Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp ngành Quản lý Xây dựng của sinh viên Nguyễn Thành Đạt (Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh, năm 2024) tập trung giải quyết bài toán quản lý xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn thực hiện dự án cho công trình Chung cư FLC Complex Phạm Hùng. Bối cảnh thực tiễn của đề tài xuất phát từ sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) theo hướng phát triển công nghiệp và dịch vụ, kéo theo làn sóng nhân lực văn phòng, chuyên gia và người lao động đổ về khu vực. Nhu cầu về nhà ở tại quận Nam Từ Liêm trở nên cấp thiết trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh (dự kiến dân số Hà Nội đạt 9 triệu người vào năm 2025, tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030, mỗi năm tăng thêm khoảng 72.000 hộ gia đình nhưng nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt bình quân 27.000 căn). Sau giai đoạn thị trường đóng băng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, việc triển khai một dự án nhà ở hỗn hợp cao tầng tại tuyến đường Phạm Hùng được đánh giá là thời điểm thích hợp để giải quyết bài toán cung - cầu và bảo đảm hiệu quả kinh tế.

Mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể của đề tài bao gồm:

  1. Lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm khảo sát thị trường, xác định phương án kiến trúc - công năng, phân kỳ đầu tư, xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm của chủ đầu tư.
  2. Lập hồ sơ mời thầu (HSMT) gói thầu thi công xây lắp phần thô theo hình thức đấu thầu rộng rãi, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ, xây dựng hệ thống tiêu chuẩn đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm, nhân sự, thiết bị và giải pháp kỹ thuật.
  3. Lập dự toán công trình sử dụng phần mềm chuyên dụng và hệ thống định mức, đơn giá hiện hành trên địa bàn TP. Hà Nội.
  4. Thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công, trọng tâm là tính toán móng cần trục tháp Potain MC 205B, kiểm tra sức chịu tải của cọc móng, đài móng và bu lông neo theo các trạng thái làm việc.
  5. Thiết kế tổ chức thi công, phân đoạn thi công phần thô, lập tiến độ thi công, biểu đồ cung ứng vật tư thép và thiết kế tổng mặt bằng xây dựng.
  6. Nghiên cứu phương án tối ưu hóa lợi nhuận kinh doanh căn hộ dựa trên tiến độ bán hàng và các đợt huy động vốn.
  7. Xây dựng quy trình lắp đặt, vận hành an toàn và các giải pháp phòng ngừa sự cố đối với cần trục tháp.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng, lập dự toán, mời thầu và biện pháp tổ chức thi công phần thô tòa nhà cao tầng.
  • Phạm vi không gian: Công trình Chung cư FLC Complex Phạm Hùng tại số 36 đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội.
  • Phạm vi quy mô công trình: Công trình dân dụng cấp I, diện tích khu đất 3.793 m², diện tích chiếm đất xây dựng 1.576 m² (mật độ xây dựng 44,4%), tổng diện tích sàn xây dựng trên 55.000 m² (diện tích sàn xây dựng công trình 4.034,4 m²/khối đế), quy mô gồm 37 tầng nổi và 2 tầng hầm, chiều cao công trình 125,75 m, tổng số 480 căn hộ, quy mô dân số dự kiến 1.440 người.
  • Phạm vi thời gian và vòng đời dự án: Tập trung vào Giai đoạn 1 (Chuẩn bị đầu tư: khảo sát, lập dự án cuối năm 2023) và Giai đoạn 2 (Thực hiện dự án: thi công xây dựng từ đầu năm 2024 đến khi hoàn thành bàn giao vào quý IV/2026); không trực tiếp tham gia vận hành lâu dài ở Giai đoạn 3 mà bàn giao cho đơn vị quản lý chuyên trách.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng trên hệ thống cơ sở pháp lý, định mức kinh tế - kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của Việt Nam, bao gồm:

  • Khung văn bản pháp luật: Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14; Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình; Nghị định số 99/2021/NĐ-CP về quản lý thanh quyết toán vốn đầu tư công; Nghị định số 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 44/2015/NĐ-CP và Nghị định số 72/2019/NĐ-CP về quy hoạch xây dựng; Nghị định số 119/2015/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động xây dựng; Nghị định số 53/2017/NĐ-CP về giấy tờ đất đai cấp phép xây dựng; Nghị định số 100/2018/NĐ-CP về điều kiện đầu tư kinh doanh ngành xây dựng.
  • Hệ thống định mức, thông tư và tiêu chuẩn kỹ thuật: Thông tư số 06/2021/TT-BXD (phân cấp công trình theo quy mô kết cấu); Thông tư số 12/2021/TT-BXD (định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng); Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT (mẫu hồ sơ mời thầu xây lắp); Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 (suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu năm 2022); Công văn số 1717/BXD-KTXD năm 2021; Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 10304:2014 (Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế).

Phương pháp nghiên cứu và công cụ kỹ thuật thực tế được tác giả áp dụng gồm:

  • Phương pháp phân tích kinh tế và tài chính dự án: Thiết lập mô hình tài chính phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF) theo quan điểm chủ đầu tư; tính toán chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC), giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ số lợi ích - chi phí (BCR); lập kế hoạch trả nợ vay ngân hàng và dự trù doanh thu bán căn hộ theo từng đợt mở bán.
  • Phương pháp xác định chi phí theo suất vốn đầu tư: Sử dụng bảng suất vốn đầu tư công trình cấp I (> 35 tầng có hầm) kết hợp hệ số điều chỉnh vùng và chỉ số giá quy đổi năm 2022 để tính toán tổng mức đầu tư (TMĐT).
  • Phương pháp tính toán cơ học đất và kết cấu móng cọc: Tính toán sức chịu tải của cọc theo vật liệu bê tông cốt thép, theo chỉ tiêu cơ lý cường độ của đất nền và theo kết quả thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn (SPT); kiểm tra móng cẩu tháp trong hai trường hợp (khi cẩu làm việc và khi cẩu ngừng làm việc); tính cốt thép chịu uốn đài cọc và kiểm tra khả năng chịu kéo của bu lông neo.
  • Ứng dụng phần mềm chuyên ngành: Sử dụng phần mềm Dự toán Eta để bóc tách khối lượng, áp định mức, tổng hợp vật liệu, nhân công, giá ca máy; sử dụng phần mềm AutoCAD để thiết kế mặt bằng tầng, tổng mặt bằng thi công và bản vẽ biện pháp lắp dựng cần trục tháp.
  • Nguồn dữ liệu: Báo giá vật liệu, nhân công, ca máy do Sở Xây dựng TP. Hà Nội công bố; báo giá cảnh quan từ Công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Salalagreen; báo giá dịch vụ marketing từ Công ty TNHH TM DV Công nghệ HTBK; số liệu lãi suất cho vay thương mại từ Ngân hàng Vietinbank (quý III/2023: 8%/năm); tài liệu kỹ thuật (catalogue) của nhà sản xuất cần trục tháp Potain MC 205B.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Chương I tập trung thuyết minh sự cần thiết đầu tư, khảo sát thị trường, xác định phương án công năng và đánh giá hiệu quả tài chính.

  • Phân tích thị trường và đối thủ cạnh tranh: Dự án khảo sát các dự án lân cận trên trục đường Mễ Trì, Lê Đức Thọ, Đại Mỗ bao gồm The Matrix One (giá bán căn 89 m² từ 5 tỷ đồng, thuê 16,5–17 triệu đồng/tháng), Masteri West Heights (3.599 căn hộ), The Zei Mỹ Đình (42 tầng nổi, 4 hầm, 891 căn hộ), FLC Premier Parc Hausman (548 căn hộ kiến trúc Pháp), Sun Square Lê Đức Thọ (34 tầng, 420 căn hộ). Khách hàng mục tiêu được chia thành 5 nhóm: người trẻ độc thân 25–32 tuổi, gia đình trẻ mua nhà lần đầu, khách hàng trung niên mua cho con, gia đình khá giả đổi nhà cao cấp và nhà đầu tư bất động sản.
  • Phân khúc chức năng công trình:
    • Tầng 1 (1.549 m²): Nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng, siêu thị.
    • Tầng 2 và 3 (tổng 3.098 m²): Khu văn phòng cho thuê cao cấp.
    • Tầng 4 (1.549 m²): Khu dịch vụ giải trí, bar, phòng tập gym, cafe ngoài trời, bể bơi 4 mùa.
    • Tầng 5 – 36 (mỗi sàn 1.551 m², tổng diện tích sàn 46.530 m²): Khu căn hộ ở với 15 căn/sàn, diện tích căn hộ từ 54 m² đến 131 m² (các diện tích điển hình: 54,3 m²; 95 m²; 130 m²).
    • Tầng hầm (2 hầm): Bố trí bãi đỗ xe và hệ thống kỹ thuật.
  • Xác định Tổng mức đầu tư (TMĐT): Tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD, tổng mức đầu tư của dự án là 1.189.462.289.546 đồng (làm tròn: 1.189.462.300.000 đồng). Dự án sử dụng quỹ đất sẵn có của chủ đầu tư nên chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bằng 0 đồng. Dự phòng phí được tính 10% (88,413 tỷ đồng).
Thành phần chi phí trong TMĐT Cơ sở xác định Ký hiệu
Chi phí xây dựng Quyết định 510/QĐ-BXD (55.012 m² sàn) $G_{xd}$
Chi phí thiết bị Quyết định 510/QĐ-BXD $G_{tb}$
Chi phí quản lý dự án Thông tư 12/2021/TT-BXD $G_{qlda}$
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Thông tư 12/2021/TT-BXD (lập BCNCKT, thiết kế, thẩm tra, giám sát...) $G_{tv}$
Chi phí khác Các chi phí bảo hiểm, thẩm định $G_k$
Chi phí dự phòng (10%) Dự phòng phát sinh khối lượng và trượt giá $G_{dp}$
  • Phương án tài chính và kinh doanh: Cơ cấu nguồn vốn gồm 40% vốn chủ sở hữu và 60% vốn vay thương mại từ Vietinbank với lãi suất 8%/năm. Giá bán căn hộ năm đầu tiên mở bán giả định là 40 triệu đồng/m² (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì), mức tăng giá qua các đợt là 7%/năm do biến động giá vật tư. Mở bán chia làm 4 đợt từ quý III/2024 đến khi hoàn thành vào quý IV/2026. Tiến độ thanh toán của khách hàng chia làm 7 đợt (Đợt 1 ký HĐ: 20%; Đợt 2 sau 1 tháng: 10%; Đợt 3 thi công đến tầng 3: 10%; Đợt 4 đến tầng 15: 10%; Đợt 5 đến tầng 25: 10%; Đợt 6 xong phần thô: 10%; Đợt 7 bàn giao nhà: 27%; 3% còn lại nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu).
  • Hiệu quả tài chính theo quan điểm CĐT:
    • Chi phí sử dụng vốn bình quân ($WACC$): $10,800%$.
    • Giá trị hiện tại ròng ($NPV$): $232.675$ (triệu đồng), lớn hơn 0.
    • Tỷ suất sinh lời nội tại ($IRR$): $19%$, vượt mức sinh lời đòi hỏi của CĐT ($10%$).
    • Tỷ số lợi ích - chi phí ($BCR$): $1,097 > 1$.

CHƯƠNG II: LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU

Chương II lập HSMT gói thầu thi công xây lắp phần thô (bê tông, cốt thép, ván khuôn cột, dầm, sàn, vách) căn cứ theo Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 và Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT:

  • Phương thức và hình thức lựa chọn: Đấu thầu rộng rãi trong nước, phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ. Loại hợp đồng áp dụng là EPC (Thiết kế - Cung cấp thiết bị - Thi công xây dựng công trình).
  • Thời gian và bảo đảm dự thầu: Thời gian hiệu lực của hồ sơ dự thầu (HSDT) là 90 ngày kể từ ngày đóng thầu; thời gian thực hiện hợp đồng là 420 ngày; bảo đảm dự thầu có giá trị hiệu lực 120 ngày dưới hình thức thư bảo lãnh ngân hàng.
  • Tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm (Đạt / Không đạt):
    • Năng lực pháp lý: Có giấy chứng nhận ĐKKD ≥ 5 năm kinh nghiệm; có Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng công trình nhà cao tầng Hạng I.
    • Năng lực tài chính: Giá trị tài sản ròng 3 năm gần nhất phải dương; doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng trong 3 năm gần nhất tối thiểu 300 tỷ đồng (có báo cáo kiểm toán/xác nhận cơ quan thuế); nguồn lực tài chính đáp ứng công thức $3 \times (\text{Giá gói thầu} / \text{Thời gian thực hiện hợp đồng})$.
    • Kinh nghiệm thi công: Từ năm 2010 đến thời điểm đóng thầu, đã hoàn thành hoặc đang thi công tối thiểu 1 công trình tương tự có giá trị từ 400 tỷ đồng trở lên; không có hợp đồng không hoàn thành do lỗi nhà thầu từ ngày 01/01/2024.
  • Tiêu chuẩn nhân sự chủ chốt: Chỉ huy trưởng công trình (≥ 10 năm kinh nghiệm chung, ≥ 5 năm kinh nghiệm công việc tương tự); Cán bộ kỹ thuật phụ trách, Cán bộ phụ trách thi công phần xây dựng, Cán bộ an toàn (≥ 7 năm kinh nghiệm chung, ≥ 5 năm tương tự); Cán bộ trắc địa, Cán bộ điện nước, Kỹ sư QA/QC, Cán bộ thanh toán (≥ 5 năm kinh nghiệm chung, ≥ 3 năm tương tự).
  • Tiêu chuẩn thiết bị thi công chủ yếu: Cần trục cẩu tháp (sức nâng ≥ 5 tấn, chiều cao > 120 m: tối thiểu 2 thiết bị); máy đào gàu 0,2 m³ (≥ 5 máy); xe vận chuyển 10 tấn (≥ 5 xe); xe lu 15 tấn (≥ 2 xe); xe ủi D3 (≥ 4 xe); máy uốn sắt (≥ 5 máy); máy phát điện 5 kW – 200 kW (≥ 3 máy); máy trộn bê tông 380 lít (≥ 5 máy).
  • Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật: Đánh giá theo tiêu chí Đạt/Không đạt đối với giải pháp kỹ thuật, tiến độ thi công (yêu cầu $\le 529$ ngày), biện pháp bảo đảm chất lượng, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và phòng cháy chữa cháy.

CHƯƠNG III: DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH

Chương III trình bày kết quả xác định chi phí xây lắp gói thầu thông qua phần mềm Dự toán Eta:

  • Thuyết minh cơ sở lập dự toán: bóc tách khối lượng từ bản vẽ thiết kế thi công phần thân và phần ngầm; áp bộ đơn giá xây dựng công trình trên địa bàn Hà Nội.
  • Bảng tổng dự toán công trình tòa nhà FLC Complex Phạm Hùng.
  • Bảng tổng hợp kinh phí hạng mục theo từng cấu kiện (cọc, đài móng, dầm, sàn, cột, vách).
  • Các bảng tổng hợp chi tiết tài nguyên: Tổng hợp vật liệu (xi măng, cát, đá, thép, phụ gia...), Tổng hợp nhân công (theo nhóm thợ xây dựng bậc 3,5/7), Tổng hợp giá ca máy và thiết bị thi công.

CHƯƠNG IV: THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG

Nội dung chương tập trung vào giải pháp kỹ thuật lắp dựng và kiểm toán kết cấu móng cẩu tháp Potain MC 205B phục vụ vận chuyển vật liệu lên cao:

  • Căn cứ lựa chọn thiết bị Potain MC 205B: Chiều cao công trình 125,75 m, bán kính tầm với cần trục bao quát toàn bộ mặt bằng 1.576 m², biểu đồ tải trọng đầu cần đáp ứng nâng cấu kiện cốt thép, ván khuôn và thùng đổ bê tông.
  • Tính toán móng cọc cẩu tháp:
    • Tính sức chịu tải của cọc đơn theo vật liệu bê tông cốt thép dựa trên TCVN 10304:2014.
    • Tính sức chịu tải của cọc theo chỉ tiêu cường độ đất nền (lực ma sát bên thành cọc và sức kháng mũi cọc).
    • Tính sức chịu tải của cọc dựa trên chỉ số thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn ($SPT$).
    • Tổ hợp tải trọng và kiểm tra ổn định móng trong 2 trạng thái: Trạng thái cẩu đang hoạt động (tải trọng bản thân + tải trọng nâng + lực gió làm việc + lực quán tính) và Trạng thái cẩu không hoạt động (tải trọng bản thân + lực gió bão cực đại tác dụng lên thân và cần).
  • Tính toán cốt thép đài móng cẩu tháp chống chọc thủng và chịu uốn; kiểm tra khả năng chịu kéo, cắt của hệ bu lông neo cẩu tháp ngàm vào đài móng bê tông.

CHƯƠNG V: BIỆN PHÁP TỔ CHỨC THI CÔNG

  • Phân đoạn thi công công trình: Chia mặt bằng sàn tầng điển hình thành các phân đoạn thi công bê tông toàn khối nhằm cân bằng dây chuyền ván khuôn - cốt thép - đổ bê tông.
  • Tiến độ thi công: Lập biểu đồ tiến độ tổng thể thi công kết cấu phần thô 37 tầng nổi và 2 tầng hầm.
  • Cung ứng vật tư: Lập biểu đồ cung ứng thép theo từng mốc tiến độ thi công nhằm phục vụ kế hoạch nhập hàng và kiểm soát chi phí tồn kho.
  • Thiết kế tổng mặt bằng thi công:
    • Bố trí vị trí cẩu tháp Potain MC 205B và máy vận chuyển lên cao.
    • Tính toán diện tích kho bãi: kho bãi chứa thép (dựa trên biểu đồ dự trữ thép), bãi gia công ván khuôn, lán trại tạm cho công nhân và ban điều hành.
    • Thiết kế mạng lưới cấp điện thi công, trạm biến áp/máy phát điện dự phòng và mạng lưới cấp nước sinh hoạt, chữa cháy, thi công.

CHƯƠNG VI: TỐI ƯU HÓA LỢI NHUẬN CHO DOANH NGHIỆP

  • Phân tích vai trò và tầm quan trọng của việc tối ưu hóa dòng tiền và lợi nhuận đối với chủ đầu tư dự án bất động sản.
  • Xây dựng phương pháp cân đối giữa tiến độ giải ngân chi phí xây lắp và tiến độ thu tiền bán căn hộ qua 4 đợt mở bán (từ năm 2024 đến năm 2026), tận dụng dòng tiền ứng trước từ khách hàng để giảm dư nợ vay ngân hàng, tối thiểu hóa chi phí lãi vay (lãi suất 8%/năm) và gia tăng lợi nhuận sau thuế của dự án.

CHƯƠNG VII: QUY TRÌNH LẮP ĐẶT SỬ DỤNG CẨU THÁP, QUY TRÌNH AN TOÀN VÀ SỰ CỐ THƯỜNG GẶP

  • Chỉ dẫn chung và trình tự kỹ thuật lắp dựng cẩu tháp: Thi công đài móng và đặt bu lông neo -> Lắp đoạn đốt chân tháp -> Lắp lồng nâng, mâm quay, cabin điều khiển -> Lắp đỉnh tháp, cần đối trọng và một phần đối trọng -> Lắp cần làm việc và hoàn thiện đối trọng -> Nâng khớp đốt tháp theo chiều cao công trình. Bản vẽ lắp đặt được mô phỏng chi tiết bằng phần mềm AutoCAD.
  • Quy trình an toàn vận hành cần trục tháp:
    • Kiểm tra trước ca làm việc: kiểm tra hệ thống phanh, cáp tải, móc cẩu, thiết bị giới hạn hành trình, giới hạn mô men tải, tín hiệu cảnh báo và bu lông neo.
    • An toàn trong khi vận hành: tuân thủ nghiêm ngặt tín hiệu xi nhan/bộ đàm, cấm nâng quá tải catalogue, cấm kéo lê tải, ngừng hoạt động khi tốc độ gió vượt quá giới hạn cho phép.
    • Sau khi kết thúc ca: đưa móc cẩu về vị trí an toàn, nhả phanh quay tự do theo chiều gió, cắt nguồn điện chính, khóa cabin.
  • Nhận diện và xử lý sự cố: Đưa ra giải pháp khắc phục các nguyên nhân gây mất an toàn thường gặp như trượt phanh, kẹt cáp, lún lệch đài móng cẩu tháp, mất ổn định do gió bão hoặc thao tác sai của thợ vận hành.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp đầy đủ các kết quả tính toán định lượng và thiết kế kỹ thuật phục vụ quản lý dự án FLC Complex Phạm Hùng:

                                  TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: 1.189,46 TỶ ĐỒNG
  GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ                                                   GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN
  • Cơ cấu vốn: 40% Tự có - 60% Vay Vietinbank (8%)                          • Đấu thầu: 1 GĐ 2 túi HS, HĐ EPC 420 ngày
  • Hiệu quả TC: WACC=10,8%, NPV=232,68 tỷ, IRR=19%, BCR=1,097               • Kỹ thuật: Cẩu Potain MC 205B, móng TCVN 10304:2014
  • Kinh doanh: 480 căn hộ, mở bán 4 đợt, thanh toán 7 đợt                    • Tổ chức: Dự toán Eta, MBTC, AutoCAD
Nhóm nội dung Chỉ tiêu / Thông số kỹ thuật Kết quả tính toán trong văn bản Đánh giá / Ghi chú
Quy mô công trình Chiều cao / Số tầng 125,75 m / 37 tầng nổi + 2 hầm Công trình cấp I (TT 06/2021/TT-BXD)
Diện tích sàn / Số căn hộ 55.012 m² / 480 căn Mật độ xây dựng 44,4%
Kinh tế - Tài chính Tổng mức đầu tư ($TMĐT$) 1.189.462.289.546 đồng Suất vốn ĐT (QĐ 510) + TT 12/2021
Suất chiết khấu ($WACC$) 10,800% 40% vốn tự có, 60% vay (lãi 8%/năm)
Giá trị hiện tại ròng ($NPV$) 232.675 (triệu đồng) Dự án có tính khả thi cao ($NPV > 0$)
Tỷ suất hoàn vốn nội tại ($IRR$) 19% Cao hơn suất sinh lời yêu cầu (10%)
Tỷ số Lợi ích - Chi phí ($BCR$) 1,097 Dự án đạt hiệu quả tài chính ($BCR > 1$)
Đấu thầu xây lắp Phương thức / Loại hợp đồng 1 giai đoạn 2 túi hồ sơ / HĐ EPC Đấu thầu rộng rãi (Luật Đấu thầu 22/2023)
Thời gian HĐ / Bảo đảm dự thầu 420 ngày / 120 ngày (Thư bảo lãnh) Hiệu lực HSDT: 90 ngày
Yêu cầu doanh thu / Hợp đồng ≥ 300 tỷ đồng/năm / HĐ ≥ 400 tỷ CCHN Hạng I, kinh nghiệm ≥ 5 năm
Biện pháp thi công Thiết bị