CHƯƠNG 1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu Sau giai đoạn bùng nổ vào cuối năm 2006 khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng suy giảm, thậm chí là “đóng băng” từ 2010 đến nay. Các dự án thiếu vốn không thể hoàn tất, người dân không nhận được nhà, nợ xấu của ngân hàng cũng tăng cao (Bộ Xây dựng, 2013 trích trong Q. Ngày 07 tháng 01 năm 2013, Chính phủ đã có Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu mà trong đó, một trọng tâm là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hai giải pháp cơ bản đã được đưa ra.
Giải pháp thứ nhất là bơm nguồn tiền lãi suất thấp vào thị trường, tạo cú hích giúp thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn về vốn. Cụ thể là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay bất động sản để hỗ trợ cả phía cung (doanh nghiệp vay để hoàn thành dự án) và phía cầu (người dân vay để mua, thuê nhà) (Xuân Tuyến, 2013). Giải pháp thứ hai là tập trung vào thị trường nhà ở giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 cho người thu nhập thấp mua hoặc thuê (Bộ Xây Dựng, 2013; Chính phủ, 2013). Triển khai cụ thể các chính sách được nêu trong Nghị quyết 02, đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê.
Chính sách này vừa nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng vừa tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay (Batdongsan. Tuy nhiên, một số người am hiểu cho rằng chính sách này khó khả thi. Giáo sư Đặng Hùng Võ dự đoán chính sách này khó đi vào thực tế do thời gian thu hồi vốn dài, không hấp dẫn nhà đầu tư (Ngọc Mai, 2013). Ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cũng cho rằng nếu không có chính sách gì đặc biệt, các căn hộ chuyển đổi này sẽ không thể cạnh tranh về giá với những phòng cho thuê diện tích nhỏ hiện nay (Đình Dũng, 2013).2 Mục tiêu nghiên cứu Với bối cảnh trên, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ cho người nghèo hay chỉ một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó khăn.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Câu hỏi nghiên cứu Từ bối cảnh trên, nghiên cứu đặt ra hai câu hỏi. Thứ nhất, ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ các dự án nhà ở thương mại sang cho thuê? Thứ hai, ai được ai mất nếu chính sách này được ban hành và thực thi? 1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 1.1 Địa điểm nghiên cứu Vì giới hạn về nguồn lực và khả năng tiếp cận với các số liệu, nghiên cứu chỉ tập trung cho địa bàn TP.HCM, đô thị dẫn đầu Việt Nam về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như số lượng người lao động.2 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu đánh giá trường hợp chuyển đổi hoàn toàn một dự án từ căn hộ để bán sang cho thuê với giả định dự án chưa được bán cho người dân. Dự án được chọn để xác định giá cho thuê (giá cung) là dự án chung cư thuộc địa bàn quận 2, TP.HCM với quy mô gần 400 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng. Dự án được khởi công năm 2010 nhưng hiện chưa hoàn thành vì thiếu vốn.
Giá bán công bố năm 2010 từ 13,8 đến 15,8 triệu đồng/m2, giá hiện tại từ 13,5 đến 14,8 triệu/m2 (bao gồm VAT). Giá giảm do thị trường chung gặp khó khăn, chủ đầu tư buộc phải giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để bán. Mức giá này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 02/NQ-CP (thấp hơn 15 triệu đồng/m2 ).5 Cấu trúc luận văn Luận văn gồm sáu chương. Chương thứ nhất giới thiệu bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu.
Chương hai trình bày chi tiết về phương pháp nghiên cứu, trong đó nêu rõ khung phân tích, các nguồn số liệu được sử dụng. Chương ba có ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức của sở hữu nhà hay đi thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị trường nhà cho thuê trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để thị trường phát triển và đáp ứng nhu cầu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -3- của người thu nhập thấp ở các đô thị.
Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê ở Việt Nam và TP. Chương bốn tính toán mức giá thuê tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để đảm bảo lợi nhuận khi chung cư thương mại được chuyển sang cho thuê. Giá thuê được tính toán trong hai trường hợp, có và không có chính sách can thiệp của nhà nước để làm cơ cho các phân tích tiếp theo. Chương năm xác định mức giá tối đa người dân có thể chi trả đối với căn hộ cho thuê.
Khả năng chi trả được tính dựa vào mức thu nhập bình quân của người dân TP.HCM và dữ liệu về hộ gia đình. Chương sáu trình bày những kết quả mà nghiên cứu đã phát hiện. Bằng cách so sánh giá cung và giá cầu trước và sau khi can thiệp, nghiên cứu xác định nhóm đối tượng nào được hưởng lợi từ chính sách. Giá trị trợ cấp đối với dự án cũng được trình bày ở chương này.
Phần cuối chương trình bày các hạn chế của nghiên cứu cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -4- CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Nghiên cứu đánh giá chính sách thí điểm chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê trong trường hợp dự án cụ thể. Nếu chính sách được thực thi cho trường hợp dự án trong nghiên cứu Với chi phí đầu tư thực tế của dự án, giả định toàn bộ các căn hộ không để bán mà chuyển sang cho thuê thì giá cho thuê liệu có phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp không? Nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu của kinh tế học để đánh giá chính sách thí điểm chuyển dự án căn hộ thương mại trên thị trường thành các căn hộ cho thuê.
Dựa trên so sánh giá cung, giá cầu, nghiên cứu chỉ ra những đối tượng (theo từng mức thu nhập) có khả năng thuê những căn hộ này. Giá tối thiểu mà bên cung yêu cầu được xác định dựa trên số liệu của một dự án thực tế ở Quận 2, TP. Giá tối đa mà bên cầu có thể chi trả được tính dựa vào thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn TP. Tiếp theo, nghiên cứu tính toán giá trị trợ cấp của nhà nước, giá cho thuê của doanh nghiệp và giá thuê của người dân trong trường hợp có và không có chính sách để chỉ ra ai được, ai mất khi chính sách được thực thi.1 Khung phân tích cung – cầu Nhằm mục tiêu đánh giá tính khả thi của chính sách chuyển nhà ở thương mại sang cho thuê, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung – cầu của kinh tế học.
Giá thị trường là phần giao giữa giá cung và giá cầu. So sánh giá cung và giá cầu cho biết ai là người có thể tham gia vào thị trường nhà thuê cũng như người hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này (Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi tiết xem Hình 2-1. Ban đầu, đường cung là đường (S). Khi nhà nước can thiệp bằng hỗ trợ về tín dụng, đất… đường cung sẽ dịch chuyển về bên phải tạo đường cung (S’).
Giá cầu, mức giá mà người tiêu dùng có thể chi trả, được xác định dựa trên thu nhập của người lao động. Có 5 đường cầu ứng với 5 nhóm thu nhập (mỗi nhóm chiếm 20% dân số). Cộng các đường cầu từ (D1) đến (D5) theo phương ngang ta được đường cầu tổng hợp (D). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -5- Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê Khi không có sự can thiệp của nhà nước, thị trường đạt trạng thái cân bằng tại điểm 0 với mức giá P0 và khối lượng Q0.
Giả định khi đó chỉ một số hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao mới có thể thuê được nhà. Sau khi nhà nước can thiệp, thị trường đạt cân bằng ở điểm 0’ với mức giá P’ thấp hơn P0 và khối lượng Q’ lớn hơn Q0. Khi giá giảm, nhiều người tiếp cận được với thị trường hơn, trong đó có những người ở mức thu nhập thấp hơn. So sánh giá cung và giá cầu của các nhóm thu nhập sẽ cho thấy đối tượng nào có khả năng tiếp cận và hưởng lợi từ chính sách.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí Để xác định giá cho thuê mà nhà đầu tư yêu cầu, nghiên cứu sử dụng khung phân tích lợi ích và chi phí của kiến thức thẩm định dự án cho số liệu đầu tư của một dự án thực tế trên địa bàn TP.
Giá bán một m2 căn hộ được tính dựa vào chi phí đầu tư theo tiến độ và quy về thời điểm hoàn thành dự án. Giá thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê dự kiến và suất sinh lợi của dự án.1 Chi phí của dự án Chi phí của dự án ngoài chi phí đầu tư ban đầu còn có chi phí hoạt động trong thời gian LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -6- cho thuê.1 Chi phí ban đầu gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, các chi phí liên quan đến xây dựng theo quy định, chi phí lãi vay… được lấy từ hồ sơ dự án. Các chi phí này được điều chỉnh với tác động của lạm phát trong thời gian xây dựng, sau đó quy về thời điểm hoàn thành dự án để xác định giá trị trong tương lai, cũng là giá bán sau khi dự án hoàn thành. Do hiện nay chưa có nhiều dự án đầu tư cho thuê căn hộ với quy mô lớn nên khó ước tính các chi phí hoạt động một cách tin cậy.
Để đơn giản, nghiên cứu bỏ qua chi phí này, xem như tiền cho thuê chỉ bù đắp cho chi phí đầu tư ban đầu. Như vậy, tiền thuê tính được sẽ thấp hơn mức yêu cầu thực tế. Giả định này giúp việc so sánh giá cung và giá cầu ở phần sau càng có ý nghĩa, vì nếu người tiêu dùng không thể chi trả cho mức giá thuê thấp thì càng không thể đáp ứng được giá thực tế.