Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về cơ sở lư luận, thực tiễn 1. Cơ sở lý luận về định giá đất Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa Tư bản 1 Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những 1 Chu Văn Thỉnh- cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quy đất- đề tài độc lập cấp nhà nước- Hà Nội, 2000 n 4 người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ n ghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [1].
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất [20]. Đó là cơ sở để định giá đất.
n 5 Có những đặc điểm riêng biệt và khác với đất nông nghiệp, địa tô từ đất đô thị là tổng hợp của các yếu tố tác động vào thửa đất; có những yếu tố chung như vùng, hạ tầng của khu vực. Nhưng cũng có các yếu tố cá biệt tạo ra mức chênh lệch địa tô khác nhau và cũng tùy vào loại mục đích sử dụng đất. Sự phân biệt các yếu tố này sẽ khó khăn hơn vì dưới tác động làm nên địa tô là một quá trình gắn với sự hình thành và phát triển đô thị ví dụ dưới tác động của các yếu tố phồn hoa (hay tác động của các yếu tố trung tâm) do xã hội tạo ra là một quá trình. Có yếu làm nên địa tô được tổng hợp hình thành dài lâu, cũng có những yếu tố tác động làm thay đổi địa tô vào một thời điểm.
Chính vì vậy cơ sở để định giá đất đô thị cần một quá trình nghiên cứu và tích lũy dữ liệu phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động sinh ra địa tô [17]. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 1. Hệ thống giá đất Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau.
Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam ví dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một yêu cầu rất quan trọng tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng nghĩa với việc, khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa đất… [11]. Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh… Xét ở n 6 góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa đề cập đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩm khi chuyển đổi, ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại. Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt [14].
Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năng quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất. Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hình thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn. Đây là nội dung cũng khá quan trọng, đặc biệt với các học viên cao học và các nghiên cứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn. Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị [12].
Như vậy, việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ với nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai. Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và quản lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức giá ðất mà khách quan ðòi hỏi. Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung. Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý.
Một hệ thống giá đất n 7 khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công dụng thống nhất.