Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Huế

Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Huế, phân tích thực trạng, hạn chế và đề xuất các giải pháp thiết thực.

• Tác giả: Nguyễn Quang Trung
• Người hướng dẫn: Ts. Trần Thanh Đức
• Trường học: Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Huế
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Của Một Số Dự Án Tại Thành Phố Huế
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Huế

Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một cơ chế quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Huế. Tại Thừa Thiên Huế, công tác này đã trở thành một giải pháp hữu hiệu để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư. Hoạt động này không chỉ giúp giá đất quy định và giá thị trường xích lại gần nhau hơn mà còn thể hiện tính ưu việt so với các hình thức giao đất truyền thống. Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần được đánh giá và hoàn thiện. Bài viết này sẽ phân tích sâu về thực trạng đấu giá đất Huế, những thách thức, các giải pháp cải thiện và tác động của nó đến nền kinh tế - xã hội địa phương, dựa trên các nghiên cứu thực tiễn và quy định pháp luật mới nhất.

1.1. Vai trò của đấu giá đất với nguồn thu ngân sách

Đấu giá QSDĐ đóng vai trò then chốt trong việc tạo ra nguồn thu ngân sách từ đất đai một cách minh bạch và hiệu quả. Thay vì cơ chế giao đất hành chính mang nặng tính "xin-cho", đấu giá tạo ra một sân chơi cạnh tranh, nơi giá trị thực của QSDĐ được xác định bởi thị trường. Nguồn thu này được tái đầu tư vào các dự án hạ tầng công cộng như đường sá, trường học, bệnh viện, góp phần trực tiếp cải thiện đời sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế. Theo nghiên cứu tại Huế, các phiên đấu giá thành công đã mang lại khoản chênh lệch đáng kể so với giá khởi điểm, chứng minh tiềm năng to lớn của công cụ tài chính này. Việc tối ưu hóa quy trình đấu giá không chỉ làm tăng nguồn thu mà còn đảm bảo sự công bằng, hạn chế thất thoát và tham nhũng trong quản lý đất đai.

1.2. Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá đất

Hoạt động đấu giá QSDĐ tại Việt Nam nói chung và Huế nói riêng được điều chỉnh bởi một hệ thống văn bản pháp luật chặt chẽ. Nền tảng chính là Luật Đất đai, qua các thời kỳ đã có những sửa đổi để phù hợp với thực tiễn. Gần đây nhất, Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều quy định mới nhằm siết chặt quản lý, tăng cường tính minh bạch và khắc phục các kẽ hở pháp lý. Bên cạnh đó, các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính đã quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính. Tại Huế, UBND tỉnh cũng ban hành các quyết định, quy chế riêng để cụ thể hóa các quy định chung, phù hợp với đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế.

II. Phân tích 5 bất cập lớn trong đấu giá đất tại Huế

Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, công tác đấu giá QSDĐ tại Huế vẫn đối mặt với không ít thách thức và hạn chế. Những bất cập trong đấu giá đất không chỉ làm giảm hiệu quả kinh tế mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn thị trường và khiếu kiện phức tạp. Nghiên cứu thực tế tại các dự án ở thành phố Huế đã chỉ ra rằng, từ khâu định giá, công bố thông tin đến năng lực của đơn vị tổ chức và xử lý vi phạm đều còn những điểm yếu cần khắc phục. Việc nhận diện rõ các vấn đề này là bước đi tiên quyết để xây dựng các giải pháp hoàn thiện cơ chế, đảm bảo hoạt động đấu giá thực sự công khai, minh bạch và bền vững. Các bất cập này cần được giải quyết đồng bộ để tối đa hóa lợi ích cho nhà nước và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người tham gia.

2.1. Bất cập trong công tác xác định giá khởi điểm

Một trong những hạn chế lớn nhất là việc xác định giá đất Huế làm giá khởi điểm còn chưa thực sự khoa học và sát với giá thị trường. Luận văn của Nguyễn Quang Trung (2016) chỉ rõ: "Trong định giá đất tuy đã có nhiều cố gắng, song vẫn chưa phù hợp với thị trường, giá đưa ra có khi lại quá cao, có khi lại quá thấp". Việc định giá quá thấp sẽ gây thất thoát ngân sách nhà nước, trong khi định giá quá cao lại khiến các phiên đấu giá thất bại, không thu hút được người tham gia, gây lãng phí thời gian và chi phí tổ chức. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ phương pháp định giá còn mang nặng tính hành chính, thiếu sự tham gia của các đơn vị tư vấn độc lập và cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch thực tế trên thị trường còn thiếu và chưa được cập nhật kịp thời.

2.2. Thách thức từ hiện tượng bỏ cọc sau đấu giá đất

Tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất đã trở thành một vấn đề nhức nhối, gây nhiễu loạn thị trường và làm ảnh hưởng đến kết quả chung của công tác đấu giá. Một số nhà đầu tư, cá nhân tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ, đẩy giá lên cao bất thường để tạo sóng ảo trên thị trường, sau đó sẵn sàng bỏ tiền cọc. Hậu quả là nhà nước không thu được tiền sử dụng đất, phải tổ chức đấu giá lại, gây tốn kém và làm mất cơ hội của những người có nhu cầu thực sự. Hiện tượng này cũng làm méo mó mặt bằng giá đất Huế, gây khó khăn cho công tác quản lý và định giá cho các phiên đấu giá sau này. Việc thiếu các chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi này là một trong những nguyên nhân chính.

2.3. Hạn chế về năng lực tổ chức và công khai thông tin

Năng lực của các đơn vị tổ chức đấu giá và đội ngũ đấu giá viên cũng là một yếu tố cần quan tâm. Nghiên cứu cho thấy "số lượng doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp được thành lập ở thành phố Huế... còn ít. Nhiều đấu giá viên vẫn còn lúng túng trong quá trình thực hiện". Sự thiếu chuyên nghiệp có thể dẫn đến sai sót trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến tính khách quan của phiên đấu giá. Thêm vào đó, việc thông báo, niêm yết thông tin về các lô đất đấu giá đôi khi chưa đủ rộng rãi, chưa tiếp cận được hết các đối tượng tiềm năng, làm giảm tính cạnh tranh. Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, đặc biệt là giữa Trung tâm phát triển quỹ đất Thừa Thiên Huế và các đơn vị liên quan đôi khi chưa chặt chẽ, dẫn đến chậm trễ trong xử lý thủ tục.

III. Phương pháp minh bạch hóa quy trình đấu giá đất tại Huế

Để nâng cao hiệu quả và khắc phục các bất cập, minh bạch hóa đấu giá đất là giải pháp mang tính đột phá và nền tảng. Một quy trình minh bạch sẽ đảm bảo sự công bằng, thu hút nhiều nhà đầu tư chân chính tham gia và tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách. Điều này đòi hỏi sự cải cách đồng bộ từ khâu chuẩn bị quỹ đất, xác định giá khởi điểm, công khai thông tin, tổ chức phiên đấu giá cho đến giám sát sau đấu giá. Việc ứng dụng công nghệ thông tin và xây dựng một cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, công khai là yếu tố then chốt. Minh bạch không chỉ nằm ở việc tuân thủ pháp luật mà còn là tạo dựng niềm tin cho thị trường và người dân, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Huế.

3.1. Chuẩn hóa thủ tục tham gia đấu giá đất cho người dân

Thủ tục tham gia đấu giá đất cần được đơn giản hóa, chuẩn hóa và công khai rộng rãi để mọi cá nhân, tổ chức đủ điều kiện đều có thể dễ dàng tiếp cận. Các thông tin về hồ sơ đăng ký, khoản tiền đặt trước, thời gian và địa điểm nộp hồ sơ phải được niêm yết rõ ràng tại trụ sở đơn vị tổ chức đấu giá, UBND cấp xã nơi có đất và trên các phương tiện thông tin đại chúng, bao gồm cả cổng thông tin điện tử. Việc xây dựng các hướng dẫn chi tiết, thậm chí là các video mô phỏng quy trình, sẽ giúp người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, tránh được những sai sót không đáng có. Đẩy mạnh tư vấn, hỗ trợ pháp lý ban đầu cho người tham gia cũng là một giải pháp cần thiết để tăng tính chuyên nghiệp và giảm thiểu rủi ro.

3.2. Ứng dụng công nghệ để công khai kết quả đấu giá

Công nghệ thông tin là công cụ hữu hiệu để đảm bảo tính minh bạch. Việc công khai toàn bộ thông tin về quỹ đất, quy hoạch, giá khởi điểm và đặc biệt là kết quả đấu giá đất gần đây trên một cổng thông tin điện tử tập trung là yêu cầu cấp thiết. Các phiên đấu giá có thể được ghi hình, thậm chí phát trực tuyến (livestream) để tăng cường sự giám sát của cộng đồng. Sau khi kết thúc, biên bản và kết quả trúng đấu giá cần được cập nhật ngay lập tức. Việc này không chỉ giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu, so sánh mà còn tạo ra một cơ sở dữ liệu tin cậy cho công tác định giá và nghiên cứu thị trường, hạn chế tình trạng thông tin bất đối xứng.

IV. Cách nâng cao hiệu quả đấu giá đất Huế theo Luật 2024

Luật Đất đai 2024 ra đời với nhiều điểm mới được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước ngoặt, là giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá một cách toàn diện. Để hiện thực hóa các quy định của luật, Huế cần xây dựng một lộ trình triển khai cụ thể, tập trung vào việc hoàn thiện thể chế địa phương, nâng cao năng lực của bộ máy thực thi và tăng cường công tác thanh tra, giám sát. Việc áp dụng đúng và đủ các quy định mới sẽ giúp giải quyết các vấn đề tồn tại như định giá đất, xử lý vi phạm bỏ cọc, và đảm bảo quỹ đất đưa ra đấu giá phải có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Đây là cơ hội để chuẩn hóa hoạt động đấu giá đất, đưa nó trở thành một kênh huy động nguồn lực thực sự bền vững cho sự phát triển của tỉnh.

4.1. Hoàn thiện quy định về xác định giá và xử lý vi phạm

Dựa trên tinh thần của Luật Đất đai 2024, tỉnh Thừa Thiên Huế cần ban hành các quy định cụ thể về phương pháp định giá đất. Cần ưu tiên phương pháp so sánh trực tiếp, thặng dư và thu nhập, đồng thời bắt buộc có sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan. Bảng giá đất của tỉnh cần được điều chỉnh định kỳ để bám sát biến động của thị trường. Đối với hành vi bỏ cọc sau đấu giá đất, cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc hơn, không chỉ tịch thu tiền đặt trước mà có thể xem xét cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm nhiều lần. Điều này sẽ góp phần răn đe, ngăn chặn các hành vi đầu cơ, thao túng thị trường.

4.2. Tăng cường thanh tra kiểm tra và giải quyết khiếu nại

Hiệu quả thực thi pháp luật phụ thuộc rất lớn vào công tác thanh tra, kiểm tra. Cần thành lập các đoàn kiểm tra liên ngành định kỳ hoặc đột xuất để giám sát toàn bộ quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, từ khâu lập phương án đến khi bàn giao đất trên thực địa. Mọi hành vi vi phạm, dù là của đơn vị tổ chức, đấu giá viên hay người tham gia, đều phải được xử lý nghiêm minh, công khai. Bên cạnh đó, cần thiết lập một cơ chế tiếp nhận và giải quyết khiếu nại về đấu giá đất nhanh chóng, hiệu quả và công tâm. Việc giải quyết dứt điểm các khiếu nại không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên mà còn củng cố niềm tin của công chúng vào tính nghiêm minh của pháp luật.

V. Đánh giá kết quả đấu giá đất tác động thị trường BĐS Huế

Việc phân tích kết quả đấu giá đất gần đây tại các dự án cụ thể ở Huế cung cấp một cái nhìn thực tiễn về hiệu quả kinh tế và xã hội của hoạt động này. Các con số biết nói về chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu, tỷ lệ đấu giá thành công, và nguồn thu thực tế cho ngân sách là những chỉ báo quan trọng. Nghiên cứu trường hợp tại các khu tái định cư Phú Hiệp và khu quy hoạch Hương Long cho thấy công tác đấu giá đã đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách thành phố. Tuy nhiên, kết quả này cũng phản ánh những biến động của thị trường bất động sản Huế, cho thấy sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như chính sách tín dụng, chu kỳ phát triển kinh tế và tâm lý nhà đầu tư.

5.1. Hiệu quả kinh tế từ các dự án đấu giá điển hình

Phân tích số liệu từ các dự án như Khu tái định cư Phú Hiệp (giai đoạn 1 và 2) và Khu quy hoạch phân lô Hương Long cho thấy hiệu quả kinh tế rõ rệt. Tổng số tiền thu được từ các phiên đấu giá cao hơn đáng kể so với tổng giá khởi điểm, tạo ra một khoản chênh lệch lớn nộp vào ngân sách. Ví dụ, mức chênh lệch giữa giá trúng đấu và giá khởi điểm ở một số dự án cho thấy tiềm năng khai thác giá trị đất đai là rất lớn. Nguồn vốn này đã được sử dụng để xây dựng hạ tầng tại chính các khu quy hoạch và các công trình công cộng khác. Đây là minh chứng rõ ràng cho vai trò của đấu giá đất trong việc tạo vốn phát triển, biến quỹ đất thành nguồn lực tài chính trực tiếp phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

5.2. Tác động của giá trúng đấu đến mặt bằng giá đất Huế

Giá trúng đấu trong các phiên công khai có tác động trực tiếp đến việc hình thành mặt bằng giá đất Huế trên thị trường. Các mức giá này thường được xem là một kênh tham khảo quan trọng cho các giao dịch dân sự, hoạt động của các công ty bất động sản và cả công tác định giá của nhà nước. Khi kết quả đấu giá đất gần đây cho thấy giá trúng cao, nó có thể tạo ra một làn sóng tăng giá trên thị trường thứ cấp. Ngược lại, nếu nhiều phiên đấu giá thất bại hoặc giá trúng thấp, nó có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chững lại. Do đó, việc quản lý và điều tiết hoạt động đấu giá là rất quan trọng để tránh tạo ra các cơn "sốt đất" ảo, đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản Huế.

VI. Xu hướng tương lai của công tác đấu giá đất tại Huế

Trong bối cảnh mới, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và định hướng phát triển Thừa Thiên Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, công tác đấu giá QSDĐ sẽ tiếp tục là một nhiệm vụ trọng tâm. Xu hướng tất yếu là chuyên nghiệp hóa, hiện đại hóa và minh bạch hóa toàn diện. Việc ứng dụng chuyển đổi số, xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông sẽ là nền tảng để cải thiện radical công tác này. Tương lai của đấu giá đất tại Huế sẽ gắn liền với việc tuân thủ chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế, ưu tiên các quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng đồng bộ để tối đa hóa giá trị và đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Các giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá sẽ không ngừng được hoàn thiện để thích ứng với sự thay đổi của thị trường.

6.1. Chuyên nghiệp hóa hoạt động của tổ chức đấu giá

Tương lai đòi hỏi sự chuyên nghiệp hóa của các tổ chức bán đấu giá tài sản. Cần có các tiêu chuẩn rõ ràng về năng lực tài chính, cơ sở vật chất và đặc biệt là trình độ chuyên môn của đội ngũ đấu giá viên. Nhà nước cần khuyến khích sự phát triển của các doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh. Các đấu giá viên phải được đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên về pháp luật đất đai, kỹ năng điều hành và đạo đức nghề nghiệp. Vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất Thừa Thiên Huế cũng cần được nâng cao, không chỉ là đơn vị tạo quỹ đất mà còn phối hợp chặt chẽ trong việc giám sát chất lượng của các phiên đấu giá.

6.2. Hướng tới đấu giá trực tuyến và cơ sở dữ liệu mở

Đấu giá trực tuyến là xu hướng không thể đảo ngược, giúp tiết kiệm chi phí, thời gian và mở rộng phạm vi người tham gia trên cả nước. Việc xây dựng một nền tảng đấu giá trực tuyến quốc gia hoặc cấp tỉnh an toàn, bảo mật và dễ sử dụng sẽ là một bước đột phá. Nền tảng này phải được tích hợp với cơ sở dữ liệu đất đai, cho phép người tham gia truy cập đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, hình ảnh thực địa của lô đất. Việc công khai, minh bạch dữ liệu về kết quả đấu giá đất gần đây sẽ giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn, là cơ sở để các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác và góp phần ngăn chặn các hành vi tiêu cực, làm cho thị trường bất động sản Huế phát triển lành mạnh hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản a. Khái niệm Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy định”[15].

Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16]. Đặc điểm Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây: Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.

Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt [16],[21]. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đó tạo nên tính cá biệt của BĐS [16].

Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 lâu hơn. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS mang lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.

BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS [21]. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định.

Thị trường BĐS có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21]. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai.

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 1. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản 1. Khái quát về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ. Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh [12], [17], [10]. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả.

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật [12]. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ QSDĐ và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [10], [12], [13]. * Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau: Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.

Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [12], [16]. Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường.

Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt. Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán. Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.

Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất.

Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm [10], [12], [16]. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất, gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất.

Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế [10]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 a.