Chương 1: Cơ sở lý thuyết về cho vay mua bất động sản. - Chương 2: Phân tích thực trạng về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. - Chương 3: Giải pháp – kiến nghị về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề cơ bản về cho vay Ngân hàng Thương mại 1.1 Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại: Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của ngân hàng thương mại.
Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định. Theo Quyết định 1627 về việc ban hành Quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định 127/2005/QĐ – NHNN ngày 03/02/2005 và Quyết định 783/2005/QĐ – NHNN ngày 31/05/2005 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phê duyệt, cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 đã được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam thông qua thì “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bão lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.2 Phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại: Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay có rất nhiều hình thức cho vay khác nhau. Các hình thức này được sắp xếp vào từng nhóm riêng biệt để phù hợp với từng phân đoạn thị trường cụ thể và tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý các món vay.
Ở các ngân hàng thương mại khác nhau do có nhiều yếu tố khác nhau như chiến lược, quy mô vốn, địa bàn… mà cũng có những cách phân loại điển hình như sau: Căn cứ vào thời hạn cho vay: - Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12 tháng. - Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 4 dưới 60 tháng. - Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên. Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng: Tư cách của khách hàng: Điều này rất quan trọng, tư cách của khách hàng quyết định thiện chí trả nợ của khách hàng.
Nhưng việc thu thập thông tin của nhóm khách hàng khó có thể đầy đủ và chính xác, dẫn tới những quyết định sa lầm, rủi ro tín dụng là điều khó tránh khỏi. - Cho vay có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo như quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng bán, khả năng tài chính của người thứ ba,… - Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay dựa trên uy tín của khách hàng, thường là đối với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính lành mạnh,… Căn cứ vào phương thức cho vay: - Cho vay từng lần: mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. - Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định. - Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống.
- Cho vay hợp vốn: một nhóm ngân hàng cùng cho vay với một dự án vay vốn của khách hàng hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một ngân hàng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp các ngân hàng khác. - Cho vay trả góp: khi vay vốn, ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số dư nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. - Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi tín dụng nhất định.
Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng. 5 - Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý ngân hàng. - Cho vay theo hạn mức thấu chi: là việc cho vay mà ngân hàng thỏa thuận bằng văn bản chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng. - Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng hóa.
Khi doanh nghiệp mua hàng mà thiếu vốn, ngân hàng có thể cho vay và sẽ thu nợ khi doanh nghiệp bán được hàng. Căn cứ vào mục đích của hoạt động cho vay: - Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp. - Cho vay tiêu dùng cá nhân. - Cho vay bất động sản.
- Cho vay nông nghiệp. - Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu. Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng: - Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách hàng cũng trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng. - Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ chức trung gian như tổ, đội, nhóm,… hay là thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất.3 Vai trò hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Đối với ngân hàng thương mại Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế luôn đặt ra mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận.
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh ngoại tệ và hoạt động cho vay vô cùng quan trọng, gắn liền với sự hình thành và phát triển của ngân hàng. Hoạt động cho vay là nguồn lợi nhuận chính của ngân hàng nhưng nó là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh ngoại tệ với nguyên tắc tiền gửi của khách hàng. Với số vốn huy động được, ngân 6 hàng tiến hành cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau.
Sự chênh lệch giữa tiền lãi kiếm được và tiền lãi phải trả cho nguồn vốn huy động chính là lợi nhuận của ngân hàng. Tuy còn nhiều hoạt động đem lại lợi nhuận cho ngân hàng nhưng đây là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đối với khách hàng Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng giải quyết những khó khăn như thiếu hụt vốn, tạo điều kiện để mở rộng và phát triển sản xuất kinh doanh, tiêu dùng. Các sản phẩm vay da dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với mức lãi suất hợp lý.
Riêng đối với khách hàng doanh nghiệp, khoản tài trợ này của ngân hàng còn góp phần làm tối ưu hóa cơ cấu vốn cho khách hàng. Do sử dụng đòn bẩy tài chính nên các doanh nghiệp sẽ giảm bớt được gánh nặng về thuế và làm tăng lợi nhuận. Đối với nền kinh tế Giữ vai trò là một trung gian tài chính, ngân hàng được xem là cầu nối giữa những người thừa vốn và những người thiếu vốn. Điều này giúp tập trung và phân phối lại nguồn hàng hóa – vật tư – thiết bị, sức lao động… Tạo điều kiện mở rộng sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ và trang thiết bị nhờ đó nền kinh tế cũng phát triển theo.2 Hoạt động cho vay mua bất động sản 1.1 Khái niệm về bất động sản Xoay quanh vấn để về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khải niệm bắt động sản và động sản.
Theo Điều 517, 518 Bộ Luật Dân sự (BLDS) Cộng hoà Pháp năm 1998, Điều 86, BLDS Nhật Bản năm 1889, thì đưa ra khái niệm "bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất". Theo Điều 100, BLDS Thái Lan có quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. 7 Tuy nhiên theo BLDS Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện N vũ trụ.
(BLDS Cộng hòa Liên bang Nga, 1994) Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa (XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005) Như vậy, với khái niệm bất động sản rất đa dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hạng mục tài sản nào được đưa vào mục bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liên với đất.
