MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Việt Nam đang trong thời kì đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giớivà khu vực. Thị trường bất động sản (TTBĐS) được hình thành, cùng các thị trường hàng hóa, tài chính, khoa học công nghệ, lao động. nhằm tạo lập đồng bộ cơ chế thị trường định hướng XHCN.
Năm 2006 Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm thế chế hóa chính sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị quyết đại hội X (2006). Luật đã quy định cụ thể về nguyên tắc và các hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS trong đó có quản lý sàn giao dịch BĐS. Năm 2014, Quốc Hội đã ban hành Luật Kinh Doanh BĐS mới thay thế cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động thông thoáng và tuân thủ pháp luật, ngày nay TTBĐS được đánh giá là thị trường tiềm năng, phát triển khá nhanh về quy mô và loại hình. Tuy nhiên TTBĐS tại Việt Nam hiện nay không có đầy đủ thông tin về hàng hóa BĐS, TTBĐS không hoàn hảo và thiếu tính minh bạch vẫn còn xuất hiện những cơn sốt giá ảo của các dự án chung cư hay đất nền do chính các sàn BĐS và chủ đầu tư làm giá, trên thị trường có rất nhiều giao dịch phi chính thức nhằm trốn nộp thuế cho Nhà Nước.
làm thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia TTBĐS. Thanh Xuân là một quận nội đô của Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn hóa, kinh tế, chính trị lâu đời của thủ đô. Trong những năm gần đây, quận Thanh Xuân có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá mạnh mẽ, thị trường BĐS trong địa bàn quận diễn ra khá sôi động với hàng loạt các dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) của tập đoàn Vingroup, căn hộ vườn trong phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex là tổ hợp các công trình thương mại, văn phòng, nhà ở cao cấp. Vì lẽ đó, rất nhiều các sàn giao dịch BĐS đã được thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán các BĐS.
Quá trình phát triển không ngừng các dự án bất động sản tại quận Thanh Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến sự tăng trưởng kinh tế của quận, giúp nâng cao mức sống người dân, cơ sở hạ tầng được cải thiện rõ rệt. Tuy 1 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nhiên bên cạnh những tích cực của thị trường BĐS vẫn còn nhiều những hạn chế trong việc hoạt động của các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, gây khó khăn trong việc quản lý của quận Thanh Xuân. Trong bối cảnh trên, học viên đã chọn đề tài Luận văn Thạc sỹ ”Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sảntrên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011 - 2016 làm cơ sở đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm: - Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, pháp lý, thực tiễn về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản - Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân giai đoạn 2011 - 2016 - Đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2016 - Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong phạm vi địa giới hành chính quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội - Phạm vi thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2011 – 2016 - Phạm vi, đối tượng nghiên cứu: Sàn giao dịch bất động sản gồm tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, thực trạng và kết quả hoạt động hoạt động. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, khảo sát: 2 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê về thị trường bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016 qua các hình thức: Điều tra, thu thập tài liệu; điều tra bằng phiếu điều tra. + Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến quy định về điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước.
Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất của quận Thanh Xuân. + Điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra: Tiến hành điều tra 5 sàn BĐS tiêu biểu của quận Thanh Xuân, mỗi sàn giao dịch bất động sản phát đi 40 phiếu điều tra với các nội dung điều tra về: cơ sở vật chất của sàn giao dịch BĐS, tình hình tuân thủ quy định về điều kiện thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS, tình hình hoạt động thực tế của sàn giao dịch BĐS. Mẫu phiếu điều tra đã được đính kèm tại phụ lục của luận văn. - Phương pháp thống kê, tổng hợp: Kết quả điều tra thông tin ban đầu theo phương pháp điều tra, khảo sát cho các dữ liệu thô về các đặc trưng riêng biệt của từng sàn giao dịch BĐS.
Các dữ liệu này mang tính chất rời rạc, rất khó quan sát để đưa ra các nhận xét chung cho đối tượng nghiên cứu là sàn giao dịch BĐS. Để có được một tài liệu phản ánh tổng quan và khái quát về đối tượng nghiên cứu từ các thông tin riêng biệt của từng sàn giao dịch, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp để sắp xếp lại, hệ thống hóa, phân loại theo các vấn đề cần nghiên cứu là rất cần thiết. Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, tổng hợp số liệu qua các các năm để làm rõ thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. Sản phẩm của phương pháp thống kê, tổng hợp là đã khái quát được đầy đủ các thông tin về: mô hình tổ chức, cơ sở vật chất kỹ thuật, quy trình giao dịch, kết quả hoạt động, các mức phí và định mức thu phí của 5 điểm sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân đã chọn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: Số liệu điều tra nghiên cứu được phân loại chi tiết cho từng sàn BĐS tại 5 điểm nghiên cứu, tiến hành điền các số liệu đã điều tra vào các bảng biểu để tiến hành phân tích, so sánh và xử lý bằng phần mề m Microsof Excel. 3 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Phương pháp phân tích, so sánh: Từ những số liệu đã được thống kê, tổng hợp và xử lý dưới dạng các bảng biểu, sơ đồ của 5 điểm sàn giao dịch BĐS điều tra, tiến hành phân tích, so sánh đánh giá thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016. Phân tích, so sánh về tính hiệu quả trong cơ cấu tổ chức, kết quả hoạt động, các mức phí thù lao hoa hồng của các mô hình sàn giao dịch BĐS đang hoạt động trong địa bàn quận Thanh Xuân. Từ đó đưa ra những điểm hạn chế, yếu kém còn tồn tại trong các mô hình sàn giao dịch BĐS; nguyên nhân chính của những hạn chế, yếu kém đó và phân tích để tìm ra các giải pháp phù hợp.
- Phương pháp chuyên gia: Phương pháp chuyên gia được sử dụng để lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các chuyên gia. Các chuyên gia để lấy ý kiến tham khảo về các nhận định, đánh giá về vấn đề nghiên cứu có trình độ cao, rất uy tín trong trong lĩnh vực nghiên cứu về BĐS. Mỗi chuyên gia sẽ có những ý kiến riêng và bổ sung lẫn nhau, sau đó sẽ tổng hợp các ý kiến các chuyên gia, đưa về những ý kiến đa số để đưa ra những phân tích, đánh giá có độ tin cậy cao về các vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS tại quận Thanh Xuân, qua đó đề xuất định hướng giúp cải thiện thị trường ngày càng tốt hơn. Có 2 hình thức sử dụng chính khi dùng phương pháp chuyên gia trong bài luận văn: Thứ nhất, phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực BĐS, đó là một số các chủ doanh nghiệp, giám đốc các sàn giao dịch BĐS có uy tín trong thị trường BĐS tại Hà Nội để đưa ra những bất cập, những đánh giá về các mô hình sàn giao dịch BĐS hiện nay và đề xuất các giải pháp.
Thứ hai, tổng hợp các ý kiến các chuyên gia đầu ngành về thị trường BĐS của Việt Nam trên các bài báo cáo, các thông tin tổng hợp từ các cuộc hội thảo BĐS, các tạp chí kinh tế uy tín để đưa ra những nhận định cập nhật về thị trường BĐS và các chính sách, định hướng cho sự phát triển của thị trường BĐS cũng như các loại hình sàn giao dịch BĐS. 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở lý luận về sàn giao dịch bất động sản 1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản 1.
Bất động sản Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời được theo quan điểm triết tự (chẻ chữ) nguyên nghĩa (nguồn gốc tiếng Hán - Việt, trong đó “bất động” là không thể di dời, di chuyển được, “sản” là tài sản). Tính chất của BĐS trước hết được hình thành từ thuộc tính vốn có của đất đai là có vị trí cố định. Theo tiêu chuẩ n Th ẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là đấ t đai và những công trình do con người ta ̣o nên gắ n liề n với đấ t .