Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại TP. Nha Trang

Luận văn đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Nha Trang, phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội và đề xuất các giải pháp.

• Tác giả: Huỳnh Minh Thi
• Người hướng dẫn: Pgs.Ts. Dương Viết Tình
• Trường học: Đại học Nông lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thừa Thiên Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh đấu giá quyền sử dụng đất ở Nha Trang 2024

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại Nha Trang, Khánh Hòa đã và đang trở thành một kênh huy động vốn quan trọng cho ngân sách, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai Khánh Hòa. Trước đây, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” bộc lộ nhiều hạn chế, gây thất thoát nguồn thu và thiếu minh bạch. Để khắc phục, Nhà nước đã chuyển đổi sang hình thức đấu giá công khai, một phương thức được đánh giá là ưu việt hơn hẳn. Chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất, không giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án” đã được tỉnh Khánh Hòa triển khai mạnh mẽ. Hình thức này không chỉ giúp tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn tạo ra một sân chơi cạnh tranh lành mạnh cho các nhà đầu tư bất động sản. Quá trình này góp phần đưa giá đất quy định của nhà nước xích lại gần hơn với giá trị thực tế trên thị trường, giảm thiểu tiêu cực từ cơ chế “xin-cho”. Các phiên đấu giá đất nền tại Nha Trang, đặc biệt là các lô đất ở đô thị, luôn thu hút sự quan tâm lớn, phản ánh nhu cầu thực tế và tiềm năng phát triển của thành phố biển này. Thông qua đấu giá, quỹ đất được khai thác hiệu quả, phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, từ việc xây dựng cơ sở hạ tầng đến phát triển các khu dân cư mới, đồng bộ và hiện đại.

1.1. Lịch sử hình thành cơ chế đấu giá đất tại Khánh Hòa

Trước năm 2003, việc khai thác quỹ đất chủ yếu dựa trên cơ chế giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, cơ chế này tồn tại nhiều bất cập như định giá đất chưa sát thị trường, làm giảm nguồn thu. Nhận thấy hiệu quả từ việc áp dụng thí điểm ở một số địa phương, tỉnh Khánh Hòa đã dần chuyển đổi sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Các văn bản pháp lý như Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính và sau đó là các quy chế riêng của tỉnh đã đặt nền móng cho hoạt động này. Quá trình chuyển đổi này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong công tác quản lý đất đai, hướng tới sự công khai, minh bạch và hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Nha Trang ngày càng sôi động.

1.2. Vai trò đấu giá đất với thị trường bất động sản Nha Trang

Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc định hình và phát triển thị trường bất động sản Nha Trang. Nó tạo ra một kênh cung cấp sản phẩm đất nền có pháp lý đất đấu giá rõ ràng, an toàn cho nhà đầu tư và người dân. Các phiên đấu giá thành công giúp thiết lập mặt bằng giá mới, phản ánh đúng hơn quan hệ cung - cầu, từ đó làm cơ sở để Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất. Hoạt động này cũng thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư khác nhau, thúc đẩy sự cạnh tranh, nâng cao chất lượng các dự án phát triển đô thị. Hơn nữa, việc công khai các thông báo đấu giá tài sản giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, giảm thiểu các giao dịch ngầm và tình trạng đầu cơ không lành mạnh.

II. Top 5 thách thức trong đấu giá đất nền tại Nha Trang

Mặc dù mang lại nhiều hiệu quả tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Nha Trang vẫn đối mặt với không ít thách thức. Một trong những vấn đề lớn nhất là việc xác định giá khởi điểm. Theo nghiên cứu, quy trình này vẫn còn “mang nặng tính hành chính” và chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng thầu, tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách. Thách thức thứ hai là hiện tượng thông thầu, dìm giá của một số cá nhân, tổ chức tham gia, làm ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và sự minh bạch trong đấu giá. Vấn đề quy hoạch sử dụng đất Nha Trang cũng là một rào cản. Một số khu đất đưa ra đấu giá chưa có quy hoạch chi tiết hoặc hạ tầng chưa đồng bộ, làm giảm sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Thêm vào đó, các thủ tục đấu giá đôi khi còn phức tạp, kéo dài, gây khó khăn cho người tham gia. Cuối cùng, sự biến động của thị trường bất động sản Nha Trang cũng tác động trực tiếp đến kết quả các phiên đấu giá. Khi thị trường trầm lắng, số lượng người tham gia giảm, các lô đất có nguy cơ không bán được, ảnh hưởng đến kế hoạch thu ngân sách nhà nước của địa phương.

2.1. Vấn đề xác định giá khởi điểm chưa sát giá thị trường

Việc xác định giá khởi điểm là khâu quan trọng nhất nhưng cũng là điểm yếu lớn trong công tác đấu giá tại Nha Trang. Tài liệu nghiên cứu chỉ ra rằng, dù đã áp dụng các phương pháp định giá theo quy định, mức giá sàn đưa ra thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Nguyên nhân có thể do việc điều tra, thu thập thông tin thị trường chưa đầy đủ hoặc mang nặng tính chủ quan. Điều này không chỉ tạo ra kẽ hở cho các hành vi tiêu cực mà còn làm giảm hiệu quả thu ngân sách nhà nước, khi phần chênh lệch địa tô đáng lẽ thuộc về Nhà nước lại rơi vào tay một số nhà đầu tư.

2.2. Nguy cơ thông thầu và thiếu minh bạch trong đấu giá

Hiện tượng “thông thầu của người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến” là một nhận định được nêu trong tài liệu gốc. Các đối tượng tham gia có thể bắt tay, thỏa thuận ngầm để dìm giá, loại bỏ các đối thủ cạnh tranh khác. Mặc dù các quy chế đã được ban hành, việc giám sát và xử lý các hành vi này còn gặp nhiều khó khăn. Điều này làm xói mòn nguyên tắc cạnh tranh công bằng, ảnh hưởng đến uy tín của các đơn vị tổ chức và làm méo mó kết quả đấu giá, gây thiệt hại trực tiếp cho ngân sách.

III. Hướng dẫn thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất Nha Trang

Quy trình và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất tại Nha Trang được thực hiện dựa trên các quy định của pháp luật quốc gia và quy chế riêng của tỉnh Khánh Hòa. Quá trình này được giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan chức năng như Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa và UBND thành phố Nha Trang. Bắt đầu từ việc lập kế hoạch sử dụng đất, các cơ quan sẽ xác định quỹ đất cần đưa ra đấu giá. Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa đóng vai trò chủ chốt trong việc chuẩn bị hồ sơ pháp lý, tổ chức xác định giá khởi điểm và lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Sau khi có quyết định phê duyệt, thông báo đấu giá tài sản sẽ được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện sẽ nộp hồ sơ đăng ký và một khoản tiền đặt trước. Phiên đấu giá được tổ chức công khai, người trả giá cao nhất và hợp lệ sẽ là người trúng đấu giá. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người trúng đấu giá sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo đầy đủ pháp lý đất đấu giá. Toàn bộ quy trình này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và lựa chọn được người sử dụng đất có năng lực tài chính thực sự.

3.1. Vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất Khánh Hòa

Trong chuỗi thủ tục đấu giá, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa giữ vai trò hạt nhân. Đơn vị này chịu trách nhiệm từ khâu tạo lập quỹ đất sạch, lập phương án đấu giá, trình UBND tỉnh phê duyệt, cho đến việc phối hợp với các đơn vị định giá để xác định giá khởi điểm. Trung tâm cũng là đầu mối tiếp nhận hồ sơ, tổ chức các phiên đấu giá và giám sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng thầu. Sự chuyên nghiệp và minh bạch của trung tâm là yếu tố quyết định đến sự thành công và hiệu quả của toàn bộ công tác đấu giá đất nền trên địa bàn.

3.2. Yêu cầu pháp lý đối với đất và người tham gia đấu giá

Để đảm bảo tính hợp pháp, quỹ đất đưa ra đấu giá phải có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh: đã được giải phóng mặt bằng, nằm trong quy hoạch sử dụng đất Nha Trang đã được phê duyệt, và không có tranh chấp. Đối với người tham gia, yêu cầu cơ bản là phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không thuộc các trường hợp bị cấm theo quy định của pháp luật về đấu giá. Ngoài ra, người tham gia phải nộp một khoản tiền đặt trước theo quy định (thường là một tỷ lệ phần trăm của giá khởi điểm) để đảm bảo cam kết tham gia. Những quy định chặt chẽ này giúp sàng lọc các nhà đầu tư nghiêm túc và hạn chế rủi ro cho phiên đấu giá.

IV. Bí quyết đánh giá hiệu quả đấu giá đất ở Nha Trang

Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Nha Trang được thể hiện rõ trên ba phương diện chính: kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước. Về kinh tế, đây là công cụ hữu hiệu để khai thác tối đa nguồn lực đất đai, đóng góp một nguồn thu ngân sách nhà nước đáng kể. Phân tích các phiên đấu giá tại phường Vĩnh Hòa cho thấy giá trúng thầu luôn cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, loại bỏ yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin-cho” và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh. Về mặt xã hội, nguồn thu từ đấu giá được tái đầu tư để xây dựng cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện, góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân. Việc hình thành các khu dân cư mới từ đất đấu giá cũng giúp giảm áp lực về nhà ở, tạo ra các khu đô thị khang trang, đồng bộ. Về công tác quản lý nhà nước, đấu giá đất buộc các cơ quan phải hoàn thiện cơ chế, chính sách, quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Nó cũng là cơ sở để nhà nước xác định giá đất ngày một sát với giá thị trường, phục vụ cho công tác tính tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng một cách công bằng hơn.

4.1. Hiệu quả kinh tế Tăng nguồn thu ngân sách nhà nước

Đây là lợi ích dễ nhận thấy nhất. Thay vì giao đất với giá quy định thấp, đấu giá công khai giúp giá trị đất được xác định bởi thị trường. Kết quả từ các dự án tại Nha Trang cho thấy tổng giá trị trúng thầu cao hơn tổng giá khởi điểm từ vài chục đến hàng trăm phần trăm. Nguồn thu ngân sách nhà nước dồi dào này là nguồn lực quan trọng để địa phương thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, giảm phụ thuộc vào ngân sách trung ương. Đây là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.

4.2. Hiệu quả xã hội Tạo lập các khu dân cư hạ tầng đồng bộ

Một trong những mục tiêu của việc đấu giá các lô đất ở đô thị là để phát triển các khu dân cư mới theo quy hoạch. Các dự án này thường yêu cầu hạ tầng kỹ thuật phải được đầu tư đồng bộ trước khi đấu giá. Kết quả là tạo ra các khu dân cư khang trang với đường sá, điện, nước hoàn chỉnh. Điều này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, tạo ra một môi trường sống chất lượng cao, phù hợp với định hướng phát triển của thành phố du lịch Nha Trang.

4.3. Hiệu quả quản lý Lành mạnh hóa công tác quản lý đất đai

Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra một sức ép tích cực đối với công tác quản lý. Nó đòi hỏi việc lập và thực thi quy hoạch sử dụng đất Nha Trang phải nghiêm túc hơn. Các thủ tục đấu giá ngày càng được chuẩn hóa, công khai, góp phần lành mạnh hóa các thủ tục hành chính. Hơn nữa, kết quả đấu giá cung cấp dữ liệu thị trường tin cậy, giúp Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa và các cơ quan liên quan có cơ sở thực tiễn để xây dựng và điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp hơn với thực tế.

V. Phân tích thực tiễn đấu giá đất bất động sản Nha Trang

Kết quả nghiên cứu thực tiễn tại các dự án ở phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang cung cấp những bằng chứng rõ nét về hiệu quả và thực trạng của công tác đấu giá. Các dự án như Khu đô thị mới Vĩnh Hòa, Khu biệt thự Đông Mương - Đường Đệ, và Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải đều ghi nhận mức chênh lệch rất lớn giữa giá trúng thầu và giá khởi điểm. Ví dụ, tại Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, chênh lệch giá của hai lô đất A1 và A2 đã lên tới hàng tỷ đồng, cho thấy sức hút của bất động sản Nha Trang và hiệu quả của việc tổ chức đấu giá. Các phiên đấu giá này không chỉ thu hút các nhà đầu tư bất động sản lớn mà còn có sự tham gia của nhiều cá nhân có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, qua khảo sát ý kiến người tham gia, một số bất cập cũng được chỉ ra, như thông tin về quy hoạch chưa thực sự chi tiết, hoặc thời gian từ khi trúng đấu giá đến khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn kéo dài. Những dữ liệu này là cơ sở quan trọng để các nhà quản lý nhìn nhận khách quan hơn và đưa ra các điều chỉnh cần thiết nhằm hoàn thiện quy trình, nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá trong thời gian tới.

5.1. Nghiên cứu điển hình tại các dự án phường Vĩnh Hòa

Phường Vĩnh Hòa được chọn làm địa bàn nghiên cứu vì đây là khu vực có hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra sôi nổi nhất thành phố. Các dự án tại đây đa dạng về loại hình, từ đất ở đô thị liền kề đến đất biệt thự, đất thương mại dịch vụ. Phân tích số liệu từ các phiên đấu giá giai đoạn 2012-2015 cho thấy tỷ lệ đấu giá thành công rất cao, giá trúng thầu trung bình cao hơn giá sàn từ 30% đến 150%. Điều này khẳng định tiềm năng lớn của thị trường đất đai Khánh Hòa tại khu vực phía Bắc Nha Trang.

5.2. Chênh lệch giá trúng thầu và bài học từ thực tế

Bảng số liệu về chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá là minh chứng sống động nhất cho hiệu quả kinh tế. Mức chênh lệch này phản ánh đúng giá trị thực của đất đai mà cơ chế giao đất hành chính trước đây không thể khai thác được. Tuy nhiên, mức chênh lệch quá lớn cũng đặt ra câu hỏi về phương pháp xác định giá khởi điểm. Bài học rút ra là cần có một cơ chế định giá độc lập, chuyên nghiệp hơn, dựa trên dữ liệu thị trường cập nhật liên tục để đảm bảo thu ngân sách nhà nước một cách tối ưu và công bằng nhất.

VI. Giải pháp tối ưu hóa công tác đấu giá đất tại Nha Trang

Để nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Nha Trang, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý, xây dựng một quy trình đấu giá thống nhất, chặt chẽ và minh bạch hơn, đặc biệt là các quy định về xác định giá khởi điểm và các biện pháp chống thông thầu, dìm giá. Cần áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, kết hợp giữa quy định của nhà nước và khảo sát thị trường độc lập để giá sàn gần hơn với giá trị thực. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin là giải pháp then chốt. Tất cả thông tin về quy hoạch sử dụng đất Nha Trang, hồ sơ pháp lý của lô đất, và kết quả đấu giá cần được công bố rộng rãi trên các nền tảng số. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào tổ chức đấu giá trực tuyến cũng là một hướng đi cần được xem xét để tăng tính cạnh tranh và giảm thiểu tiêu cực. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh thủ tục đấu giá và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng thầu, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư bất động sản và người dân.

6.1. Hoàn thiện chính sách pháp lý về đấu giá tài sản

Nhà nước và chính quyền tỉnh Khánh Hòa cần rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn. Cần có chế tài mạnh mẽ hơn để xử lý các hành vi thông thầu, gian lận. Quy trình xác định giá khởi điểm cần được luật hóa một cách chi tiết hơn, có thể yêu cầu sự tham gia của nhiều đơn vị định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan. Đồng thời, cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính không cần thiết để rút ngắn thời gian tổ chức một phiên đấu giá.

6.2. Nâng cao tính minh bạch qua ứng dụng công nghệ số

Trong tương lai, việc xây dựng một cổng thông tin điện tử tập trung về đấu giá đất của tỉnh là hết sức cần thiết. Tại đây, mọi thông báo đấu giá tài sản, thông tin quy hoạch, bản đồ chi tiết, và kết quả các phiên đấu giá sẽ được cập nhật công khai. Việc tổ chức các phiên đấu giá trực tuyến không chỉ giúp thu hút nhiều người tham gia hơn, vượt qua rào cản địa lý, mà còn giúp ghi lại toàn bộ diễn biến một cách khách quan, khiến cho việc gian lận, thông thầu trở nên khó khăn hơn, đảm bảo sự minh bạch trong đấu giá ở mức cao nhất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng.

Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [17]. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể. Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”[17].

Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [17]. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”[17]. Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất [29].

Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá [13]. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm: Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục quy định của pháp luật, chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên, người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.

Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá. Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản, bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, bất động sản, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phòng, máy tính,… Tài sản tư pháp bao gồm tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án, tài sản là tang vật phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch có bảo đảm, hàng hoá lưu giữ do người vận chuyển đường biển, đường hàng không, đường bộ lưu giữ tại cảng, kho và tài sản Nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản Nhà nước.

Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 1. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam 1.

Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996 Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất.

Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá [19]. Đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: Người muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Tòa án trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày bán đấu giá [19].

Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989. Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án. Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994) 1.

Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005 Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá.

Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá.

Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,. Người muốn tham gia đấu giá BĐS hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm [10]. Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản.