Tổng quan nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trụ cột cốt lõi trong quản lý nhà nước về tài nguyên, bảo đảm hành lang pháp lý cho quyền lợi của người dân và thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch. Tính đến tháng 6 năm 2017, toàn quốc đã cấp được 41,674 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,937 triệu ha, đạt tỷ lệ 94,8% diện tích cần cấp. Tại tỉnh Thanh Hóa, tổng số giấy chứng nhận lũy kế đến cuối năm 2017 đạt 528.983 giấy với quy mô 335.611,60 ha. Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế của tỉnh với tổng diện tích tự nhiên đạt 14.541,56 ha, trong đó tỷ lệ đất đã đưa vào sử dụng chiếm tới 98,12%.

Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng việc sáp nhập địa giới hành chính vào năm 2012 đã đặt ra nhiều thách thức lớn cho công tác quản trị địa chính tại địa phương. Vấn đề nghiên cứu tập trung vào sự bất cập của hồ sơ lưu trữ qua nhiều thời kỳ, hệ thống bản đồ địa chính chưa đồng bộ và tình trạng chậm trễ trong xử lý thủ tục hành chính. Mục tiêu cụ thể của luận văn là đánh giá toàn diện hiện trạng quản lý hồ sơ địa chính, tiến độ cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, đồng thời chỉ rõ những điểm nghẽn thực tiễn trên địa bàn 37 phường, xã giai đoạn 2016 – 2018. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc lượng hóa các chỉ số quản lý, cung cấp căn cứ thực tiễn để nâng cao tỷ lệ cấp giấy đạt 100% đối với các thửa đất đủ điều kiện và hoàn thiện số hóa hệ thống dữ liệu đất đai theo chuẩn quốc gia.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai và mô hình hệ thống thông tin địa chính hiện đại. Cụ thể, các nguyên tắc thực thi quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện quản lý được vận dụng xuyên suốt theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Bên cạnh đó, luận văn áp dụng mô hình quản trị dữ liệu không gian và thuộc tính trong hệ thống hồ sơ địa chính đa tầng, đảm bảo tính liên kết chặt chẽ giữa bản đồ và hồ sơ pháp lý.

Khung khái niệm chính của đề tài bao gồm bốn nội dung cốt lõi:

  • Thứ nhất, đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý vào hồ sơ địa chính theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
  • Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập quyền hợp pháp theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
  • Thứ ba, hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu dạng giấy hoặc số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
  • Thứ tư, bản đồ địa chính chính quy xác lập trên hệ quy chiếu quốc gia VN-2000 theo chuẩn kỹ thuật của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Chi cục Thống kê thành phố Thanh Hóa, bao gồm hệ thống 79 quyển sổ giao ruộng đất kiêm cấp giấy chứng nhận, 328 quyển sổ theo dõi biến động, 53 quyển sổ địa chính và 17 quyển sổ mục kê.

Về dữ liệu sơ cấp, nghiên cứu tiến hành khảo sát với tổng cỡ mẫu là 200 phiếu điều tra. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu ngẫu nhiên được lựa chọn nhằm đảm bảo tính đại diện cao cho các khu vực địa lý có đặc thù đô thị hóa khác nhau. Cụ thể, mẫu bao gồm 50 cán bộ chuyên môn (20 cán bộ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố; 30 cán bộ chuyên trách tại cơ sở) và 150 người dân chia đều cho 3 cụm đại diện: cụm trung tâm đại diện bởi phường Đông Thọ, cụm ven đô đại diện bởi phường Đông Hải và cụm ngoại thành đại diện bởi xã Đông Hưng. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả và so sánh đối chiếu bằng phần mềm Microsoft Excel là nhằm đánh giá chính xác mức độ tương thích giữa số liệu quản lý trên giấy tờ và thực tế đo đạc, cũng như đo lường khách quan mức độ hiểu biết pháp luật của người dân. Toàn bộ timeline thu thập và xử lý số liệu được thực hiện liên tục trong khung thời gian từ năm 2016 đến hết năm 2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang nhóm phi nông nghiệp. Tổng diện tích tự nhiên của thành phố năm 2018 là 14.541,56 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao nhất với 49,45% (tương đương 7.190,13 ha), đất nông nghiệp chiếm 48,67% (tương đương 7.077,76 ha), và đất chưa sử dụng chỉ còn chiếm 1,88% (tương đương 273,67 ha, phần lớn là núi đá không có rừng tại Hàm Rồng, Đông Vệ và Đông Cương).

Thứ hai, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính có sự phân hóa rõ rệt về mặt công nghệ. Đã có 26 trên tổng số 37 đơn vị hành chính cấp xã, phường hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính số theo hệ tọa độ chuẩn VN-2000 với tổng diện tích đạt 9.204 ha, bao gồm hàng chục nghìn thửa đất được quản lý chi tiết. Ngược lại, vẫn còn 11 đơn vị hành chính (chiếm khoảng 29,7% số xã, phường) vẫn đang phải sử dụng hệ thống bản đồ giấy lập theo hệ tọa độ cũ HN-72 từ giai đoạn 1993 – 1995. Tại các xã như Đông Hưng và Quảng Phú, bản đồ giấy qua nhiều năm khai thác đã bị rách nát, mờ thông tin và sai lệch ranh giới thực địa.

Thứ ba, hệ thống hồ sơ địa chính lưu trữ qua các thời kỳ có quy mô rất lớn nhưng chưa được số hóa triệt để. Toàn thành phố đang lưu giữ 79 quyển sổ cấp giấy chứng nhận, 328 quyển sổ theo dõi biến động và 53 quyển sổ địa chính. Khảo sát 200 đối tượng cho thấy có tới hơn 35% người dân tại khu vực ven đô và ngoại thành chưa nắm rõ trình tự xác định nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, dẫn đến tỷ lệ hồ sơ chậm muộn trong quá trình xét duyệt cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các hạn chế bắt nguồn từ yếu tố lịch sử quản lý đất đai phức tạp, đặc biệt là việc điều chỉnh mở rộng địa giới hành chính thành phố vào năm 2012 khi tiếp nhận các xã từ các huyện lân cận mà không có sự bàn giao đồng bộ về hồ sơ số. Tình trạng thiếu thốn trang thiết bị và lực lượng cán bộ địa chính cấp xã kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ cũng làm giảm tốc độ cập nhật biến động đất đai thường xuyên.

Các phát hiện này có thể được biểu đạt trực quan thông qua bảng so sánh tỷ lệ phủ kín bản đồ VN-2000 đạt 70,3% đối chiếu với biểu đồ cột thể hiện mức độ hài lòng của người dân tại ba khu vực khảo sát. Sự tương phản giữa các phường nội đô như Đông Thọ (đạt 100% diện tích đo đạc số hóa) và các xã ngoại thành cho thấy tính cấp thiết của việc đầu tư hạ tầng dữ liệu đồng đều. Kết quả này tương đồng với các đánh giá quản lý đất đai tại các đô thị loại 1 khác trên toàn quốc, khẳng định rằng việc chậm số hóa hồ sơ địa chính là rào cản lớn nhất đối với tính chính xác trong công tác cấp giấy chứng nhận.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, triển khai đo đạc và lập bản đồ địa chính số đồng bộ: Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa và Sở Tài nguyên và Môi trường cần bố trí nguồn vốn để hoàn thiện công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy theo hệ tọa độ VN-2000 cho 11 xã, phường còn lại với quy mô trên 5.300 ha. Mục tiêu đặt ra là nâng tỷ lệ phủ kín bản đồ số đạt 100% trên toàn địa bàn trước năm 2024, thay thế triệt để các bản đồ giấy HN-72 đã xuống cấp.

Thứ hai, đẩy mạnh số hóa toàn diện hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu VBDLIS: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Thanh Hóa cần chủ trì quét, lập chỉ mục và chuyển đổi toàn bộ 79 quyển sổ cấp giấy chứng nhận, 328 quyển sổ biến động và 53 quyển sổ địa chính lên môi trường điện tử. Chỉ tiêu cần đạt là 100% biến động đất đai phát sinh được cập nhật theo thời gian thực vào cơ sở dữ liệu đất đai tập trung trong lộ trình 2020 – 2025.

Thứ ba, cải cách quy trình thủ tục hành chính và cơ chế liên thông: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố phối hợp với Chi cục Thuế thành phố chuẩn hóa quy trình tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ điện tử theo Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT. Giải pháp này hướng tới cắt giảm tối thiểu 30% thời gian thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu, hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần giữa cơ quan địa chính và cơ quan thuế.

Thứ tư, nâng cao năng lực chuyên môn và đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật: Ủy ban nhân dân thành phố Thanh Hóa cần tổ chức các khóa tập huấn định kỳ hằng năm cho hơn 50 cán bộ, công chức địa chính xã, phường về kỹ năng xử lý tranh chấp và thẩm định thực địa. Đồng thời, Trung tâm Văn hóa thành phố phối hợp cùng chính quyền cơ sở tăng cường phổ biến Luật Đất đai năm 2013 trên hệ thống truyền thanh cơ sở, tập trung nâng cao nhận thức cho các hộ dân tại các vùng ven đô và nông thôn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nghiên cứu là tài liệu tham khảo có giá trị cao cho bốn nhóm đối tượng chuyên môn:

  • Cán bộ và chuyên viên quản lý ngành Tài nguyên và Môi trường: Công trình cung cấp bức tranh thực tế về công tác quản lý hồ sơ địa chính, giúp cán bộ phụ trách tại Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường áp dụng các tiêu chí chuẩn hóa quy trình thẩm định, giải quyết các vướng mắc về đo đạc sai lệch ranh giới giữa hệ tọa độ HN-72 và VN-2000.
  • Lãnh đạo chính quyền địa phương và nhà hoạch định chính sách đô thị: Đề tài mang lại góc nhìn chiến lược về mối quan hệ giữa biến động quy hoạch đô thị và quyền lợi hợp pháp của người dân, hỗ trợ Ủy ban nhân dân các cấp đưa ra các quyết sách phân bổ nguồn lực hạ tầng đo đạc phù hợp trong các giai đoạn mở rộng không gian thành phố.
  • Học viên, nghiên cứu sinh và giảng viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Luận văn là một nghiên cứu điển hình về phương pháp luận, cách thức thiết kế mẫu khảo sát thực chứng 200 đối tượng và mô hình xử lý dữ liệu địa chính cấp huyện, phục vụ trực tiếp cho việc giảng dạy và phát triển các đề tài khoa học liên quan.
  • Doanh nghiệp đầu tư bất động sản và tổ chức tư vấn pháp lý: Tài liệu giúp các đơn vị nắm vững hiện trạng pháp lý đất đai tại 37 xã, phường của thành phố Thanh Hóa, từ đó nhận diện chính xác các rủi ro pháp lý về nguồn gốc đất và tiến độ cấp giấy chứng nhận trong quá trình triển khai dự án đầu tư.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao thành phố Thanh Hóa vẫn còn 11 xã, phường sử dụng bản đồ hệ tọa độ HN-72?

Các đơn vị này phần lớn là các xã sáp nhập về thành phố từ năm 2012. Nguồn dữ liệu cũ được đo đạc từ giai đoạn 1993 – 1995 chưa được cấp kinh phí đo vẽ lại đồng bộ theo hệ VN-2000, tạo ra độ trễ trong quá trình chuyển đổi số liệu không gian.

Tỷ lệ đất chưa sử dụng 1,88% của thành phố có tiềm năng chuyển đổi sang đất ở không?

Quy mô 273,67 ha đất chưa sử dụng chủ yếu là địa hình núi đá không có rừng cây tại các khu vực Hàm Rồng, Đông Vệ và Đông Cương. Khu vực này có địa hình hiểm trở, không phù hợp cho quy hoạch đất ở hay sản xuất mà chủ yếu giữ vai trò cảnh quan, sinh thái.

Việc khảo sát 200 phiếu điều tra tại 3 cụm phường, xã phản ánh thực trạng gì?

Khảo sát phân tầng chỉ ra sự phân hóa rõ rệt: khu vực nội thành có tỷ lệ hài lòng và hiểu biết thủ tục trên 80%, trong khi khu vực ven đô và ngoại thành còn gặp nhiều khó khăn về thủ tục nộp thuế và xác định nguồn gốc đất không có giấy tờ cũ.

Hồ sơ địa chính lưu trữ dạng giấy gặp những rủi ro kỹ thuật nào lớn nhất?

Với 79 quyển sổ cấp giấy và 328 quyển sổ biến động, rủi ro lớn nhất là tình trạng mục nát, rách rời và thất lạc trang sổ qua hàng chục năm sử dụng. Điều này trực tiếp gây khó khăn cho việc tra cứu nguồn gốc đất lịch sử khi phát sinh khiếu nại.

Thủ tục liên thông nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT mang lại lợi ích gì?

Quy trình giúp kết nối trực tiếp dữ liệu địa chính từ Văn phòng Đăng ký sang cơ quan Thuế, loại bỏ việc luân chuyển giấy tờ thủ công, rút ngắn thời gian xác định tiền sử dụng đất từ nhiều tuần xuống còn vài ngày làm việc.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện hiện trạng quản trị 14.541,56 ha đất tự nhiên tại thành phố Thanh Hóa, làm sáng tỏ cơ cấu đất phi nông nghiệp chiếm ưu thế với 49,45%.
  • Công trình đã đánh giá chính xác kết quả đo đạc số hóa đạt 9.204 ha tại 26 xã, phường, đồng thời chỉ rõ rủi ro quản lý tại 11 đơn vị vẫn dùng bản đồ cũ HN-72.
  • Nghiên cứu đã hệ thống hóa kho tư liệu lịch sử gồm 79 sổ cấp giấy chứng nhận và 328 sổ biến động, tạo tiền đề khoa học cho công tác chuyển đổi số.
  • Đề tài đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao, gắn liền với lộ trình hiện đại hóa hành chính và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính đến năm 2025.
  • Nghiên cứu là cơ sở khoa học tin cậy để các cơ quan quản lý áp dụng ngay nhằm nâng cao hiệu lực quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cộng đồng dân cư.