Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học 1. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng là chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
QSD đất là một loại tài sản được chuyển QSD, được trao đổi giao dịch. Chuyển QSD đất là hành vi chuyển QSD đất từ người này cho người khác bằng một trong các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại. Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được QSD đất đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai (đối với chuyển nhượng). Đặc thù của việc chuyển QSD đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSD đất, mọi chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
Tặng cho, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống đặc biệt, người nhận QSD đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ. Giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định cho phép chuyển QSD đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. 5 Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa những quy định của Luật đất đai năm 1993, luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 và năm 2001 vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSD của người sử dụng đất nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm hình thức cho tặng QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và thủ tục trình tự thực hiện cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Đến năm 2013 Quốc hội tiếp tục thông qua Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 để phù hợp với tình hình phát triển của đất nước.
Tại Luật này có nhiều đổi mới và quy định chặt chẽ hơn về quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất, những bảo đảm của Nhà nước với người sử dụng đất, những trình tự thủ tục về đăng ký đất đai cũng như các hình thức đăng ký chuyển QSD đất. Như vậy, việc thực hiện Luật đất đai ngày càng được quy định cụ thể và có sự đảm bảo của Nhà nước đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhất là đối với các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất đồng thời quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đối với đất nông nghiệp. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy như sau: - Các văn bản Luật: Luật Đất đai năm 2003; Bộ Luật Dân sự năm 2005; Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009; Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013. - Các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; 6 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13.
- Các thông tư: Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ TN&MT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; Thông tư số 28/2011 ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính Phủ; Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch. - Các quyết định: Quyết định số 2868/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước thuộc tỉnh; Quyết định số 737/2010/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 278/2012/QĐ-UBND ngày 9/3/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 19/05/2010 về việc lập hồ sơ địa chính, cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; 7 Cấp GCN QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 02/08/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012; Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013; Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá các loại đất trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt giá đất giai đoạn 2015-2019 trên dịa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 42/2011/QĐ-UBND ngày 26/8/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc bổ sung một số nôi dung quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận QSD đất; diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Cơ sở thực tiễn Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội.
Cần phải có sự xác lập rõ ràng đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này. 8 Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường do vậy chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng.
Ngày nay QSD đất trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSD đất của mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Vì vậy, chuyển QSD đất được Nhà nước công nhận đã phát huy được tiềm năng về thị trường bất động sản cho sự phát triển kinh tế. Cụm phía Bắc là các xã nằm cách trung tâm của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên khoảng 14km.
Đi cùng với sự phát triển chung của huyện cụm xã phía Bắc còn gặp nhiều khó khăn về phát triển kinh tế - xã hội và trong công tác quản lý đất đai. Người dân sống lâu đời sinh hoạt theo phong tục tập quán nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều hạn chế, chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà họ đang có; còn rất nhiều sự việc tự ý chuyển QSD đất cho nhau mà không thông qua pháp luật. Chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều khó khăn. Từ khi thực hiện Luật đất đai 2003 nay là Luật đất đai 2013 cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSD đất.
