CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1. Thông tin chung về dự án và chủ đầu tư 1.1 Tên dự án Dự án Fidelia Plaza ( Kinh doanh căn hộ chung cư ) 1.2 Chủ đầu tư Tên công ty: Công ty CPCP NO.1 Địa chỉ trụ sở chính: số 23 đường 3 tháng 2, Phường 11, Quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh 1.3 Địa điểm xây dựng công trình Vị trí xây dựng công trình trên con đường Số 9 Đoàn Kết - Công Lý, P.Bình Thọ, TP Thủ Đức 1.4 Chi phí đầu tư xây dựng Tổng mức đầu tư là 370 tỷ 1.5 Nguồn vốn dự án Vốn chủ sở hữu (30%) và vốn vay (70%) với lãi suất 8%/năm 1.6 Quy mô xây dựng Diện tích lô đất khoảng 1993. Diện tích xây dựng là 823 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm tâng hầm) là 15.218,2 m2 với tổng diện tích sàn tầng ở là 13.567,2 m2 và tổng diện tích sàn dịch vụ, công cộng, SHCĐ,. Công trình có tổng cộng 23 tầng và 1 tầng hầm với tổng số căn hộ là 160 căn.7 Mật độ xây dựng: - Dự án với mật độ xây dựng là 41.8 Cơ sở pháp lý thực hiện dự án - Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 do Quốc Hội khóa XII, - kỳ họp thứ 5 ban hành - Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 do Quốc hội ban hành - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc Hội ( Có hiệu lực từ - 01/01/2015) - Nghị định số 06/2021/NĐ- CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về Quản lý chất lượng - và bảo trì công trình xây dựng - Nghị định 15/2021/NĐ- CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng của Chính phủ ngày - 18/06/2015 - Nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai - (Có hiệu lực từ 01/07/2014) - Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ- CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi - phí đầu tư xây dựng công trình - Căn cứ vào hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam về thiết kế nhà ở, nhà cao tầng.
1 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2. Phân tích tình hình kinh tế - xã hội 2.1 Giới thiệu về khu vực xây dựng TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sắp xếp 3 quận: Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức, theo mô hình đặc biệt mới là mô hình “TP trong TP”. Thủ Đức có diện tích 21.000 ha và có hơn 1 triệu dân. Mật độ dân số đạt 4.792 người/km².1 Vị trí địa lý Thành phố Thủ Đức nằm ở phía đông Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý: Phía đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành thuộc tỉnh Đồng Nai với ranh giới là sông Đồng Nai Phía tây giáp Quận 12, quận Bình Thạnh, Quận 1 và Quận 4 với ranh giới là sông Sài Gòn Phía nam giáp huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (qua sông Đồng Nai) và Quận 7 (qua sông Sài Gòn) Phía bắc giáp các thành phố Thuận An và Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương.1 Bản đồ vị trí TP.2 Địa hình công trình Thành phố nhìn chung đều có nền đất khá thấp vì đều thuộc vùng đồng bằng ven sông Sài Gòn.
Có độ cao trung bình khoảng 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m.3 Khí hậu Khí hậu Thành phố Thủ Đức mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa. Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm. Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7oC.
Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%. Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình 2. Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa. Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam.
Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s. Hầu như không có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến). Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2. Độ bốc hơi: Trung bình: 3,7 mm/ngày Cao tuyệt đối: 13,8 mm/ngày 2 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.4 Thủy văn Thành phố Thủ Đức nằm giáp với sông Đồng Nai nên có nguồn nước dồi dào phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn, đồng thời xây dựng nhà máy sản xuất nước sạch cung cấp cho dân cư trên toàn địa bàn và cả một vài quận, huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh.2 Tình hình kinh tế - xã hội tại khu vực thực hiện dự án Năm 2023, kinh tế thế giới phục hồi chậm do khủng hoảng Nga – Ukraine leo thang, kéo dài; xung đột giữa Israel - Hamas diễn ra từ tháng 10/2023 làm dấy lên lo ngại về giá năng lượng, giá lương thực, thực phẩm tăng cao gây áp lực lớn đến lạm phát; thị trường tài chính, tiền tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Các tổ chức thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2023 theo các hướng khác nhau và đều thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng năm 2022. Kinh tế Thành phố vẫn đứng vững dù phải chịu tác động lớn từ kinh tế thế giới trong bối cảnh thị trường tiêu thụ bị thu hẹp, các nguồn lực về vốn, nhân lực của doanh nghiệp đang cạn dần. Thành phố đã triển khai quyết liệt nhiều giải pháp để đạt mức tăng trưởng tích cực góp phần đưa tăng trưởng cả năm đạt 5,81%.2 Các chỉ tiêu kinh tế xã hội năm 2023 Tốc độ tăng trưởng GRDP ước đạt 5. Thu nhập bình quân đầu người ước đạt 9.3 triệu đồng Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước đạt 3423.6 nghìn tỷ đồng, tăng 4.6% so với năm 2022 Thu ngân sách nhà nước ước đạt 446.
Kết cấu hạ tầng: Tỷ lệ nhựa hóa chung >95%; tỷ lệ đô thị hóa đạt 77,77% Lao động và việc làm: Số lao động được tạo việc làm 291.000 lượt người ; đào tạo nghề cho 131.000 ; tỷ lệ người dân trong độ tuổi lao động tham gia bảo hiểm xã hội đạt 39,25%. Môi trường: Trồng mới rừng tập trung đạt 2.039,57 ha ; tỷ lệ che phủ rừng đạt 38,5%. Nông thôn mới: Tăng thêm 03 xã đạt chuẩn nông thôn mới (lũy kế 38 xã); số tiêu chí bình quân mỗi xã đạt 16,42 tiêu chí; Tăng thêm 02 xã đạt chuẩn nông thôn mới nâng cao. Tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên: +2,28% so với cả nước là 1,3% 3 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.2 Mô hình phân tích 2.1 Chính trị Sau khi nhập quận Thủ Đức, quận 2, 9, hạ tầng giao thông thành phố Thủ Đức được mở rộng, có tính liên kết vùng với Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu rất cao.
Từ Quốc lộ 1, đến các tuyến đường vành đai được đẩy mạnh triển khai, tuyến metro kết nối các trường đại học, khu công nghệ cao vào trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh nhanh chóng. Đặc biệt, thành phố Thủ Đức còn có khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch thành trung tâm tài chính khu vực và quốc tế. Thành phố Thủ Đức trở thành nơi hội tụ đầy đủ về công nghệ cao, nguồn nhân lực và trung tâm tài chính để phát triển. Từ những nền tảng quan trọng, thành phố Thủ Đức hướng đến việc xây dựng đô thị tương tác cao, thành phố thông minh trong đổi mới sáng tạo.
*Một số thông tư nghị định về đầu tư xây dựng trường mầm Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nghị định 09/2021/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng. Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Nghị định 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng. Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.
Thông tư 14/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng (có hiệu lực từ ngày 01/11/2021). Thông tư 13/2021/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021). Thông tư 12/2021/TT-BXD về định mức xây dựng (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021). Thông tư 11/2021/TT-BXD hướng dẫn nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (có hiệu lực từ ngày 15/10/2021).
Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Thông tư 106/2021/TT-BQP quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở trong Bộ Quốc phòng (có hiệu lực từ ngày 20/9/2021). Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. 4 GVHD: NGUYỄN VĂN KHOA SVTH: NGUYỄN ĐĂNG NHẬT 2.2 Kinh tế *Tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2023 ước tính tăng 5,81% so với cùng kỳ.
Trong đó: Khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp 1,03 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,42%, trong đó xây dựng đóng góp 0,16 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,48%.3 Mức độ tăng trưởng và cơ cấu GDP 2023 Về cơ cấu nền kinh tế năm 2023 (xét theo giá hiện hành): Khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm tỷ trọng 0,5%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 21,9%; khu vực thương mại dịch vụ chiếm 64,9%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 12,7%. *Hoạt động ngân hàng Tổng vốn huy động tính đến ngày 31/12/2023 đạt 3.452 nghìn tỷ đồng, tăng 5,0% so với cùng kỳ. Trong đó: Vốn huy động bằng VNĐ chiếm 91,9%, tăng 7,6% so với cùng kỳ; Vốn huy động bằng ngoại tệ chiếm 8,1%, giảm 17,7% so với cùng kỳ. Tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố tính đến ngày 31/12/2023 đạt 3.542 nghìn tỷ đồng, tăng 7,0% so với cùng kỳ.