Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Bắc Ninh giữ vị thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Bắc Ninh, nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và cách thủ đô Hà Nội khoảng 30 km về phía Bắc. Với diện tích tự nhiên 8.246 ha cùng tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, địa phương đối mặt với nhu cầu cấp thiết về vốn đầu tư phát triển hạ tầng và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhằm khắc phục hạn chế của cơ chế giao đất hành chính xin - cho, hạn chế thị trường ngầm và giảm thiểu tình trạng đầu cơ bất động sản, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành công cụ tài chính then chốt để khai thác tối đa nguồn lực đất đai.

Luận văn tập trung đánh giá toàn diện thực trạng triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong thời gian tiếp theo. Phạm vi nghiên cứu bao quát các dự án đấu giá tại 12 xã, phường trên địa bàn thành phố, trong đó đi sâu phân tích hai dự án trọng điểm gồm Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 (phường Kinh Bắc) và Khu nhà ở Tiên Xá (phường Hạp Lĩnh).

Về mặt khoa học và thực tiễn, công trình nghiên cứu làm sáng tỏ mối quan hệ phụ thuộc giữa kết quả đấu giá với các biến số về vị trí địa lý, mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và phương pháp xác định giá khởi điểm. Kết quả thực tiễn cho thấy trong 4 năm, thành phố đã triển khai 22 dự án, tổ chức đấu giá thành công 20 dự án với tổng diện tích 39.701,52 m2, mang lại nguồn thu 513,36 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước, vượt 1,13% so với dự kiến ban đầu.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự tích hợp của hai nền tảng lý thuyết chủ đạo: Lý thuyết địa tô chênh lệch trong kinh tế học đất đai và Lý thuyết kinh tế thị trường về cung - cầu bất động sản. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trong đó quyền sử dụng đất được xem là một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Khung nghiên cứu vận dụng 5 phương pháp định giá đất cốt lõi theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế xác định giá khởi điểm tuân thủ Thông tư 48/2012/TT-BTC và Thông tư 02/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính, bảo đảm giá sàn sát với giá thị trường và không thấp hơn bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm. Nghiên cứu tập trung vào 4 khái niệm nền tảng: quyền sử dụng đất, giá đất thị trường, giá khởi điểm đấu giá và sự minh bạch trong quy trình đấu giá tài sản công theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Phương pháp nghiên cứu

Để bảo đảm tính khách quan và khoa học, đề tài kết hợp phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực địa trong giai đoạn từ tháng 4/2017 đến tháng 9/2018. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ hồ sơ quản lý đất đai, báo cáo thu chi ngân sách giai đoạn 2013-2016 tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát mẫu với quy mô 175 phiếu điều tra hợp lệ, bao gồm 150 người tham gia đấu giá được chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng và 25 cán bộ chuyên môn am hiểu sâu về quản lý đất đai. Cụ thể, cơ cấu cán bộ khảo sát gồm 2 cán bộ địa chính cấp phường, 5 chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, 7 chuyên viên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, 3 đấu giá viên thuộc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 8 cán bộ Trung tâm phát triển quỹ đất. Phương pháp chọn mẫu này bảo đảm đại diện đầy đủ góc nhìn từ chủ thể quản lý đến đối tượng thụ hưởng. Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel, sử dụng các công cụ thống kê mô tả, phân tích so sánh đối chiếu giá trúng với giá khởi điểm và khảo sát giá thị trường lân cận nhằm phản ánh trung thực biến động giá trị đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, giai đoạn 2013-2016 ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc về hiệu quả huy động vốn từ đất tại thành phố Bắc Ninh. Địa phương đã phê duyệt 22 dự án và tổ chức thành công 20 dự án tại 12 xã, phường với tổng diện tích đấu giá đạt 39.701,52 m2, nộp vào ngân sách 513,36 tỷ đồng, đạt tỷ lệ vượt thu 1,13% so với dự toán. Tính chung trên địa bàn toàn tỉnh Bắc Ninh, số thu từ đấu giá đất tăng liên tục từ 260 tỷ đồng năm 2013 lên 368 tỷ đồng năm 2014, 378 tỷ đồng năm 2015 và chạm mốc 774 tỷ đồng năm 2016, tương ứng mức tăng 197,69% sau 4 năm.

Thứ hai, tại 2 dự án nghiên cứu điển hình, tổng số 195 thửa đất đã được đấu giá thành công với tổng số tiền thu về là 232,19 tỷ đồng, cao hơn 27,34 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm, đạt mức chênh lệch bình quân 1,12 lần.

Thứ ba, nghiên cứu phát hiện sự phân hóa sâu sắc về giá trị đấu giá giữa các khu vực phụ thuộc vào vị trí và hạ tầng. Dự án Khu nhà ở Hồ Ngọc Lân 4 (phường Kinh Bắc) dù chỉ có 78 thửa đất (ít hơn 39 thửa so với Dự án Khu nhà ở Tiên Xá với 117 thửa) nhưng tổng thu đạt tới 158,25 tỷ đồng, gấp 2,14 lần tổng giá trị thu được từ Dự án Tiên Xá (73,94 tỷ đồng).

Thứ tư, công tác chuyển giao hoạt động đấu giá sang các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP đã phát huy hiệu quả rõ rệt với 100% phiên đấu giá tại các dự án trọng điểm được điều hành bởi đội ngũ 4 đấu giá viên có chứng chỉ hành nghề và trình độ đại học chuyên ngành.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch vượt trội về doanh thu của Dự án Hồ Ngọc Lân 4 bắt nguồn từ vị trí đắc địa tiếp giáp Quốc lộ 1A cũ, nằm sát Trung tâm Văn hóa Thể thao thành phố và sở hữu hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngầm hóa hoàn chỉnh. Yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi cho mục đích kết hợp nhà ở với kinh doanh thương mại, thu hút mật độ cạnh tranh cao từ các nhà đầu tư. Tăng trưởng kinh tế thành phố duy trì mức bình quân 14,8%/năm trong giai đoạn 2011-2015 cùng GDP bình quân đầu người năm 2016 đạt 5.037 USD đã thúc đẩy mạnh mẽ sức mua bất động sản.

Khi so sánh với các đô thị phát triển như thành phố Đà Nẵng (nơi mức giá trúng đấu giá thường cao gấp 1,24 đến 2,42 lần so với giá khởi điểm) hay quận Long Biên - Hà Nội (vượt 226% kế hoạch năm 2014), tỷ lệ tăng thu 1,12 lần tại 2 dự án nghiên cứu ở Bắc Ninh phản ánh mức giá khởi điểm đã được cơ quan quản lý xác định tương đối tiệm cận thị trường thực tế.

Về mặt trực quan khoa học, các dữ liệu này có thể được biểu diễn hiệu quả thông qua biểu đồ cột kép so sánh mức giá khởi điểm và giá trúng thực tế theo từng vị trí thửa đất, kết hợp bảng cơ cấu phân bổ dòng tiền. Các công cụ trực quan này giúp cơ quan quản lý dễ dàng nhận diện độ co giãn của giá đất theo chất lượng hạ tầng, đồng thời kiểm soát nguy cơ bắt tay dìm giá hoặc thổi giá ảo gây nhiễu loạn thị trường.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính hành động đồng bộ:

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế xác định giá khởi điểm và quy chế tài chính. Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh phối hợp với Sở Tài chính và các đơn vị thẩm định giá độc lập áp dụng linh hoạt phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp, bảo đảm giá khởi điểm đạt độ chính xác tối thiểu 90% so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đồng thời, nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên mức 10% đến 20% đối với các khu đất có giá trị lớn nhằm sàng lọc năng lực tài chính của người tham gia, thời gian hoàn thiện quy chế thực hiện trong quý 1 năm 2019.

Thứ hai, nâng cao chất lượng quy hoạch và đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Bắc Ninh cần làm chủ thể chủ trì hoàn thành 100% công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đường giao thông nội khu, cấp thoát nước và chiếu sáng trước khi đưa quỹ đất ra đấu giá. Lộ trình triển khai áp dụng từ giai đoạn 2019-2020 nhằm tối ưu hóa giá trị thặng dư đất đai.

Thứ ba, đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ và số hóa quy trình đấu giá. Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh cùng các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp cần xây dựng hệ thống phần mềm quản lý hồ sơ và từng bước thử nghiệm hình thức đấu giá trực tuyến. Giải pháp này giúp giảm thiểu 30% thời gian xử lý thủ tục, bảo đảm tính công khai, bảo mật và loại bỏ triệt để hiện tượng thông đồng, môi giới tiêu cực.

Thứ tư, cải cách thủ tục hành chính sau đấu giá. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Bắc Ninh cam kết rút ngắn thời gian bàn giao mốc giới thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuống dưới 30 ngày làm việc kể từ ngày người trúng đấu giá hoàn thành 100% nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn cho 4 nhóm đối tượng chính:

Thứ nhất, cán bộ lãnh đạo và chuyên viên tại các cơ quan quản lý nhà nước bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh. Nghiên cứu cung cấp bức tranh số liệu xác thực để hoạch định chính sách thu hồi đất, định giá khởi điểm và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Thứ hai, lãnh đạo và đấu giá viên thuộc các Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, Trung tâm Phát triển quỹ đất và các doanh nghiệp đấu giá tư nhân. Luận văn cung cấp quy trình chuẩn hóa các bước tổ chức phiên đấu giá, xử lý tình huống phát sinh và kỹ năng quản lý rủi ro pháp lý.

Thứ ba, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản và cá nhân tham gia thị trường đất đai. Tài liệu giúp nhận định chính xác xu hướng giá trị đất ở đô thị, đánh giá mức độ gia tăng giá trị dựa trên hạ tầng để đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả.

Thứ tư, giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý kinh tế, Thẩm định giá tại các trường đại học, viện nghiên cứu. Luận văn đóng vai trò là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp luận kết hợp khảo sát thực địa tại vùng Đồng bằng sông Hồng.

Câu hỏi thường gặp

Quy mô đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016 đạt kết quả như thế nào?

Trong giai đoạn 2013-2016, thành phố Bắc Ninh đã lập quy hoạch 22 dự án và tổ chức đấu giá thành công 20 dự án tại 12 xã, phường. Tổng diện tích đất đấu giá thành công đạt 39.701,52 m2, nộp vào ngân sách nhà nước 513,36 tỷ đồng, đạt mức tăng thu 1,13% so với giá trị phê duyệt ban đầu.

Vì sao Dự án Hồ Ngọc Lân 4 đạt doanh thu gấp 2,14 lần Dự án Tiên Xá dù số thửa đất ít hơn?

Dự án Hồ Ngọc Lân 4 có 78 thửa đất thu về 158,25 tỷ đồng, trong khi Dự án Tiên Xá có 117 thửa chỉ thu được 73,94 tỷ đồng. Nguyên nhân là Hồ Ngọc Lân 4 nằm tại phường Kinh Bắc tiếp giáp Quốc lộ 1A cũ, gần Trung tâm Văn hóa Thể thao và có hạ tầng hoàn chỉnh, rất thuận lợi cho hoạt động thương mại.

Mức chênh lệch bình quân giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại các dự án nghiên cứu là bao nhiêu?

Qua điều tra chi tiết 195 thửa đất tại 2 dự án trọng điểm, tổng giá trị trúng đấu giá đạt 232,19 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm là 204,85 tỷ đồng. Mức chênh lệch tăng thu ngân sách tuyệt đối là 27,34 tỷ đồng, tương ứng hệ số chênh lệch bình quân đạt 1,12 lần.

Cơ cấu mẫu khảo sát thực địa trong luận văn được thiết kế ra sao để đảm bảo tính khoa học?

Tác giả đã triển khai điều tra tổng cộng 175 phiếu khảo sát hợp lệ, gồm 150 người dân tham gia đấu giá và 25 cán bộ chuyên môn. Nhóm cán bộ bao gồm đại diện từ 5 cơ quan: Phòng Tài nguyên và Môi trường (5 người), Văn phòng đăng ký đất đai (7 người), Trung tâm quỹ đất (8 người), Trung tâm đấu giá (3 người) và địa chính phường (2 người).

Luận văn đề xuất biện pháp gì để hạn chế tình trạng thông đồng và dìm giá trong các phiên đấu giá?

Luận văn kiến nghị đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin thông qua việc chuẩn hóa cổng đấu giá trực tuyến theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Bên cạnh đó, việc nâng mức tiền đặt trước lên 10% đến 20% kết hợp kiểm tra chặt chẽ hồ sơ năng lực sẽ loại bỏ triệt để các hành vi tiêu cực.

Kết luận

Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Công Văn đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu thông qua 5 kết luận cốt lõi:

  • Khẳng định vai trò quyết định của đấu giá quyền sử dụng đất như một công cụ minh bạch hóa thị trường, xóa bỏ cơ chế xin - cho và tạo nguồn lực tài chính chủ đạo cho phát triển đô thị.
  • Đánh giá định lượng thành công của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2013-2016 với 20 dự án hoàn thành, tạo nguồn thu 513,36 tỷ đồng từ diện tích 39.701,52 m2.
  • Chứng minh mối tương quan trực tiếp giữa vị trí địa lý, chất lượng hạ tầng với giá trị gia tăng của đất đai thông qua mức chênh lệch doanh thu 2,14 lần giữa 2 dự án nghiên cứu điển hình.
  • Nhận diện thẳng thắn các mặt tồn tại về công tác xác định giá khởi điểm, thủ tục cấp Giấy chứng nhận và nguy cơ phát sinh tiêu cực trong quy trình đấu giá truyền thống.
  • Đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện bao gồm hoàn thiện định giá, quy hoạch hạ tầng, số hóa quy trình và cải cách hành chính với lộ trình thực thi rõ ràng từ năm 2019.

Những đóng góp khoa học và thực tiễn của công trình nghiên cứu là cẩm nang quan trọng cho các nhà quản lý đô thị. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý quan tâm có thể khai thác toàn văn tài liệu để áp dụng hiệu quả bộ công cụ đánh giá vào thực tiễn địa phương.