ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng (Luật đất đai, 1993). Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992).
Lần đầu tiên, giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước.
Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. n 2 Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng. Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Hoàng Văn Thụ nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: ”Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Phường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên năm 2014” 1. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1. Mục đích Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến giá đất ở tại địa bàn đánh giá. Mục tiêu - Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất. n 3 - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành phân tích và thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình n 5 thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên.
Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004). Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004). Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. n 6 Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.