Đặt vấn đề Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Nổi lên trong quá trình hoàn thiện này là những vấn đề về định giá đất và Bất động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế [9].
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả [10]. Khi quyền sử dụng đất cho phép trao đổi như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên tắc cần phải tiến đến thống nhất [19]. Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực tiễn.
Nguyên nhân có nhiều, trong đó việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng lọat các thửa đất [15]. Giá đất của địa phương được giới hạn bởi khung giá đất theo vùng, trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra một cách hoàn thiện. Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá cần có sự hỗ trợ của các công nghệ tin học [18]. Lời giải cho bài toán định giá này phải tùy thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất [29].
Bắc Kạn là một tỉnh khá điển hình cho các tỉnh vùng núi phía Bắc. Khu vực trung tâm thị xã Bắc Kạn là trung tâm đô thị của tỉnh, có nhiều điểm tương đồng so với các các đô thị vùng núi vùng cao phía Đông Bắc của nước ta. Việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 2 đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung. Bắc Kạn cũng là địa phương được Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn làm địa phương thực nghiệm cho phương pháp định giá hàng loạt nhờ vào kỹ thuật CAMA và CSDL địa chính.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn". Mục tiêu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai và giải pháp định giá hàng loạt cho đất ở đô thị tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn).
- Nghiên cứu giải pháp xác định tương quan giữa các vùng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn). - Đề xuất giải pháp định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị phục vụ cho công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn. Yêu cầu của đề tài - Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất và quản lý đất đai. - Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn và giải quyết được các mục tiêu đề ra.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về cơ sở lƣ luận, thực tiễn 1. Cơ sở lý luận về định giá đất Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa Tư bản 1 Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những 1 Chu Văn Thỉnh- cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quy đất- đề tài độc lập cấp nhà nước- Hà Nội, 2000 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 4 người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ n ghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [1].
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất [20]. Đó là cơ sở để định giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.vn/ 5 Có những đặc điểm riêng biệt và khác với đất nông nghiệp, địa tô từ đất đô thị là tổng hợp của các yếu tố tác động vào thửa đất; có những yếu tố chung như vùng, hạ tầng của khu vực. Nhưng cũng có các yếu tố cá biệt tạo ra mức chênh lệch địa tô khác nhau và cũng tùy vào loại mục đích sử dụng đất. Sự phân biệt các yếu tố này sẽ khó khăn hơn vì dưới tác động làm nên địa tô là một quá trình gắn với sự hình thành và phát triển đô thị ví dụ dưới tác động của các yếu tố phồn hoa (hay tác động của các yếu tố trung tâm) do xã hội tạo ra là một quá trình. Có yếu làm nên địa tô được tổng hợp hình thành dài lâu, cũng có những yếu tố tác động làm thay đổi địa tô vào một thời điểm.