ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,…). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…) “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Luật đất đai 2013) [10] Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó giá đất là công cụ, biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất đã trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả. 2 Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như: tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường v. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Lào Cai là một tỉnh miền núi phía bắc.Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Lào Cai có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường. Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2012-2014” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thành phố Lào Cai trong những năm tiếp theo.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.
Mục tiêu tổng quát - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên bàn thành phố Lào Cai năm 2012-2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lào Cai. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lào cai. - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 - 2014. - Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 – 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 - 2014 và đề xuất một số giải pháp khắc phục.
Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai, Nghị định chính phủ, Thông tư hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, quyết định của UBND tỉnh Lào Cai. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai năm 2012-1014. - Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài 1.
Ý nghĩa khoa học Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Qua đó tôi biết cách thu thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh. Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước đưa ra. - Giúp cho công tác quản lý quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách toàn diện hơn. 5 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học 2.
Cơ sở lý luận Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngay từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Quyết định 55/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012. - Quyết định 58/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013. 7 - Quyết định 52/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2014.
Cơ sở thực tiễn 2. Tổng quan thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) [18].