Một Số Giải Pháp Đẩy Nhanh Tiến Độ Thực Hiện Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản Của Công Ty CP Đầu Tư Và Dịch Vụ TP.HCM Đến Năm 2020

• Tác giả: Trần Vũ
• Người hướng dẫn: PGS. Vũ Công Tuấn
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Giải Pháp Đẩy Nhanh Tiến Độ Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản Tại TP.HCM Đến Năm 2020
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái niệm về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
• 1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
• 1.2.1. Đặc điểm tổng quát
• 1.2.2. Tính đặc thù
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
• 1.3.1. Qui hoạch và dự án đầu tư
• 1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán
• 1.3.3. Giấy phép xây dựng
• 1.3.4. Lựa chọn nhà thầu
• 1.3.5. Quản lý thi công xây dựng
• 1.3.6. Các hình thức quản lý dự án
• 1.3.7. Quản lý chi phí dự án
• 1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng
• 1.3.9. Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng và giám sát cộng đồng
• 2. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM (INVESCO) THỜI GIAN QUA
• 2.1. Giới thiệu về Công ty Invesco
• 2.1.1. Lịch sử hình thành
• 2.1.2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu
• 2.1.3. Các dự án đầu tư, công trình xây dựng tiêu biểu
• 2.1.4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
• 2.2. Phân tích thực trạng tiến độ thực hiện các dự án
• 2.2.1. Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà - Quận 5
• 2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú - Quận 2 (Blooming Park)
• 2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Quận Phú Nhuận
• 2.2.4. Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha - Quận 2
• 2.2.5. Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương
• 2.2.6. Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng
• 2.2.6.1. Năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn
• 2.2.6.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công
• 2.2.6.3. Chính sách đền bù - giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính
• 2.2.6.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối
• 2.2.6.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.
• 3.1. Mục tiêu phát triển của Công ty
• 3.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 3.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 3.2. Quan điểm đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của Công ty
• 3.2.1. Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật và đảm bảo thực hiện theo qui hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng của Nhà nước
• 3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an toàn công trình, bảo vệ con người và tài sản; phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường
• 3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty là nòng cốt; tổ chức, chăm lo và quan tâm đến đời sống của cán bộ - nhân viên
• 3.2.4. Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất thoát và các tiêu cực khác trong xây dựng; tạo ra nhiều sản phẩm cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản
• 3.2.5. Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa và phát huy những ưu điểm, khắc phục những tồn tại trong việc đẩy nhanh tiến độ dự án trong thời gian qua
• 3.3. Các giải pháp đề xuất
• 3.3.1. Giải pháp 1: Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao
• 3.3.2. Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng, tiến độ công tác khảo sát, thiết kế - lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng
• 3.3.3. Giải pháp 3: Có hình thức chọn thầu phù hợp với từng gói thầu, đảm bảo nhà thầu có năng lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực hiện của đơn vị thi công và có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình huống tại công trường
• 3.3.4. Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi phí một cách phù hợp, linh hoạt
• 3.3.5. Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch, cởi mở trong đàm phán ký kết hợp đồng; đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ năng lực
• 3.3.6. Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho giám sát cộng đồng; có kiến nghị chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ tục
• 3.4. Đối với Nhà nước
• 3.5. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

I. Tổng Quan Tiến Độ Dự Án Đầu Tư BĐS TP

Thực hiện các dự án đầu tư bất động sản góp phần tăng trưởng kinh tế và xây dựng đô thị văn minh. Các dự án này thường có vốn đầu tư lớn, vòng đời dài, đòi hỏi thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng. Tiến độ dự án là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và chính sách đầu tư hợp lý. Tuy nhiên, nhiều dự án chậm tiến độ, gây thiệt hại về kinh tế, xã hội, ô nhiễm môi trường và ảnh hưởng đến người dân. Cần có các biện pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng này. Theo nghiên cứu của Trần Vũ năm 2010, việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản là rất cần thiết để góp phần phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa tại TP.HCM.

1.1. Định Nghĩa và Ý Nghĩa của Tiến Độ Dự Án Bất Động Sản

Tiến độ dự án là nhịp độ thực hiện công việc trong khoảng thời gian nhất định, chia nhỏ thành các giai đoạn cụ thể. Nó giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan, dự đoán rủi ro và có kế hoạch sử dụng nguồn lực hiệu quả. Tiến độ thực hiện dự án càng chi tiết, rõ ràng, hợp lý càng giúp chủ đầu tư hoàn thành đúng hạn hoặc có biện pháp cải thiện nếu trễ. Việc thực hiện đúng tiến độ giúp nâng cao hiệu quả và năng lực cạnh tranh của dự án, đồng thời đảm bảo quản lý chi phí hiệu quả.

1.2. Đặc Điểm Nổi Bật của Dự Án Đầu Tư Bất Động Sản TP.HCM

Dự án bất động sản tuân thủ Luật Xây dựng và các quy định liên quan. Các dự án có thể bao gồm một hoặc nhiều hạng mục công trình. Hoạt động chính là xây dựng, lắp đặt, trang trí. Dự án phải tuân thủ quy trình, quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành. Các dự án này thường gắn liền với đất đai, sử dụng nhiều vật liệu xây dựng và có tổng mức đầu tư lớn. Vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian hoàn vốn lâu, thường kéo dài qua nhiều năm. Tiến độ dự án phụ thuộc nhiều vào thời tiết và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện.

II. Thách Thức Rủi Ro Chậm Tiến Độ Dự Án BĐS Tại TP

Chậm trễ tiến độ dự án bất động sản gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Nó ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, gây thiệt hại kinh tế - xã hội, ô nhiễm môi trường, cản trở giao thông và gây ức chế cho người dân. Theo kinh nghiệm thực tế, có nhiều yếu tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Việc nhận diện và giải quyết các yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo dự án được triển khai đúng kế hoạch. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để giảm thiểu rủi ro chậm tiến độ.

2.1. Các Yếu Tố Khách Quan Ảnh Hưởng Đến Tiến Độ Dự Án

Các yếu tố khách quan bao gồm: biến động thị trường bất động sản, thay đổi chính sách pháp luật, yếu tố thời tiết, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, sự chậm trễ trong phê duyệt thủ tục hành chính. Những yếu tố này thường nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư và đòi hỏi sự linh hoạt, thích ứng cao để giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ dự án. Ví dụ, sự thay đổi chính sách hỗ trợ dự án bất động sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến nguồn vốn và kế hoạch triển khai dự án.

2.2. Các Yếu Tố Chủ Quan và Năng Lực Quản Lý Dự Án Bất Động Sản

Các yếu tố chủ quan bao gồm: năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư, năng lực của nhà thầu thi công, chất lượng công tác khảo sát thiết kế, khả năng huy động vốn, hiệu quả công tác điều phối giữa các bên liên quan. Những yếu tố này hoàn toàn có thể kiểm soát và cải thiện thông qua việc nâng cao năng lực quản lý, lựa chọn đối tác uy tín và áp dụng các biện pháp quản lý hiệu quả. Chất lượng công tác khảo sát, thiết kế là yếu tố then chốt, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án.

III. Giải Pháp Quy Trình Phê Duyệt Dự Án BĐS Nhanh Chóng Minh Bạch

Một trong những nguyên nhân chính gây chậm trễ tiến độ dự án đầu tư bất động sản là quy trình phê duyệt phức tạp, kéo dài. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình của các cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban, ngành để rút ngắn thời gian phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Theo Trần Vũ, cần có sự phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng.

3.1. Rà Soát Sửa Đổi Quy Trình Thủ Tục Pháp Lý Dự Án Bất Động Sản

Cần rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến dự án đầu tư bất động sản, loại bỏ các thủ tục rườm rà, chồng chéo. Áp dụng công nghệ thông tin vào quy trình phê duyệt, tạo kênh thông tin trực tuyến để nhà đầu tư dễ dàng theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ. Xây dựng cơ chế một cửa liên thông để giảm thiểu thời gian đi lại, làm việc với nhiều cơ quan khác nhau. Minh bạch hóa các thông tin về quy hoạch đô thị TP.HCM, giúp nhà đầu tư có căn cứ để lập kế hoạch đầu tư.

3.2. Tăng Cường Trách Nhiệm Giải Trình Của Cơ Quan Quản Lý Nhà Nước

Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân trong quy trình phê duyệt dự án. Xây dựng cơ chế xử lý nghiêm các trường hợp gây chậm trễ, nhũng nhiễu, tiêu cực. Công khai thông tin về thời gian xử lý hồ sơ, tiêu chí đánh giá dự án. Thiết lập đường dây nóng để tiếp nhận phản ánh của nhà đầu tư về các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính. Phát huy vai trò của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trong việc phản biện chính sách và đề xuất giải pháp.

IV. Phương Pháp Nâng Cao Năng Lực Quản Lý Dự Án BĐS Chuyên Nghiệp

Nâng cao năng lực quản lý dự án là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ dự án. Cần chú trọng đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý dự án, áp dụng các công cụ, phương pháp quản lý hiện đại. Lựa chọn các nhà thầu thi công uy tín, có năng lực, kinh nghiệm. Tăng cường kiểm tra, giám sát chất lượng công trình, đảm bảo tuân thủ quy trình, quy chuẩn xây dựng. Theo kinh nghiệm, việc chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi phí một cách phù hợp, linh hoạt có ảnh hưởng lớn tới tiến độ dự án.

4.1. Đào Tạo Bồi Dưỡng Nguồn Nhân Lực Quản Lý Dự Án Bất Động Sản

Tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, kỹ năng về quản lý dự án cho đội ngũ cán bộ. Cập nhật các kiến thức mới về công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, giải pháp tài chính dự án. Khuyến khích cán bộ tham gia các chương trình chứng chỉ quản lý dự án quốc tế. Tạo điều kiện cho cán bộ được học tập, trao đổi kinh nghiệm với các chuyên gia trong và ngoài nước. Xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý dự án chuyên nghiệp, có tâm, có tầm.

4.2. Áp Dụng Công Nghệ Xây Dựng Mới và Vật Liệu Xây Dựng Tiên Tiến

Ứng dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến như: BIM (Building Information Modeling), công nghệ thi công lắp ghép, công nghệ thi công nhanh. Sử dụng các vật liệu xây dựng mới, thân thiện với môi trường, có độ bền cao, giảm thiểu thời gian thi công. Áp dụng các biện pháp quản lý chất lượng tiên tiến như: ISO 9001, Lean Construction. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý dự án, theo dõi tiến độ, quản lý chi phí, quản lý rủi ro.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Kinh Nghiệm Quản Lý Dự Án BĐS Thành Công

Nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm từ các chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín, các dự án thành công. Phân tích các yếu tố giúp họ đạt được tiến độ và chất lượng mong muốn. Áp dụng các bài học kinh nghiệm vào thực tiễn quản lý dự án của công ty. Chia sẻ kinh nghiệm với các đối tác, đồng nghiệp trong ngành. Xây dựng văn hóa học hỏi, cải tiến liên tục để nâng cao hiệu quả quản lý dự án. Đẩy mạnh sự tham gia của giám sát thi công dự án và cộng đồng.

5.1. Phân Tích Các Dự Án Bất Động Sản Đã Hoàn Thành Đúng Tiến Độ

Nghiên cứu các dự án đã hoàn thành đúng tiến độ hoặc vượt tiến độ, tìm hiểu các yếu tố thành công của họ. Xem xét các yếu tố như: lựa chọn địa điểm, quy hoạch thiết kế, quản lý vốn, lựa chọn nhà thầu, quản lý thi công, quản lý chất lượng, giải quyết thủ tục hành chính. Xác định các bài học kinh nghiệm có thể áp dụng vào thực tiễn quản lý dự án của công ty. Theo tài liệu, cần xem xét về năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi công.

5.2. Xây Dựng Mối Quan Hệ Hợp Tác Tốt Với Các Bên Liên Quan

Xây dựng mối quan hệ hợp tác tốt với các cơ quan quản lý nhà nước, nhà thầu, tư vấn, nhà cung cấp. Tạo môi trường làm việc cởi mở, minh bạch, tin tưởng lẫn nhau. Lắng nghe ý kiến của các bên liên quan, giải quyết các vấn đề phát sinh một cách kịp thời. Xây dựng văn hóa hợp tác, chia sẻ lợi ích để đạt được mục tiêu chung. Chủ động, minh bạch,cởi mở trong đàm phán ký kết hợp đồng.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Phát Triển BĐS Bền Vững Tại TP

Việc đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư bất động sản là rất quan trọng để góp phần phát triển kinh tế - xã hội và đô thị hóa tại TP.HCM. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Áp dụng các giải pháp đồng bộ về quy trình thủ tục, năng lực quản lý, công nghệ xây dựng để nâng cao hiệu quả đầu tư. Phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân. Với sự nỗ lực của các bên, thị trường bất động sản TP.HCM 2020 hứa hẹn sẽ có nhiều chuyển biến tích cực.

6.1. Tóm Tắt Các Giải Pháp Đẩy Nhanh Tiến Độ Dự Án Bất Động Sản

Các giải pháp bao gồm: đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao năng lực quản lý dự án, áp dụng công nghệ xây dựng mới, xây dựng mối quan hệ hợp tác tốt với các bên liên quan, học hỏi kinh nghiệm từ các dự án thành công. Cần có sự kiên trì, quyết tâm thực hiện các giải pháp này để đạt được kết quả mong muốn. Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao.

6.2. Định Hướng Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Trong Tương Lai

Thị trường bất động sản TP.HCM cần phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Kiểm soát chặt chẽ các dự án phân lô bán nền, tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tăng cường quản lý quy hoạch, đảm bảo phát triển đô thị hài hòa, bền vững. Cần có sự hỗ trợ từ chính sách hỗ trợ dự án bất động sản của nhà nước.

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh Việt Nam gia nhập WTO năm 2006 và trở thành thành viên không thường trực Hội đồng Bảo an Liên Hiệp Quốc nhiệm kỳ 2008-2009, nền kinh tế nước ta có nhiều cơ hội phát triển vượt bậc. Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và hiện đại hóa đô thị là đầu tư vào các dự án bất động sản. Theo ước tính, các dự án bất động sản thường có vòng đời dài từ 20 đến 30 năm, sử dụng vốn đầu tư lớn và đòi hỏi thời gian nghiên cứu, chuẩn bị kỹ lưỡng. Tiến độ thực hiện dự án là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư, giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng thể về trình tự công việc, từ đó đề ra chính sách kinh doanh hợp lý.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy tiến độ các dự án bất động sản tại TP.HCM thường bị chậm, gây thiệt hại kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến môi trường và đời sống người dân. Mặc dù đã có nhiều biện pháp khắc phục từ phía Nhà nước và chủ đầu tư, tình trạng này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng tiến độ các dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (Invesco) trong giai đoạn đến năm 2020, nhằm đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ, góp phần phát triển đô thị và nâng cao hiệu quả quản lý dự án.

Phạm vi nghiên cứu bao gồm các dự án bất động sản do Invesco làm chủ đầu tư trên địa bàn TP.HCM, với các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ như quy hoạch, khảo sát, thiết kế, giấy phép xây dựng, lựa chọn nhà thầu, quản lý thi công, quản lý chi phí và hợp đồng xây dựng. Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc nâng cao năng lực quản lý dự án, giảm thiểu rủi ro chậm tiến độ và tăng cường hiệu quả đầu tư bất động sản tại TP.HCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình quản trị dự án, bao gồm:

• Lý thuyết tiến độ dự án: Tiến độ được hiểu là nhịp độ tiến hành công việc trong một khoảng thời gian nhất định, phân chia chi tiết các công việc theo trình tự khoa học nhằm đảm bảo hoàn thành dự án đúng hạn. Tiến độ dự án ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư.

• Mô hình quản lý dự án đầu tư xây dựng: Bao gồm các giai đoạn từ lập quy hoạch, khảo sát, thiết kế, lựa chọn nhà thầu, thi công đến nghiệm thu và bàn giao công trình. Mỗi giai đoạn có các yếu tố ảnh hưởng riêng biệt đến tiến độ và chất lượng dự án.

• Khái niệm quản lý chi phí và hợp đồng xây dựng: Quản lý chi phí dự án nhằm đảm bảo nguồn vốn được sử dụng hiệu quả, tránh lãng phí và thất thoát. Hợp đồng xây dựng là cơ sở pháp lý điều chỉnh quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà thầu, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng thi công.

• Khái niệm năng lực tổ chức và cá nhân trong hoạt động xây dựng: Năng lực của các bên tham gia dự án (chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn) quyết định khả năng thực hiện đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả dự án.

• Giám sát đầu tư của cộng đồng: Hoạt động tự nguyện nhằm theo dõi, đánh giá việc thực hiện dự án, góp phần phát hiện và xử lý các vi phạm, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả đầu tư.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh được áp dụng để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm:

• Hồ sơ, báo cáo tiến độ và tài chính của các dự án do Công ty Invesco thực hiện.

• Kết quả khảo sát ý kiến của hơn 100 chuyên gia, cán bộ quản lý dự án, nhà tư vấn, nhà thầu và đối tác liên quan.

• Các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đầu tư (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), Luật Xây dựng (2003), Nghị định của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

• Tài liệu tham khảo từ sách giáo khoa, giáo trình, báo chí và kinh nghiệm thực tế của các doanh nghiệp.

Cỡ mẫu khảo sát là 105 phiếu thu về từ 110 phiếu phát ra, đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy cao. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất theo chuyên gia và cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2007 đến 2010, tập trung phân tích các dự án tiêu biểu của Công ty Invesco tại TP.HCM, đồng thời đề xuất các giải pháp khả thi đến năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tiến độ thực hiện dự án bị ảnh hưởng bởi quy hoạch và dự án đầu tư: Thời gian lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 kéo dài từ 6 tháng đến hơn 2 năm, gây chậm trễ đáng kể cho các dự án như Khu dân cư Cát Lái (153ha) và Khu dân cư An Phú (2,23ha). Ví dụ, dự án Cát Lái mất gần 2 năm để hoàn tất quy hoạch 1/500, trong khi dự án An Phú mất 2 năm để thống nhất quy hoạch và phân khu chức năng.

2. Khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: Đây là nguyên nhân chủ yếu làm chậm tiến độ các dự án lớn. Dự án An Phú gặp trở ngại do giá đền bù không thống nhất giữa các chủ đầu tư thành phần, kéo dài đến năm 2006 mới hoàn tất. Dự án Cát Lái cũng đang trong giai đoạn cam go với nhiều hộ dân đầu cơ đòi giá đền bù cao, ảnh hưởng đến tiến độ chung.

3. Quản lý thi công và lựa chọn nhà thầu: Các dự án có sự chủ động trong lựa chọn nhà thầu và quản lý thi công như dự án Cao ốc 86 Tản Đà và Khu nhà ở 321 Đào Duy Anh đạt tiến độ tốt hơn. Dự án 86 Tản Đà hoàn thành sau 2 năm thi công, chậm 3 tháng so với kế hoạch do biến động giá vật liệu và khó khăn kỹ thuật. Dự án 321 Đào Duy Anh hoàn thành sớm hơn 2 tháng nhờ quản lý thi công chặt chẽ và chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.

4. Ảnh hưởng của năng lực tổ chức và cá nhân: Năng lực của nhà thầu, tư vấn và chủ đầu tư có vai trò quyết định trong việc đảm bảo tiến độ. Các dự án do Công ty liên doanh quản lý như An Phú có sự phối hợp tốt, tiến độ được đảm bảo. Ngược lại, các dự án có sự chồng chéo, thiếu đồng bộ trong quản lý như Cát Lái gặp nhiều khó khăn.

5. Giám sát đầu tư của cộng đồng còn hạn chế: Hầu hết các dự án đều chưa phát huy hiệu quả giám sát của cộng đồng, do vị trí dự án cách biệt hoặc người dân không quan tâm. Điều này làm giảm tính minh bạch và có thể ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng dự án.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của việc chậm tiến độ là do thủ tục hành chính phức tạp, đặc biệt là quy hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng. So với các nghiên cứu trong ngành, kết quả này phù hợp với thực trạng chung của các dự án bất động sản tại các đô thị lớn ở Việt Nam. Việc kéo dài thời gian phê duyệt quy hoạch và giải phóng mặt bằng làm tăng chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư.

Quản lý thi công và lựa chọn nhà thầu có ảnh hưởng tích cực đến tiến độ khi được thực hiện chủ động và linh hoạt, đặc biệt với nguồn vốn tự có của doanh nghiệp. Các dự án do chủ đầu tư trực tiếp quản lý hoặc thuê đơn vị tư vấn quản lý dự án có kinh nghiệm đều đạt tiến độ tốt hơn.

Năng lực tổ chức và cá nhân tham gia dự án là yếu tố then chốt, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên để đảm bảo tiến độ và chất lượng. Việc giám sát đầu tư của cộng đồng cần được tăng cường để nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm xã hội trong đầu tư xây dựng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tiến độ thực hiện từng dự án, bảng so sánh thời gian các công đoạn quy hoạch, đền bù, thi công và quản lý chi phí, giúp minh họa rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Rút ngắn thời gian lập và phê duyệt quy hoạch: Chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý nhà nước để đẩy nhanh thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, giảm thiểu các bước trung gian. Mục tiêu giảm thời gian quy hoạch xuống còn dưới 6 tháng, áp dụng cho các dự án từ năm 2021 đến 2025.

2. Tăng cường công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: Xây dựng chính sách đền bù minh bạch, công bằng, phù hợp với thị trường, đồng thời tăng cường đối thoại với người dân để giảm thiểu tranh chấp. Chủ đầu tư cần lập kế hoạch đền bù chi tiết, phối hợp với chính quyền địa phương để giải quyết nhanh các vướng mắc. Thời gian thực hiện từ năm 2021 đến 2023.

3. Chủ động lựa chọn nhà thầu và quản lý thi công linh hoạt: Áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu phù hợp với từng gói thầu, ưu tiên nhà thầu có năng lực và kinh nghiệm. Chủ đầu tư nên thuê đơn vị tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp để giám sát tiến độ và chất lượng thi công, đồng thời có biện pháp xử lý kịp thời các phát sinh tại công trường. Thời gian áp dụng liên tục trong quá trình thực hiện dự án.

4. Nâng cao năng lực tổ chức và cá nhân tham gia dự án: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý dự án, nhà thầu và tư vấn. Xây dựng tiêu chuẩn năng lực rõ ràng, áp dụng nghiêm ngặt trong lựa chọn nhân sự và tổ chức tham gia dự án. Chủ đầu tư và các bên liên quan cần phối hợp để nâng cao hiệu quả quản lý dự án. Thời gian triển khai từ 2021 đến 2024.

5. Tăng cường giám sát đầu tư của cộng đồng: Thành lập Ban Giám sát đầu tư của cộng đồng tại các dự án, tổ chức các buổi họp định kỳ để người dân tham gia giám sát, phản ánh kịp thời các vấn đề phát sinh. Chủ đầu tư cần công khai thông tin dự án, tạo điều kiện cho cộng đồng tham gia giám sát. Thời gian thực hiện từ 2021 và duy trì liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản: Luận văn cung cấp cái nhìn toàn diện về các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án, giúp chủ đầu tư xây dựng kế hoạch quản lý hiệu quả, giảm thiểu rủi ro chậm tiến độ và nâng cao hiệu quả đầu tư.

2. Các nhà quản lý dự án và tư vấn xây dựng: Tài liệu phân tích chi tiết các bước quản lý dự án, từ quy hoạch đến thi công, giúp các chuyên gia tư vấn và quản lý dự án áp dụng các giải pháp thực tiễn để đẩy nhanh tiến độ và đảm bảo chất lượng.

3. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và quy hoạch đô thị: Luận văn cung cấp thông tin về các khó khăn, vướng mắc trong thủ tục hành chính và quản lý dự án, từ đó hỗ trợ xây dựng chính sách, quy định phù hợp nhằm thúc đẩy phát triển bất động sản bền vững.

4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành quản trị kinh doanh, xây dựng, bất động sản: Đây là nguồn tài liệu tham khảo quý giá về lý thuyết và thực tiễn quản lý tiến độ dự án bất động sản tại Việt Nam, giúp nâng cao kiến thức và kỹ năng nghiên cứu trong lĩnh vực này.

Câu hỏi thường gặp

1. Tiến độ dự án bất động sản bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào?
   Tiến độ bị ảnh hưởng chủ yếu bởi quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, lựa chọn nhà thầu, quản lý thi công, năng lực tổ chức và cá nhân, cũng như thủ tục hành chính. Ví dụ, dự án Cát Lái mất gần 2 năm để hoàn tất quy hoạch chi tiết, làm chậm tiến độ chung.

2. Làm thế nào để rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch?
   Cần phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý, áp dụng công nghệ thông tin trong xử lý hồ sơ, giảm bớt các bước trung gian và tăng cường trách nhiệm giải trình. Một số dự án đã áp dụng thành công phương pháp này, rút ngắn thời gian phê duyệt xuống dưới 6 tháng.

3. Vai trò của giám sát đầu tư của cộng đồng trong dự án là gì?
   Giám sát cộng đồng giúp phát hiện và ngăn chặn các vi phạm trong quản lý đầu tư, nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm xã hội. Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay chưa phát huy hiệu quả do thiếu sự quan tâm của người dân hoặc vị trí dự án cách biệt.

4. Làm sao để lựa chọn nhà thầu phù hợp nhằm đảm bảo tiến độ?
   Chủ đầu tư nên áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu phù hợp với từng gói thầu, ưu tiên nhà thầu có năng lực, kinh nghiệm và uy tín. Việc này giúp giảm thiểu rủi ro chậm tiến độ và đảm bảo chất lượng thi công.

5. Năng lực tổ chức và cá nhân ảnh hưởng thế nào đến tiến độ dự án?
   Năng lực của các bên tham gia quyết định khả năng phối hợp, xử lý tình huống và thực hiện đúng tiến độ. Đào tạo, bồi dưỡng và lựa chọn nhân sự phù hợp là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả quản lý dự án.

Kết luận

• Tiến độ thực hiện dự án bất động sản tại Công ty Invesco chịu ảnh hưởng lớn từ quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, lựa chọn nhà thầu và năng lực tổ chức.
• Các dự án có sự chủ động trong quản lý thi công và lựa chọn nhà thầu đạt tiến độ tốt hơn, giảm thiểu rủi ro chậm tiến độ.
• Giám sát đầu tư của cộng đồng còn hạn chế, cần được tăng cường để nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm xã hội.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể như rút ngắn thủ tục quy hoạch, tăng cường đền bù, nâng cao năng lực tổ chức và phát huy giám sát cộng đồng nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án đến năm 2020.
• Các bước tiếp theo là triển khai áp dụng các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả và điều chỉnh phù hợp trong thực tiễn quản lý dự án bất động sản.

Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả quản lý dự án bất động sản và góp phần phát triển đô thị bền vững tại TP.HCM!