Đồ Án Tốt Nghiệp Ngành Quản Lý Xây Dựng: Chung Cư Fidelia, TP. Thủ Đức

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng là một phần quan trọng trong chương trình… 113 trang · Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh · 2024.

• Tác giả: Nguyễn Đăng Nhật
• Người hướng dẫn: GVHD: Nguyễn Văn Khoa
• Trường học: Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Lý Xây Dựng
• Đề tài: Chung Cư Fidelia, TP. Thủ Đức
• Loại tài liệu: Đồ Án Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• 1. CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
• 1.1. Thông tin chung về dự án và chủ đầu tư
• 1.2. Địa điểm xây dựng công trình
• 1.3. Nguồn vốn dự án
• 1.4. Quy mô xây dựng
• 1.5. Mật độ xây dựng
• 1.6. Cơ sở pháp lý thực hiện dự án
• 2. Phân tích tình hình kinh tế - xã hội
• 2.1. Giới thiệu về khu vực xây dựng
• 2.2. Mô hình phân tích
• 3. Phân tích thị trường
• 3.1. Giới thiệu về thị trường kinh doanh
• 3.2. Mô hình phân tích
• 3.3. Phân tích khách hàng
• 4. Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân lực
• 4.1. Vị trí xây dựng Dự án
• 4.2. Quy mô xây dựng
• 4.3. Bộ máy nhân sự và quản lý
• 5. Phân tích tài chính
• 5.1. Thông số chính của dự án
• 5.2. Phương án giá bán dịch vụ và căn hộ
• 5.3. Vay và trả nợ
• 5.4. Doanh thu dự kiến
• 6. Phân tích hiệu quả đầu tư
• 2. CHƯƠNG 2: LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU
• 2.1. Thông báo mời thầu
• 2.2. Thủ tục mời thầu
• 2.2.1. Chỉ dẫn nhà thầu (Phụ lục III)
• 2.3. Tiêu chuẩn đánh giá
• 2.4. Biểu mẫu mời thầu và dự thầu
• 2.5. Khối lượng mời thầu (chi tiết Phụ lục IX)
• 3. CHƯƠNG 3: LẬP DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
• 3.1. Thuyết minh dự toán
• 3.1.1. Căn cứ văn bản pháp lý
• 3.2. Dự toán hạng mục chi phí xây dựng trực tiếp công trình
• 3.3. Tổng hợp chi tiết chi phí xây dựng trực tiếp
• 4. CHƯƠNG 4: THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG
• 4.1. Phương án thi công cọc khoan nhồi
• 4.1.1. Ưu nhược điểm
• 4.1.2. Quy trình thi công
• 4.1.3. Lựa chọn máy thi công
• 4.2. Phương án thi công đào đất
• 4.2.1. Yêu cầu kĩ thuật khi thi công đào đất
• 4.2.2. Khối lượng đất đào hố móng
• 4.2.3. Thể tích đất lấp, đất vận chuyển
• 4.2.4. Xác định phương án thi công phần đào đất
• 4.2.5. Công tác đắp và đầm đất công trình
• 4.3. Tính toán cốp pha phần thân
• 4.3.1. Tính toán cốp pha cột
• 4.3.2. Tính toán cốp pha dầm sàn
• 4.3.3. Tính toán cốp pha vách
• 5. CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
• 5.1. Trình tự thi công công trình
• 5.2. Tính toán thời gian thi công
• 5.3. Cung ứng vật tư
• 5.3.1. Khái niệm và những vấn đề chung
• 5.3.2. Nội dung của công tác cung ứng vật tư
• 5.3.3. Biểu đồ cung ứng vật tư
• 5.4. Quy trình kiểm soát chất lượng đầu vào của vật liệu
• 5.5. Thiết kế mặt bằng thi công
• 5.5.1. Tổng quan mặt bằng thi công
• 5.5.2. Thiết kế mặt bằng thi công cho công trình
• 5.6. Lựa chọn máy thi công
• 5.7. Bố trí tổng mặt bằng tổ chức thi công
• 5.8. Tính toán diện tích kho bãi và nhà tạm
• 5.9. Thiết kế mạng lưới cấp thoát nước
• 5.10. Tính điện phục vụ tại công trường
• 6. CHƯƠNG 6: AN TOÀN SỨC KHOẺ VÀ MÔI TRƯỜNG
• 6.1. HSE- Health, Safety and Environment (Sức khỏe, An Toàn và Môi trường)
• 6.2. Tầm quan trọng của HSE
• 6.3. Vai trò của kỹ sư an toàn lao động (HSE)
• 6.4. Quy trình tổ chức HSE trong xây dựng
• 6.5. Thiết lập hồ sơ HSE công trường xây dựng

Tóm tắt

I. Tổng quan về Đồ Án Tốt Nghiệp Ngành Quản Lý Xây Dựng

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý xây dựng là một phần quan trọng trong chương trình đào tạo của sinh viên. Đồ án này không chỉ giúp sinh viên áp dụng kiến thức lý thuyết vào thực tiễn mà còn phát triển kỹ năng phân tích và giải quyết vấn đề trong lĩnh vực xây dựng. Dự án "Chung cư Fidelia, TP. Thủ Đức" là một ví dụ điển hình cho việc áp dụng các nguyên tắc quản lý xây dựng vào thực tế.

1.1. Giới thiệu về Chung cư Fidelia

Chung cư Fidelia là một dự án xây dựng hiện đại, tọa lạc tại TP. Thủ Đức. Dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn góp phần vào sự phát triển đô thị của khu vực. Với quy mô lớn và thiết kế hiện đại, Fidelia hứa hẹn sẽ trở thành một điểm nhấn trong bức tranh kiến trúc của thành phố.

1.2. Mục tiêu của Đồ án Tốt Nghiệp

Mục tiêu của đồ án là nghiên cứu và phân tích các khía cạnh liên quan đến việc quản lý dự án xây dựng chung cư Fidelia. Điều này bao gồm việc lập kế hoạch, tổ chức thi công, và quản lý tài chính, nhằm đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ và chất lượng.

II. Thách thức trong Quản Lý Dự Án Xây Dựng Chung Cư

Quản lý dự án xây dựng chung cư như Fidelia đối mặt với nhiều thách thức. Những thách thức này không chỉ đến từ yếu tố kỹ thuật mà còn từ các yếu tố bên ngoài như thị trường và quy định pháp lý. Việc nhận diện và giải quyết các thách thức này là rất quan trọng để đảm bảo thành công của dự án.

2.1. Vấn đề về nguồn lực

Một trong những thách thức lớn nhất trong quản lý dự án là việc đảm bảo nguồn lực đầy đủ và kịp thời. Điều này bao gồm nhân lực, vật tư và tài chính. Việc thiếu hụt nguồn lực có thể dẫn đến chậm tiến độ và tăng chi phí.

2.2. Quy định pháp lý và thủ tục hành chính

Quy định pháp lý trong lĩnh vực xây dựng thường xuyên thay đổi, điều này tạo ra khó khăn cho các nhà quản lý dự án. Việc nắm bắt và tuân thủ các quy định này là cần thiết để tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo tiến độ thi công.

III. Phương Pháp Quản Lý Dự Án Xây Dựng Hiệu Quả

Để vượt qua các thách thức trong quản lý dự án xây dựng, việc áp dụng các phương pháp quản lý hiệu quả là rất cần thiết. Các phương pháp này không chỉ giúp tối ưu hóa quy trình làm việc mà còn nâng cao chất lượng công trình.

3.1. Lập kế hoạch chi tiết

Lập kế hoạch chi tiết cho từng giai đoạn của dự án là rất quan trọng. Kế hoạch này cần bao gồm các mốc thời gian, nguồn lực cần thiết và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả. Việc lập kế hoạch rõ ràng giúp các bên liên quan có cái nhìn tổng quan và dễ dàng theo dõi tiến độ.

3.2. Sử dụng công nghệ trong quản lý

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý dự án xây dựng giúp tăng cường khả năng theo dõi và kiểm soát. Các phần mềm quản lý dự án hiện đại có thể hỗ trợ trong việc lập kế hoạch, theo dõi tiến độ và quản lý tài chính.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu

Dự án chung cư Fidelia không chỉ là một công trình xây dựng mà còn là một mô hình nghiên cứu cho sinh viên ngành Quản lý xây dựng. Các kết quả từ đồ án này có thể được áp dụng vào các dự án tương tự trong tương lai.

4.1. Kết quả đạt được từ dự án

Dự án đã hoàn thành đúng tiến độ và đạt chất lượng theo yêu cầu. Các chỉ tiêu về tài chính và kỹ thuật đều được thực hiện tốt, góp phần nâng cao uy tín của nhà đầu tư và nhà thầu.

4.2. Bài học kinh nghiệm

Từ dự án này, nhiều bài học kinh nghiệm quý giá đã được rút ra. Việc quản lý chặt chẽ và linh hoạt trong điều hành là yếu tố quyết định đến thành công của dự án.

V. Kết Luận và Tương Lai của Ngành Quản Lý Xây Dựng

Ngành Quản lý xây dựng đang ngày càng phát triển và đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển đô thị. Dự án chung cư Fidelia là một minh chứng cho sự tiến bộ trong lĩnh vực này. Tương lai của ngành sẽ còn nhiều cơ hội và thách thức.

5.1. Triển vọng phát triển

Với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở và phát triển đô thị, ngành Quản lý xây dựng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Các công nghệ mới và phương pháp quản lý hiện đại sẽ là chìa khóa cho sự thành công trong tương lai.

5.2. Định hướng nghiên cứu tiếp theo

Các nghiên cứu tiếp theo cần tập trung vào việc cải tiến quy trình quản lý và ứng dụng công nghệ mới trong xây dựng. Điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và chất lượng công trình trong tương lai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đồ án tốt nghiệp này được thực hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt khu vực TP. Thủ Đức, đang chứng kiến nhu cầu nhà ở tăng cao trong giai đoạn 2023–2024. TP. Thủ Đức — hình thành từ sáp nhập Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức theo mô hình "TP trong TP" — sở hữu diện tích 21.000 ha, dân số hơn 1 triệu người và mật độ dân số 4.792 người/km², đồng thời là đầu mối hạ tầng kết nối Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu. Dữ liệu dân số TP.HCM năm 2023 cho thấy nhóm tuổi 30–45 chiếm hơn 70% quy mô dân số cùng tốc độ đô thị hóa đạt 70%, tạo áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, quỹ đất khu vực ngày càng hạn chế và giá căn hộ tăng trung bình khoảng 10%/năm, là động lực thực tiễn để triển khai dự án chung cư quy mô vừa.

Nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án bao gồm năm nhóm nội dung chính được giao theo quy định của Bộ môn Thi công & Quản lý Xây dựng, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM:

1. Lập dự án đầu tư xây dựng (phân tích kinh tế – xã hội, thị trường, kỹ thuật–nhân sự và tài chính).
2. Lập hồ sơ mời thầu cho gói thầu xây lắp.
3. Lập dự toán công trình xây dựng.
4. Thiết kế biện pháp thi công (phần ngầm và phần thân).
5. Tổ chức và quản lý xây dựng (tiến độ, mặt bằng thi công, cung ứng vật tư, an toàn–sức khỏe–môi trường).

Đối tượng nghiên cứu: Dự án Fidelia Plaza — chung cư kinh doanh căn hộ tại số 9 Đoàn Kết–Công Lý, Phường Bình Thọ, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Phạm vi không gian: giới hạn trong lô đất khoảng 1.993 m², quy mô 23 tầng và 1 tầng hầm. Phạm vi thời gian: giai đoạn lập dự án đến vận hành, với vòng đời khai thác 3 năm (2024–2027).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và văn bản quy phạm

Đồ án vận dụng hệ thống văn bản pháp luật hiện hành làm căn cứ xuyên suốt:

• Luật: Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12; Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
• Nghị định: NĐ 15/2021/NĐ-CP (quản lý dự án đầu tư xây dựng); NĐ 32/2015/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng); NĐ 06/2021/NĐ-CP (quản lý chất lượng và bảo trì công trình); NĐ 10/2021/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng); NĐ 50/2021/NĐ-CP (hợp đồng xây dựng).
• Thông tư: TT 11/2021/TT-BXD, TT 12/2021/TT-BXD (định mức xây dựng), TT 13/2021/TT-BXD, TT 06/2021/TT-BXD (phân cấp công trình).
• Quyết định đơn giá: QĐ 5481/QĐ-UBND và QĐ 5479/QĐ-UBND năm 2011 của UBND TP.HCM; QĐ 510/QĐ-BXD năm 2023 (suất vốn đầu tư).
• Định mức: Văn bản số 6167/QĐ-UBND ngày 28/12/2023 của UBND TP.HCM và các văn bản 587, 588/QĐ-UBND năm 2014 của Bộ Xây dựng.

Mô hình và phương pháp phân tích

• Phân tích PESTEL (Chính trị, Kinh tế, Xã hội, Công nghệ, Môi trường): sử dụng làm khung đánh giá bối cảnh kinh tế–xã hội khu vực.
• Phân tích tài chính dự án: lập báo cáo ngân lưu ròng (NCF), tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR, BCR, thời gian hoàn vốn (PP); áp dụng suất chiết khấu WACC theo cơ cấu vốn 30% vốn chủ sở hữu (chi phí vốn chủ 15%) và 70% vốn vay (lãi suất 8%/năm).
• Phương pháp lập dự toán: áp dụng phần mềm chuyên ngành để lập bảng tiên lượng và tính chi phí theo định mức; phân tách chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công, máy thi công), chi phí gián tiếp (chi phí chung 7,3%; chi phí nhà tạm 1,1%; chi phí công việc không xác định được khối lượng 2,5%) và thu nhập chịu thuế tính trước (5,5%).
• Phương pháp đấu thầu: hình thức đấu thầu một giai đoạn một túi hồ sơ; đánh giá năng lực và kỹ thuật theo phương pháp đạt/không đạt; xếp hạng nhà thầu theo phương pháp giá thấp nhất.
• Công nghệ BIM (Building Information Modeling): đề cập như nền tảng triển khai mô hình 4D phục vụ tổ chức thi công và quản lý tiến độ.

Nguồn dữ liệu: số liệu kinh tế–xã hội từ báo cáo thống kê TP.HCM năm 2023; dữ liệu đất đai từ batdongsan.vn; bản vẽ thiết kế thi công (kết cấu và kiến trúc) do giảng viên hướng dẫn cấp; hệ thống đơn giá và định mức của UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này xây dựng luận cứ khả thi cho dự án Fidelia Plaza trên nhiều chiều phân tích. Thông tin công trình: lô đất 1.993 m², diện tích xây dựng 823 m², tổng diện tích sàn (không kể tầng hầm) 15.218,2 m², mật độ xây dựng 41%, gồm 23 tầng nổi, 1 tầng hầm và 160 căn hộ (145 căn 2 phòng ngủ diện tích 56,3–65,9 m² và 15 căn 3 phòng ngủ diện tích 91–92,6 m²). Tổng mức đầu tư là 370 tỷ đồng, trong đó chi phí mua đất 170 tỷ đồng, chi phí xây dựng 149,3 tỷ đồng và chi phí thiết bị 19,03 tỷ đồng (căn cứ QĐ 510/QĐ-BXD 2023).

Phân tích thị trường chỉ ra tỷ lệ thanh lý của các chung cư cạnh tranh trong khu vực dao động từ 85% đến 100%:

Dự án	Số căn hộ	Tỷ lệ thanh lý	Giá bán
Charmington La Pointe	508	85%	41–43 triệu đồng/m²
Kingdom	1.000	90–100%	50 triệu đồng/m²
Chung cư Thành Thái	612	100%	55 triệu đồng/m²
Chung cư Tô Hiến Thành	224	100%	35–40 triệu đồng/m²

Phân tích tài chính xác định giá bán hòa vốn trước thuế là 40.456.981 đồng/m²; sau khi cộng tiền sử dụng đất, VAT 10% và phí bảo trì 2%, giá bán dự kiến là 55 triệu đồng/m². Tổng doanh thu dự án ước tính hơn 612 tỷ đồng với tiến độ bán: năm 1 đạt 10%, năm 2 đạt 50%, năm 3 đạt 40%. Vay vốn 259 tỷ đồng, trả nợ đều theo quý trong 3 năm với lãi suất 8%/năm.

Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính theo quan điểm tổng đầu tư:

Chỉ tiêu	Kết quả
Suất chiết khấu (WACC)	10,1%
NPV	15,261 tỷ đồng
IRR	12,1%
BCR	1,4
Thời gian hoàn vốn (PP)	2 năm 6 tháng

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Chương xây dựng đầy đủ bộ hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT) cho gói thầu xây lắp Chung cư Fidelia Plaza, bao gồm thông báo mời thầu, bảng dữ liệu đấu thầu (E-CDNT), tiêu chuẩn đánh giá và 25 biểu mẫu mời thầu/dự thầu. Thời gian thực hiện hợp đồng xác định là 2 năm. Bảo đảm dự thầu là 50 triệu đồng với thời hạn hiệu lực 30 ngày; giá trị tối đa dành cho nhà thầu phụ không vượt 30% giá dự thầu. Phương thức đấu thầu: một giai đoạn một túi hồ sơ, đánh giá năng lực và kỹ thuật theo phương pháp đạt/không đạt, xếp hạng theo giá thấp nhất. Bảng khối lượng mời thầu được lập chi tiết cho ba hạng mục: BTCT phần ngầm (14 nhóm công tác, bao gồm cọc khoan nhồi D800mm 182,7 m và D1200mm 945,1 m), BTCT phần thân (10 nhóm công tác) và hoàn thiện (6 nhóm công tác, trong đó trát tường trong 29.975,45 m² và ốp gạch WC 6.167,71 m²).

Chương 3: Lập dự toán công trình xây dựng

Dự toán được lập theo phương pháp định mức, áp dụng đơn giá UBND TP.HCM và hệ thống định mức hiện hành. Công trình được phân cấp là công trình dân dụng cấp II, thiết kế 2 bước. Chi phí xây dựng trực tiếp hạng mục kết cấu và xây lắp:

Khoản mục	Giá trị (đồng)
Chi phí vật liệu	54.915.839.123
Chi phí nhân công	24.571.366.812
Chi phí máy thi công	16.377.328.204
Chi phí trực tiếp (T)	95.864.534.139
Chi phí gián tiếp	10.449.234.221
Thu nhập chịu thuế tính trước	5.847.257.260
Chi phí xây dựng trước thuế	112.161.025.620
Thuế GTGT 10%	11.216.102.562
Chi phí xây dựng sau thuế	123.377.128.182

Tổng mức đầu tư xây dựng (bao gồm chi phí quản lý dự án 2%) là 138.599.538.397 đồng (sau thuế), làm tròn thành 138.599.538.000 đồng.

Chương 4: Thiết kế biện pháp thi công

Chương trình bày hai nhóm biện pháp thi công chính. Phần ngầm bao gồm: phương án thi công cọc khoan nhồi (D800mm và D1200mm) với quy trình khoan xoay phản tuần hoàn, sử dụng dung dịch bentonit; phương án thi công đào đất kết hợp ép cừ Larsen bằng máy ép thủy lực (khối lượng đào 77,56 × 100 m³), tính toán thể tích đất lấp và đất vận chuyển. Phần thân tập trung vào tính toán cốp pha cột, cốp pha dầm sàn và cốp pha vách, với ưu tiên sử dụng phần mềm chuyên ngành để thiết kế. Đồ án cũng đề cập yêu cầu triển khai mô hình thiết kế tối thiểu 4D phục vụ trực quan hóa tổng thể dự án và các biện pháp thi công, có thể thực hiện bằng Revit hoặc phần mềm tương đương.

Chương 5: Tổ chức và quản lý xây dựng

Chương thiết lập hệ thống tổ chức thi công toàn dự án, gồm: trình tự thi công, tính toán thời gian thi công, lập tiến độ chi tiết (ưu tiên sử dụng MS Project). Phần cung ứng vật tư trình bày biểu đồ sử dụng tài nguyên theo các điều kiện cung cấp giả định. Thiết kế tổng mặt bằng xác định các không gian chức năng, đường giao thông, hàng rào, chiếu sáng, hệ thống cấp thoát nước tạm và điện công trường; tính toán diện tích kho bãi và nhà tạm cùng dự toán công trình tạm. Chương cũng trình bày quy trình kiểm soát chất lượng đầu vào vật liệu (QC) và lựa chọn máy thi công phù hợp với quy mô công trình.

Chương 6: An toàn sức khỏe và môi trường (HSE)

Chương chuyên đề trình bày tầm quan trọng của hệ thống HSE (Health, Safety and Environment), vai trò của kỹ sư an toàn lao động, quy trình tổ chức HSE trong xây dựng và thiết lập hồ sơ HSE công trường. Đây là phần chuyên đề bổ sung ngoài 5 chương cơ bản, đáp ứng yêu cầu 2 điểm chuyên đề của đề cương.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả phân tích tài chính: Dự án Fidelia Plaza có NPV = 15,261 tỷ đồng dương, IRR = 12,1% (vượt suất chiết khấu WACC 10,1%), BCR = 1,4 và thời gian hoàn vốn 2 năm 6 tháng. Tổng doanh thu dự án đạt hơn 612 tỷ đồng; ngân lưu ròng toàn dự án là 128.280.055.163 đồng. Quý có doanh thu cao nhất là Quý II/2027 với gần 150 tỷ đồng; quý có lợi nhuận cao nhất (Quý II/2027) đạt gần 98 tỷ đồng.

Kết quả dự toán: Chi phí xây dựng sau thuế cho hạng mục kết cấu và xây lắp là 123.377.128.182 đồng; tổng mức đầu tư xây dựng được thẩm định là 138.599.538.000 đồng.

Giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất:

• Đẩy nhanh tốc độ bán hàng và thanh lý để tăng khả năng hoàn vốn.
• Áp dụng công nghệ BIM để nâng cao hiệu quả quản lý dự án và hỗ trợ tổ chức công trường.
• Xây dựng và triển khai hồ sơ HSE đồng bộ từ giai đoạn đầu thi công.

Đóng góp của đồ án: Đây là sản phẩm tổng hợp toàn bộ quy trình quản lý dự án từ giai đoạn lập dự án đến tổ chức thi công, minh họa cụ thể trên một công trình dân dụng thực tế tại địa bàn TP. Thủ Đức, vận dụng hệ thống văn bản pháp luật xây dựng Việt Nam cập nhật đến năm 2024.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Tác giả thừa nhận giới hạn về thời gian thực hiện và kinh nghiệm thực tiễn của sinh viên. Một số nội dung kỹ thuật như hồ sơ hoàn thiện nội thất, hệ thống MEP (cơ điện lạnh), thiết kế chống thấm tầng hầm chi tiết và mô hình BIM 4D chưa được triển khai đầy đủ do phạm vi đề tài và giới hạn thời gian 15 tuần. Số liệu thị trường và giả định tỷ lệ bán hàng theo từng năm mang tính ước tính, chưa được kiểm chứng qua dữ liệu giao dịch thực tế. Hướng nghiên cứu tiếp có thể bổ sung: phân tích rủi ro định lượng về chậm trễ tiến độ, triển khai đầy đủ mô hình BIM 5D (tích hợp chi phí), lập hồ sơ QA/QC và kế hoạch kiểm soát khối lượng–tiến độ–chi phí (earned value management).

---

Giá trị tham khảo

Đồ án phù hợp để tham khảo cho các nhóm người dùng sau:

• Sinh viên ngành Quản lý Xây dựng (đặc biệt hệ K20 trở đi của Trường ĐH Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM) đang chuẩn bị làm đồ án tốt nghiệp với đề bài chung cư hoặc công trình dân dụng quy mô vừa: phần Chương 1 (lập dự án đầu tư) và Chương 3 (dự toán) có giá trị thực hành cao nhờ bám sát hệ thống đơn giá và định mức TP.HCM.
• Sinh viên ngành Xây dựng Dân dụng và Công nghiệp tìm hiểu về biện pháp thi công cọc khoan nhồi, ép cừ Larsen và tính toán cốp pha: Chương 4 cung cấp cấu trúc quy trình cụ thể.
• Sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng hoặc Quản trị dự án nghiên cứu mô hình phân tích tài chính dự án bất động sản: Chương 1 (mục 5) thể hiện cách lập báo cáo ngân lưu, tính NPV, IRR và BCR theo quan điểm tổng đầu tư.
• Người thực hành cần tra cứu quy trình lập hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT): Chương 2 trình bày đầy đủ 25 biểu mẫu và tiêu chuẩn đánh giá theo quy định hiện hành.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng mức đầu tư 370 tỷ đồng được phân bổ như thế nào và cơ cấu vốn ra sao? Tổng mức đầu tư gồm chi phí mua đất 170 tỷ đồng và chi phí xây dựng chung cư 195,25 tỷ đồng (trong đó chi phí xây dựng 149,3 tỷ và chi phí thiết bị 19,03 tỷ, phần còn lại là các chi phí khác). Cơ cấu vốn: 30% vốn chủ sở hữu (111 tỷ đồng) và 70% vốn vay (259 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm, trả đều theo quý trong 3 năm.

2. Giá bán 55 triệu đồng/m² được xác định dựa trên cơ sở nào? Tác giả tính giá bán hòa vốn trước thuế theo công thức: tổng chi phí trước thuế (338,33 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền đất, lãi vay, KPBT 2% và VAT 10%) chia cho tổng diện tích sàn kinh doanh (9.818,91 m²), được đơn giá hòa vốn 40.456.981 đồng/m². Cộng thêm tiền sử dụng đất 1.476.380 đồng/m², VAT 10% và phí bảo trì 2%, ra giá bán tính toán 49.906.800 đồng/m²; tác giả lấy giá kinh doanh thực tế là 55 triệu đồng/m² để phù hợp với mặt bằng thị trường khu vực.

3. Phương án thi công cọc nền sử dụng loại cọc nào và với khối lượng bao nhiêu? Đồ án sử dụng cọc khoan nhồi hai đường kính: D800mm với tổng chiều dài 182,7 m và D1200mm với tổng chiều dài 945,1 m (chi tiết phân theo từng tim cọc trong bảng tiên lượng). Ngoài ra, phần hố đào sử dụng cừ Larsen ép bằng máy thủy lực với tổng chiều dài cừ là 4.100 m (41 × 100 m) và hệ chống văng bằng thanh I400.

4. Các chỉ số tài chính NPV, IRR và BCR phản ánh mức độ khả thi của dự án như thế nào? NPV = 15,261 tỷ đồng (dương), cho thấy dự án tạo thêm giá trị vượt chi phí vốn. IRR = 12,1% vượt suất chiết khấu WACC 10,1%, nghĩa là tỷ suất sinh lời nội tại cao hơn chi phí huy động vốn. BCR = 1,4 > 1 thể hiện mỗi đồng chi phí bỏ ra tạo ra 1,4 đồng lợi ích. Thời gian hoàn vốn 2 năm 6 tháng trong tổng vòng đời 3 năm được tác giả đánh giá ở mức trung bình.

5. Hồ sơ mời thầu áp dụng phương thức và tiêu chí đánh giá như thế nào? Gói thầu xây lắp sử dụng hình thức đấu thầu một giai đoạn một túi hồ sơ (theo khoản 2 Điều 9 Quyết định số 32/2023/QĐ-UBND). Năng lực và kinh nghiệm nhà thầu đánh giá theo phương pháp đạt/không đạt (Mẫu số 03). Kỹ thuật đánh giá theo phương pháp đạt/không đạt với nguyên tắc tiêu chí tổng quát đạt khi toàn bộ tiêu chí chi tiết cơ bản đạt và không quá 30% tiêu chí chi tiết không cơ bản ở mức chấp nhận được. Xếp hạng cuối cùng theo phương pháp giá thấp nhất; nhà thầu giành hạng nhất khi có giá dự thầu sau trừ giảm giá thấp nhất.

---

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp "Chung cư Fidelia Plaza, TP. Thủ Đức" của sinh viên Nguyễn Đăng Nhật, ngành Quản lý Xây dựng K20, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP.HCM triển khai đầy đủ năm chương cốt lõi của quy trình quản lý dự án xây dựng: lập dự án đầu tư, lập hồ sơ mời thầu, lập dự toán, thiết kế biện pháp thi công và tổ chức quản lý công trường, bổ sung thêm chương chuyên đề về HSE. Dự án được phân tích khả thi với tổng mức đầu tư 370 tỷ đồng, NPV dương 15,261 tỷ đồng và thời gian hoàn vốn 2 năm 6 tháng, đáp ứng các tiêu chí chấp thuận đầu tư theo phân tích tài chính. Toàn bộ nội dung kỹ thuật và pháp lý được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật xây dựng Việt Nam cập nhật đến năm 2024, bảo đảm tính pháp lý và thực tiễn cho một công trình dân dụng quy mô vừa tại địa bàn TP. Thủ Đức.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1. Thông tin chung về dự án và chủ đầu tư 1.1 Tên dự án Dự án Fidelia Plaza ( Kinh doanh căn hộ chung cư ) 1.2 Chủ đầu tư Tên công ty: Công ty CPCP NO.1 Địa chỉ trụ sở chính: số 23 đường 3 tháng 2, Phường 11, Quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh 1.3 Địa điểm xây dựng công trình Vị trí xây dựng công trình trên con đường Số 9 Đoàn Kết - Công Lý, P.Bình Thọ, TP Thủ Đức 1.4 Chi phí đầu tư xây dựng Tổng mức đầu tư là 370 tỷ 1.5 Nguồn vốn dự án Vốn chủ sở hữu (30%) và vốn vay (70%) với lãi suất 8%/năm 1.6 Quy mô xây dựng Diện tích lô đất khoảng 1993. Diện tích xây dựng là 823 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm tâng hầm) là 15.218,2 m2 với tổng diện tích sàn tầng ở là 13.567,2 m2 và tổng diện tích sàn dịch vụ, công cộng, SHCĐ,. Công trình có tổng cộng 23 tầng và 1 tầng hầm với tổng số căn hộ là 160 căn.7 Mật độ xây dựng: - Dự án với mật độ xây dựng là 41.8 Cơ sở pháp lý thực hiện dự án - Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 do Quốc Hội khóa XII, - kỳ họp thứ 5 ban hành - Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 do Quốc hội ban hành - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc Hội ( Có hiệu lực từ - 01/01/2015) - Nghị định số 06/2021/NĐ- CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý chất lượng - và bảo trì công trình xây dựng - Nghị định 15/2021/NĐ- CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng của Chính phủ ngày - 18/06/2015 - Nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai - (Có hiệu lực từ 01/07/2014) - Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ- CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi - phí đầu tư xây dựng công trình - Căn cứ vào hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam về thiết kế nhà ở, nhà cao tầng.

1 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2. Phân tích tình hình kinh tế - xã hội 2.1 Giới thiệu về khu vực xây dựng TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sắp xếp 3 quận: Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức, theo mô hình đặc biệt mới là mô hình “TP trong TP”. Thủ Đức có diện tích 21.000 ha và có hơn 1 triệu dân. Mật độ dân số đạt 4.792 người/km².1 Vị trí địa lý Thành phố Thủ Đức nằm ở phía đông Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý:  Phía đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành thuộc tỉnh Đồng Nai với ranh giới là sông Đồng Nai  Phía tây giáp Quận 12, quận Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 4 với ranh giới là sông Sài Gòn  Phía nam giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (qua sông Đồng Nai) và Quận 7 (qua sông Sài Gòn)  Phía bắc giáp các thành phố Thuận An và Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương.1 Bản đồ vị trí TP.2 Địa hình công trình Thành phố nhìn chung đều có nền đất khá thấp vì đều thuộc vùng đồng bằng ven sông Sài Gòn.

Có độ cao trung bình khoảng 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m.3 Khí hậu Khí hậu Thành phố Thủ Đức mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa. Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.  Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm. Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7oC.

 Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%.  Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình 2. Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa.  Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam.

Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s. Hầu như không có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến).  Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2.  Độ bốc hơi:  Trung bình: 3,7 mm/ngày  Cao tuyệt đối: 13,8 mm/ngày 2 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.4 Thủy văn Thành phố Thủ Đức nằm giáp với sông Đồng Nai nên có nguồn nước dồi dào phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn, đồng thời xây dựng nhà máy sản xuất nước sạch cung cấp cho dân cư trên toàn địa bàn và cả một vài quận, huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh.2 Tình hình kinh tế - xã hội tại khu vực thực hiện dự án Năm 2023, kinh tế thế giới phục hồi chậm do khủng hoảng Nga – Ukraine leo thang, kéo dài; xung đột giữa Israel - Hamas diễn ra từ tháng 10/2023 làm dấy lên lo ngại về giá năng lượng, giá lương thực, thực phẩm tăng cao gây áp lực lớn đến lạm phát; thị trường tài chính, tiền tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Các tổ chức thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2023 theo các hướng khác nhau và đều thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng năm 2022. Kinh tế Thành phố vẫn đứng vững dù phải chịu tác động lớn từ kinh tế thế giới trong bối cảnh thị trường tiêu thụ bị thu hẹp, các nguồn lực về vốn, nhân lực của doanh nghiệp đang cạn dần. Thành phố đã triển khai quyết liệt nhiều giải pháp để đạt mức tăng trưởng tích cực góp phần đưa tăng trưởng cả năm đạt 5,81%.2 Các chỉ tiêu kinh tế xã hội năm 2023  Tốc độ tăng trưởng GRDP ước đạt 5. Thu nhập bình quân đầu người ước đạt 9.3 triệu đồng  Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước đạt 3423.6 nghìn tỷ đồng, tăng 4.6% so với năm 2022  Thu ngân sách nhà nước ước đạt 446.

 Kết cấu hạ tầng: Tỷ lệ nhựa hóa chung >95%; tỷ lệ đô thị hóa đạt 77,77%  Lao động và việc làm: Số lao động được tạo việc làm 291.000 lượt người ; đào tạo nghề cho 131.000 ; tỷ lệ người dân trong độ tuổi lao động tham gia bảo hiểm xã hội đạt 39,25%.  Môi trường: Trồng mới rừng tập trung đạt 2.039,57 ha ; tỷ lệ che phủ rừng đạt 38,5%.  Nông thôn mới: Tăng thêm 03 xã đạt chuẩn nông thôn mới (lũy kế 38 xã); số tiêu chí bình quân mỗi xã đạt 16,42 tiêu chí; Tăng thêm 02 xã đạt chuẩn nông thôn mới nâng cao.  Tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên: +2,28% so với cả nước là 1,3% 3 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.2 Mô hình phân tích 2.1 Chính trị Sau khi nhập quận Thủ Đức, quận 2, 9, hạ tầng giao thông thành phố Thủ Đức được mở rộng, có tính liên kết vùng với Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu rất cao.

Từ Quốc lộ 1, đến các tuyến đường vành đai được đẩy mạnh triển khai, tuyến metro kết nối các trường đại học, khu công nghệ cao vào trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh nhanh chóng. Đặc biệt, thành phố Thủ Đức còn có khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch thành trung tâm tài chính khu vực và quốc tế. Thành phố Thủ Đức trở thành nơi hội tụ đầy đủ về công nghệ cao, nguồn nhân lực và trung tâm tài chính để phát triển. Từ những nền tảng quan trọng, thành phố Thủ Đức hướng đến việc xây dựng đô thị tương tác cao, thành phố thông minh trong đổi mới sáng tạo.

*Một số thông tư nghị định về đầu tư xây dựng trường mầm  Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.  Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng  Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.  Nghị định 09/2021/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng.  Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.

 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.  Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.  Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.  Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.

 Thông tư 14/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng (có hiệu lực từ ngày 01/11/2021).  Thông tư 13/2021/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021).  Thông tư 12/2021/TT-BXD về định mức xây dựng (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021).  Thông tư 11/2021/TT-BXD hướng dẫn nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021).

 Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.  Thông tư 106/2021/TT-BQP quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở trong Bộ Quốc phòng (có hiệu lực từ ngày 20/9/2021).  Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. 4 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.2 Kinh tế *Tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2023 ước tính tăng 5,81% so với cùng kỳ.

Trong đó: Khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp 1,03 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,42%, trong đó xây dựng đóng góp 0,16 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,48%.3 Mức độ tăng trưởng và cơ cấu GDP 2023 Về cơ cấu nền kinh tế năm 2023 (xét theo giá hiện hành): Khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm tỷ trọng 0,5%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 21,9%; khu vực thương mại dịch vụ chiếm 64,9%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 12,7%. *Hoạt động ngân hàng Tổng vốn huy động tính đến ngày 31/12/2023 đạt 3.452 nghìn tỷ đồng, tăng 5,0% so với cùng kỳ. Trong đó: Vốn huy động bằng VNĐ chiếm 91,9%, tăng 7,6% so với cùng kỳ; Vốn huy động bằng ngoại tệ chiếm 8,1%, giảm 17,7% so với cùng kỳ. Tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố tính đến ngày 31/12/2023 đạt 3.542 nghìn tỷ đồng, tăng 7,0% so với cùng kỳ.