Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con người vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan hệ khai thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xừy dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn. Do đó tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn. Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển.
Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn xã hội chứ không thể là sở hữu cá nhân. Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó.
Ví dụ như : đất đai. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng n 5 biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia.
Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất. Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng như hiện nay. Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất.
Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.
Đừy là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị. Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả n 6 thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai quy định rõ.
Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai.
Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định,.sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng. Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất.) Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: đất đai được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ n 7 quan; đất sử dụng vào mục đớch quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu của con người…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể là việc làm hết sức cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tương lai xa hơn. Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai.
Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn.
Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN QSD đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó.