Đặt vấn đề Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện sinh tồn, là cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho con người. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành các văn bản luật về đất đai như: Các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra còn rất nhiều văn bản dưới luật, các Nghị Định, Thông Tư, các Quyết Định liên quan tới lĩnh vực đất đai.
Nói chung, hệ thống văn bản luật liên quan đến lĩnh vực đất đai ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003, rồi tới Luật Đất đai 2013 ra đời đã hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Phường Quang Vinhnằm phía Bắc của thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm hành chính thành phố khoảng 4 km. Với vị trí địa lí và điều kiện tự nhiên thuận lợi, nhiều năm trở lại đây tình hình kinh tế - xã hội của phường phát triển ngày càng ổn định, các chính sách xã hội được thực hiện tốt,các hoạt động thương mại dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa tại phường ngày càng sôi động. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều kết quả đáng kể. Tuy nhiên, vẫn gặp 2 những khó khăn nhất định, đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng.
Do đó, có thể thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền cũng như nghĩa vụ của Nhà nước, chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn của Thầy giáo ThS.Hoàng Hữu Chiến, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.Mục tiêu cụ thể - Điều tra, đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường.
- Điều tra, đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh. - Điều tra, đánh giá được tình hình, kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của phường Quang Vinh. - Điều tra, đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. 3 - Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phường Quang Vinh.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, tuy nhiên trên thực tế các quyền này vẫn diễn ra phổ biến và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
5 Như vậy, việc thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ngày càng hoàn thiện và đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu của người dân hơn. Cơ sở pháp lý của đề tài Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất: - Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 6 - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Trưởng Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của Ủy ban nhân nhân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước.