MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài (1) Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. (3) Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước.
Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn. (4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất.
Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 1.840 đơn vị đang sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.400 m2 đất chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là 6.692 m2 đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định lại. Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong việc xác định giá thuê đất của các đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo đúng quy định và nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội” 2. Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất.
Tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất. - Nghiên cứu các phương pháp định giá đất.
- Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá, đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác xác định giá thuê đất, làm rõ một số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện việc thực hiện việc xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được cho thuê đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu về công tác giao đất, cho thuê đất. - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá sản xuất kinh doanh và giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu. - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách liên quan đến xác định giá thuê đất.
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn Luật đất đai 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Các báo cáo của các cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,… - Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia; - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất.1 Khái niệm về giá đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2 Đơn giá thuê đất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định: 1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.