CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 1. Một số khái niệm cơ bản 1.Đăng ký đất đai Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Đăng ký đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính [16]. Theo Quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003: Đăng ký đất đai hay đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai nên cũng thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên và môi trường.
Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [21]. Theo Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC. Đồng thời, Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC”. Mặt khác, tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau[22].
Tóm lại: Đăng ký đất đai là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Theo Luật đất đai năm 2003 quy định:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất" [21]. Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [22]. Điều kiện cấp GCNQSDĐ Theo Luật đất đai 2003 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điều 99 Luật đất đai năm 2013.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [22]. - Quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan quản lý Nhà nước ở Việt Nam cấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ hợp pháp và duy nhất xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà (bất động sản) của mình. Nội dung và mẫu giấy chứng nhận được quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Về việc cấp sổ, trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Việc ghi tên chủ sở hữu trong sổ hồng quy định như sau: Nhà ở thuộc sở hữu của một tổ chức thì ghi tên tổ chức đó; Nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thì ghi tên người đó; Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được các chủ sở hữu thoả thuận cho đứng tên trong giấy chứng nhận. Thẩm quyền cấp do Uỷ ban nhân dân tỉnh, trực thuộc trung ương cấp sổ hồng cho cơ quan tổ chức, hộ gia đình.Hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu, chỉnh lý hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Thành phần hồ sơ địa chính: Thành phần hồ sơ địa chính được quy định cụ thể tại Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường như sau: Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; Sổ địa chính; Bản lưu Giấy chứng nhận [4]. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: + Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai.
+ Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính. + Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký. Thống kê, kiểm kê đất đai Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì "Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê". Kiểm kê đất đai được thực hiện định kỳ với thời gian 5 năm một lần [22].
Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bao gồm: Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả; Cung cấp thông tin, số liệu, tài liệu làm căn cứ để lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [2].Vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong SDĐ. Đồng thời, ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất [13].
ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCNQSDĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác [16]. Cơ sở của đăng ký đất đai. Theo Khoản 15 Điều 3 và Điều 95 Luật đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.