạt động của thị trường mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trãi rộng ở mọi vùng miền trên đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường có điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển Kinh tế - Văn hóa – Xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau.

- Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. - Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Thông tin không đầy đủ, sự hiểu biết về các giao dịch BĐS còn hạn chế. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc điểm riêng của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau chịu sự chi phối LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.

Trong đó, sự tác động của Nhà nước cũng đang là một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. - Thị trường BĐS có mối liên hện mật thiết với thị trường vốn và tài chính: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài hạn.