CHƯƠNG I: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN, CÁC CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ. Tổng quan về dự án. − Tên dự án: FLC COMPLEX PHẠM HÙNG − Chủ đầu tư: Tập đoàn FLC − Vị trí dự án: Dự án FLC tọa lạc tại một vị trí lý tưởng tại khu vực phía Tây Hà Nội được xây dựng trong khuôn viên 3.793 m2, với 2 tầng hầm và 37 tầng nổi, gồm 480 căn hộ chung cư.
Về vị trí dự án, nằm trong khu quần thể dân trí cao, nhiều khu văn phòng cao cấp và là tuyến đường huyết mạch phía Tây Hà Nội rất thuận tiện cho giao thông.1 Phác họa công trình. − Dự vào thông tư 06/2021/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2021 xác định công trình thuộc cấp I ( tra phụ lục II: Phân cấp công trình theo quy mô kết cấu) Bảng 1.1 Bảng thể hiện quy mô công trình STT Hạng mục công trình Đơn vị Thiết kế cơ sở 01 Diện tích toàn khu đất m² 3.793 02 Diện tích chiếm đất xây dựng công trình m² 1.576 03 Diện tích sàn xây dựng công trình m² 4.034,4 04 Số tầng cao tầng 37 05 Chiều cao công trình m 125,75 06 Tổng số căn hộ căn 480 07 Tổng số dân dự kiến người 1440 SVTH: Nguyễn Thành Đạt 1 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: T.S Nguyễn Thanh Tú Hình 1.2 Mặt bằng tầng điển hình chung cư FLC Complex 1. − Luật số 62 Luật Xây Dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) − Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng. − Nghị định 99/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư công cho dự án, công trình, nhiệm vụ quy hoạch, nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công.
− Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. − Nghị định số 44/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng. − Nghị định 72/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định 44/2015/NĐ-CP hướng dẫn về quy hoạch xây dựng. − Nghị định số 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
− Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng. − Nghị định số 100/2018/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. SVTH: Nguyễn Thành Đạt 2 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: T.S Nguyễn Thanh Tú − Nghị định số 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng. − Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
− Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (có hiệu lực từ ngày ký 09/02/2021 thay thế Nghị định số 68/2019/NĐ-CP). − Công văn 1717/BXD-KTXD 2021 đính chính Quyết định 65/QĐ-BXD. − Quyết định 510/QĐ-BXD 2023 ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư.
Sự cần thiết đầu tư. − Hiện nay, sự phát triển của các khu công nghiệp lớn nhằm mục đích phát triển kinh tế quận Nam Từ Liêm nói riêng. − Một điểm nổi bật tạo sức hút cho dự án này là xung quanh là những doanh nghiệp, tập đoàn tạo nên sự tiếp cận của làng sóng nhân lực văn phòng đến làm việc tại đây. − Một điểm cộng đặc biệt là dự án nằm trên tuyến đường huyết mạch Phạm Hùng của quận Nam Từ Liêm, xung quanh dự án là những tiện ích phụ vụ cuộc sống hằng ngày của người dân như là khu sinh thái văn phòng và thương mại, trung tâm Hội nghị Quốc Gia, sân vận động Mỹ Đình, các cơ quan hành chính, hệ thống trường học các cấp, bệnh viện, bến xe Mỹ Đình,… 1.
Mục tiêu đầu tư. − Định hướng kinh doanh: + Với mục tiêu mang đến một cuộc sống hài hòa và tiện nghi như cho chính bản thân mình, chủ đầu tư đã cân nhắc một cách kỹ lưỡng nhất về một không gian sống hiện đại, mức giá hợp lý và cả việc thiết kế phong thủy theo quan niệm của người Việt Nam. + Dự án góp phần vào những mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm trong lĩnh vực phát triển nhà ở, dịch vụ thương mại,… theo hướng bền vững. Qua đó từng bước cải thiện điều kiện ở tốt hơn cho bộ phận dân cư có thu nhập trung bình và thấp trong đô thị, góp phần sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị hiện có, đáp ứng được yêu cầu chung về quy hoạch xây dựng.
− Mục tiêu doanh thu + Lợi nhuận ước tính sau thế của Dự án đạt khoảng 1. SVTH: Nguyễn Thành Đạt 3 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: T. Tác động xã hội của dự án. − Dự án góp phần vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và giải quyết nhu cầu nhà ở phù hợp với đối tượng thu nhập thấp ở khu vực này.
− Góp phần quan trọng trong việc triển khai, kế hoạch thực hiện Nghị quyết số 15- NQ/TW ngày 5-5-2022 của Bộ Chính trị, Chương trình hành động số 16-CTr/TU của Thành ủy về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” − Ngoài ra người dân khu vực dự án cũng được hưởng lợi vì giá bất động sản ở khu vực có dự án sẽ tăng lên, người dân quanh dự án cũng được hưởng lợi từ các dịch vụ từ trung tâm thương mại. Sau khi thực hiện dự án, môi trường khu vực dự án và xung quanh cũng sẽ tốt hơn so với khi chưa thực hiện dự án. − Tỷ lệ dân số từ 15 tuổi trở lên biết đọc, biết viết đạt 99,2%; có 97,2% dân số trong độ tuổi đi học phổ thông hiện đang đến trường, đây là tỷ lệ cao nhất cả nước. − Nguồn nhân lực qua đào tạo của Hà Nội chiếm tỷ lệ khá cao.
Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch mạnh mẽ, phù hợp với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại gắn với phát triển kinh tế tri thức. Cơ cấu dân số. − Dự kiến dân số Hà Nội trung bình đạt khoảng 8,4 triệu người (chiếm khoảng 8,4% dân số cả nước). Toàn thành phố đã đạt mức sinh thay thế, số con bình quân/một phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ là 2,1 con.
Đặc biệt, đã bước đầu kiểm soát được mất cân bằng giới tính. Tỷ số giới tính khi sinh năm 2022 ước đạt 112,5 trẻ trai/100 trẻ gái. − Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội khoảng 2.398 người/km2, cao gấp 8,2 lần so mật độ dân số cả nước. Phương thức đầu tư.
− Dự án được thực hiện theo hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. − Chủ đầu tư tiến hành đầu tư trên cơ sở vố chủ sở hữu và vay thương mại trong nước. Lãi suất tham khảo vào quý III năm 2023. − Đối với tập đoàn FLC đã liên kết với ngân hàng Vietinbank, lãi vay của ngân hàng Vietinbank theo số liệu tại quý III năm 2023 là 8% và cơ cấu nguồn vốn cho dự án FLC Complex Phạm Hùng với tổng giá trị đầu tư ban đầu ước tính 1.000 đồng, như vậy cơ cấu nguồn vốn của dự án được phân bổ như bảng bên dưới: SVTH: Nguyễn Thành Đạt 4 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: T.S Nguyễn Thanh Tú Bảng 1.2 Cơ cấu nguồn vốn Nguồn vốn cho dư án Vốn chủ sở hữu (%) Vốn vay (%) Lãi vay (%/năm) 40 60 8 1.
− Như vậy, để đáp ứng được thị trường cầu lớn hơn cung hiện nay. Từ những phân tích trên cho thấy rõ việc cần thiết đầu tư vào dự án ngay lúc này là rất cần thiết để đảm bảo có lợi nhuận. Với những định hướng sắp tới trong việc mở rộng phát triển kinh tế của quận Nam Từ Liêm cũng như những số liệu về phát triển dân số tri thức ngày càng đông để phục vụ cho những doanh nghiệp tập đoàn, việc chỗ ở luôn là điều kiện tiên quyết đầu tiên để người lao động có thể ổn định làm việc tại nơi đây. Cho thấy được việc đầu tư dự án chung cư FLC Complex Phạm Hùng ngay lúc này sẽ có được lợi nhuận, đáp ứng được nhu cầu của xã hội.
Điều kiện kinh tế - Phân tích thị trường. Điều kiện kinh tế. − Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, trong đó ngành thương mại, dịch vụ chiếm tỷ trọng cao, 61,6%. Thu ngân sách ước thực hiện cả năm 2023 đạt 8.925 tỷ đồng, đạt 103% dự toán.
− Khu vực công nghiệp và xây dựng năm 2023 tăng 5,29% so với năm trước (quý I tăng 2,39%; quý II tăng 5,75%; quý III tăng 5,32%; quý IV tăng 6,64%), đóng góp 1,18% vào mức tăng GRDP. − Tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu cả năm 2023 đạt 54,4 tỷ USD, giảm 6,4% so với năm trước; trong đó kim ngạch xuất khẩu đạt 16,7 tỷ USD, giảm 2,4%; kim ngạch nhập khẩu đạt 37,7 tỷ USD, giảm 8,1%. Phân tích thị trường. Nguồn cung – cầu thị trường.
− Sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030. − Theo thống kê đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.
SVTH: Nguyễn Thành Đạt 5 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: T.S Nguyễn Thanh Tú − Với số lượng cầu ngày một tăng việc đáp ứng được những nhu cầu về thị trường là vô cùng quan trọng trong việc tiếp tục tạo ra những nguồn cung đáp ứng kịp thời thị trường phát triển như hiện nay. Phân khúc khách hàng − Những người trẻ tuổi, độc thân, tự lập, có thu nhập cao, thành công sớm trong độ tuổi 25-32. Mong muốn có không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè, thuận tiện giao thông.