CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan về dự án: - Tên dự án: Chung cư cao tầng The Loyal Residence; - Địa điểm: Đường số 6, phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức; - Lĩnh vực kinh doanh: Bất động sản, thương mại, dịch vụ; -Mục đích đầu tư: Cung cấp căn hộ cao cấp và các tiện tích thương mại dịch vụ; -Diện tích toàn khu đất: 10,867m2 -Diện tích xây dựng: 4347 m2 bao gồm: +Khối tháp căn hộ: 4037 m2 +Nhà văn hoá: 310 m2 +Khu công viên: 6830m2 -Mật độ xây dựng: 40% 1.1 Căn cứ chung: - Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội; - Luật xây dựng số 62/2021/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2021 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội; - Luật bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2022 - Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội; - Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội; - Luật đấu thầu số 22/2023/QH15 ngày 23 tháng 06 năm 2023 của Quốc hội; - Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội; SVTH: ĐẶNG PHÚC DUY 1 MSSV: 20155020 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S HUỲNH TRUNG HIẾU - Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội; -Văn bản hợp nhất số 22/VBHN-VPQH năm 2023 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc hội; -Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 03 năm 2021. Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; -Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mốt số điều của Luật Đầu tư; -Nghị định số 148/2020 /NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2021 về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai; -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu bất động sản; -Quyết định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Thủ Đức về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Chung cư cao tầng The Loyal Residence; - Và các căn cứ pháp lý có liên quan khác; - Quyết định số 510/2023/QĐ-BXD của bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022.2 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng: - TCVN 5574-2018: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép; - TCVN 9377-2012: Công tác hoàn thiện trong xây dựng; - TCVN 9362-2012: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình; - TCVN 2737:2023 Tải trọng và tác động-Tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5687:2010: Thông gió-điều hoà không khí tiêu chuẩn thiết kế; - TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử dụng; - TCXD 33:2006: Cấp nước; - TCXD 51:2019: Thoát nước; - TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải; 1.3 Phân tích tình hình kinh tế xã hội của dự án 1.1 Giới thiệu tổng quan về khu vực thực hiện dự án Đông Nam Bộ, một vùng đất có lịch sử hơn 300 năm, là trung tâm, công nghiệp, kinh tế, dịch vụ, văn hoá phát triển nhất và có quy mô kinh tế lớn nhất Việt Nam. Nói đến đông Nam Bộ thì không thể không nói đến một trong những khu vực là hạt nhân, được định hướng thành một vùng đô thị thông minh, SVTH: ĐẶNG PHÚC DUY 2 MSSV: 20155020 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S HUỲNH TRUNG HIẾU sáng tạo của vùng được biết đến với mô hình thành phố trong thành phố, đó chính là Thành phố Thủ Đức, và đây cũng là khu vực thực hiện dự án. Là thành phố trẻ giàu tiềm lực, TP.
Thủ Đức được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực hạt nhân dẫn dắt kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh với mũi nhọn là ngành kinh tế tri thức, trung tâm đổi mới sáng tạo. Đây cũng là nơi chuyển giao công nghệ mới cho các tỉnh thuộc khu vực Đông Nam Bộ và mở rộng phát triển các dịch vụ, sản phẩm công nghệ cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Thành phố Thủ Đức hướng đến việc xây dựng đô thị tương tác cao, thành phố thông minh trong đổi mới sáng tạo. Nằm ở vị trí cửa ngõ vùng Đông Nam Bộ, TP.
Thủ Đức cũng là khu vực kết nối thuận tiện giữa các đô thị lớn Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đặc biệt, thành phố đang ra sức chuẩn bị để đón đầu vận hội mới, đáng chú ý là sự gia tăng 60% số km đường giao thông công cộng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Song hành với vai trò là khu vực dẫn dắt kinh tế TP.HCM, theo hoạch định đến năm 2025, TP. Thủ Đức sẽ đón nhận “làn sóng” nhập cư với hơn 50.000 người, trong đó có 2000 kỹ sư chuyên gia đến làm việc.
Dự báo đến năm 2030, dân số toàn TP. Thủ Đức đạt khoảng 1,5 triệu người, năm 2040 đạt khoảng 2,2 triệu người, là nơi thu hút nguồn nhân lực trình độ cao, lực lượng lao động được đào tạo chuyên môn… [1] Với cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế xã hội của Thành phố Thủ Đức đặc biệt là nhu cầu về nhà ở, các loại hình bất động sản đang rất lớn cho ta thấy được việc đầu tư vào thị trường bất động sản & thương mại dịch vụ rất khả quan và có tiềm năng phát triển rất tốt, và đây cũng là lý do dự án được lựa chọn đầu tư tại thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh.2 Tình hình kinh tế của khu vực thực hiện dự án và các vùng lân cận 1.1 Tình hình kinh tế TP. Thủ Đức TP. Thủ Đức, trực thuộc TP.
HCM đã được Ủy ban thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết thành lập vào ngày 24/7/2020. Nghị quyết được đưa ra trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của 3 quận gồm: quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Diện tích TP. Thủ Đức hơn 211 km2 (tương đương 10% diện tích TP.
HCM), với dân số khoảng 1,014 triệu người. Dự kiến đến năm 2030 dân số toàn TP Thủ Đức đạt khoảng 1,5 triệu người; năm 2040 đạt khoảng 2,2 triệu người, hướng đến 3 triệu người sau năm 2040. Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thủ Đức năm 2021 là gần 10.675 tỷ đồng, thì năm 2022 đã tăng mạnh lên 20. Tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 là 97% và 2022 là 93%.
Số thu này của TP. Thủ Đức cao hơn 47 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cao hơn số thu của 8 tỉnh Bắc Kạn, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Hà Giang, Tuyên Quang, Ninh Thuận và Đắk Nông cộng lại. SVTH: ĐẶNG PHÚC DUY 3 MSSV: 20155020 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S HUỲNH TRUNG HIẾU Một ước tính khác về GRDP bình quân TP. Thủ Đức cũng đã từng được đưa ra vào tháng 7/2021.
Theo Báo cáo thị trường của batdongsan.vn “Tác động thành lập TP. Thủ Đức đối với bất động sản khu đông và vùng lân cận” [2], tính đến 31/5/2021, GRDP bình quân đầu người của TP. Thủ Đức ước tính đạt 18.997 USD, cao hơn nhiều so với GDP bình quân đầu người cả nước. Theo số liệu của báo cáo này, TP.
Thủ Đức được cho là đóng góp 1/3 GRDP của TP. Cụ thể, GRDP của TP.372 nghìn tỷ đồng, trong đó chỉ tính riêng nền kinh tế TP.Thủ Đức ước tính đạt khoảng 452,7 nghìn tỷ đồng. Chỉ tính riêng năng suất của Khu công nghệ cao TP. HCM đã gấp 16,6 lần năng suất lao động của Việt Nam và 6,6 lần năng suất lao động của TP.2 Tình hình kinh tế TP.
Hồ Chính Minh a) Tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Năm 2023, kinh tế thế giới phục hồi chậm do khủng hoảng Nga – Ukraine leo thang, kéo dài; xung đột giữa Israel - Hamas diễn ra từ tháng 10/2023 làm dấy lên lo ngại về giá năng lượng, giá lương thực, thực phẩm tăng cao gây áp lực lớn đến lạm phát; thị trường tài chính, tiền tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các tổ chức thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2023 theo các hướng khác nhau và đều thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng năm 2022. Kinh tế Thành phố vẫn đứng vững dù phải chịu tác động lớn từ kinh tế thế giới trong bối cảnh thị trường tiêu thụ thu hẹp, các nguồn lực về vốn, nhân lực của doanh nghiệp cạn dần. Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2023 ước tính tăng 5,81% so với cùng kỳ.
Trong đó: Khu vực thương mại dịch vụ đóng góp nhiều nhất 4,32 điểm phần trăm đồng thời có mức tăng trưởng 6,79%; khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp 1,03 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,42%, trong đó công nghiệp đóng góp 0,87 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,41%, xây dựng đóng góp 0,16 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,48%; khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản đóng góp thấp nhất 0,01 điểm phần trăm và tăng 1,53%. Về cơ cấu nền kinh tế năm 2023 (xét theo giá hiện hành): Khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm tỷ trọng 0,5%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 21,9%; khu vực thương mại dịch vụ chiếm 64,9%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 12,7%. Nhìn chung tốc độ tăng trường của thành phố thấp hơn so với dự kiến, nhưng đối với tình hình khủng hoảng kinh tế kéo dài sau đại dịch nền kinh tế vẫn đứng vững và ổn định b) Chỉ số giá tiêu dùng Chỉ số giá tiêu dùng CPI (Consumer Price Index) là chỉ số dùng để đo lường số tiền trung bình một người dân sử dụng để tiêu dùng các loại hàng hóa và dịch vụ. Chỉ số CPI phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá theo thời gian của các mặt hàng trong rổ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đại diện.
SVTH: ĐẶNG PHÚC DUY 4 MSSV: 20155020 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: Th.S HUỲNH TRUNG HIẾU Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12 năm 2023 không thay đổi so với tháng trước, trong đó có 04/11 nhóm hàng hóa và dịch vụ giảm là giao thông (-1,89%); thiết bị và đồ dùng gia đình (-0,11%); đồ uống và thuốc lá (-0,10%); giáo dục (-0,01%); 06/11 nhóm hàng hóa tăng so với tháng trước, tăng cao nhất là nhóm bưu chính viễn thông và nhà ở, vật liệu xây dựng (+0,51%) và có 01 nhóm hàng hóa không thay đổi so với tháng trước là thuốc và dịch vụ y tế.