CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUÁ TRÌNH LỰA CHỌN CÁC NHÀ THẦU XÂY LẮP 1.1 Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau: Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài. Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu trong tương lai.
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. [3] Như vậy có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một diện tích 6 nhất định, ở một địa điểm nhất định (bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) do đó có thể biểu diễn dự án xây dựng như sau: Dự án đầu tư có những đặc trưng cơ bản sau: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng. Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn.
Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức cung cấp dịch vụ đầu tư, nhà tài trợ vốn. Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo. Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm” và có sự tương tác phức tạp. Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao.1 Đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư xây dựng Chúng ta có thể nhận thấy đặc điểm một dự xây dựng bao gồm các vấn đề sau: 1.
Kế hoạch Tính kế hoạch được thể hiện rõ qua các mục đích được xác định, các mục đích này phải được cụ thể hóa thành các mục tiêu và dự án chỉ hoàn thành khi các mục tiêu cụ thể đã đạt được. Tiền Đó chính là sự bỏ vốn để XDCT. Nếu coi phần Kế hoạch của dự án là phần tinh thần, thì Tiền được coi là phần vật chất có tính quyết định sự thành công của dự án. Thời gian 7 Thời gian rất cần thiết để thực hiện dự án, nhưng thời gian còn đồng nghĩa với cơ hội của dự án.
Đây cũng là một đặc điểm rất quan trọng cần được quan tâm. Đất đai Đất đai cũng là một yếu tố vật chất hết sức quan trọng. Đây là một tài nguyên đặc biệt quý hiếm. Đất đai ngoài các giá trị về địa chất, còn có giá trị về vị trí, địa lý, kinh tế, môi trường, xã hội.Vì vậy, quy hoạch, khai thác sử dụng đất đai cho các dự án xây dựng có những đặc điểm và yêu cầu riêng, cần hết sức lưu ý khi thực hiện dự án xây dựng.
Sản phẩm của dự án xây dựng có thể gồm: - Xây dựng công trình mới; - Cải tạo, sửa chữa công trình cũ; - Mở rộng, nâng cấp công trình cũ. Nhằm mục đích phát triển, duy trì hoặc nâng cao chất lượng công trình trong một thời hạn nhất định. Một đặc điểm của sản phẩm dự án xây dựng là sản phẩm đứng cố định và chiếm một diện tích nhất định. Sản phẩm không đơn thuần là sự sở hữu của chủ đầu tư mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc.
Các công trình xây dựng có tác động rất lớn vào môi trường sinh thái và vào cuộc sống cộng đồng của dân cư, các tác động về vật chất và tinh thần trong một thời gian rất dài. Vì vậy, cần đặc biệt lưu ý khi thiết kế và thi công các công trình xây dựng. Công trình xây dựng Công trình xây dựng là sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng, được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công 8 trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác.
Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục hoặc nhiều hạng mục công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh được nêu trong dự án, nó có một đặc điểm riêng đó là: - Các công trình xây dựng là mục đích của cuộc sống con người, khi nó là các công trình xây dựng dân dụng như: Nhà làm việc công ty, nhà ở gia đình, khách sạn,. - Các công trình xây dựng là phương tiện của cuộc sống, khi nó là công trình xây dựng cơ sở để tạo ra các sản phẩm khác như: xây dựng công nghiệp, giao thông, thủy lợi. Một cách chung nhất có thể hiểu dự án xây dựng là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cụ thể cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ xác định. Yêu cầu đối với một dự án đầu tư xây dựng công trình được qui định tại Điều 50 Luật xây dựng 2014 gồm bốn vấn đề sau: + Phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng.
+ Có phương án công nghệ và phương án thiết kế xây dựng phù hợp. + Bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. + Bảo đảm cấp đủ vốn đúng tiến độ của dự án, hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. + Tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
Để thực hiện được những yêu cầu trên, Nhà nước đã qui định trình tự thực hiện của một dự án đầu tư xây dựng gồm bốn giai đoạn như sau: Giai đoạn 1: Giai đoạn hình thành dự án, chuẩn bị đầu tư : 9 - Tìm kiếm và xác định cơ hội đầu tư: Xác định hiện trạng pháp lý của khu đất; Đánh giá khả năng đầu tư và hiệu quả kinh tế của khu đất; Làm việc với đơn vị chủ quản để thống nhất chủ trương hợp tác đầu tư; - Chuẩn bị các thủ tục pháp lý tham gia đầu tư: Xin giới thiệu hoặc thỏa thuận địa điểm; - Xin thỏa thuận với Quận - Huyện, Phường – Xã, cũng như chủ trương đầu tư của UBND Tỉnh – thành phố (Gửi tờ trình xin lập Dự án đầu tư); - Xin thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất như: tính chất sử dụng khu đất, mật độ xây dựng, chiều cao trung bình, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng. Đây là những cơ sở quan trọng để thiết kế công trình; - Lập bản đồ khảo sát địa hình TL 1/500 và các số liệu kỹ thuật khu đất; - Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện dự án - Lập Quy hoạch tổng mặt bằng khu đất (với khu đất nhỏ hơn 3,0 ha), hay hồ sơ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (với khu đất lớn hơn 3,0 ha). Có thể triển khai thiết kế phương án kiến trúc sơ bộ đồng thời với thiết kế Tổng mặt bằng để tiện việc kết nối đồ án; Lưu ý: đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Chủ đầu tư phải lập nhiệm vụ thiết kế, để Sở Xây dựng thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt, khi đó mới đủ cơ sở để thiết kế phương án kiến trúc.
- Thẩm định phương án Tổng mặt bằng khu đất hoặc hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500. Có thể xin thẩm định đồng thời phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ với thiết kế Tổng mặt bằng; - Lựa chọn phương án chọn để làm Thiết kế cơ sở; Lưu ý: khâu thiết kế thường bao gồm 2 bước là Thiết kế cơ sở (Basic Design hay Concept Design) và Thiết kế chi tiết (Detailed Design), tương ứng với các bước thiết kế kỹ thuật 10 và thiết kế bản vẽ thi công được quy định trong Luật xây dựng Việt Nam năm 2014 (Điều 78). [3] - Xin công văn thỏa thuận các chuyên ngành: Sở Tài nguyên môi trường (thỏa thuận về môi trường và thoát nước), cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy; Khoan khảo sát địa chất công trình; - Thẩm định Thiết kế cơ sở tại Sở Xây dựng; - Lập Báo cáo đầu tư (Dự án đầu tư) để Chủ đầu tư phê duyệt Dự án; - Xin giao đất hoặc thuê đất; - Thành lập Ban QLDA hoặc thuê Tư vấn QLDA; - Thiết kế các bước tiếp theo: Thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; - Tổ chức thẩm định, phê duyệt TKKT & TK BVTC; - Xin cấp phép xây dựng; - Lập hồ sơ mời thầu, dự thầu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, cung cấp thiết bị. Giai đoạn 3: Giai đoạn thi công xây dựng - Thi công xây dựng; - Giám sát thi công công trình; - Nghiệm thu công trình; - Nghiệm thu, thanh quyết toán các hợp đồng tư vấn; - Quyết toán vốn đầu tư xây dựng.
Giai đoạn 4: Giai đoạn kết thúc, bàn giao - Bàn giao công trình; - Công tác bảo hành công trình; - Công tác vận hành, quản lý và khai thác công trình. 11 Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng là bước cuối của giai đoạn 2 và là tiền đề cho giai đoạn thi công xây dựng công trình.