Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]. Hỗ trợ đất Hỗ trợ là giúp đỡ nhau. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [20]. Hỗ trợ tài sản Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp không đủ điều kiện bồi thường thì xem xét hỗ trợ cho người có tài sản 1.
Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. 5 Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5].
Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vừa mang tính chất đa dạng và phức tạp vừa mang tính pháp luật vừa mang tính xã hội cao. - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.
- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc 6 thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân.
Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện [20] Bên cạnh cạnh những kết quả đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư thì 7 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai [12]. Tuy nhiên hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những tồn tại cơ bản như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [9] Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [6]. Yếu tố giao đất, cho thuê đất Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [4]. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều 8 xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.
Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ. Giá đất và định giá đất Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường” Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: [21] + Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; 9 - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
+ Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.