Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm xã phía bắc huyện đồng hỷ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2015

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm xã phía bắc huyện đồng hỷ tỉnh thái, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Hoàng Thị Hạnh
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• MỞ ĐẦU
• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học
• 1.1.1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Cơ sở thực tiễn
• 1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
• 1.3. Những nghiên cứu về chuyển QSD đất
• 1.3.1. Tình hình chuyển QSD đất trong cả nước
• 1.3.2. Tình hình chuyển QSD đất ở tỉnh Thái Nguyên
• 1.3.3. Tình hình chuyển QSD đất ở huyện Đồng Hỷ
• 2. Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.2.1. Thời gian nghiên cứu
• 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
• 2.4.2. Phương pháp xử lý dữ liệu
• 2.4.3. Phương pháp kế thừa
• 2.4.4. Phương pháp so sánh
• 3. Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát tình hình cơ bản của cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ
• 3.1.1. Tình hình cơ bản của xã Minh Lập, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.2. Tình hình cơ bản của xã Hòa Bình, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.3. Tình hình cơ bản của xã Tân Long, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
• 3.1.4. Tình hình cơ bản của xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
• 3.2. Đánh giá thực trạng chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015
• 3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo hình thức
• 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển QSD theo thời gian
• 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo loại đất
• 3.3. Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ về chuyển QSD đất
• 3.3.1. Đánh giá ý kiến người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ về các hình thức chuyển QSD đất
• 3.3.2. Đánh giá ý kiến của người dân về các loại giấy tờ khi chuyển QSD đất
• 3.3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về tài chính trong chuyển QSD đất
• 3.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về thái độ phục vụ chuyển QSD đất
• 3.3.5. Đánh giá ý kiến của người dân về quy trình chuyển QSD đất
• 3.3.6. Đánh giá ý kiến của người dân các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển QSD đất
• 3.3.7. Đánh giá ý kiến của người dân về điều kiện chuyển QSD đất
• 3.4. Khó khăn tồn tại, giải pháp khắc phục trong công tác chuyển QSD đất trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên
• 3.4.1. Khó khăn, tồn tại
• 3.4.2. Giải pháp khắc phục
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất, diễn ra thường xuyên và tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau. Theo Luật Đất đai năm 2013, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và tặng cho. Việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ là một hoạt động dân sự mà còn có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ. Đặc biệt, trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

1.1. Khái quát về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ

Huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, với các xã Minh Lập, Hòa Bình, Tân Long và Văn Lăng, đã có những bước tiến trong công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức trong việc thực hiện quyền này. Theo thống kê, số lượng hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tăng lên, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề như thiếu thông tin, quy trình phức tạp và sự thiếu đồng bộ trong quản lý. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.

II. Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất

Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Theo số liệu thu thập được, trong giai đoạn 2011-2015, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng đáng kể, cho thấy nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, việc thực hiện các thủ tục hành chính vẫn còn chậm trễ, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Đặc biệt, ý kiến của người dân cho thấy họ chưa hài lòng với thái độ phục vụ của các cơ quan chức năng trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất.

2.1. Đánh giá ý kiến của người dân về chuyển quyền sử dụng đất

Người dân trên địa bàn cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ đã có những phản hồi tích cực về việc chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn bày tỏ sự lo ngại về tính minh bạch trong quy trình và thủ tục. Họ cho rằng, việc thiếu thông tin và hướng dẫn cụ thể từ các cơ quan chức năng đã dẫn đến sự khó khăn trong việc thực hiện quyền lợi của mình. Đặc biệt, một số người dân cho rằng, họ cần được hỗ trợ nhiều hơn trong việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.

III. Khó khăn và giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

Khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ chủ yếu đến từ sự thiếu đồng bộ trong quy trình quản lý và thực hiện. Nhiều người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật, dẫn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất không hiệu quả. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự cải cách trong quy trình hành chính, đồng thời tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho người dân. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng là một giải pháp cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.

3.1. Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần thiết phải cải cách quy trình hành chính, đơn giản hóa các thủ tục và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng. Đồng thời, việc tổ chức các buổi tập huấn, hội thảo về quyền sử dụng đất cho người dân cũng rất quan trọng. Điều này không chỉ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Công tác quản lý và chuyển quyền sử dụng đất đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch và phát triển kinh tế xã hội bền vững. Trong năm 2015, toàn huyện Đồng Hỷ đã tiếp nhận và giải quyết 2.240 hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cùng 705 hồ sơ cấp đổi, cấp lại và thừa kế. Tuy nhiên, tại các địa bàn miền núi, việc chuyển dịch quyền sử dụng đất còn đối mặt với nhiều rào cản do tập quán sinh hoạt và nhận thức pháp luật chưa đồng đều.

Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán đánh giá toàn diện công tác chuyển quyền sử dụng đất tại cụm xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên gồm 4 xã: Minh Lập với diện tích 1.825,62 ha, Hòa Bình 1.244,00 ha, Tân Long 4.114,70 ha và Văn Lăng 6.416,00 ha. Tổng diện tích tự nhiên của toàn cụm đạt trên 13.600 ha với dân số hơn 20.600 người. Mục tiêu cụ thể là phân tích thực trạng thực hiện 4 hình thức chuyển quyền cơ bản gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho trong giai đoạn 2011 - 2015; đồng thời khảo sát ý kiến đánh giá của người dân để tìm ra các điểm nghẽn hành chính.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học giúp chính quyền địa phương hoàn thiện quy trình một cửa, nâng cao hiệu suất xử lý hồ sơ và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách. Điển hình như năm 2015, thu ngân sách cân đối tại xã Minh Lập đạt 419 triệu đồng và xã Văn Lăng đạt 190 triệu đồng, tạo nguồn lực quan trọng cho công cuộc xây dựng nông thôn mới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai và lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hệ thống lý luận làm rõ 4 khái niệm nền tảng trong pháp luật đất đai:

• Chuyển quyền sử dụng đất: Hành vi chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các hình thức pháp lý do Nhà nước công nhận.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất có đền bù bằng tiền hoặc hiện vật tương đương giá trị đầu tư.
• Tặng cho quyền sử dụng đất: Hành vi chuyển quyền không thu tiền, thường dựa trên quan hệ huyết thống hoặc hiến đất xây dựng công trình phúc lợi công cộng.
• Thừa kế quyền sử dụng đất: Việc chuyển giao di sản quyền sử dụng đất của người đã mất cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Khung pháp lý tham chiếu xuyên suốt đề tài gồm Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 20/2015/TT-BTP cùng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên như Quyết định 42/2014/QĐ-UBND và Quyết định 1140/QĐ-UBND.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng với cỡ mẫu khảo sát là 120 hộ dân đại diện cho các chủ thể tham gia giao dịch đất đai trong giai đoạn 2011 - 2015. Dung lượng mẫu được phân bổ đồng đều tại 4 địa bàn: xã Minh Lập 30 phiếu, xã Hòa Bình 30 phiếu, xã Tân Long 30 phiếu và xã Văn Lăng 30 phiếu. Việc lựa chọn phương pháp phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi có cấu trúc giúp phản ánh trung thực trải nghiệm của người dân về thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính và thái độ phục vụ của cán bộ địa chính.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và báo cáo thống kê đất đai định kỳ của 4 xã. Tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, tổng hợp và phân tích so sánh trên phần mềm Microsoft Excel để đối chiếu biến động giữa các năm và giữa 2 nhóm đất chính là đất ở và đất nông nghiệp. Quá trình thu thập, xử lý và hoàn thiện dữ liệu diễn ra liên tục trong thời gian 12 tháng, từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 8 năm 2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất tại cụm xã phía Bắc mang đặc trưng thuần nông và lâm nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến tính chất các giao dịch. Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo trong tổng diện tích tự nhiên: xã Minh Lập chiếm 84,65% tương đương 1.545,41 ha; xã Hòa Bình chiếm 87,32% với 1.087,00 ha; xã Tân Long chiếm 78,03% với 3.210,61 ha; và xã Văn Lăng chiếm cao nhất với 94,10% tương đương 6.037,81 ha. Ngược lại, đất phi nông nghiệp chỉ chiếm từ 4,60% đến 14,80%, trong đó đất ở tại xã Hòa Bình chỉ có 27,86 ha và Minh Lập là 56,82 ha.

Thứ hai, trong 4 hình thức chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng cho chiếm tỷ trọng chi phối với hơn 75% tổng lượng hồ sơ giao dịch phát sinh. Các giao dịch thừa kế chỉ chiếm khoảng 18% và chuyển đổi đất nông nghiệp theo dồn điền đổi thửa chiếm tỷ lệ thấp dưới 7%.

Thứ ba, tốc độ thực hiện giao dịch có xu hướng gia tăng rõ rệt sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Số lượng hồ sơ giải quyết thành công trong giai đoạn 2014 - 2015 tăng trưởng bình quân 22% mỗi năm so với giai đoạn 2011 - 2013.

Thứ tư, kết quả khảo sát 120 hộ dân cho thấy có 68,3% người dân hài lòng với quy trình tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa. Tuy nhiên, vẫn còn 31,7% ý kiến phản ánh khó khăn về thời gian đo đạc tách thửa và chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính, đặc biệt tại xã vùng sâu Văn Lăng nơi tỷ lệ hộ nghèo còn ở mức cao.

Thảo luận kết quả

Sự chuyển biến tích cực trong công tác chuyển quyền xuất phát từ việc tái cấu trúc tổ chức theo Luật Đất đai 2013. Việc chuyển giao thẩm quyền chuyên môn cho Văn phòng đăng ký đất đai và áp dụng hệ thống một cửa liên thông đã chuẩn hóa hồ sơ địa chính, giảm bớt tình trạng nhũng nhiễu. Thời gian thực hiện thủ tục theo quy định mới được rút ngắn còn 10 ngày làm việc đối với khu vực đồng bằng và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi khó khăn.

Các dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa hiệu quả thông qua biểu đồ cột chồng thể hiện sự thay đổi cơ cấu 4 hình thức chuyển quyền theo thời gian, kết hợp với bảng ma trận so sánh mức độ hài lòng của người dân giữa các xã. So với mặt bằng chung toàn tỉnh Thái Nguyên, cụm xã phía Bắc có tỷ lệ giao dịch tự phát không đăng ký biến động cao hơn khoảng 15%, chủ yếu do thói quen chuyển nhượng viết tay trong vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tăng cường quản trị địa chính cơ sở.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

Thứ nhất, số hóa và hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính. Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đẩy nhanh ứng dụng phần mềm VILIS, phấn đấu đạt mục tiêu số hóa 100% dữ liệu biến động đất đai của 4 xã phía Bắc trong giai đoạn 2018 - 2020.

Thứ hai, tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính liên thông. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả huyện Đồng Hỷ phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân cấp xã để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho xuống dưới 8 ngày làm việc đối với xã Minh Lập, Hòa Bình và dưới 18 ngày đối với xã vùng cao như Tân Long, Văn Lăng.

Thứ ba, tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật. Ủy ban nhân dân 4 xã phối hợp với Hội Nông dân và Đoàn Thanh niên tổ chức định kỳ 2 đợt tuyên truyền mỗi năm, tập trung hướng dẫn quy định Luật Đất đai 2013, nhằm nâng tỷ lệ người dân tự giác đăng ký biến động đất đai lên trên 90% vào năm 2019.

Thứ tư, minh bạch hóa chính sách tài chính và giá đất. Chi cục Thuế huyện Đồng Hỷ phối hợp công khai chi tiết các biểu mức lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và chính sách miễn giảm thuế đối với việc tặng cho, thừa kế giữa các thành viên trong gia đình theo đúng quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn cao cho các nhóm đối tượng:

• Cán bộ quản lý nhà nước và công chức địa chính xã: Nắm bắt bức tranh thực tế về công tác quản lý biến động đất đai miền núi, từ đó áp dụng các giải pháp cải cách hành chính và giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ sở.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Sử dụng làm tài liệu tham khảo học thuật về phương pháp nghiên cứu thực địa, kỹ năng thiết kế mẫu điều tra 120 phiếu và phân tích tác động chính sách chuyển tiếp giữa hai thời kỳ luật.
• Các tổ chức hành nghề công chứng và tư vấn pháp lý: Khai thác số liệu thực tế về các vướng mắc pháp lý thường gặp trong hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của người dân nông thôn.
• Doanh nghiệp và hợp tác xã nông lâm nghiệp: Hiểu rõ hiện trạng phân bổ đất nông nghiệp chiếm trên 78% đến 94% diện tích tại địa phương để xây dựng phương án thuê đất, nhận chuyển nhượng phục vụ dự án kinh doanh bền vững.

Câu hỏi thường gặp

Bốn hình thức chuyển quyền sử dụng đất được phân tích trọng tâm trong đề tài là gì? Đề tài nghiên cứu sâu 4 hình thức cơ bản theo Luật Đất đai gồm: chuyển đổi đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn 4 xã phía Bắc huyện Đồng Hỷ.

Điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng là gì? Căn cứ Điều 106 Luật Đất đai 2003 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên thi hành án và thửa đất còn trong thời hạn sử dụng.

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại các xã miền núi là bao lâu? Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 42/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên, thời hạn giải quyết hồ sơ thông thường không quá 10 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, vùng sâu vùng xa như Văn Lăng, thời gian được gia hạn thêm không quá 15 ngày, tổng cộng tối đa là 25 ngày làm việc.

Tại sao các xã miền núi như Văn Lăng, Tân Long có tỷ lệ giao dịch chính quy thấp hơn xã Minh Lập? Xã Văn Lăng và Tân Long có địa hình chia cắt phức tạp, tỷ lệ đất nông lâm nghiệp chiếm trên 78% đến 94%, thu nhập bình quân đầu người chỉ đạt từ 12 đến 18 triệu đồng/năm. Trình độ dân trí và việc tiếp cận thông tin pháp luật hạn chế khiến người dân còn quen với hình thức chuyển nhượng trao tay.

Việc áp dụng Luật Đất đai 2013 đã mang lại điểm đổi mới nổi bật nào trong công tác tặng cho quyền sử dụng đất? Luật Đất đai 2013 mở rộng phạm vi tặng cho quyền sử dụng đất, không chỉ giới hạn trong quan hệ gia đình mà còn cho phép hộ gia đình, cá nhân tặng cho đất để xây dựng các công trình công cộng, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho chương trình xây dựng nông thôn mới.

Kết luận

• Luận văn đã đánh giá toàn diện bức tranh chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 tại 4 xã cụm phía Bắc huyện Đồng Hỷ với tổng diện tích hơn 13.600 ha.
• Khảo sát thực chứng 120 hộ dân đã lượng hóa mức độ hài lòng và chỉ rõ những rào cản hành chính về thời gian đo đạc và nghĩa vụ tài chính tại vùng đồng bào thiểu số.
• Khẳng định tính ưu việt của cơ chế một cửa và việc phân cấp quản lý cho Văn phòng đăng ký đất đai theo tinh thần Luật Đất đai 2013.
• Đề xuất hệ thống 4 giải pháp đồng bộ về công nghệ phần mềm VILIS, rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ và nâng cao năng lực cán bộ chuyên môn.
• Định hướng lộ trình thực hiện cụ thể đến năm 2020 nhằm hiện đại hóa nền hành chính công và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Công trình nghiên cứu là nguồn tư liệu khoa học thiết thực giúp chính quyền địa phương, các nhà nghiên cứu và người dân nâng cao hiệu quả quản trị tài nguyên đất đai tại các địa bàn miền núi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học 1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng là chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

QSD đất là một loại tài sản được chuyển QSD, được trao đổi giao dịch. Chuyển QSD đất là hành vi chuyển QSD đất từ người này cho người khác bằng một trong các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại. Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đất đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai (đối với chuyển nhượng). Đặc thù của việc chuyển QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất, mọi chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

Tặng cho, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ. Giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.

Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định cho phép chuyển QSD đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. 5 Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 1993, luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 và năm 2001 vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD của người sử dụng đất nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm hình thức cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục trình tự thực hiện cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Đến năm 2013 Quốc hội tiếp tục thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước.

Tại Luật này có nhiều đổi mới và quy định chặt chẽ hơn về quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất, những trình tự thủ tục về đăng ký đất đai cũng như các hình thức đăng ký chuyển QSD đất. Như vậy, việc thực hiện Luật đất đai ngày càng được quy định cụ thể và có sự đảm bảo của Nhà nước đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhất là đối với các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất đồng thời quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đối với đất nông nghiệp. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy như sau: - Các văn bản Luật: Luật Đất đai năm 2003; Bộ Luật Dân sự năm 2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009; Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013. - Các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; 6 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13.

- Các thông tư: Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính Phủ; Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. - Các quyết định: Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước thuộc tỉnh; Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND ngày 9/3/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; 7 Cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 02/08/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá đất giai đoạn 2015-2019 trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc bổ sung một số nôi dung quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận QSD đất; diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Cơ sở thực tiễn Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội.

Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này. 8 Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường do vậy chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.

Ngày nay QSD đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSD đất của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Vì vậy, chuyển QSD đất được Nhà nước công nhận đã phát huy được tiềm năng về thị trường bất động sản cho sự phát triển kinh tế. Cụm phía Bắc là các xã nằm cách trung tâm của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên khoảng 14km.

Đi cùng với sự phát triển chung của huyện cụm xã phía Bắc còn gặp nhiều khó khăn về phát triển kinh tế - xã hội và trong công tác quản lý đất đai. Người dân sống lâu đời sinh hoạt theo phong tục tập quán nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều hạn chế, chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà họ đang có; còn rất nhiều sự việc tự ý chuyển QSD đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều khó khăn. Từ khi thực hiện Luật đất đai 2003 nay là Luật đất đai 2013 cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước.

Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSD đất.