Tổng quan nghiên cứu

Nguồn tài nguyên đất đai đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển kinh tế xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng tại các địa phương. Tỉnh Hà Giang sở hữu tổng diện tích tự nhiên là 791.488,92 ha, trong đó quỹ đất nông nghiệp chiếm tới 86,44% tương đương 684.189,77 ha, trong khi diện tích đất phi nông nghiệp chỉ chiếm 3,36% đạt 26.629,02 ha. Trong giai đoạn 2015 - 2018, kinh tế địa phương đạt tốc độ tăng trưởng giá trị tăng thêm bình quân ấn tượng 12,7%/năm, kéo theo nhu cầu mặt bằng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tăng cao rõ rệt. Tuy nhiên, với đặc trưng 72,21% diện tích có độ dốc trên 25 độ và sự chia cắt phức tạp của địa hình miền núi, công tác giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế đã bộc lộ nhiều điểm nghẽn phức tạp như tình trạng dự án chậm tiến độ, sử dụng đất sai mục đích quy hoạch và lãng phí nguồn lực.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá toàn diện thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn toàn tỉnh Hà Giang trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích hiệu quả quản lý nhà nước về mặt kinh tế, xã hội và môi trường tại 11 đơn vị hành chính cấp huyện. Đề tài tập trung làm rõ mức độ tuân thủ pháp luật đất đai của các doanh nghiệp, hiệu quả thu ngân sách và những tồn tại trong thủ tục hành chính. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai, tăng nguồn thu ngân sách từ tiền thuê đất khoảng 15% đến 20%, đồng thời giảm thiểu tỷ lệ vi phạm quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế xuống dưới 5% trong giai đoạn tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được quy định chặt chẽ trong Hiến pháp và Luật Đất đai năm 2013. Luận văn vận dụng lý thuyết quản lý công hiện đại về phân bổ tối ưu nguồn lực khan hiếm và lý thuyết địa chính kinh tế trong định giá tài sản công. Bên cạnh đó, tác giả tiếp thu có chọn lọc bài học kinh nghiệm quốc tế từ mô hình quản lý đất đai tập trung của Singapore với tỷ lệ 98% đất đai thuộc sở hữu nhà nước cùng phương pháp xác định giá trị thặng dư chuẩn xác, kết hợp với chính sách quy định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích công nghiệp của Trung Quốc nhằm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ mặt bằng.

Khung lý thuyết của đề tài chuẩn hóa bốn khái niệm trọng tâm: Giao đất là hành vi Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính có thu hoặc không thu tiền sử dụng đất; Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 56 Luật Đất đai 2013; Tổ chức kinh tế bao gồm các doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập theo Luật Doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã; Quản lý sử dụng đất đai là tổng thể các công cụ pháp lý, quy hoạch, tài chính nhằm định hướng và giám sát hành vi khai thác quỹ đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang, Cục Thuế tỉnh, Cục Thống kê và Ủy ban nhân dân 11 huyện, thành phố trong giai đoạn 2015 - 2018. Để thu thập dữ liệu sơ cấp, tác giả tiến hành điều tra khảo sát thực địa với cỡ mẫu gồm 35 đối tượng đại diện, bao gồm 05 tổ chức kinh tế được giao đất, 20 tổ chức kinh tế được thuê đất và 10 hộ gia đình sử dụng đất liền kề các dự án. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng dựa trên ba phân vùng kinh tế sinh thái của tỉnh: vùng cao núi đá phía Bắc, vùng cao núi đất phía Tây và vùng núi thấp động lực.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp phương pháp so sánh đối chiếu và tiếp cận đa chiều từ trên xuống và từ dưới lên là nhằm phản ánh khách quan mối tương quan giữa quy hoạch vĩ mô cấp tỉnh với hiệu quả vận hành vi mô của từng dự án. Quy trình nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt từ tháng 12/2017 đến tháng 05/2019, đảm bảo bao quát toàn diện các số liệu báo cáo tài chính, tiến độ thực hiện dự án và mức độ giải quyết thủ tục hành chính.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quỹ đất phi nông nghiệp phục vụ cho các tổ chức kinh tế tại Hà Giang còn rất khiêm tốn, chỉ đạt 26.629,02 ha chiếm 3,36% tổng diện tích tự nhiên 791.488,92 ha. Hoạt động giao đất và cho thuê đất tập trung chủ yếu tại vùng núi thấp gồm thành phố Hà Giang, huyện Vị Xuyên và huyện Bắc Quang, chiếm trên 65% tổng số dự án toàn tỉnh nhờ lợi thế địa hình thoải với diện tích đất có độ dốc từ 0 đến 8 độ đạt 36 nghìn ha.

Thứ hai, về hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính, có đến khoảng 75% trong tổng số 20 doanh nghiệp thuê đất được khảo sát lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thay vì trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Lựa chọn này giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn lưu động ban đầu nhưng lại đặt ra thách thức lớn cho cơ quan thuế trong công tác theo dõi và truy thu nợ đọng.

Thứ ba, tình trạng vi phạm tiến độ sử dụng đất diễn ra khá phổ biến khi có khoảng 20% số tổ chức kinh tế được điều tra chậm đưa đất vào sử dụng từ 12 đến 24 tháng so với cam kết ghi trong dự án đầu tư. Một số doanh nghiệp để đất hoang hóa, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chưa hoàn thành thủ tục ký hợp đồng thuê đất chính thức sau khi nhận bàn giao mặt bằng trên thực địa.

Thứ tư, đóng góp kinh tế - xã hội của các dự án thuê đất đã giúp giải quyết việc làm cho hàng nghìn lao động địa phương tại các vùng đồng bào dân tộc thiểu số vốn chiếm trên 80% dân số toàn tỉnh. Tuy nhiên, mức độ chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường vẫn còn nhiều hạn chế khi khoảng 18% cơ sở sản xuất kinh doanh chưa hoàn thiện hệ thống xử lý nước thải và chất thải rắn đạt quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các hạn chế trên xuất phát từ điều kiện tự nhiên khắc nghiệt với 567 nghìn ha đất có độ dốc trên 25 độ, chi phí san gạt mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật quá lớn. Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 1050/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh tại một số địa bàn vùng sâu vùng xa chưa thực sự linh hoạt, dẫn đến khó khăn trong thu hút các nhà đầu tư chiến lược. Công tác phối hợp liên ngành giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và chính quyền cấp huyện trong khâu hậu kiểm sau khi giao đất còn lỏng lẻo.

Dữ liệu nghiên cứu về biến động diện tích đất giao, đất thuê qua các năm từ 2015 đến 2018 có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ cột chồng thể hiện cơ cấu diện tích theo từng ngành kinh tế, kết hợp với bảng ma trận thống kê đối sánh giữa tiến độ giải ngân vốn đầu tư và mức độ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất của 20 doanh nghiệp mẫu. Kết quả này hoàn toàn tương đồng với các công trình nghiên cứu quản lý đất đai tại khu vực miền núi phía Bắc, khẳng định rằng tính minh bạch của thủ tục hành chính và hiệu lực kiểm tra đóng vai trò quyết định đến hiệu quả sử dụng đất.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế và cơ chế tài chính đất đai thông qua việc rà soát, điều chỉnh bảng giá các loại đất định kỳ và tỷ lệ phần trăm xác định đơn giá thuê đất theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 08/2017/QĐ-UBND. Cần xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt cho từng cụm công nghiệp và vùng sâu vùng xa nhằm kích cầu đầu tư, phấn đấu tăng nguồn thu ngân sách địa phương từ đất đai thêm 15% đến 20% trong giai đoạn 2020 - 2025 do Ủy ban nhân dân tỉnh và Sở Tài chính chủ trì.

Thứ hai, nâng cao chất lượng lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, bảo đảm tính kết nối đồng bộ giữa chỉ tiêu phân bổ đất sản xuất kinh doanh với quy hoạch xây dựng và hạ tầng giao thông. Kiên quyết rà soát, lập hồ sơ thu hồi 100% diện tích đất của các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng không có lý do chính đáng theo đúng Điều 64 Luật Đất đai 2013 do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện trước năm 2022.

Thứ ba, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính. Cắt giảm tối thiểu 30% thời gian xử lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất từ 30 ngày xuống còn dưới 20 ngày làm việc. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử đa mục tiêu kết nối liên thông giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan Thuế nhằm nâng tỷ lệ hài lòng của tổ chức kinh tế lên trên 90% từ năm 2021.

Thứ tư, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra liên ngành định kỳ tối thiểu 01 lần/năm đối với toàn bộ các dự án đã được giao đất, thuê đất. Thiết lập đường dây nóng tiếp nhận phản ánh về lấn chiếm đất đai, đồng thời bắt buộc 100% cơ sở sản xuất kinh doanh phải hoàn thành công trình bảo vệ môi trường trước khi chính thức đi vào vận hành dưới sự giám sát trực tiếp của Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cán bộ lãnh đạo và chuyên viên quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Nghiên cứu cung cấp khung phương pháp luận đánh giá hiệu quả sử dụng đất thực tế, hỗ trợ chuẩn hóa quy trình thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và nâng cao năng lực giám sát sau cấp phép.

Nhóm các tổ chức kinh tế, hiệp hội doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh: Luận văn là cẩm nang pháp lý và thực tiễn hữu ích giúp doanh nghiệp nắm vững các quy định về Luật Đất đai 2013, các nghị định hướng dẫn, phương thức tính tiền thuê đất và cơ chế ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Giang để lập phương án kinh doanh tối ưu.

Nhóm giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên môi trường và Kinh tế phát triển: Công trình là tài liệu tham khảo học thuật chất lượng với hệ thống số liệu thứ cấp phong phú tại 11 huyện, thị cùng phương pháp điều tra thực địa 35 mẫu khảo sát điển hình.

Nhóm cơ quan hoạch định chính sách và Hội đồng nhân dân các cấp: Tài liệu cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng và các luận cứ khoa học sắc bén phục vụ việc xây dựng các nghị quyết chuyên đề về bảng giá đất, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 và chiến lược thu hút đầu tư bền vững.

Câu hỏi thường gặp

Thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thuộc về cấp nào? Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang là cơ quan đầu mối tiếp nhận, thẩm định hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định hành chính.

Tổ chức kinh tế khi thuê đất của Nhà nước có thể lựa chọn những hình thức trả tiền nào? Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được quyền linh hoạt lựa chọn giữa hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Kết quả nghiên cứu tại Hà Giang cho thấy khoảng 75% doanh nghiệp chọn trả tiền hàng năm để giảm chi phí đầu tư giai đoạn đầu.

Căn cứ quan trọng nhất để cơ quan có thẩm quyền cho phép giao đất, cho thuê đất là gì? Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, hai căn cứ pháp lý cốt lõi gồm: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện cụ thể trong hồ sơ dự án đầu tư, đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất của doanh nghiệp.

Biện pháp xử lý đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng? Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ quá 24 tháng sẽ được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng và phải nộp khoản tiền bổ sung tương ứng. Nếu hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường tài sản gắn liền.

Chính sách tài chính đất đai của tỉnh Hà Giang có những điểm gì nổi bật nhằm thu hút doanh nghiệp? Tỉnh Hà Giang đã ban hành Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND và Quyết định số 1050/QĐ-UBND điều chỉnh tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất và hệ số K ưu đãi cho các dự án ngoài ngân sách, góp phần giảm chi phí tiếp cận đất đai và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các huyện nghèo thuộc diện hỗ trợ 30a.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khung pháp lý theo Luật Đất đai 2013 về công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại địa bàn miền núi đặc thù.
  • Phân tích chi tiết hiện trạng sử dụng 26.629,02 ha đất phi nông nghiệp tại Hà Giang, làm rõ thực trạng phân bổ quỹ đất tập trung hơn 65% tại vùng động lực kinh tế núi thấp.
  • Phát hiện chính xác các rào cản lớn trong quản lý thực tiễn như tỷ lệ 20% dự án chậm tiến độ, gánh nặng chi phí mặt bằng trên 567 nghìn ha đất dốc và khoảng 18% cơ sở chưa bảo đảm môi trường.
  • Xây dựng hệ thống 4 nhóm giải pháp đột phá, tập trung vào hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, siết chặt kỷ cương quy hoạch, rút ngắn 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính và số hóa dữ liệu địa chính.
  • Đóng góp nguồn tư liệu khoa học thực chứng vững chắc phục vụ công tác xây dựng quy hoạch sử dụng đất và chính sách thu hút đầu tư của tỉnh Hà Giang tầm nhìn 2020 - 2030.

Kế hoạch tiếp theo trong giai đoạn 2020 - 2025 đòi hỏi các cấp chính quyền tỉnh Hà Giang khẩn trương rà soát lại toàn bộ quỹ đất công nghiệp, hoàn thiện hệ cơ sở dữ liệu đất đai số hóa và kiên quyết thu hồi các dự án vi phạm kéo dài. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và cộng đồng doanh nghiệp hãy tích cực khai thác những kết quả nghiên cứu này để cùng xây dựng một môi trường quản trị tài nguyên đất đai minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.