Phân Tích Các Yếu Tố Quyết Định Cấu Trúc Vốn Tại Các Công Ty Bất Động Sản Việt Nam Từ 2017 Đến 2021

Chuyên khảo phân tích Analysis of the determinants of capital structure evidence from real estate companies in vietnam, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên

• Tác giả: Nguyen My Linh
• Người hướng dẫn: Assoc. Dr To Kim Ngoc
• Trường học: Banking Academy
• Chuyên ngành: Finance
• Đề tài: Phân Tích Các Yếu Tố Quyết Định Cấu Trúc Vốn Tại Các Công Ty Bất Động Sản Việt Nam (2017-2021)
• Loại tài liệu: Thesis
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEDGEMENTS
• 1. CHAPTER 1: Research objectives and questions
• 1.1. The research scales
• 1.2. Synopsis of Chapters
• 2. CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW
• 2.1. Modigliani and Miller (M&M)
• 2.2. Trade-off theory
• 2.3. The pecking order theory
• 2.4. Overview of capital structure
• 2.5. Definition of capital structure
• 2.6. Studies on capital structure
• 2.7. Factors affecting the capital structure
• 2.8. Non-debt tax shield
• 2.9. Research methodology and methods
• 2.10. Introduction Vietnam real estate sector
• 2.11. Main features of Vietnamese real estate capital structure
• 2.12. Analysis of Vietnamese real estate in 2022
• 2.12.1. Tightening of credit in the real estate sector and closely monitoring the issuance of corporate bonds
• 2.12.2. Sales revenues boost and slowdown in land fund expansion
• 2.12.3. Pressure on home loan interest rates increases in the context of rising deposit rates
• 2.13. Data sources and sample selection
• 2.14. Model and variables
• 2.15. Analysis and finding
• 2.16. Conclusions, discussion and limitation
• 2.16.1. For real estate companies
• 2.16.2. For State Securities Commission

Tóm tắt

I. Tổng Quan Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản VN Phân Tích 2017 2021

Nghiên cứu cấu trúc vốn của các công ty bất động sản (BĐS) Việt Nam giai đoạn 2017-2021 là vô cùng quan trọng. Ngành BĐS có tác động lan tỏa mạnh mẽ đến nhiều ngành nghề khác, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và tạo việc làm. Tuy nhiên, đầu tư BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, tài chính và toàn bộ nền kinh tế. Bài viết này phân tích các yếu tố quyết định cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn này. Việc hiểu rõ các yếu tố này giúp các nhà quản lý doanh nghiệp đưa ra quyết định tài chính sáng suốt, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa giá trị doanh nghiệp. Theo Finnpro, 14% cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS đến từ vay ngân hàng, 17% từ phát hành trái phiếu. Nghiên cứu sẽ đi sâu vào phân tích tỷ lệ nợ, vốn chủ sở hữu và các nguồn vốn khác, đồng thời đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô đến cấu trúc vốn.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Nghiên Cứu Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản

Nghiên cứu này rất quan trọng bởi ngành BĐS đóng vai trò lớn trong nền kinh tế. Sự ổn định của ngành ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống tài chính. Cấu trúc vốn hợp lý giúp các công ty BĐS giảm thiểu rủi ro phá sản và cải thiện hiệu quả hoạt động. Các quyết định về cấu trúc vốn tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời và giá trị doanh nghiệp. Việc phân tích tỷ lệ nợ, vốn chủ sở hữu và các yếu tố ảnh hưởng giúp các nhà đầu tư và quản lý đưa ra các quyết định sáng suốt hơn. Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về tình hình tài chính của các công ty BĐS Việt Nam trong một giai đoạn quan trọng.

1.2. Tổng Quan Tình Hình Cấu Trúc Vốn Doanh Nghiệp Bất Động Sản 2017 2021

Giai đoạn 2017-2021 chứng kiến nhiều biến động trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS. Tỷ lệ vay nợ thường ở mức cao, bao gồm vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Đại dịch Covid-19 và các vấn đề pháp lý đã ảnh hưởng đến tiến độ dự án, làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp. Các chính sách hỗ trợ của chính phủ cũng có những điều chỉnh nhất định. Sự biến động này đòi hỏi các doanh nghiệp phải linh hoạt điều chỉnh cấu trúc vốn để thích ứng với tình hình mới. Theo Nguyen My Linh (2022), việc thắt chặt tín dụng và giám sát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp gây áp lực lên các doanh nghiệp BĐS.

II. Thách Thức Cấu Trúc Vốn Áp Lực Lãi Suất Chi Phí Đầu Vào

Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến cấu trúc vốn. Chi phí đầu vào gia tăng do lạm phát và lãi suất tăng cao. Giá thép và các nguyên vật liệu xây dựng khác tăng mạnh, làm tăng áp lực lên giá thành dự án. Đồng thời, chính phủ thắt chặt các quy định cho vay đối với ngành BĐS, gây khó khăn cho dòng tiền của doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế và tối ưu hóa cấu trúc vốn để duy trì hoạt động kinh doanh. Việc quản lý rủi ro lãi suất và rủi ro thanh khoản trở nên cực kỳ quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Tình trạng này càng trở nên nghiêm trọng hơn khi xem xét tác động từ các yếu tố vĩ mô khác.

2.1. Tác Động Của Lạm Phát Và Lãi Suất Tăng Lên Cấu Trúc Vốn

Lạm phát gia tăng và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn của các doanh nghiệp BĐS. Chi phí vay nợ tăng lên, làm giảm lợi nhuận và khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Đồng thời, lạm phát cũng làm tăng chi phí đầu vào, gây áp lực lên giá bán dự án. Các doanh nghiệp cần có chiến lược quản lý rủi ro lãi suất hiệu quả và tìm kiếm các nguồn vốn có chi phí thấp hơn. Theo Nguyen My Linh (2022), chi phí đầu tư của các dự án tăng lên do giá nguyên vật liệu tăng cao, đặc biệt là thép, chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí dự án.

2.2. Quy Định Thắt Chặt Cho Vay Và Ảnh Hưởng Dòng Tiền Doanh Nghiệp

Chính phủ thắt chặt các quy định cho vay đối với ngành BĐS nhằm kiểm soát rủi ro và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Dòng tiền của doanh nghiệp bị ảnh hưởng do khó khăn trong việc huy động vốn và áp lực trả nợ. Các doanh nghiệp cần phải đa dạng hóa các nguồn vốn và cải thiện hiệu quả sử dụng vốn để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Các chính sách như Thông tư 16 của SBV và các sửa đổi liên quan đến Nghị định 153 đã có những tác động đáng kể.

III. Lý Thuyết Về Cấu Trúc Vốn MM Trade off Pecking Order

Nghiên cứu sử dụng các lý thuyết cấu trúc vốn kinh điển để phân tích. Đó là Lý thuyết Modigliani-Miller (MM), Lý thuyết Trade-off và Lý thuyết Pecking Order. Lý thuyết MM cho rằng trong một thị trường hoàn hảo, cấu trúc vốn không ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp. Lý thuyết Trade-off xem xét sự đánh đổi giữa lợi ích thuế từ nợ và chi phí phá sản. Lý thuyết Pecking Order cho rằng doanh nghiệp ưu tiên sử dụng vốn nội bộ trước, sau đó đến nợ và cuối cùng là phát hành cổ phiếu. Việc kết hợp các lý thuyết này giúp hiểu rõ hơn các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

3.1. Phân Tích Ưu Điểm Và Hạn Chế Của Lý Thuyết MM

Lý thuyết MM là nền tảng cho các lý thuyết cấu trúc vốn hiện đại. Ưu điểm của lý thuyết này là tính đơn giản và dễ hiểu. Tuy nhiên, lý thuyết MM dựa trên nhiều giả định không thực tế, như thị trường hoàn hảo, không có thuế, không có chi phí phá sản. Trong thực tế, các giả định này không đúng, làm hạn chế khả năng ứng dụng của lý thuyết MM. Tuy vậy, lý thuyết MM vẫn cung cấp một điểm khởi đầu quan trọng cho việc phân tích cấu trúc vốn.

3.2. Ứng Dụng Lý Thuyết Trade off Trong Thị Trường Bất Động Sản

Lý thuyết Trade-off cho rằng doanh nghiệp sẽ tối ưu hóa cấu trúc vốn bằng cách cân bằng giữa lợi ích thuế từ nợ và chi phí phá sản. Trong thị trường BĐS, lợi ích thuế từ nợ có thể rất lớn do các dự án thường có giá trị cao. Tuy nhiên, chi phí phá sản cũng rất đáng kể, đặc biệt trong các giai đoạn thị trường suy thoái. Việc ứng dụng lý thuyết Trade-off đòi hỏi doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận các yếu tố này để đưa ra quyết định phù hợp.

3.3. Giải Thích Quyết Định Cấu Trúc Vốn Theo Lý Thuyết Pecking Order

Lý thuyết Pecking Order cho rằng doanh nghiệp sẽ ưu tiên sử dụng vốn nội bộ trước, sau đó đến nợ và cuối cùng là phát hành cổ phiếu. Trong ngành BĐS, doanh nghiệp thường sử dụng vốn vay để tài trợ cho các dự án. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp có thể ưu tiên sử dụng vốn chủ sở hữu để giảm áp lực trả nợ. Lý thuyết Pecking Order giúp giải thích tại sao các doanh nghiệp BĐS có xu hướng sử dụng nợ nhiều hơn vốn chủ sở hữu trong giai đoạn thị trường tăng trưởng.

IV. Các Yếu Tố Quyết Định Cấu Trúc Vốn Bất Động Sản Mô Hình Nghiên Cứu

Mô hình nghiên cứu xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các công ty BĐS Việt Nam. Các yếu tố này bao gồm: Khả năng sinh lời, Quy mô doanh nghiệp, Tài sản đảm bảo, Cơ hội tăng trưởng, Rủi ro kinh doanh và Thuế. Mô hình sử dụng dữ liệu từ 76 công ty BĐS niêm yết trong giai đoạn 2017-2021 để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực nghiệm về tầm quan trọng của từng yếu tố trong việc quyết định cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS.

4.1. Tác Động Của Khả Năng Sinh Lời Đến Quyết Định Nợ

Khả năng sinh lời, thường được đo bằng ROA (Return on Assets) hoặc ROE (Return on Equity), có tác động quan trọng đến quyết định sử dụng nợ. Các doanh nghiệp có khả năng sinh lời cao thường có xu hướng sử dụng ít nợ hơn, vì họ có thể tài trợ cho các dự án bằng vốn tự có. Ngược lại, các doanh nghiệp có khả năng sinh lời thấp có thể phải sử dụng nhiều nợ hơn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh. Nghiên cứu sẽ kiểm định xem liệu mối quan hệ này có đúng với các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hay không.

4.2. Ảnh Hưởng Của Quy Mô Doanh Nghiệp Lên Cấu Trúc Vốn

Quy mô doanh nghiệp, thường được đo bằng tổng tài sản hoặc doanh thu, cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cấu trúc vốn. Các doanh nghiệp lớn thường có khả năng tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn và có thể sử dụng nhiều nợ hơn. Đồng thời, các doanh nghiệp lớn cũng có thể đa dạng hóa rủi ro tốt hơn, cho phép họ chịu đựng mức nợ cao hơn. Nghiên cứu sẽ kiểm tra xem liệu quy mô doanh nghiệp có tác động tích cực đến tỷ lệ nợ của các công ty BĐS Việt Nam hay không.

4.3. Vai Trò Của Tài Sản Đảm Bảo Trong Việc Huy Động Vốn Vay

Tài sản đảm bảo có vai trò quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn. Các ngân hàng và tổ chức tín dụng thường yêu cầu tài sản đảm bảo để giảm thiểu rủi ro tín dụng. Trong ngành BĐS, các dự án BĐS thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Các doanh nghiệp có nhiều tài sản đảm bảo thường có thể huy động được nhiều vốn vay hơn. Nghiên cứu sẽ đánh giá tác động của tài sản đảm bảo đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS.

V. Kết Quả Nghiên Cứu Phân Tích Định Lượng Thảo Luận Chi Tiết

Kết quả phân tích định lượng cho thấy các yếu tố khả năng sinh lời, quy mô doanh nghiệp và tài sản đảm bảo có tác động đáng kể đến cấu trúc vốn của các công ty BĐS Việt Nam. Các yếu tố khác như cơ hội tăng trưởng và rủi ro kinh doanh có tác động không đáng kể hoặc không có ý nghĩa thống kê. Kết quả này phù hợp với một số nghiên cứu trước đây, nhưng cũng có những khác biệt nhất định. Các khác biệt này có thể được giải thích bởi đặc điểm riêng của thị trường BĐS Việt Nam và giai đoạn nghiên cứu. Việc thảo luận chi tiết về kết quả nghiên cứu giúp làm rõ hơn các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS.

5.1. Giải Thích Kết Quả Về Tác Động Của Khả Năng Sinh Lời Và Quy Mô

Kết quả nghiên cứu cho thấy khả năng sinh lời và quy mô có tác động lớn đến cấu trúc vốn. Các doanh nghiệp có ROA cao thường ít vay nợ, phù hợp với lý thuyết Pecking Order. Doanh nghiệp lớn dễ tiếp cận vốn, ủng hộ giả thuyết về quy mô. Việc này khẳng định tầm quan trọng của hiệu quả hoạt động và khả năng tiếp cận nguồn lực tài chính đối với cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS.

5.2. Thảo Luận Về Kết Quả Không Có Ý Nghĩa Thống Kê

Việc các yếu tố khác như cơ hội tăng trưởng và rủi ro kinh doanh không có ý nghĩa thống kê có thể do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, các biến số đo lường có thể không chính xác. Thứ hai, mẫu nghiên cứu có thể không đủ lớn. Thứ ba, các yếu tố này có thể có tác động gián tiếp thông qua các yếu tố khác. Việc thảo luận chi tiết về các kết quả không có ý nghĩa thống kê giúp xác định các hạn chế của nghiên cứu và gợi ý cho các nghiên cứu tiếp theo.

VI. Kết Luận Khuyến Nghị Cấu Trúc Vốn Tối Ưu Cho Doanh Nghiệp BĐS

Nghiên cứu kết luận rằng khả năng sinh lời, quy mô doanh nghiệp và tài sản đảm bảo là các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các công ty BĐS Việt Nam. Dựa trên kết quả nghiên cứu, bài viết đưa ra một số khuyến nghị cho các doanh nghiệp BĐS, các nhà hoạch định chính sách và các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp BĐS nên tập trung vào việc cải thiện khả năng sinh lời, tăng quy mô và tích lũy tài sản đảm bảo. Các nhà hoạch định chính sách nên tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp BĐS tiếp cận vốn vay và khuyến khích các doanh nghiệp đa dạng hóa các nguồn vốn. Các nhà đầu tư nên xem xét kỹ cấu trúc vốn của các công ty BĐS trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

6.1. Khuyến Nghị Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản Về Quản Lý Nợ

Doanh nghiệp BĐS cần quản lý nợ hiệu quả bằng cách đa dạng hóa nguồn vốn, sử dụng công cụ phòng ngừa rủi ro lãi suất và tối ưu hóa cấu trúc vốn để giảm chi phí vốn. Quan trọng là cân bằng giữa việc sử dụng nợ để tận dụng lợi thế thuế và duy trì mức nợ an toàn để tránh rủi ro tài chính. Việc xây dựng mối quan hệ tốt với các ngân hàng và tổ chức tài chính cũng rất quan trọng để đảm bảo khả năng tiếp cận vốn khi cần thiết.

6.2. Đề Xuất Cho Ủy Ban Chứng Khoán Nhà Nước Về Chính Sách

Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý về phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS để đảm bảo tính minh bạch và công bằng của thị trường. Cần tăng cường giám sát hoạt động phát hành trái phiếu và công bố thông tin của các doanh nghiệp BĐS để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Cần khuyến khích các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán để tăng tính minh bạch và tiếp cận vốn dễ dàng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2021, ngành bất động sản Việt Nam chứng kiến sự biến động đáng kể trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán. Theo dữ liệu từ Finnpro, tỷ trọng vốn vay trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản gồm 14% từ vay ngân hàng, 17% từ phát hành trái phiếu, còn lại là các nguồn vốn vay khác như hợp đồng hợp tác kinh doanh. Tình hình này chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô như lạm phát gia tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng cao (đặc biệt là thép tăng 46% so với năm 2019), cùng với chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và các quy định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những biến động này đặt ra thách thức lớn cho các doanh nghiệp trong việc cân đối giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu nhằm tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của 76 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam trong giai đoạn 2017-2021, từ đó đề xuất các giải pháp quản trị vốn hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị doanh nghiệp và giảm thiểu rủi ro tài chính. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào dữ liệu tài chính của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam, với trọng tâm là các biến số như thanh khoản, quy mô doanh nghiệp, tài sản cố định, lợi nhuận, tăng trưởng và các yếu tố thuế phi nợ. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chịu áp lực từ các chính sách thắt chặt tín dụng và biến động kinh tế toàn cầu, giúp các nhà quản lý tài chính đưa ra quyết định chiến lược phù hợp nhằm duy trì sự ổn định và phát triển bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên bốn lý thuyết chính về cấu trúc vốn:

• Lý thuyết Modigliani và Miller (M&M): Khẳng định trong điều kiện thị trường hoàn hảo không có thuế, chi phí phá sản hay chi phí giao dịch, giá trị doanh nghiệp không phụ thuộc vào cấu trúc vốn. Khi có thuế, việc sử dụng nợ giúp giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nhờ lợi ích từ khấu trừ lãi vay, từ đó tăng giá trị doanh nghiệp.

• Lý thuyết Trade-off: Do Kraus và Litzenberger đề xuất, cho rằng doanh nghiệp cân bằng giữa lợi ích thuế từ nợ và chi phí phá sản để xác định tỷ lệ nợ tối ưu. Mức nợ quá cao sẽ làm tăng chi phí tài chính và rủi ro phá sản, trong khi mức nợ thấp sẽ làm giảm lợi ích thuế.

• Lý thuyết Pecking Order: Myers và Majluf phát triển, nhấn mạnh thứ tự ưu tiên huy động vốn của doanh nghiệp là sử dụng vốn tự có, sau đó mới đến vay nợ và cuối cùng là phát hành cổ phiếu do chi phí thông tin bất đối xứng và chi phí tài chính.

• Lý thuyết Chi phí đại lý (Agency Cost): Tập trung vào chi phí phát sinh do mâu thuẫn lợi ích giữa chủ sở hữu và người quản lý, cho rằng cấu trúc vốn có thể được sử dụng để giảm chi phí này bằng cách tạo áp lực tài chính lên người quản lý.

Các khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu gồm: tỷ lệ nợ ngắn hạn và dài hạn trên tổng vốn, thanh khoản (tỷ số khả năng thanh toán ngắn hạn), quy mô doanh nghiệp (tổng tài sản), tài sản cố định, lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), tăng trưởng tài sản, thuế phi nợ và lợi nhuận trên cổ phiếu (EPS).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng với dữ liệu bảng (panel data) thu thập từ 76 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2017-2021, tổng cộng 380 quan sát. Dữ liệu được lấy từ các báo cáo tài chính và các nguồn thứ cấp uy tín như Finnpro, SSI Research và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Phân tích sử dụng mô hình hồi quy với phương pháp hiệu ứng cố định (Fixed Effects) để kiểm định ảnh hưởng của các biến độc lập đến tỷ lệ nợ (ngắn hạn và dài hạn). Các kiểm định đa cộng tuyến (VIF), kiểm định Hausman, kiểm định phương sai không đồng nhất và tự tương quan được thực hiện để đảm bảo tính chính xác và tin cậy của mô hình. Các biến độc lập bao gồm thanh khoản, quy mô doanh nghiệp, tài sản cố định, lợi nhuận, tăng trưởng, EPS, tồn kho và thuế phi nợ.

Thời gian nghiên cứu kéo dài 5 năm nhằm phản ánh đầy đủ biến động của thị trường và các chính sách tài chính ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh kinh tế vĩ mô biến động phức tạp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Ảnh hưởng của thanh khoản: Thanh khoản (tỷ số khả năng thanh toán ngắn hạn) có mối quan hệ âm với tỷ lệ nợ ngắn hạn và dài hạn. Cụ thể, khi thanh khoản tăng 1%, tỷ lệ nợ ngắn hạn giảm 0,0198 đơn vị, cho thấy doanh nghiệp có tài sản thanh khoản cao ưu tiên sử dụng vốn tự có hơn là vay nợ.

2. Quy mô doanh nghiệp: Quy mô doanh nghiệp có mối quan hệ âm với tỷ lệ nợ. Khi quy mô tăng 1%, tỷ lệ nợ ngắn hạn giảm 8,52e-10 đơn vị. Điều này trái ngược với lý thuyết trade-off, cho thấy các doanh nghiệp lớn có xu hướng sử dụng ít nợ hơn, có thể do quản trị nội bộ và khả năng huy động vốn tự có tốt hơn.

3. Tài sản cố định: Tài sản cố định có mối quan hệ dương với tỷ lệ nợ. Khi tài sản cố định tăng 1 đơn vị, tỷ lệ nợ dài hạn và ngắn hạn tăng 0,1151 đơn vị. Điều này phù hợp với lý thuyết trade-off, vì tài sản cố định được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

4. Tồn kho: Tồn kho có ảnh hưởng tích cực đến tỷ lệ nợ, khi tồn kho tăng 1%, tỷ lệ nợ tăng 2 đơn vị. Tuy nhiên, mô hình không đạt mức ý nghĩa thống kê 5%, cho thấy tồn kho chưa phải là yếu tố quyết định chính trong cấu trúc vốn.

5. EPS: EPS có mối quan hệ dương với tỷ lệ nợ ngắn hạn và có ý nghĩa thống kê ở mức 5%, cho thấy doanh nghiệp có lợi nhuận trên cổ phiếu cao có xu hướng sử dụng nhiều nợ ngắn hạn hơn.

6. Tăng trưởng: Tăng trưởng tài sản có mối quan hệ dương với tỷ lệ nợ, khi tăng trưởng tăng 1 đơn vị, tỷ lệ nợ ngắn hạn tăng 0,0144 đơn vị. Điều này phù hợp với lý thuyết pecking order, khi doanh nghiệp tăng trưởng nhanh cần huy động vốn bên ngoài nhiều hơn.

7. Lợi nhuận (ROA): Lợi nhuận có mối quan hệ âm với tỷ lệ nợ, khi ROA tăng 1 đơn vị, tỷ lệ nợ giảm 0,003 đơn vị, phù hợp với lý thuyết pecking order, doanh nghiệp có lợi nhuận cao ưu tiên sử dụng vốn tự có.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy các yếu tố nội tại như thanh khoản, quy mô, tài sản cố định, lợi nhuận và tăng trưởng đều ảnh hưởng đáng kể đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Mối quan hệ âm giữa thanh khoản và tỷ lệ nợ phản ánh xu hướng doanh nghiệp ưu tiên sử dụng vốn tự có khi có nguồn lực tài chính dồi dào, giảm rủi ro tài chính. Mối quan hệ âm giữa quy mô và tỷ lệ nợ có thể do các doanh nghiệp lớn có khả năng huy động vốn chủ sở hữu tốt hơn và quản trị rủi ro hiệu quả hơn, trái ngược với một số nghiên cứu trước đây.

Tài sản cố định đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo các khoản vay, phù hợp với lý thuyết trade-off. Mối quan hệ dương giữa tăng trưởng và tỷ lệ nợ cho thấy doanh nghiệp tăng trưởng nhanh cần vốn vay để tài trợ cho các dự án mới, phù hợp với lý thuyết pecking order. Lợi nhuận cao giúp doanh nghiệp giảm sự phụ thuộc vào nợ, giảm chi phí tài chính và rủi ro phá sản.

Các kết quả này có thể được trình bày qua biểu đồ hồi quy thể hiện hệ số ảnh hưởng của từng biến độc lập đến tỷ lệ nợ, hoặc bảng tóm tắt kết quả kiểm định ý nghĩa thống kê, giúp minh họa rõ ràng mức độ tác động và sự phù hợp của mô hình.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường quản lý thanh khoản: Doanh nghiệp cần duy trì mức thanh khoản hợp lý để giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn, từ đó giảm rủi ro tài chính. Mục tiêu nâng tỷ số khả năng thanh toán ngắn hạn lên trên 2 trong vòng 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Ban quản lý tài chính doanh nghiệp.

2. Tối ưu hóa quy mô và cơ cấu tài sản: Khuyến khích doanh nghiệp mở rộng quy mô một cách bền vững, đồng thời tăng tỷ trọng tài sản cố định có giá trị đảm bảo cao để thuận lợi trong việc vay vốn dài hạn. Mục tiêu tăng tỷ lệ tài sản cố định trên tổng tài sản lên ít nhất 30% trong 3 năm tới. Chủ thể thực hiện: Ban lãnh đạo doanh nghiệp và các nhà đầu tư.

3. Đa dạng hóa nguồn vốn: Doanh nghiệp nên cân đối giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu, ưu tiên sử dụng vốn tự có khi có lợi nhuận cao, đồng thời tận dụng các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu doanh nghiệp với điều kiện tuân thủ quy định pháp luật. Mục tiêu giảm tỷ lệ nợ trên tổng vốn xuống dưới 40% trong 2 năm. Chủ thể thực hiện: Phòng tài chính kế toán và ban giám đốc.

4. Tăng cường minh bạch và quản trị rủi ro: Nâng cao chất lượng báo cáo tài chính, minh bạch thông tin để giảm chi phí vốn và tăng niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời xây dựng hệ thống quản trị rủi ro tài chính hiệu quả. Mục tiêu hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro trong vòng 1 năm. Chủ thể thực hiện: Hội đồng quản trị và ban kiểm soát.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn, từ đó xây dựng chiến lược tài chính phù hợp nhằm tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp và giảm thiểu rủi ro tài chính.

2. Nhà đầu tư và phân tích tài chính: Cung cấp cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn và rủi ro tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ quyết định đầu tư chính xác.

3. Cơ quan quản lý nhà nước và chính sách: Tham khảo để xây dựng các chính sách tín dụng, phát hành trái phiếu và quản lý thị trường vốn phù hợp với đặc thù ngành bất động sản, góp phần ổn định thị trường.

4. Giảng viên và sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng: Là tài liệu tham khảo bổ ích cho việc nghiên cứu chuyên sâu về cấu trúc vốn, áp dụng các lý thuyết tài chính trong thực tiễn thị trường Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Cấu trúc vốn là gì và tại sao quan trọng với doanh nghiệp bất động sản?
   Cấu trúc vốn là tỷ lệ giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn, rủi ro tài chính và giá trị doanh nghiệp, đặc biệt trong ngành bất động sản vốn đòi hỏi vốn lớn và chu kỳ kinh doanh dài.

2. Các yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản?
   Theo nghiên cứu, thanh khoản, quy mô doanh nghiệp, tài sản cố định, lợi nhuận và tăng trưởng là những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến tỷ lệ nợ và cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản.

3. Lý thuyết pecking order giải thích như thế nào về việc doanh nghiệp lựa chọn nguồn vốn?
   Lý thuyết này cho rằng doanh nghiệp ưu tiên sử dụng vốn tự có trước, sau đó mới đến vay nợ và cuối cùng là phát hành cổ phiếu, do chi phí thông tin bất đối xứng và chi phí tài chính tăng dần theo thứ tự này.

4. Tại sao doanh nghiệp có thanh khoản cao lại có xu hướng sử dụng ít nợ hơn?
   Doanh nghiệp có tài sản thanh khoản cao có thể tự tài trợ cho các hoạt động đầu tư mà không cần vay nợ, giảm chi phí tài chính và rủi ro phá sản, từ đó ưu tiên sử dụng vốn tự có hơn.

5. Các chính sách thắt chặt tín dụng ảnh hưởng thế nào đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản?
   Chính sách thắt chặt tín dụng làm giảm khả năng vay vốn ngân hàng, buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu hoặc tăng vốn chủ sở hữu, từ đó ảnh hưởng đến tỷ lệ nợ và cấu trúc vốn tổng thể.

Kết luận

• Nghiên cứu đã xác định được các yếu tố nội tại như thanh khoản, quy mô, tài sản cố định, lợi nhuận và tăng trưởng có ảnh hưởng đáng kể đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2017-2021.
• Thanh khoản và lợi nhuận có mối quan hệ âm với tỷ lệ nợ, trong khi tài sản cố định và tăng trưởng có mối quan hệ dương, phản ánh sự cân bằng giữa nguồn vốn tự có và vay nợ trong quản trị tài chính.
• Kết quả nghiên cứu hỗ trợ các lý thuyết tài chính hiện đại như trade-off và pecking order, đồng thời cung cấp cơ sở khoa học cho các quyết định quản trị vốn trong ngành bất động sản.
• Đề xuất các giải pháp quản lý thanh khoản, tối ưu hóa quy mô và cơ cấu tài sản, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao quản trị rủi ro nhằm nâng cao hiệu quả tài chính và giá trị doanh nghiệp.
• Các bước tiếp theo bao gồm mở rộng nghiên cứu với dữ liệu cập nhật sau năm 2021 và áp dụng mô hình phân tích sâu hơn để đánh giá tác động của các yếu tố vĩ mô mới như biến động lãi suất và chính sách tín dụng.

Hành động ngay: Các nhà quản lý và nhà đầu tư trong ngành bất động sản nên áp dụng các khuyến nghị từ nghiên cứu để tối ưu hóa cấu trúc vốn, giảm thiểu rủi ro và nâng cao giá trị doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đầy biến động hiện nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Dissertation submitted in partial fulfillment of the Requirement for the MSc in Finance FINANCE DISSERTATION ON ANALYSIS OF THE DETERMINANTS OF CAPITAL STRUCTURE: EVIDENCE FROM REAL ESTATE COMPANIES IN VIETNAM FROM 2017 TO 2021 NAME OF STUDENT: NGUYEN MY LINH ID No: 21077625 Intake 5 Supervisor: Assoc. Dr To Kim Ngoc September 2022 0 17014125813641000000 ACKNOWLEDGEMENTS First of all, I am grateful to Ass. To Kim Ngoc, lecturer in Banking Academy, who has helped me a lot in completing my thesis. With her experience in teaching and researching, her advice has made my work much more coherent and reasonable.

Next, thanks to the University of the West of England, I have an opportunity to study in an international, dynamic and professional environment. I also want to send my thanks to the collaboration between BAV and UWE, for delivering the essential skills and information for me to complete my dissertation. After that, I would like to express my sincere gratitude to Mr. Dao Tuan Trung – manager at Vietinbank Securities, where I’m working at, who guided and supported me throughout the process of completing my dissertation.

Besides accumulating practical in- depth knowledge, I also had the opportunity to hone my experience as well as soft skills - which is one of the important prerequisites to help me build my bright future career after graduation. Finally, I deeply appreciate my colleagues at Vietinbank Securities, who supported me in data analysis, distributed questionnaires, and together with me made valid and practical arguments to complete my senior seminar. Sincerely thanks for your all supports. 1 Table of Contents CHAPTER 1.

Research objectives and questions. The research scales. Synopsis of Chapters. 9 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW.

Modigliani and Miller (M&M). Trade-off theory. The pecking order theory. The agent cost theory.

Overview of capital structure. Definition of capital structure. Studies on capital structure. Factors affecting the capital structure.

Non-debt tax shield. Research methodology and methods. Introduction Vietnam real estate sector. Main features of Vietnamese real estate capital structure.

Analysis of Vietnamese real estate in 2022:. Tightening of credit in the real estate sector and closely monitoring the issuance of corporate bonds. Sales revenues boost and slowdown in land fund expansion. Pressure on home loan interest rates increases in the context of rising deposit rates.

Data sources and sample selection. Model and variables. Analysis and finding. Conclusions, discussion and limitation.

For real estate companies. For State Securities Commission. 62 4 Table of Figures Figure 1. Structure of Vietnam's real estate industry.

Sales of listed real estate companies in 2022 31 Table of tables Table 1. General credit structure of the real estate industry (unit: trillion VND) 28 Table 2. Revenue of most listed real estate companies dropped sharply in Q1/22 31 Table 3. Summarize dependent and independent variables 42 Table 4.

Correlation between variables 43 Table 5. Regression analysis for different measurement of dependent variables 44 Table 6. Hausman model 50 Table 7. Testing multicollinearity by using VIF 52 Table 8.

Heteroscedasticity Test 53 Table 9. Autocorrelation Test 55 Table 10. Summary the regression model results 57 5 CHAPTER 1. Research motivation Real estate development is said to have an extremely powerful effect that swiftly extends throughout the business and into many other industries, hence speeding the expansion of jobs and money.

However, investing in residential real estate unsuccessfully entails a number of risks or businesses, commercial banks, financial system, and the overall economy. Real estate investment, along with other structural weaknesses, is one of the main causes of the real estate market crisis, which then spread to the financial system and caused significant harm to the economy. The East Asian currency crisis, which originated in Thailand in 1997–98, and particularly the Global Financial Crisis 2007–2008 (starting in the US) both revealed weakness in policy and market management. The corporate bond market is a significant avenue for raising money for investments in the real estate sector, alongside the stock market.

This market assists in limiting risks associated with too significant currency and term variances in the balance sheet, which is a major contributor to risk in the financial system and for enterprises, triggered the monetary crisis in East Asia. Our country, Vietnam, which is a country that lack of adequate risk assessment and management, particularly in relation to the effects of the Russia-Ukraine War on economic growth, income and interest rate/inflation. This increases the pressure on real estate enterprises to repay their debt and raises the liquidity risk for distribution agents who have pledged to buy back bonds, which are financial institutions such as securities and banking, especially the Government's moves to tighten regulations related to real estate bond issuance activities. Maximizing business or shareholder value should be the ultimate objective of all financial actions.

One of the crucial choices in business financial management is the choice 6 of capital. Businesses can raise funds from a wide range of sources to fund their operations. The capital structure of a company reveals how money is financed. The capital structure of an enterprise is a combination of the use of borrowed capital and equity in a specific proportion to fund financing for business activities, according to Stephen A.

Westerfield, and Bradford D. According to Horne et al. (2005), "capital structure is the combination of debt and equity of the firm". Ahmad et al (2012) held the fact that "capital structure is the ratio between debt and equity in the trade of theoryal capital of an enterprise to finance production and business activities".

Thus, it can be seen that in general, the capital structure is the level of debt and equity use to finance the business activities of the enterprise. Enterprise value maximization is the ultimate objective of company managers. Tobin's Q (Havey et al., 2003), market price/price ratio book value (Harjito et al., 2009), economic value added-EVA (Rayan, 2008), market capitalization, and other factors can all be used to assess a company's value (Dang Ngoc Hung et al. Examining how capital structure affects an enterprise's value will aid managers in developing strategies for managing risks, determining the likelihood of bankruptcy, and enhancing enterprise value.

Given how capital structure affects enterprise value, managers' decision-making and implementation of policies change over time. In addition, those who are involved in the business operations of firms might benefit from an assessment of the capital structure's effect on enterprise value. A general overview of the capital structure of real estate enterprises in Vietnam in the period 2017-2021, it can be clearly seen that the ratio of loans of enterprises is at a high level (including bank loans and issuance of bonds). According to data from Finnpro, 14% of capital structure of real estate enterprises comes from bank loans, 17% is from bond 7 issuance, the remaining more than half of capital structure comes from other sources of loans (mainly including business cooperation contract).

The capital ratio in the last 5 years has fluctuated, especially the impact of the Covid-19 epidemic, the epidemic situation and legal issues affecting the progress of projects, thereby making the investment access to capital from limited channels, and the government's supporting institutions need to be in harmony with the general socio-economic situation of the country, therefore, there is a stricter than before. The author can make the following argument by using the macro context to describe the problematic capital structure of real estate businesses. First, growing input costs and capital costs are a result of rising inflation and interest rates. Due to rising pressure on the pricing of essential commodities and global geopolitical tensions driving up energy prices, inflation is thought to have peaked and will rise in the near future.

Additionally, the investment cost structure of a typical project demonstrates that real estate developers are under increasing cost pressure, particularly for steel. Between 15% and 20% of each project's overall investment expenditures are made up of steel costs, which represent a sizable percentage of real estate development projects. The cost of investing has dramatically grown as a result of the significant rise in raw material prices, particularly those of steel. When compared to April of 2019, steel prices have climbed by 46%, which means that the average cost of equipment has increased by almost 7%.

The output of apartments also decreased significantly, which resulted in a large decline in the sales-to-inventory ratio. Last but not least, the government has lately tightened lending requirements for the real estate industry. Cash flow was made harder by bank credit, Circular 16 of the SBV, recent developments in the corporate bond channel (Draft amending Decree 153), and changes to policy following the Thu Thiem land auction event. 8 The driving force behind the aforesaid macro factors is also the reason why the author carries a quantitative research to dig deep.

The report's primary goal is to examine how capital structure affects the value of 76 listed real estate businesses listed on the Vietnamese stock market from 2017 to 2021, generalizing the impact of capital structure on the stock price of listed real estate firms as a scientific foundation for wise and proper financial decisions. Research objectives and questions The thesis focuses on two main issues including: - Applying some theoretical foundations of capital structure - Research on the factors affecting the capital structure of real estate stocks To solve the problem of capital structure, this essay will focus on answering two main questions: - What are the main factors affecting the capital structure of real estate enterprises listed on the Vietnamese stock market? - What are recommendations for a corporation to deal with capital structure problems? 1. The research scales The paper serves to clarify the factors affecting capital structure of Vietnamese real estate stocks. The author uses data of 76 real estate enterprises in Vietnam in the period 2017- 2021 to examine the impact of capital structure on profitability and proposed hypotheses.

Synopsis of Chapters The study uses both traditional methods such as statistical, descriptive and quantitative research methods. Introduction In this section, the author will give an overview of the research problem, along with questions related to the research topic. Literature review The author will analyze 3 main theories of capital structure, compare and critique these theories. Finally, from the previous research, the author will mention 7 main factors affecting the capital structure of the real estate industry.

Data and methodology In this part, the author will focus on clarifying 3 parts: an overview and characteristics of Vietnam real estate market. Simultaneously with the analysis of the industry, the author will mention the reason why choosing to analyze the factors affecting the capital structure of this industry, and not other groups of industries, mainly due to current macro and micro context. This chapter also describes the data, how they were gathered, and the techniques used to look at the econometrics study of the subject. Analysis and finding Based on the results of the quantitative model, the author will analyze the effects of each relationship of the variables used, the impact on the capital structure of the real estate enterprise, the defects of the model (if any) and summarize the factors affecting capital structure.

Conclusions, discussion and limitation 10 The author summarizes the results that have been aggregated, and gives recommendations for decentralization by business, securities commission and government. In addition, after the research, the author will actively mention the limitations in this thesis. 11 CHAPTER 2: LITERATURE REVIEW 2. Modigliani and Miller (M&M) The development of the theory of modern capital structure is based on the research results of two Nobel laureates, Franco Modigliani and Merton Miller, in 1958.

One of the foundational theories of contemporary corporate finance is the M&M theory, which was developed by Franco Modigliani and Merton Miller. When there was no corporate income tax in 1958 and when there was corporate income tax today, this hypothesis examines the consequences on capital structure (1963).