Đặt vấn đề Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 2 đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”. Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2009, với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.Đàm Xuân Vận em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”. Mục đích của đề tài - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. - Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 3 - Thực trạng biến động giá đất trên thị trường của thành phố Tuyên Quang. - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang. Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp học viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai. * Ý nghĩa trong thực tiễn - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá. - Làm tài liệu tham khảo giá cho các học viên khóa sau.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá đất 1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 5 giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dâu, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 6 Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn.