Luận văn thạc sĩ đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện bắc quang tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2014

Luận văn thạc sĩ phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010-2014, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Tống Xuân Ngự
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thế Hùng
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Bắc Quang, Hà Giang giai đoạn 2010-2014
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, đặc biệt tại huyện Bắc Quang, Hà Giang. Giai đoạn 2010-2014 chứng kiến sự gia tăng đáng kể các giao dịch này, phản ánh sự phát triển kinh tế và đô thị hóa. Việc chuyển nhượng không chỉ điều phối lại diện tích đất mà còn góp phần sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, vẫn tồn tại các vấn đề như chuyển nhượng trái phép, đầu cơ đất đai, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước và đời sống người dân.

1.1. Pháp lý chuyển nhượng

Các quy định pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cụ thể hóa trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nhà nước cho phép chuyển nhượng đối với hầu hết các loại đất, trừ ba trường hợp: đất không có giấy tờ hợp pháp, đất giao cho tổ chức không được chuyển nhượng, và đất đang có tranh chấp. Các quy trình và thủ tục chuyển nhượng được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

1.2. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại huyện Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tại khu vực thị trấn Việt Quang. Sự gia tăng các giao dịch chuyển nhượng phản ánh nhu cầu lớn về đất đai cho mục đích xây dựng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, biến động thị trường và giá trị đất đai cũng gây ra nhiều thách thức trong quản lý và kiểm soát.

II. Quản lý đất đai tại huyện Bắc Quang

Công tác quản lý đất đai tại huyện Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 được đánh giá là có nhiều tiến bộ. Các cơ quan chức năng đã thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ chuyển nhượng. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những khó khăn như thiếu nhân lực, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, và sự hiểu biết hạn chế của người dân về quy trình chuyển nhượng.

2.1. Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là yếu tố then chốt trong quản lý đất đai. Tại huyện Bắc Quang, quy hoạch đất đai được thực hiện theo hướng phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là phát triển nông thôn và đô thị hóa. Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch còn gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn lực và sự phối hợp giữa các cơ quan.

2.2. Thủ tục chuyển nhượng

Thủ tục chuyển nhượng tại huyện Bắc Quang được thực hiện theo quy định của pháp luật, bao gồm các bước như đăng ký, công chứng, và nộp thuế. Tuy nhiên, quy trình này còn phức tạp và tốn thời gian, gây khó khăn cho người dân. Cần có sự cải cách thủ tục hành chính để đơn giản hóa quy trình và nâng cao hiệu quả quản lý.

III. Kinh tế địa phương và phát triển nông thôn

Kinh tế địa phương tại huyện Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 có sự phát triển đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp và dịch vụ. Phát triển nông thôn được chú trọng thông qua các chính sách hỗ trợ sản xuất và xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, sự chênh lệch về phát triển giữa các khu vực trong huyện vẫn còn lớn, đòi hỏi sự quan tâm và đầu tư nhiều hơn từ chính quyền địa phương.

3.1. Chính sách đất đai

Chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Tại huyện Bắc Quang, các chính sách về đất đai được thực hiện nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, việc thực thi chính sách còn gặp nhiều thách thức do thiếu nguồn lực và sự hiểu biết của người dân.

3.2. Giá trị đất đai

Giá trị đất đai tại huyện Bắc Quang có sự biến động lớn trong giai đoạn 2010-2014, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Sự gia tăng giá trị đất đai phản ánh sự phát triển kinh tế và nhu cầu lớn về đất đai. Tuy nhiên, cần có sự quản lý chặt chẽ để tránh tình trạng đầu cơ và bất ổn thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lí luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong mối quan hệ pháp luật về đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất.

Năm 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai khá toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 [20].

Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về thủ 5 tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan.

Như vậy, việc thực hiện các quyền cụ thể của chủ sử dụng không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật Quy định không được chuyển quyền sử dụng; + Đất đang có tranh chấp. Giống như mua bán các loại tài sản dân sự khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ thì cần phải đánh giá.

Cơ sở pháp lí của đề tài Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Các văn bản luật - Luật đất đai 2003. - Bộ luật Dân sự năm 2005. - Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 - Luật đất đai năm 2013. * Các văn bản dưới luật - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. [9] - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 6 - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT V/v Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai.

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT) [5]. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết 7 khiếu nại về đất đai. [12] - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP, ngày 18/5/2007 của chính phủ về việc cấp bản sao từ bản gốc, chứng thực sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP, ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

[6] - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ. - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của chính phủ về lệ phí trước bạ. - Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.

8 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng QSD đất: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ xác lập các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận Quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSD đất; thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSD đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.[22] * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này 9 người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [22].