CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH I VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội của mỗi một quốc gia, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành thị trường bất động sản. Hiện nay, thị trường hàng hoá, dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng. Thị trường bất động sản, thị trường sức lao động phát triển còn chậm chạp, tự phát. Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém.
Do vậy, việc hành thành đồng bộ các loại thị trường là yếu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất, đời sống. Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hình thành đồng bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng. Vai trò quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện: Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế-xã hội của đất nước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiểu quả cao và tiết kiệm, giúp cho Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả cao. Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Thông qua công tác đánh giá, phân hạng, kiểm kê, thống kê đất để có các biện pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả.
Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư…Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý đất đai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lời của đát đai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế-xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…, chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai và những thông tin này chúng ta có được trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai. Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai.
HSĐC có các loại sau: - Hệ thống địa bạ: là một hệ thống hồ sơ ghi chép, cập nhật những dữ liệu cơ bản về tình hình đất đai, chứa đựng những thông tin về đất đai do chính quyền quản lý. Hệ thống địa bạ chứa đựng các thông tin về vị trí, hình thể, kích thước, ranh giới, loại đất, tên chủ sử dụng đất. Hệ thống địa bạ bao gồm: sổ địa bạ là sổ sách đăng ký thông tin chứa dựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ, những giấy tờ này do người nắm giữ quản lý. Việc sử dụng hệ thống địa bạ đơn giản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng trong phạm vi hẹp.
Bên cạnh những ưu điểm trên thì nó có nhược điểm đó là: thông tin về đất đai không chính xác, không thống nhất trong công tác quản lý đất đai do việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng mảnh đất, lô đất. Nếu quản lý đất trong phạm vi rộng hơn thì khó thực hiện, sử dụng trong trường hợp điều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiện đất đai ít biến động, ít có sự thay đổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thể sử dụng và các quan hệ sử dụng. - Hệ thống bằng khoán: là hệ thống hồ sơ quản lý đất đai một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với các hệ thống quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ. Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Hệ thống bằng khoán ra đời sau khi hệ thống thông tin phát triển, khi có các quan hệ đất đai phát triển và phức tạp nằm ngoài quản lý của địa phương Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách để ghi chép, quản lý thông tin về mảnh đất, và cuối cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước.
Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán đảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lý diễn ra trên cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt. Với những ưu điểm trên thì hệ thống bằng khoán cũng có những nhược điểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán thì cần phải có chi phí đầu tư rất lớn, hệ thống vận hành quản lý phải có đủ trình độ và phương tiện, các cán bộ phải có trình độ chuyên môn ngiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên thì có thể sử dụng hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán. Việc kết hợp hai hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại thì sử dụng hệ thống địa bạ thì tốt, đơn giản, dễ làm, nhưng có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, có những những loại đất ít biến động thì ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản mà vẫn đảm bảo được thông tin đầy đủ. Còn đối với đất đô thị, công nghiệp có rất nhiều biến động xẩy ra nếu sử dụng hệ thống địa bạ thì thông tin về thửa đất sẽ không chính xác bằng việc sử dụng hệ thống bằng khoán.
Vì với những loại đất đô thị, công nghiệp mang nhiều yếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiều Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 yếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cần thông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác có như thế mới tạo được sự công bằng trong việc sử dụng đất. Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lý HSĐC có vai trò và ý nghĩa rất lớn trong việc quản lý đất đai.Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết hoàn thiện loại hồ sơ như thế nào để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là tốt nhất. * Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau: - Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lí: + Bản đồ địa chính: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
Bản đồ địa chính được lập thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao được lưu tại cấp huyện và cấp xã có giá trị như bản gốc. + Sổ địa chính: được lập nhằm đăng kí toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lí đất đai theo pháp luật. Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) và do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí.
Sổ địa chính được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí. + Sổ mục kê đất đai: nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính của mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 Website: http://www.vn Email : lienhe@docs.368 dụng, diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai. Mặt khác, sổ mục kê còn giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trong HSĐC Sổ được lập cho từng xã và phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí. Sổ mục kê đất được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộ lưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản lí.
