Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2015-2017, huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại một số dự án nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 47.013,35 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 81%, đất phi nông nghiệp chiếm 3,8% và đất chưa sử dụng chiếm 15,2%. Kinh tế huyện tăng trưởng ổn định với giá trị sản xuất đạt khoảng 1.107,82 tỷ đồng năm 2017, tăng 13,52% so với năm trước. Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ còn tồn tại nhiều hạn chế như hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, số lượng người tham gia đấu giá chưa đủ, thủ tục hành chính phức tạp và tiến độ xây dựng sau đấu giá chậm.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng và hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại 4 dự án trên địa bàn huyện Bình Liêu, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình đấu giá, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung tại các khu đất đấu giá ở thị trấn Bình Liêu, xã Hoành Mô, Đồng Tâm và Lục Hồn trong giai đoạn 2015-2017. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về đấu giá QSDĐ, đồng thời hỗ trợ địa phương khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình sau:

  • Lý thuyết giá đất: Giá đất được xác định dựa trên các yếu tố địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô phản ánh giá trị thặng dư do vị trí và điều kiện đất đai tạo ra; lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và giá trị đất; quan hệ cung cầu quyết định mức giá cân bằng trên thị trường.
  • Mô hình đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá QSDĐ là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua tổ chức đấu giá công khai, minh bạch nhằm xác định giá trị thực của đất trên thị trường, tránh đầu cơ và thất thu ngân sách.
  • Khái niệm chính: Quyền sử dụng đất, giá khởi điểm, bước giá, giá trúng đấu giá, hiệu quả kinh tế và xã hội của đấu giá đất, các hình thức đấu giá (bỏ phiếu kín, đấu giá trực tiếp bằng lời nói).

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng ban chuyên môn của huyện Bình Liêu, UBND các xã, các văn bản pháp luật liên quan và báo cáo thống kê kinh tế - xã hội. Số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát phỏng vấn trực tiếp 80 hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá và 14 cán bộ công chức làm công tác đấu giá tại 4 dự án.
  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích định lượng và định tính để đánh giá kết quả đấu giá, hiệu quả kinh tế - xã hội và các hạn chế trong công tác đấu giá. Phần mềm Excel được dùng để xử lý số liệu.
  • Timeline nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu từ tháng 4/2018 đến tháng 5/2019, tập trung phân tích dữ liệu giai đoạn 2015-2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất: Tổng diện tích đất đấu giá tại 4 dự án đạt khoảng 15 ha, với tổng số tiền trúng đấu giá lên đến hàng chục tỷ đồng, góp phần tăng nguồn thu ngân sách địa phương. Ví dụ, tại thị trấn Bình Liêu, số tiền thu được từ đấu giá đạt khoảng 30 tỷ đồng trong giai đoạn nghiên cứu.
  2. Tỷ lệ thành công của các phiên đấu giá: Tỷ lệ phiên đấu giá thành công đạt khoảng 75%, trong đó có một số dự án như xã Hoành Mô có tỷ lệ người tham gia đấu giá thấp, dẫn đến nhiều phiên đấu giá không thành công hoặc chỉ có một người tham gia.
  3. Hiệu quả kinh tế - xã hội: Đấu giá QSDĐ đã tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương với tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng đạt 15,05% và thương mại - dịch vụ đạt 18% năm 2017.
  4. Hạn chế trong công tác đấu giá: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện đúng tiến độ, thủ tục hành chính còn phức tạp, thiếu sự tham gia của các đối tượng có nhu cầu thực sự, gây ảnh hưởng đến hiệu quả đấu giá và tiến độ sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của những hạn chế trên là do quy trình đấu giá còn nhiều bước phức tạp, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và tổ chức đấu giá. So với các địa phương như thành phố Đà Nẵng hay tỉnh Thừa Thiên Huế, nơi có quy trình đấu giá minh bạch và thu hút đông đảo người tham gia, huyện Bình Liêu còn hạn chế về hạ tầng và truyền thông thông tin. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tỷ lệ thành công các phiên đấu giá theo từng dự án và bảng tổng hợp số tiền thu được qua các năm để minh họa hiệu quả kinh tế.

Việc đấu giá QSDĐ tại Bình Liêu đã góp phần ổn định giá đất, hạn chế giao dịch ngầm và tạo nguồn thu cho ngân sách, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, để nâng cao hiệu quả, cần hoàn thiện chính sách, tăng cường công tác tuyên truyền và cải tiến quy trình đấu giá.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện chính sách đấu giá: Rà soát, sửa đổi các quy định về thủ tục đấu giá để đơn giản hóa, rút ngắn thời gian thực hiện, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Thời gian thực hiện trong vòng 12 tháng, do UBND huyện chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường.
  2. Nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật: Đầu tư đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng tại các khu đất đấu giá, đặc biệt là giao thông, cấp thoát nước và điện, nhằm tăng sức hấp dẫn và giá trị đất. Thực hiện trong 2 năm, do Ban Quản lý dự án và Trung tâm phát triển quỹ đất huyện phối hợp thực hiện.
  3. Tăng cường công tác truyền thông và đào tạo: Tổ chức các buổi tập huấn, hội thảo cho cán bộ và người dân về quy trình đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm khi tham gia đấu giá, nhằm nâng cao nhận thức và thu hút người tham gia. Thời gian triển khai 6 tháng, do Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các xã, thị trấn thực hiện.
  4. Đa dạng hóa hình thức đấu giá: Áp dụng kết hợp các hình thức đấu giá như đấu giá trực tiếp bằng lời nói và đấu giá bỏ phiếu kín để phù hợp với từng dự án, tăng tính cạnh tranh và hiệu quả đấu giá. Thực hiện thí điểm trong 1 năm tại các dự án trọng điểm, do Trung tâm phát triển quỹ đất chủ trì.
  5. Tăng cường giám sát và xử lý vi phạm: Thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ trong quá trình đấu giá, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy chế đấu giá để đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Thực hiện liên tục, do UBND huyện phối hợp với các cơ quan chức năng thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ quy trình, chính sách và thực trạng đấu giá QSDĐ, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và điều hành.
  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế đấu giá, điều kiện tham gia và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hỗ trợ ra quyết định đầu tư chính xác.
  3. Học viên, nghiên cứu sinh ngành quản lý đất đai, kinh tế và phát triển đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học, bổ sung kiến thức thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
  4. Cơ quan lập chính sách và xây dựng pháp luật: Hỗ trợ đánh giá hiệu quả chính sách đấu giá QSDĐ, từ đó đề xuất hoàn thiện khung pháp lý phù hợp với thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua tổ chức đấu giá công khai nhằm xác định giá trị thực của đất trên thị trường, đảm bảo minh bạch và công bằng.

  2. Ai được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất?
    Tất cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ năng lực hành vi dân sự và đáp ứng các điều kiện về tài chính, pháp lý theo quy định đều có thể đăng ký tham gia đấu giá.

  3. Giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất được xác định như thế nào?
    Giá khởi điểm được xác định dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, đồng thời căn cứ vào vị trí, mục đích sử dụng và điều kiện hạ tầng.

  4. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay?
    Hai hình thức chính là đấu giá trực tiếp bằng lời nói và đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mỗi hình thức có ưu nhược điểm phù hợp với từng dự án cụ thể.

  5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất?
    Cần hoàn thiện chính sách, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, tăng cường truyền thông, đa dạng hóa hình thức đấu giá và giám sát chặt chẽ quá trình đấu giá để đảm bảo minh bạch và thu hút người tham gia.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Bình Liêu giai đoạn 2015-2017 đã góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội và tăng nguồn thu ngân sách địa phương.
  • Hiệu quả đấu giá được thể hiện qua tỷ lệ thành công khoảng 75% và nguồn vốn thu được từ các dự án đấu giá đạt hàng chục tỷ đồng.
  • Hạn chế chính gồm thủ tục hành chính phức tạp, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ và số lượng người tham gia đấu giá chưa cao.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách, nâng cấp hạ tầng, tăng cường truyền thông và đa dạng hóa hình thức đấu giá nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá.
  • Tiếp tục nghiên cứu, theo dõi và đánh giá công tác đấu giá trong các giai đoạn tiếp theo để điều chỉnh chính sách phù hợp, góp phần phát triển bền vững địa phương.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý và tổ chức đấu giá cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tăng cường giám sát và đánh giá định kỳ để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Bình Liêu.