Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu" được thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà phát triển, kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các công ty công nghệ. Tình hình này tạo ra nhu cầu lớn về không gian văn phòng làm việc linh hoạt, hiện đại tại khu vực trung tâm nhằm tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và tối ưu hóa vận hành. Dự án được hình thành nhằm đáp ứng nhu cầu mặt bằng cho các đơn vị sản xuất phần mềm và doanh nghiệp thương mại, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất tại khu vực trung tâm thành phố.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể qua các nội dung:

  1. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình, phân tích thị trường, đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng thu hồi vốn theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV).
  2. Lập hồ sơ mời thầu (E-HSMT) gói thầu xây lắp công trình theo đúng quy định pháp luật hiện hành về đấu thầu.
  3. Lập dự toán chi phí xây dựng công trình dựa trên khối lượng bóc tách và hệ thống định mức hiện hành.
  4. Thiết kế tổ chức thi công, tính toán kiểm tra an toàn kết cấu hệ thống cốp pha và biện pháp kỹ thuật các công tác xây dựng chính.
  5. Thiết kế tổng mặt bằng thi công, lập tiến độ thi công dây chuyền và bố trí nguồn lực máy móc, nhân lực, cấp điện, cấp nước công trường.
  6. Xây dựng quy trình quản lý chất lượng đầu vào của vật liệu xây dựng và thiết lập hệ thống biểu mẫu hồ sơ nghiệm thu công việc xây dựng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công trình "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu", loại công trình dân dụng cấp II gồm 10 tầng nổi và 1 tầng hầm.
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 1.600 m² tại địa chỉ số 58 Nguyễn Phúc Nguyên, Phường 10, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh; tổng diện tích sàn xây dựng là 7.614 m².
  • Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án tính toán trong 20 năm vận hành; thời gian thi công xây dựng dự kiến 12 tháng (tiến độ thực hiện hợp đồng xây lắp 210 ngày, khởi công từ ngày 16/04/2024 và bắt đầu đưa vào khai thác hoạt động từ tháng 07/2025).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận sử dụng hệ thống khung lý thuyết về quản lý dự án đầu tư xây dựng, phân tích tài chính dự án, tổ chức thi công xây dựng cùng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và Bộ Xây dựng:

  • Hệ thống văn bản pháp lý: Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 của Bộ Xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2016/NĐ-CP và Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP và Nghị định số 09/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng và vật liệu xây dựng; Thông tư số 06/2021/TT-BXD về phân cấp công trình xây dựng; Thông tư số 10/2021/TT-BXD hướng dẫn quản lý chất lượng thi công xây dựng và bảo trì công trình; Thông tư số 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp; Thông tư số 50/2022/BTC, Thông tư số 27/2023/BTC, Thông tư số 258/2016/BTC về các định mức chi phí bảo hiểm và thẩm định.
  • Phương pháp nghiên cứu thực tế:
    • Phương pháp phân tích tài chính dự án: Sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV - Total Investment Point of View) để xác định các chỉ tiêu tài chính: Hiện giá thu nhập thuần (NPV), Suất sinh lời nội tại (IRR), Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) và Thời gian hoàn vốn.
    • Phương pháp lập hồ sơ mời thầu: Áp dụng mẫu hồ sơ mời thầu qua mạng (E-HSMT) với phương pháp đánh giá kết hợp giữa kỹ thuật và giá, áp dụng tiêu chuẩn đánh giá "Đạt/Không đạt" cho năng lực, kinh nghiệm và kỹ thuật.
    • Phương pháp tính toán cơ học và kết cấu cốp pha: Tính toán kiểm tra khả năng chịu lực, độ võng của hệ ván khuôn (ván ép phủ phim), sườn ngang, sườn đứng (thép hộp) và cây chống cho các cấu kiện móng, cột, vách, dầm, sàn.
    • Phương pháp tổ chức thi công dây chuyền: Phân chia quá trình thi công thành các dây chuyền chuyên môn hóa, tổ chức thi công tuần tự theo không gian và song song theo thời gian.
  • Nguồn dữ liệu: Số liệu quy hoạch, dân số, kinh tế - xã hội Quận 3; số liệu khảo sát thị trường giá thuê văn phòng lân cận tại Quận 3; bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu công trình; hệ thống định mức dự toán và đơn giá xây dựng hiện hành.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này tập trung xây dựng báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát môi trường đầu tư và phân tích tài chính chi tiết của dự án:

  • Thông tin tổng quan dự án: Dự án "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu" do Công ty TNHH Hài Hòa (Harmony Ltd) làm chủ đầu tư tại số 58 Nguyễn Phúc Nguyên, Phường 10, Quận 3, TP.HCM. Công trình gồm 1 tầng hầm (1.049 m²), tầng 1 (660 m²), tầng 2 (628 m²), tầng 3-8 (3.958 m²), tầng 9 (660 m²), tầng mái (660 m²); tổng diện tích sàn 7.614 m²; tổng diện tích sàn cho thuê là 4.830 m².
  • Phân tích kinh tế - xã hội và thị trường: Đánh giá vị trí trung tâm Quận 3 với mật độ dân số 40.000 người/km², dân số trong độ tuổi lao động chiếm 75%. Khảo sát 6 tòa nhà văn phòng cho thuê cạnh tranh trong khu vực:
Tên tòa nhà Địa điểm Giá thuê tham chiếu Ưu điểm chính Nhược điểm chính
ACM Building 96 Cao Thắng, P.4, Q.3 600.000 đ/m² Vị trí thuận lợi, an ninh tốt Giá cao, nhiều chi phí phụ
AGREX Tower 58 Võ Văn Tần, P. Võ Thị Sáu, Q.3 525.000 đ/m² Nhiều tiện ích, tầm nhìn đẹp Tuyến đường hay ùn tắc giao thông
Auscast Building 58 Nguyễn Sơn Hà, P.5, Q.3 375.000 đ/m² Thuận tiện di chuyển, giá hợp lý Môi trường xung quanh ô nhiễm
AT & TT Building 157-159 Nguyễn Đình Chiểu, P. Võ Thị Sáu, Q.3 562.500 đ/m² Tầm nhìn đẹp, thiết kế hiện đại Giá thuê cao, đường hay kẹt xe
TSA Building 43 Nguyễn Sơn Hà, P.5, Q.3 387.500 đ/m² Đầy đủ nội thất, khu an ninh Công trình xây dựng đã lâu
An Nhất Building 256 Nguyễn Thị Minh Khai, P. Võ Thị Sáu, Q.3 237.500 đ/m² Khu vực phát triển, đủ tiện ích An ninh và di chuyển còn hạn chế
  • Phân tích cơ cấu kinh doanh và nhân sự: Bố trí 4 loại diện tích cho thuê (nhỏ: 18 căn x 112 m²; trung: 6 căn x 196 m²; vừa: 3 căn x 256 m²; lớn: 3 căn x 290 m²) với đơn giá thuê bình quân 500.000 - 525.000 đ/m²/tháng. Cơ cấu bộ máy vận hành gồm 12 nhân sự: 1 Quản lý nhân sự (15 triệu đ/tháng), 3 Quản lý an ninh (8 triệu đ/người/tháng), 2 Bảo trì kỹ thuật (10 triệu đ/người/tháng), 5 Nhân viên vệ sinh (6 triệu đ/người/tháng), 1 Kế toán (10 triệu đ/tháng).
  • Phân tích tài chính theo quan điểm TIPV:
    • Tổng vốn đầu tư: 110 tỷ đồng (Vốn chủ sở hữu 50% = 55 tỷ đồng với suất sinh lời kỳ vọng 12%; Vốn vay thương mại 50% = 55 tỷ đồng với lãi suất vay 10%/năm, trả gốc và lãi đều trong 20 năm).
    • Thuế suất thuế TNDN: 20%. Chi phí quảng bá tiếp thị: 3% doanh thu; chi phí điện nước: 3% doanh thu; chi phí trích nộp BHXH, BHYT, BHTN, công đoàn: 22,5% quỹ lương.
    • Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: Suất chiết khấu tính toán là 11% (0,11); Hiện giá thu nhập thuần (NPV) đạt 26.106.000.000 đồng (> 0); Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) đạt 13% (> lãi suất vay 10%); Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) đạt 1,18 (> 1); Thời gian hòa vốn là 13,0 năm.

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Chương 2 thiết lập hoàn chỉnh hồ sơ mời thầu qua mạng (E-HSMT) cho gói thầu xây lắp công trình:

  • Thông tin mời thầu: Gói thầu xây lắp công trình "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu"; hình thức lựa chọn nhà thầu: đấu thầu rộng rãi trong nước; phương thức: một giai đoạn hai túi hồ sơ; thời gian thực hiện hợp đồng: 210 ngày. Phát hành E-HSMT từ 09h00 ngày 16/02/2024 đến thời điểm đóng thầu 09h00 ngày 16/03/2024.
  • Bảo đảm dự thầu: Giá trị bảo đảm dự thầu là 60.000.000 đồng; hình thức bảo đảm bằng tiền mặt hoặc thư bảo lãnh của ngân hàng; thời gian có hiệu lực là 120 ngày kể từ thời điểm đóng thầu.
  • Tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm:
    • Lịch sử hợp đồng: Không có hợp đồng không hoàn thành từ ngày 01/01/2021 đến thời điểm đóng thầu.
    • Năng lực tài chính: Giá trị tài sản ròng năm gần nhất phải dương; doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng tối thiểu là 40 tỷ đồng trong vòng 03 năm trở lại đây; có cam kết tín dụng/nguồn lực tài chính lành mạnh.
    • Năng lực hành nghề: Nhà thầu phải có Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng lĩnh vực thi công xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên còn hiệu lực.
    • Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng tương tự: Hoàn thành tối thiểu 3 hợp đồng xây lắp công trình dân dụng cấp II có giá trị tối thiểu 40 tỷ đồng/hợp đồng (hoặc số lượng hợp đồng ≤ 2 có giá trị tối thiểu 40 tỷ đồng/hợp đồng và tổng giá trị ≥ 120 tỷ đồng). Giá trị giao cho nhà thầu phụ tối đa không quá 20% giá dự thầu.
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật và điều kiện hợp đồng: Quy định cụ thể các yêu cầu về chỉ dẫn kỹ thuật xây lắp, sử dụng vật liệu, trình tự lắp đặt, vận hành thử nghiệm, an toàn lao động, phòng chống cháy nổ và vệ sinh môi trường.

Chương 3: Dự toán công trình xây dựng

Chương 3 trình bày các căn cứ pháp lý, phương pháp xác định và bảng biểu dự toán chi phí xây dựng:

  • Thuyết minh cơ sở lập dự toán công trình xây dựng dựa trên hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công.
  • Bảng khối lượng tiên lượng bóc tách chi tiết cho các công tác phần ngầm, phần thân và phần hoàn thiện.
  • Bảng tổng hợp kinh phí hạng mục, bảng tổng hợp phân tích chi phí vật liệu, chi phí nhân công và bảng tổng hợp chi phí máy thi công.

Chương 4: Tổ chức thi công

Chương này thực hiện các tính toán kỹ thuật phục vụ thi công kết cấu và hoàn thiện:

  • Lựa chọn và kiểm tra ván khuôn: Sử dụng ván ép phủ phim kết hợp hệ khung thép hộp và cây chống kim loại. Thực hiện tính toán kiểm tra khả năng chịu lực, độ bền và độ võng theo sơ đồ tính cho cốp pha móng, cốp pha cột, cốp pha vách, cốp pha thành dầm, ván khuôn đáy dầm và cốp pha sàn.
  • Biện pháp kỹ thuật công tác trát tường: Quy định chi tiết công tác chuẩn bị bề mặt, kỹ thuật đắp mốc ghém định vị, trình tự trát tường và kiểm tra dung sai cho phép của bề mặt trát theo tiêu chuẩn nghiệm thu.
  • Công tác đất và chọn máy thi công: Xác định hệ số tơi xốp, hệ số đầm nén của đất để tính toán khối lượng đào, vận chuyển và lựa chọn dòng máy đào phù hợp.

Chương 5: Biện pháp tổ chức thi công

Nội dung chương 5 tổ chức các nguồn lực và mặt bằng phục vụ quá trình thi công tại hiện trường:

  • Bộ máy quản lý công trường: Thiết lập sơ đồ tổ chức ban chỉ huy công trường gồm Giám đốc dự án, Chỉ huy trưởng, các kỹ sư phụ trách kỹ thuật, an toàn, chất lượng, vật tư và các đội trưởng thi công.
  • Kế hoạch tiến độ thi công: Lập tiến độ thi công chi tiết theo phương pháp dây chuyền cho các công tác: thi công cọc móng và tầng hầm (3 tháng), kết cấu phần thân (9 tháng), công tác hoàn thiện (5 tháng) và thời gian dự trữ (1 tháng).
  • Quy trình kiểm soát vật liệu đầu vào: Thiết lập quy trình 4 bước từ phê duyệt danh mục vật liệu, kiểm tra chứng chỉ xuất xưởng (CO/CQ), lấy mẫu thí nghiệm chỉ tiêu cơ lý đến nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Lập bảng tính toán cung ứng vật tư cốp pha, cốt thép theo tiến độ.
  • Thiết kế tổng mặt bằng thi công và hạ tầng phụ trợ:
    • Bố trí hệ thống kho bãi chứa vật liệu, bãi gia công cốt thép, cốp pha.
    • Lựa chọn thiết bị nâng chuyển trọng yếu: Cẩu tháp QTZ-6015, vận thăng lồng và vận thăng chở vật tư.
    • Tính toán nhu cầu công nhân trên công trường, thiết kế mạng lưới cấp điện thi công - sinh hoạt, mạng lưới cấp nước thi công - PCCC và bố trí hệ thống biển báo an toàn lao động.

Chương 6: Quản lý chất lượng đầu vào của vật liệu và lập hồ sơ kiểm soát công việc xây dựng

Chương 6 hệ thống hóa công tác kiểm soát chất lượng và hoàn thiện hồ sơ nghiệm thu:

  • Kiểm soát chất lượng vật liệu: Quy định bảng chỉ tiêu thí nghiệm kiểm tra cho các vật liệu chủ yếu (xi măng, cốt liệu cát đá, thép xây dựng, gạch xây, bê tông thương phẩm...). Kiểm tra chi tiết chứng từ nguồn gốc xuất xứ, chứng chỉ chất lượng, phiếu kết quả thí nghiệm của đơn vị có chứng nhận LAS-XD.
  • Hồ sơ nghiệm thu công việc: Xây dựng quy trình kiểm tra chất lượng nội bộ của nhà thầu và quy trình nghiệm thu với tư vấn giám sát. Thiết lập hệ thống biên bản nghiệm thu công việc xây dựng theo đúng biểu mẫu quy định tại Thông tư số 10/2021/TT-BXD.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hoàn thành đồng bộ các nội dung kỹ thuật và quản lý kinh tế cho dự án:

  • Kết quả tính toán cụ thể:
    • Dự án có tính khả thi tài chính rõ rệt với NPV = 26,106 tỷ đồng, IRR = 13% (vượt mức lãi suất vay 10%), BCR = 1,18 và thời gian hòa vốn 13,0 năm trong chu kỳ khai thác 20 năm.
    • Xây dựng hoàn chỉnh hồ sơ mời thầu xây lắp (E-HSMT) với giá trị bảo đảm dự thầu 60 triệu đồng, yêu cầu doanh thu xây dựng trung bình 40 tỷ đồng/năm và tối thiểu 3 hợp đồng cấp II tương tự.
    • Tính toán kiểm tra kết cấu hệ cốp pha chịu lực (móng, cột, vách, dầm, sàn) đảm bảo an toàn chịu lực và độ võng cho phép; lựa chọn thiết bị thi công chủ lực gồm cẩu tháp QTZ-6015 và vận thăng lồng.
  • Giải pháp và kiến nghị: Tác giả đề xuất phương án ứng dụng công nghệ hiện đại vào quản lý vận hành tòa nhà (hệ thống khóa vân tay, nhận diện khuôn mặt); phân bổ 3% doanh thu cho hoạt động quảng bá - tiếp thị; áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng vật tư 4 bước nghiêm ngặt tại hiện trường.
  • Đóng góp của đề tài: Đồ án cung cấp giải pháp quản lý toàn diện mang tính thực tiễn cao, kết nối xuyên suốt từ khâu nghiên cứu tiền khả thi, phân tích thị trường, lập hồ sơ đấu thầu, dự toán ngân sách cho đến khâu tổ chức biện pháp thi công và kiểm soát chất lượng công trình xây dựng dân dụng cấp II.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Các thông số chi phí xây dựng và thiết bị được tính toán dựa trên định mức suất vốn đầu tư tại Quyết định số 510/QĐ-BXD năm 2023 và giả định công suất lấp đầy văn phòng tăng dần từ 55% đến 94%, chưa mô phỏng sâu các kịch bản biến động bất thường của lãi suất thị trường hoặc trượt giá vật tư trong giai đoạn thi công kéo dài.
  • Hướng phát triển: Nghiên cứu mở rộng việc áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong việc quản lý khối lượng, mô phỏng tiến độ thi công 4D và quản lý vận hành công trình (BIM 6D/7D - Facility Management) sau khi bàn giao đưa vào sử dụng.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo cho sinh viên, giảng viên ngành Quản lý xây dựng, Kỹ thuật xây dựng và Kinh tế xây dựng. Các nội dung có giá trị ứng dụng cao gồm:

  • Mô hình bảng tính phân tích dòng tiền dự án theo quan điểm TIPV chi tiết qua 20 năm vận hành.
  • Bộ tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ mời thầu xây lắp theo quy định đấu thầu qua mạng.
  • Phương pháp tính toán kiểm tra khả năng chịu lực của hệ thống ván khuôn ván ép phủ phim và sườn thép hộp cho các cấu kiện bê tông cốt thép phức tạp.
  • Hệ thống quy trình và biểu mẫu kiểm soát chất lượng vật liệu đầu vào theo Thông tư số 10/2021/TT-BXD.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu" có cơ cấu nguồn vốn và phương án trả nợ như thế nào?
Dự án có tổng vốn đầu tư ban đầu là 110 tỷ đồng, được tài trợ bởi 50% vốn chủ sở hữu (55 tỷ đồng với suất sinh lời kỳ vọng 12%) và 50% vốn vay thương mại (55 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm). Tiền vay được hoàn trả theo phương thức trả vốn gốc và lãi đều hàng năm trong thời gian 20 năm.

2. Các chỉ tiêu tài chính then chốt theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) của dự án đạt kết quả ra sao?
Với suất chiết khấu 11%, dự án đạt Hiện giá thu nhập thuần (NPV) là 26,106 tỷ đồng (> 0), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) đạt 13% (> 10%), Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) đạt 1,18 (> 1) và Thời gian hoàn vốn đầu tư là 13,0 năm.

3. Quy mô xây dựng và diện tích sàn khai thác kinh doanh của công trình được phân bổ như thế nào?
Công trình được xây dựng trên khu đất 1.600 m² tại số 58 Nguyễn Phúc Nguyên, Quận 3, TP.HCM; quy mô gồm 10 tầng nổi và 1 tầng hầm, tổng diện tích sàn 7.614 m². Tổng diện tích sàn cho thuê văn phòng là 4.830 m², phân chia thành 30 căn văn phòng thuộc 4 nhóm diện tích: nhỏ (112 m²), trung (196 m²), vừa (256 m²) và lớn (290 m²).

4. Hồ sơ mời thầu gói thầu xây lắp quy định tiêu chuẩn năng lực tài chính và kinh nghiệm đối với nhà thầu ra sao?
Nhà thầu phải có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên; doanh thu bình quân từ hoạt động xây dựng trong 3 năm gần nhất tối thiểu đạt 40 tỷ đồng; hoàn thành tối thiểu 3 hợp đồng xây lắp công trình cấp II có giá trị từ 40 tỷ đồng/hợp đồng (hoặc ≤ 2 hợp đồng có tổng giá trị ≥ 120 tỷ đồng); bảo đảm dự thầu là 60 triệu đồng có hiệu lực 120 ngày.

5. Thiết bị nâng chuyển chính được tính toán lựa chọn phục vụ thi công công trình là loại máy móc nào?
Mặt bằng thi công công trình bố trí 1 cẩu tháp QTZ-6015 phục vụ nâng chuyển vật liệu theo phương đứng và phương ngang, kết hợp cùng hệ thống vận thăng lồng và vận thăng chở vật tư.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Đức Tịnh đã giải quyết một cách toàn diện nhiệm vụ lập và quản lý dự án công trình "Nhà điều hành và sản xuất phần mềm xuất khẩu" tại Quận 3, TP.HCM. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa cơ sở pháp lý xây dựng hiện hành và các phương pháp tính toán chuyên ngành, tác giả đã chứng minh tính khả thi về mặt tài chính theo quan điểm TIPV, đồng thời hoàn thiện bộ hồ sơ mời thầu, dự toán chi phí và giải pháp tổ chức thi công thực tế. Đồ án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và ứng dụng cao cho sinh viên cũng như kỹ sư trong lĩnh vực Quản lý xây dựng.