Đồ án Kinh tế Đầu tư: Phân tích Tài chính Dự án Đầu tư Khu Biệt Thự, Nhà Ở Cho Thuê

Dưới đây là meta tags cho bài viết "Phân tích dự án đầu tư khu biệt thự, nhà ở cho thuê" theo yêu cầu: { "ai_description": "Tìm hiểu phương pháp đầu tư khu

• Tác giả: Ngô Thái Sơn
• Người hướng dẫn: Ths. Trần Phương Nam
• Trường học: Đại học Xây dựng
• Chuyên ngành: Kinh tế đầu tư
• Đề tài: Phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư khu biệt thự, nhà ở cho thuê
• Loại tài liệu: Đồ án môn học
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án

Đồ án môn kinh tế đầu tư phân tích dự án đầu tư là bài tập tổng hợp quan trọng trong chương trình đào tạo ngành Kinh tế và Quản lý Xây dựng. Bài đồ án yêu cầu sinh viên vận dụng kiến thức tài chính để đánh giá tính khả thi của một dự án đầu tư thực tế. Dự án khu biệt thự và nhà ở cho thuê tại Long Biên, Hà Nội là ví dụ điển hình. Vốn đầu tư được cơ cấu 25% vốn tự có và 75% vốn vay ngân hàng. Cơ cấu này phản ánh thực tế thị trường bất động sản hiện nay. Dự án gồm 4 loại nhà A, B, C, D với số tầng từ 6 đến 12. Tổng diện tích sàn xây dựng đạt 29.004,5 m². Suất chi phí xây dựng được tính theo QĐ 65/QĐ-BXD năm 2021 là 8,31 triệu đồng/m². Việc phân tích tài chính kinh tế giúp chủ đầu tư xác định khả năng sinh lời, thời gian hoàn vốn và mức độ rủi ro. Đây là nền tảng để ra quyết định đầu tư đúng đắn. Kết quả phân tích còn phục vụ cơ quan quản lý nhà nước trong việc phê duyệt và giám sát dự án.

1.1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Đầu tư xây dựng trực tiếp tạo ra tài sản cố định cho các ngành kinh tế quốc dân. Hoạt động này góp phần thay đổi cơ cấu phát triển giữa công nghiệp, nông nghiệp và các ngành dịch vụ. Xây dựng nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng qua hạ tầng đô thị. Theo số liệu thống kê, tỷ trọng sản phẩm xây dựng trong tổng sản phẩm xã hội rất lớn ở cả nước phát triển lẫn đang phát triển. Lao động ngành xây dựng chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng lao động xã hội. Đầu tư kém hiệu quả gây lãng phí nguồn lực lớn và tổn hại lâu dài đến phát triển đất nước.

1.2. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành là căn cứ trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi được phê duyệt, dự án là căn cứ xin giấy phép xây dựng và định hướng triển khai. Các chỉ tiêu kỹ thuật trong dự án đóng vai trò mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo. Nhà nước kiểm soát hiệu quả tài chính và hiệu quả xã hội thông qua dự án được phê duyệt. Dự án là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu ban đầu. Điều này giúp nhà quản lý điều chỉnh kịp thời trong quá trình thực hiện.

II. Phân tích chi phí đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê

Phân tích chi phí đầu tư là bước then chốt trong đồ án kinh tế đầu tư. Tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm nhiều khoản mục khác nhau. Chi phí xây dựng được tính theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng. Dự án khởi công quý II năm 2021 theo QĐ 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021. Suất vốn xây dựng năm 2020 là 8,31 triệu đồng/m² sàn. Giá trị này phải quy đổi về quý II năm 2021 theo chỉ số giá xây dựng bình quân. Công thức quy đổi sử dụng hệ số k=3 tương ứng từ quý III/2020 đến quý II/2021. Chi phí thiết kế hạng mục chính đạt 1.662,9777 triệu đồng. Chi phí cơ sở hạ tầng là 341,1275 triệu đồng. Chi phí đường giao thông là 74,4792 triệu đồng. Hệ thống cơ sở ngoài nhà tốn 100,2354 triệu đồng. Chi phí san lấp nền là 29,41 triệu đồng. Mỗi khoản mục được tính theo thông tư 16/2019/TT-BXD với các định mức chi phí thiết kế riêng biệt.

2.1. Phương pháp xác định suất chi phí xây dựng công trình

Suất chi phí xây dựng được tính theo công thức gXD = Si × Pi. Trong đó Pi là suất chi phí xây dựng chưa gồm VAT tính theo 1 đơn vị diện tích. Si là diện tích thiết kế của hạng mục thứ i. Đối với hạng mục thiết kế riêng biệt, chi phí tính theo phương pháp lập dự toán chi tiết. Nhà A có 9 tầng với tổng diện tích sàn 8.598 m². Tổng diện tích sàn toàn dự án đạt 29.004,5 m². Chỉ số giá xây dựng bình quân theo quý được áp dụng để cập nhật suất vốn đầu tư từ năm công bố đến thời điểm thi công.

2.2. Cơ cấu chi phí thiết kế và giám sát tác giả

Chi phí thiết kế công trình chính áp dụng định mức MTKHTP = 1,857% theo bảng 2.13 Thông tư 16/2019/TT-BXD. Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế k = 1,1. Chi phí giám sát tác giả tính bằng 10% chi phí thiết kế. Thiết kế hệ thống cơ sở ngoài nhà áp dụng MTKHTCN = 2,07% với GHTCN = 4.401 triệu đồng. Thiết kế đường giao thông có định mức NTKHTP = 1,37% với hệ số K = 1. Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng bằng 40% chi phí thiết kế đường giao thông cấp IV theo mục II.7 Thông tư 16/2019/TT-BXD.

III. Phương pháp phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư

Phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư đòi hỏi áp dụng các chỉ tiêu định lượng chuẩn mực. Ba chỉ tiêu cốt lõi là NPV (giá trị hiện tại thuần), IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) và thời gian hoàn vốn. NPV dương nghĩa là dự án tạo ra giá trị thặng dư sau khi trừ chi phí vốn. IRR so sánh với lãi suất vay ngân hàng để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn. Dự án có tỷ lệ vốn vay 75% cần IRR vượt lãi suất vay để đảm bảo khả thi tài chính. Vòng đời dự án bất động sản cho thuê thường kéo dài 20-30 năm. Dòng tiền thu về gồm doanh thu cho thuê hàng năm trừ chi phí vận hành và bảo trì. Dòng tiền chi ra gồm vốn đầu tư ban đầu và lãi vay ngân hàng định kỳ. Phân tích độ nhạy đánh giá tác động của biến động giá thuê và chi phí xây dựng đến hiệu quả dự án. Kết quả phân tích được trình bày qua bảng dòng tiền và đồ thị NPV theo suất chiết khấu.

3.1. Xác định dòng tiền và cấu trúc vốn đầu tư dự án

Cấu trúc vốn đầu tư gồm 25% vốn chủ sở hữu và 75% vốn vay ngân hàng. Chi phí vốn bình quân gia quyền WACC phụ thuộc lãi suất vay và tỷ suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư. Dòng tiền dự án được lập theo từng năm trong suốt vòng đời dự án. Năm đầu tiền ra lớn do xây dựng và hoàn thiện công trình. Từ năm thứ hai trở đi doanh thu cho thuê bắt đầu phát sinh. Khấu hao tài sản cố định được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Dòng tiền tự do sau thuế là cơ sở tính NPV và IRR của toàn bộ dự án.

3.2. Đánh giá hiệu quả tài chính và phân tích rủi ro

Hiệu quả tài chính được đánh giá qua ba tiêu chí: NPV > 0, IRR > lãi suất vay và thời gian hoàn vốn trong giới hạn chấp nhận. Phân tích rủi ro xem xét các kịch bản: tỷ lệ lấp đầy thấp, giá thuê giảm, chi phí xây dựng tăng vượt dự toán. Phân tích độ nhạy một chiều xác định biến số ảnh hưởng mạnh nhất đến NPV. Phân tích kịch bản ba mức: lạc quan, cơ sở và bi quan. Kết quả phân tích rủi ro giúp chủ đầu tư chuẩn bị phương án ứng phó phù hợp. Ngân hàng tài trợ vốn sử dụng kết quả này để quyết định cho vay.

IV. Kết luận và ứng dụng phân tích dự án đầu tư xây dựng

Đồ án kinh tế đầu tư phân tích dự án khu biệt thự cho thuê tại Long Biên cung cấp khuôn khổ toàn diện cho sinh viên ngành Kinh tế Xây dựng. Quá trình thực hiện bao gồm xác định tổng mức đầu tư, lập dòng tiền và tính các chỉ tiêu tài chính. Tổng diện tích sàn 29.004,5 m² với suất đầu tư cập nhật theo chỉ số giá năm 2021 tạo ra tổng mức đầu tư thực tế. Chi phí thiết kế và giám sát chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng mức đầu tư. Các thông tư của Bộ Xây dựng cung cấp định mức chuẩn cho từng khoản mục. Kết quả phân tích tài chính phản ánh tính khả thi khi dự án có cấu trúc vốn hợp lý và thị trường cho thuê ổn định. Kiến thức từ đồ án áp dụng trực tiếp vào thực tế quản lý dự án xây dựng. Sinh viên sau khi hoàn thành đồ án có khả năng lập dự toán, phân tích tài chính và đánh giá rủi ro độc lập. Đây là nền tảng nghề nghiệp vững chắc cho kỹ sư kinh tế xây dựng tương lai.

4.1. Tổng hợp kết quả và bài học kinh nghiệm từ đồ án

Đồ án chứng minh tầm quan trọng của việc lập dự toán chi tiết theo đúng thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Áp dụng đúng chỉ số giá xây dựng theo quý giúp dự toán phản ánh chi phí thực tế tại thời điểm thi công. Cơ cấu vốn 25/75 phổ biến trong bất động sản đòi hỏi phân tích dòng tiền chặt chẽ. Bài học quan trọng là chi phí thiết kế và quản lý dự án cần dự phòng đủ trong tổng mức đầu tư. Sai sót trong dự toán ban đầu dẫn đến đội vốn trong quá trình thi công.

4.2. Ứng dụng thực tiễn trong quản lý đầu tư xây dựng

Kết quả đồ án được ứng dụng trực tiếp khi lập hồ sơ xin phê duyệt dự án đầu tư. Chủ đầu tư sử dụng phân tích tài chính để đàm phán với ngân hàng về điều kiện cho vay. Cơ quan quản lý nhà nước dựa vào phân tích kinh tế xã hội để phê duyệt dự án. Nhà thầu sử dụng dự toán chi tiết làm cơ sở đấu thầu cạnh tranh. Giám sát thi công đối chiếu thực tế với dự toán để kiểm soát chi phí. Báo cáo hoàn công tổng kết sai lệch giữa kế hoạch và thực tế phục vụ cải thiện năng lực lập kế hoạch cho các dự án tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án Nội dung của tổng mức đầu tư dự án được quy định rõ tại khoản 2 điều 5 nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Khi biết giá chuẩn xây dựng; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau: GTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1) Trong đó: GXD: Chi phí xây dựng GTB: Chi phí thiết bị GBT, TĐC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư GQL: Chi phí quản lí dự án 17 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK: Chi phí khác GDP: Chi phí dự phòng 1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư a,Nội dung chi phí bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư Căn cứ vào điểm a khoản 2 điều 5 nghị định 10/2021/NĐ-CP → Chi phí bồi thường , hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản : - Chi phí bồi thường đất - Chi phí bồi thường cây trồng trên đất. - Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống.

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. - Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng. - Do khu đất của dự án là đất nông nghiệp (đất trồng lúa) nên không có chi phí tái định cư. b, Căn cứ xác định -Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

-Quyết định 30/2019/QĐ-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 1. Chi phí tổ chức bồi thường đất Chi phí bồi thường đất : 18 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức : GBTĐ = Gđ x S Trong đó : + Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo Bảng 1 của quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ( Quận Long Biên ) => Gđ = 252000 đồng / m2. + S : Tổng diện tích đất. Chi phí bồi thường lúa : Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức : Trong đó: + Giá bồi thường lúa – lấy nghìn đồng + Ghm: giá bồi thường hoa màu -Ghm=8 nghìn đồng được lấy theo thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài Chính Hà Nội về đơn giá bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội năm 2017.

+ S : Tổng diện tích đất. ( S = 23700 m2 ) Diện tích trồng lúa =0.7*S=16590 (m2) 19 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM Diện tích hoa màu =0. Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng Theo khoản 1 điều 3 Thông Tư số 74/2015/TT-BTC về hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất: “Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án’’. Chi phí thuê đất Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức : Trong đó: + : Giá thuê đất - Căn cứ vào mục 5, điều 10 của Quyết định số 15/2012/QĐ- UBND: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp quận Long Biên tại đường Xuân Đỗ VT3 là 2. + Giá thuê đất 1 trong 1 năm là: GTĐ = 1.0441 ( triệu đồng/m2 ) 20 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM + Chi phí thuê đất trong 2năm xây dựng là : GCPTĐXD = 0. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

(Đơn vị: triệu đồng) STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Bồi thường 6145.4 2 Tổ chức bồi thường 122.908 Tiền thuê đất trong 3 2090.34 thời gian XD 4 Tổng cộng 8358.648 Chi phí thuê đất hằng năm 1045. Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng không bao gồm chi phí thê đất là 6268. Vậy số năm được khấu trừ là : 6268.997 năm Vậy sau 2 năm xây dựng,dự án được khấu trừ 5 năm 11 tháng tiền thuê đất và phải chi trả 9 năm 1 tháng tiền thuê đất. 21 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM 1.Xác định chi phí xây dựng Các căn cứ xác định chi phí: + Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự cho thuê TDT.

+ Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục trong dự án theo thiết kế. + Theo quyết định số 1291/QĐ – BXD ngày 12/10/2018 của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đâu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014. + Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm. + Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ).

Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10%, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án: -Quy định tại phụ lục 1 thông tư 09/2019/TT-BXD Chi phí xây dựng của dự án được xác định bằng công thức sau: •Trong đó : 22 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM - gi XD : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i. - n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. 𝑖 - 𝑔𝑋𝐷 : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.

𝑖 + Đối với những hạng mục thông thường thường thì 𝑔𝑋𝐷 được tính như sau: 𝑖 𝑔𝑋𝐷 = Si x Pi - Pi : Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i. - Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục). + Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì giXD tính như phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục. Tính toán suất chi phí xây dựng Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A, B, C, D được tính toán như trong bảng: Nhà Số Tầng Công thức tính Diện Tổng lượng tích (m2) diện tích (m2) A 9 1 17.7 23 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM Áp mái 14.5 1 185 2 185 Mái 185 SD 8598 24 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM Tổng diện tích sàn các hạng mục chính 29004.5 4 Xác định suất chi phí xây dựng công trình: Dự án bắt đầu thực hiện vào Quý II năm 2021, theo QĐ Số: 65/QĐ-BXD 20/01/2021 với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8.31 triệu đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2021 (dự kiến), thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức.

𝒒𝒖ý 𝑷𝑿𝑫𝟐𝟎𝟐𝟏𝑸𝒖ý𝑰𝑰 = 𝑷𝑿𝑫𝟐𝟎𝟐𝟎 ∗ ( 𝒊𝑿𝑫𝒃𝒒 )𝟑 (1) Trong đó: •PXD2021Quý II: Suất vốn xây dựng quý II năm 2021 •PXD2020: Suất vốn xây dựng năm 2020 •k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư. Ở đây k = 3 (từ quý III năm 2020 – quý II năm 2021) 𝒒𝒖ý ( 𝒊𝑿𝑫𝒃𝒒 )𝟑 : Mức độ tượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấu 3 năm kề gần với năm công bố gồm 2018, 2019.,2020 •i: được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội. *Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo: 25 Ngô Thái Sơn -177863-63KT2 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: Ths.TRẦN PHƯƠNG NAM Quyết định số 24/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/01/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2017 Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2018.