Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, việc quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai luôn là mục tiêu đặt ra trong mỗi thời kỳ phát triển của đất nước. Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy định của pháp luật, có cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhất thiết phải có thông tin về đất đai. Do vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây là yếu tố quan trọng vào việc nắm chắc quỹ đất của từng địa phương giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất.
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng. Trảng Bom là một huyện nằm ở phía Đông tỉnh Đồng Nai, có diện tích 32. Huyện nằm dọc theo quốc lộ 1A, là cửa ngõ đi vào TP.HCM nên được đầu tư mạnh về giao thông và có lợi thế phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, huyện cách thành phố Biên Hòa 12km và cách TP.HCM 42km về phía Đông nên thuận tiện cho buôn bán, giao thương và đầu tư công nghiệp.
Những năm qua công tác quản lý hành chính trên các lĩnh vực đã và đang tiến hành đổi mới để nâng cao cuộc sống của người dân, xây dựng bộ máy quản lý tốt, văn minh, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai không thể không kể đến công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nội dung này đã đã được chú trọng quan tâm. Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đã từng bước được hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo cung cấp đầy đủ, chi tiết, chính xác các thông tin mới nhất về đất đai theo quy định của Nhà nước; cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin tiện lợi, thống nhất, đồng thời đảm bảo thực hiện mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu của tỉnh Đồng Nai. Tuy 1 nhiên hiện nay, trên thực tế, tình hình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đang gặp nhiều khó khăn với nhiều nguyên nhân khác nhau.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019 - 2022”. Mục tiêu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn 2019 - 2022, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn còn tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác đăng ký đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Trảng Bom. Mục tiêu cụ thể - Phân tích quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
- Đánh giá kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019 - 2022. - Xác định được những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2019 - 2022. - Đề xuất được một số giải pháp khắc phục khó khăn trong tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.
Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái niệm về đất đai Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài 2 nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề. Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng.
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý. Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.
Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. Theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai.
Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão. Về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả. Theo điều 181, bộ Luật Dân sự 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền 3 chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,.
Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Cơ sở xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Các văn bản pháp luật về đất đai: Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai.
Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng nhận, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng như các chế tài pháp lý trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, còn có các thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ đất và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ và hiệu quả. Việc tính thuế, xác định giá cả cho các loại đất đai phải dựa vào việc đánh giá, phân hạng đất đai và quy mô đất đai của các đối tượng sử dụng. Những vấn đề cơ bản đó đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, là cơ sở quan trọng trong việc cấp giấy 4 chứng nhận quyền sử dụng đất.
đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành theo đúng quy định. - Các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong những căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các giấy tờ về quyền sử dụng đất như: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Căn cứ vào những giấy tờ này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Tình hình sử dụng đất đai: Thông qua việc kiểm tra tại thực địa, chúng ta biết được thửa đất đó có sử dụng đúng mục đích hay không, có theo đúng quy hoạch hay không và có xãy ra tranh chấp, khiếu nại không.