Đánh Giá Kết Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Sốp Cộp, Tỉnh Sơn La

Tài liệu nghiên cứu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện sốp cộp tỉnh sơn la, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về .

• Tác giả: Vũ Triệu Phú
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Minh Thanh
• Trường học: Trường Đại Học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Đánh Giá Kết Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Sốp Cộp, Tỉnh Sơn La
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Sốp Cộp Sơn La

Sốp Cộp, một huyện vùng sâu của Sơn La, đang chứng kiến sự phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ, đặc biệt là quá trình đô thị hóa. Điều này làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở. Đấu giá quyền sử dụng đất trở thành công cụ quan trọng để tạo nguồn thu cho ngân sách huyện, góp phần đầu tư xây dựng hạ tầng và thúc đẩy phát triển. Tuy nhiên, công tác đấu giá còn nhiều hạn chế cần được đánh giá và giải quyết. Nghiên cứu này nhằm đánh giá thực trạng, xác định khó khăn, và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá đất tại Sốp Cộp. Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu về kết quả đấu giá, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất Sốp Cộp trong thời gian tới.

1.1. Vai trò của đấu giá đất trong phát triển kinh tế địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc tạo nguồn thu ngân sách cho huyện Sốp Cộp. Nguồn thu này được sử dụng để đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng, văn hóa, và xã hội, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện của địa phương. Việc khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai thông qua đấu giá giúp huyện có thêm nguồn lực để thực hiện các mục tiêu phát triển đã đề ra. Đồng thời, kết quả đấu giá đất Sốp Cộp cũng phản ánh tiềm năng và sức hút của thị trường bất động sản địa phương.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu về đấu giá đất tại Sốp Cộp

Nghiên cứu tập trung vào đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La. Mục tiêu chính là đánh giá đúng thực trạng công tác đấu giá, phát hiện những khó khăn, bất cập, xác định nguyên nhân và đề xuất giải pháp cụ thể. Phạm vi nghiên cứu bao gồm quy trình đấu giá, kết quả đấu giá trong giai đoạn 2017-2019, và đánh giá của các bên liên quan. Nghiên cứu này sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất Sơn La.

II. Thách Thức Trong Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Sốp Cộp

Mặc dù có vai trò quan trọng, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp vẫn còn nhiều hạn chế. Các nguyên nhân có thể kể đến như quy trình đấu giá chưa hoàn thiện, thông tin về đấu giá chưa được công khai minh bạch, và sự tham gia của người dân còn hạn chế. Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả đấu giá và nguồn thu cho ngân sách. Theo tài liệu nghiên cứu, "công tác đấu giá QSD đất của huyện còn hạn chế do nhiều nguyên nhân khác nhau". Việc xác định và giải quyết những thách thức này là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá đất huyện Sốp Cộp.

2.1. Quy trình đấu giá đất còn nhiều bất cập và hạn chế

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hiện tại còn tồn tại một số bất cập, gây khó khăn cho cả người tham gia đấu giá và cơ quan quản lý. Các thủ tục hành chính rườm rà, thiếu minh bạch trong một số khâu, và thời gian thực hiện kéo dài là những vấn đề cần được giải quyết. Việc đơn giản hóa quy trình, tăng cường tính minh bạch, và rút ngắn thời gian thực hiện sẽ giúp thu hút nhiều người tham gia hơn và nâng cao hiệu quả đấu giá đất.

2.2. Thiếu thông tin và minh bạch trong công tác đấu giá đất

Việc thiếu thông tin và minh bạch trong công tác đấu giá là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự e ngại của người dân khi tham gia. Thông tin về quy hoạch sử dụng đất, giá khởi điểm, và quy trình đấu giá cần được công khai rộng rãi và dễ dàng tiếp cận. Việc sử dụng các kênh thông tin đa dạng như website, báo chí, và mạng xã hội sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thu hút sự quan tâm của cộng đồng đến thông tin đấu giá đất Sốp Cộp.

2.3. Hạn chế về năng lực của cán bộ thực hiện đấu giá đất

Năng lực của cán bộ thực hiện công tác đấu giá cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả. Cán bộ cần được đào tạo bài bản về quy trình đấu giá, định giá đất, và các quy định pháp luật liên quan. Việc nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ của cán bộ sẽ giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch, và hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

III. Phân Tích Kết Quả Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Sốp Cộp 2017 2019

Giai đoạn 2017-2019 chứng kiến nhiều biến động trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp. Việc phân tích kết quả đấu giá trong giai đoạn này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về thực trạng thị trường, những yếu tố ảnh hưởng, và hiệu quả của công tác đấu giá. Theo tài liệu, nghiên cứu tập trung vào "Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2017-2019". Từ đó, có thể đưa ra những đánh giá khách quan và đề xuất giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá đất trong thời gian tới.

3.1. Tổng hợp kết quả đấu giá đất theo từng dự án cụ thể

Việc tổng hợp kết quả đấu giá theo từng dự án cụ thể giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về hiệu quả của từng dự án. Các thông tin cần được thu thập bao gồm số lượng lô đất đấu giá thành công, giá trúng đấu giá trung bình, và số tiền thu được cho ngân sách. Phân tích so sánh giữa các dự án sẽ giúp xác định những yếu tố thành công và những hạn chế cần khắc phục trong công tác đấu giá đất.

3.2. So sánh giá đất đấu giá với giá thị trường tại Sốp Cộp

So sánh giá đất đấu giá với giá thị trường là một cách để đánh giá tính hiệu quả của công tác định giá đất. Nếu giá đất đấu giá quá thấp so với giá thị trường, điều này có thể gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, nếu giá đất đấu giá quá cao, điều này có thể gây khó khăn cho người tham gia đấu giá. Việc điều chỉnh giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường là rất quan trọng để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

3.3. Đánh giá tác động của đấu giá đất đến thị trường bất động sản

Đấu giá quyền sử dụng đất có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản địa phương. Việc đấu giá thành công các lô đất có thể làm tăng giá trị của các bất động sản lân cận. Tuy nhiên, nếu số lượng lô đất đấu giá quá lớn, điều này có thể gây ra tình trạng dư cung và làm giảm giá bất động sản. Việc điều tiết số lượng lô đất đấu giá phù hợp với nhu cầu thị trường là rất quan trọng để đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản Sốp Cộp.

IV. Giải Pháp Tăng Cường Hiệu Quả Đấu Giá Đất Tại Sốp Cộp

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này cần tập trung vào việc hoàn thiện quy trình đấu giá, tăng cường tính minh bạch, nâng cao năng lực cán bộ, và thu hút sự tham gia của người dân. Theo tài liệu, cần "Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ". Việc thực hiện hiệu quả các giải pháp này sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

4.1. Hoàn thiện quy trình đấu giá đất theo hướng đơn giản hóa

Quy trình đấu giá cần được đơn giản hóa để giảm bớt gánh nặng hành chính cho người tham gia. Các thủ tục rườm rà cần được loại bỏ, và thời gian thực hiện cần được rút ngắn. Việc áp dụng công nghệ thông tin vào quy trình đấu giá sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả. Đồng thời, cần có quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bên liên quan để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong công tác đấu giá đất.

4.2. Tăng cường công khai minh bạch thông tin về đấu giá đất

Thông tin về quy hoạch sử dụng đất, giá khởi điểm, và quy trình đấu giá cần được công khai rộng rãi và dễ dàng tiếp cận. Việc sử dụng các kênh thông tin đa dạng như website, báo chí, và mạng xã hội sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thu hút sự quan tâm của cộng đồng. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát và phản hồi thông tin từ người dân để đảm bảo tính khách quan và công bằng trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

4.3. Nâng cao năng lực cán bộ và tăng cường kiểm tra giám sát

Cán bộ thực hiện công tác đấu giá cần được đào tạo bài bản về quy trình đấu giá, định giá đất, và các quy định pháp luật liên quan. Việc nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ của cán bộ sẽ giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch, và hiệu quả trong công tác đấu giá đất. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát để phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong quá trình đấu giá.

V. Đánh Giá Hiệu Quả Và Ảnh Hưởng Của Đấu Giá Đất Sốp Cộp

Việc đánh giá hiệu quả và ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là rất quan trọng để có cái nhìn toàn diện về tác động của nó đến kinh tế - xã hội địa phương. Đánh giá này cần xem xét cả những mặt tích cực và tiêu cực, từ đó đưa ra những điều chỉnh phù hợp để nâng cao hiệu quả trong tương lai. Theo tài liệu, cần "Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp".

5.1. Tác động của đấu giá đất đến nguồn thu ngân sách địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất là một nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương. Việc đánh giá tác động của đấu giá đất đến nguồn thu ngân sách giúp chúng ta hiểu rõ hơn về vai trò của nó trong việc tài trợ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời, cần xem xét tính bền vững của nguồn thu này và tìm kiếm các nguồn thu khác để đảm bảo sự ổn định tài chính cho địa phương.

5.2. Ảnh hưởng của đấu giá đất đến thị trường bất động sản địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản địa phương. Việc đánh giá ảnh hưởng này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tác động của nó đến giá cả, nguồn cung, và nhu cầu của thị trường. Đồng thời, cần có những biện pháp điều tiết phù hợp để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

5.3. Đánh giá sự hài lòng của người dân về công tác đấu giá đất

Sự hài lòng của người dân là một tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá. Việc thu thập ý kiến của người dân về quy trình đấu giá, tính minh bạch, và công bằng giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những vấn đề còn tồn tại và đưa ra những điều chỉnh phù hợp. Đồng thời, cần có cơ chế phản hồi thông tin từ người dân để đảm bảo tính khách quan và công bằng trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

VI. Kết Luận Và Triển Vọng Phát Triển Đấu Giá Đất Tại Sốp Cộp

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp đã đạt được những kết quả nhất định, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế cần khắc phục. Việc hoàn thiện quy trình đấu giá, tăng cường tính minh bạch, nâng cao năng lực cán bộ, và thu hút sự tham gia của người dân là những yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả trong tương lai. Theo tài liệu, cần "KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ". Với những nỗ lực không ngừng, công tác đấu giá đất tại Sốp Cộp hứa hẹn sẽ đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện.

6.1. Tóm tắt những kết quả và hạn chế chính trong đấu giá đất

Cần tóm tắt lại những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp. Điều này giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về thực trạng và xác định những vấn đề cần ưu tiên giải quyết. Đồng thời, cần phân tích nguyên nhân của những hạn chế để có những giải pháp phù hợp.

6.2. Đề xuất các kiến nghị để hoàn thiện công tác đấu giá đất

Cần đưa ra những kiến nghị cụ thể để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Sốp Cộp. Các kiến nghị này cần dựa trên những kết quả nghiên cứu và phân tích thực tế, đồng thời phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương. Việc thực hiện hiệu quả các kiến nghị này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và tính bền vững của công tác đấu giá đất.

6.3. Triển vọng phát triển và ứng dụng đấu giá đất trong tương lai

Cần đưa ra những dự báo về triển vọng phát triển và ứng dụng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong tương lai. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, phát triển các hình thức đấu giá trực tuyến, và tăng cường hợp tác với các tổ chức chuyên nghiệp là những hướng đi tiềm năng. Đồng thời, cần có những chính sách khuyến khích và hỗ trợ để thúc đẩy sự phát triển của công tác đấu giá đất.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ Sốp Cộp là một huyện vùng sâu, vùng xa của tỉnh Sơn La, là một trong 62 huyện nghèo của cả nước được thụ hưởng các chính sách giảm nghèo nhanh và bền vững theo Nghị quyết 30a của Chính phủ. Huyện Sốp Cộp nằm cách trung tâm tỉnh Sơn La khoảng 130 km về phía Tây nam; với tổng diện tích tự nhiên 147.244,6 ha, gồm có 08 đơn vị hành chính cấp xã gồm: Sốp Cộp, Nậm Lạnh, Mường Và, Mường Lạn, Dồm Cang, Púng Bánh, Sam Kha và Mường Lèo. Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2012 tới nay, tình hình kinh tế - xã hội của huyện Sốp Cộp có bước phát triển mạnh, nhất là quá trình đô thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở. Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá QSD đất ở tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với ngân sách của tỉnh và TW đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của huyện.

Tuy nhiên công tác đấu giá QSD đất của huyện còn hạn chế do nhiều nguyên nhân khác nhau. Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận dụng giữa lý luận được trang bị và thực tiễn của địa phương trong quá trình thực hiện công tác đấu giá QSD đất, nhằm đánh giá đúng thực trạng công tác đấu giá QSD đất; kịp thời phát hiện những khó khăn, bất cập, xác định được nguyên nhân và đề xuất được những giải pháp cụ thể để góp phần hoàn thiện hơn công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp. Đề tài luận văn “Đánh giá công tác đấu giá QSD đất ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La” đã được đề xuất thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu về kết quả công tác đấu giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp trong thời gian tới.

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lý luận QSD đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là phù hợp với quy luật phát triển của xã hội. Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng.

Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có QSD đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đây là một hình thức hiệu quả trong khai thác nguồn lực từ đất, đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh của đất nước.

Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai năm 2003. Trong Luật đất đai năm 2003 những vấn đề về QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất hiệu quả thông qua hình thức mới được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, tạo nguồn kinh phí quan trọng để phục vụ lợi ích công 3 cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá.

Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất đai lần thứ 4 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến đấu giá QSD đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Những khái niệm có liên quan 1.1 Đất đai Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học. thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra.

Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006). Giá đất Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

4 Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất, góp vốn bằng QSD đất. Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD một thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định. Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.

Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất.

Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa 5 Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSD đất. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất.

Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.