Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010–2013 rơi vào tình trạng đóng băng trầm trọng sau chu kỳ tăng trưởng nóng từ khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới năm 2006. Trước lượng hàng tồn kho lớn và nợ xấu ngân hàng gia tăng, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh và hỗ trợ thị trường, trọng tâm là gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và định hướng phát triển nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Triển khai định hướng này, đầu tháng 4/2013, Bộ Xây dựng đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi các dự án căn hộ thương mại tồn đọng sang mô hình nhà ở cho thuê.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm đặt ra là đánh giá tính khả thi kinh tế của chính sách thí điểm này, làm rõ ai là người thực sự có khả năng thuê các căn hộ chuyển đổi và xác định cơ chế phân phối lợi ích - chi phí giữa các bên liên quan. Mục tiêu cụ thể của luận văn là tính toán mức giá cho thuê tối thiểu hòa vốn của chủ đầu tư, ước lượng khả năng chi trả tiền thuê nhà của 5 nhóm thu nhập dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó lượng hóa quy mô trợ cấp công và phân tích tác động phúc lợi xã hội.

Phạm vi nghiên cứu tập trung tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thông qua nghiên cứu điển cứu một dự án chung cư thương mại tại Quận 2 với quy mô gần 400 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng 48.906 m2 và tổng mức đầu tư danh nghĩa quy đổi đến năm 2013 là 670,7 tỷ đồng. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp bằng chứng thực nghiệm định lượng, chứng minh rằng chính sách trợ cấp chuyển đổi không tiếp cận được 60% dân số có thu nhập trung bình và thấp, qua đó kiến tạo luận cứ khoa học để hoàn thiện thể chế phát triển nhà ở đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai trụ cột lý thuyết kinh tế học hiện đại để giải quyết bài toán chính sách:

Thứ nhất, Khung phân tích Cung - Cầu vi mô (Pindyck và Rubinfeld, 2000) được sử dụng để xác định trạng thái cân bằng thị trường trước và sau khi có sự can thiệp của Nhà nước. Đường cung đại diện cho mức giá cho thuê tối thiểu của chủ đầu tư, trong khi đường cầu tổng hợp được tích hợp từ 5 đường cầu thành phần tương ứng với 5 nhóm thu nhập dân cư. Sự can thiệp của Nhà nước thông qua hỗ trợ đất đai và tín dụng làm dịch chuyển đường cung sang phải, làm giảm giá thị trường và gia tăng sản lượng cân bằng.

Thứ hai, Khung phân tích Chi phí - Lợi ích (Cost-Benefit Analysis - CBA) trong thẩm định dự án đầu tư (Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002) được áp dụng để xác định dòng tiền và giá trị hiện tại ròng. Mô hình Chi phí vốn bình quân trọng số (WACC) được thiết lập nhằm xác định suất chiết khấu phù hợp, kết hợp mô hình định giá tài sản vốn mở rộng có tính đến phần bù rủi ro quốc gia và rủi ro ngoại hối.

Các khái niệm then chốt bao gồm: Khả năng chi trả nhà ở (Housing Affordability) với chuẩn mực quốc tế xác định mức chi tiêu hợp lý cho chỗ ở tương đương 30% tổng thu nhập hộ gia đình (Khadduri và Burnett, 2003; UN-HABITAT, 2005); Giá cung hòa vốn (Reservation Supply Price) là mức giá thuê tối thiểu bù đắp toàn bộ chi phí đầu tư và đạt tỷ suất sinh lợi kỳ vọng; và Giá trị trợ cấp công thể hiện phần chênh lệch chi phí tài chính và quyền sử dụng đất được Nhà nước tài trợ.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp đa tầng: Dữ liệu vi mô kỹ thuật và tổng mức đầu tư trích xuất từ hồ sơ pháp lý của dự án chung cư gần 400 căn hộ tại Quận 2; Số liệu vĩ mô về nhân khẩu học, biến động dân số và thu nhập bình quân 5 phân lớp dân cư từ Niên giám thống kê của Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2002–2011; Báo cáo Đánh giá nghèo đô thị của Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (UNDP, 2010); và dữ liệu khảo sát thực tế từ 133 căn hộ chào thuê trên thị trường thứ cấp.

Về phương pháp chọn mẫu, nghiên cứu áp dụng phương pháp nghiên cứu điển cứu (Case study) mang tính đại diện cao cho phân khúc chung cư thương mại bình dân có mức giá chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 theo tiêu chuẩn Nghị quyết 02/NQ-CP, đồng thời thu thập mẫu quan sát ngẫu nhiên 133 tin đăng giao dịch cho thuê nhằm đối sánh mức giá thị trường.

Phương pháp phân tích tài chính sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) với vòng đời dự án 30 năm, tỷ lệ lấp đầy bình quân 90% và tốc độ điều chỉnh giá thuê 7%/năm theo đề xuất của Bộ Xây dựng. Để xử lý tính bất định của các tham số đầu vào, tác giả kết hợp phân tích độ nhạy đơn biến (cho 6 biến số: chi phí xây dựng, lãi vay, thời gian thuê, giá đất, chi phí vốn chủ sở hữu, công suất thuê) và chạy mô phỏng ngẫu nhiên Monte Carlo với phần mềm Crystal Ball qua 10.000 lượt lặp, sử dụng phân phối xác suất tam giác cho các biến rủi ro trọng yếu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả phân tích tài chính và mô phỏng lượng hóa đã chỉ ra 4 phát hiện căn bản:

Thứ nhất, mức giá cho thuê tối thiểu của chủ đầu tư có sự suy giảm rõ rệt khi có chính sách hỗ trợ. Khi không có can thiệp của Nhà nước, suất chiết khấu WACC của dự án là 14,61% (vốn chủ sở hữu 30% với chi phí vốn 20,7%, vốn vay 70% với lãi suất 12%), giá thành căn hộ hoàn thành năm 2013 là 16,89 triệu đồng/m2, dẫn đến giá cho thuê tối thiểu ở trường hợp cơ sở là 136 ngàn đồng/m2/tháng và mức giá phân phối mô phỏng Monte Carlo đạt độ tin cậy 97,5% là 126 ngàn đồng/m2/tháng. Khi được Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đất và ưu đãi lãi suất vay 6%/năm, WACC giảm xuống 10,41%, giá thành giảm 28% còn 12,11 triệu đồng/m2, qua đó hạ giá thuê tối thiểu xuống 63 ngàn đồng/m2/tháng ở mô hình cơ sở và đạt 52 ngàn đồng/m2/tháng qua mô phỏng.

Thứ hai, khả năng chi trả của người dân Thành phố Hồ Chí Minh phân hóa sâu sắc theo 5 nhóm thu nhập. Với quy mô hộ bình quân 3 người và mức trần chi tiêu cho nhà ở là 30% thu nhập, ngân sách dành cho chỗ ở năm 2013 dao động từ 1,088 triệu đồng/hộ/tháng ở nhóm 1 (nghèo nhất) đến 7,109 triệu đồng/hộ/tháng ở nhóm 5 (cao nhất). Đối với căn hộ quy chuẩn diện tích 45m2 đến 70m2, khả năng chi trả tối đa của nhóm 1 chỉ đạt từ 15 đến 24 ngàn đồng/m2/tháng, nhóm 2 đạt 24 đến 37 ngàn đồng/m2/tháng, nhóm 3 đạt 39 đến 61 ngàn đồng/m2/tháng, trong khi nhóm 5 có thể chi trả từ 101 đến 158 ngàn đồng/m2/tháng.

Thứ ba, xuất hiện độ lệch mục tiêu nghiêm trọng trong chính sách. Khi chưa can thiệp, chỉ có nhóm thu nhập thứ 5 mới có khả năng thuê căn hộ. Khi Nhà nước can thiệp tối đa, mức giá thuê tối thiểu 52 ngàn đồng/m2/tháng vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhóm 1, nhóm 2 và nhóm 3 đối với căn hộ chuẩn 45m2. Như vậy, 60% dân số có thu nhập trung bình và thấp hoàn toàn không thể tiếp cận sản phẩm từ chính sách này; chỉ có nhóm 4 và nhóm 5 (40% dân tộc có thu nhập cao nhất) được hưởng lợi.

Thứ tư, tổng giá trị tài trợ công mà Nhà nước phải bỏ ra là cực kỳ lớn, lên tới 9,12 triệu đồng/m2 căn hộ (tương đương 362,2 tỷ đồng cho toàn dự án, chiếm 54% tổng mức đầu tư). Khoản trợ cấp này bao gồm 4,77 triệu đồng/m2 trong giai đoạn xây dựng (miễn tiền sử dụng đất và cấp bù lãi vay 189,6 tỷ đồng) và 4,35 triệu đồng/m2 chi phí hỗ trợ lãi suất trong suốt 30 năm vận hành cho thuê (172,6 tỷ đồng).

Thảo luận kết quả

Thảo luận kết quả cho thấy chính sách chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê thực chất là một cơ chế giải cứu chủ đầu tư hơn là an sinh xã hội. Trong điều kiện thị trường suy thoái, chủ đầu tư đang phải chấp nhận bán cắt lỗ ở mức giá 13,5 triệu đồng/m2 (tương ứng tỷ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu âm 10%). Nhờ dòng tiền trợ cấp công 9,12 triệu đồng/m2, doanh nghiệp không những giải phóng được hàng tồn kho mà còn bảo toàn nguyên vẹn tỷ suất sinh lợi kỳ vọng 20,7%.

So sánh với kinh nghiệm quốc tế, chính sách can thiệp phía cung tại Việt Nam bộc lộ sự kém hiệu quả. Tại Hoa Kỳ, chương trình Phiếu thuê nhà (Housing Vouchers) hỗ trợ trực tiếp cho phía cầu dựa trên chênh lệch giữa giá thị trường và 30% thu nhập của hộ nghèo, giúp hơn 4,3 triệu gia đình cải thiện chỗ ở mà không làm méo mó giá thành xây dựng. Tại Ba Lan, nhà ở xã hội cho thuê được phân tầng theo 3 cấp độ tiện nghi gắn với mô hình hợp tác xã quản lý, tránh việc lấy căn hộ thương mại cao cấp phục vụ đối tượng yếu thế.

Về mặt biểu diễn dữ liệu, toàn bộ sự tương quan này được trực quan hóa tối ưu thông qua đồ thị đường cung dịch chuyển cắt ngang 5 đường cầu phân vị, kết hợp bảng ma trận phân tích độ nhạy 2 chiều giữa chi phí vốn và quy mô diện tích căn hộ, phản ánh rõ nét khoảng trống tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người lao động đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các bằng chứng thực nghiệm, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm tái cấu trúc chính sách phát triển nhà ở cho thuê:

Thứ nhất, chuyển dịch cơ chế can thiệp từ giải cứu doanh nghiệp sang hỗ trợ trực tiếp người thuê nhà. Chính phủ và Bộ Xây dựng cần dừng việc bao cấp chuyển đổi dàn trải cho các dự án thương mại sai lệch phân khúc. Thay vì bỏ ra 9,12 triệu đồng/m2 để trợ cấp cho dự án vận hành 30 năm, Nhà nước nên sử dụng nguồn ngân sách này để mua trực tiếp căn hộ giá rẻ hoặc cấp phát phiếu hỗ trợ tiền thuê nhà cho các hộ gia đình thuộc nhóm 1 và nhóm 2. Mục tiêu là tiết kiệm tối thiểu 50% chi phí ngân sách dự phòng, hoàn thành rà soát chính sách trong khung thời gian 6 đến 12 tháng.

Thứ hai, cải cách triệt để cơ chế định giá đất và xóa bỏ tình trạng thu tiền sử dụng đất hai lần. Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính cần ban hành quy chế khấu trừ thực chất chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường vào tiền thuê đất hàng năm. Do chi phí đất chiếm tới 2,7 triệu đồng/m2 giá thành căn hộ, việc miễn thu tiền quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp kéo giảm ngay 15% đến 20% giá bán căn hộ trong lộ trình sửa đổi thể chế từ 1 đến 2 năm.

Thứ ba, thiết lập quỹ tín dụng nhà ở quốc gia với lãi suất cho vay cố định dài hạn. Ngân hàng Nhà nước cần điều hành gói tín dụng nhà ở với mức lãi suất ưu đãi ổn định từ 5% đến 6%/năm trong thời hạn 20–30 năm (tương tự mô hình Quỹ Nhà ở Quốc gia NHF của Hàn Quốc), thay vì cơ chế lãi suất thương mại biến động từ 12% đến 19%/năm. Mục tiêu là kiểm soát chỉ số WACC của các dự án nhà ở dưới ngưỡng 10%, giảm áp lực giá thuê xuống 37% trong giai đoạn 3 đến 5 năm tới.

Thứ tư, đa dạng hóa chuẩn hóa diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật căn hộ cho thuê. Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần sửa đổi tiêu chuẩn thiết kế nhà ở, cho phép xây dựng căn hộ cho thuê diện tích linh hoạt từ 20m2 đến 35m2 với công năng khép kín. Giải pháp này giúp hạ tổng chi phí thuê mỗi tháng xuống dưới 1,5 triệu đồng/căn, hoàn toàn tương thích với 30% thu nhập của nhóm lao động nhập cư trong vòng 1 năm tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nghiên cứu mang giá trị ứng dụng thực tiễn cao và là tài liệu tham khảo quan trọng cho 4 nhóm đối tượng:

Thứ nhất, Cơ quan quản lý nhà nước và hoạch định chính sách công (Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân các đô thị lớn). Nghiên cứu cung cấp công cụ thẩm định định lượng chi phí - lợi ích, giúp nhà quản lý lượng hóa chính xác quy mô trợ cấp ngân sách và nhận diện đúng đối tượng thụ hưởng thực tế trước khi phê duyệt các gói kích cầu bất động sản.

Thứ hai, Các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản. Luận văn cung cấp mô hình mẫu về tính toán giá thuê hòa vốn, kỹ thuật phân tích chi phí vốn WACC kết hợp mô phỏng Monte Carlo để quản trị rủi ro dòng tiền và tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy trong các dự án đầu tư nhà ở dài hạn.

Thứ ba, Các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại. Nghiên cứu cung cấp khung đánh giá rủi ro tài chính của các dự án chuyển đổi công năng từ thương mại sang cho thuê, giúp ngân hàng xây dựng các điều khoản giải ngân và quản trị nợ xấu chặt chẽ đối với các gói tín dụng ưu đãi.

Thứ tư, Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Kinh tế phát triển, Chính sách công và Quản lý đô thị. Công trình là tài liệu học thuật mẫu mực về phương pháp kết hợp lý thuyết kinh tế vi mô với các công cụ thẩm định tài chính chuyên sâu trong việc đánh giá phản biện chính sách kinh tế - xã hội.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao mức giá thuê 52 ngàn đồng/m2/tháng khi có hỗ trợ vẫn vượt quá khả năng của người thu nhập thấp?

Vì diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định là 45m2, dẫn đến tổng chi phí thuê nhà lên tới 2,34 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, nhóm 20% dân số nghèo nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có thể trích 30% thu nhập tương đương 1,088 triệu đồng/tháng cho chỗ ở, tạo ra khoảng thiếu hụt tài chính hơn 1,25 triệu đồng mỗi tháng.

Khoản ngân sách 9,12 triệu đồng/m2 mà Nhà nước trợ cấp bao gồm những yếu tố nào?

Khoản trợ cấp 9,12 triệu đồng/m2 (tương đương 362,2 tỷ đồng cho toàn dự án) gồm hai phần chính: 4,77 triệu đồng/m2 hỗ trợ trong giai đoạn xây dựng thông qua việc miễn giảm tiền sử dụng đất và ưu đãi lãi suất vay 6%, cộng với 4,35 triệu đồng/m2 bù đắp chênh lệch lãi suất trong suốt 30 năm khai thác cho thuê.

Lãi suất vay vốn ảnh hưởng như thế nào đến giá cho thuê căn hộ thương mại?

Do vốn vay chiếm tới 70% tổng mức đầu tư dự án, lãi suất vay có tác động khuếch đại mạnh đến giá thuê. Khi lãi suất vay thương mại tăng từ 12% lên 19%, giá thuê bắt buộc tăng vọt từ 136 ngàn lên 230 ngàn đồng/m2/tháng (tăng 69%). Khi có can thiệp, nếu lãi suất ưu đãi tăng từ 6% lên 9%, giá thuê cũng tăng từ 63 ngàn lên 83 ngàn đồng/m2/tháng.

Tại sao quy định diện tích căn hộ tối thiểu 45m2 lại là rào cản đối với người lao động?

Quy định diện tích tối thiểu 45m2 làm tăng quy mô vốn đầu tư của từng căn hộ, buộc giá thuê tuyệt đối ở mức cao. Nếu diện tích được thiết kế linh hoạt ở mức 20m2 đến 25m2, với đơn giá 52 ngàn đồng/m2/tháng, tổng tiền thuê chỉ còn 1,04 đến 1,3 triệu đồng/tháng, hoàn toàn nằm trong khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Chủ đầu tư dự án được hưởng lợi cụ thể những gì từ chính sách chuyển đổi này?

Nếu không có chính sách hỗ trợ, chủ đầu tư buộc phải bán căn hộ với giá cắt lỗ 13,5 triệu đồng/m2 và chịu tỷ suất lợi nhuận âm 10%. Khi được chuyển đổi sang cho thuê với gói trợ cấp công, chủ đầu tư vừa giải quyết được hàng tồn kho, vừa bù đắp toàn bộ chi phí vốn và khôi phục được tỷ suất sinh lợi kỳ vọng 20,7%.

Kết luận

  • Chính sách chuyển đổi căn hộ thương mại sang nhà ở cho thuê theo đề xuất năm 2013 không đạt được mục tiêu an sinh xã hội cho người nghèo đô thị.
  • Đối tượng thụ hưởng lợi ích thực tế từ chính sách chỉ giới hạn ở 40% dân tộc có thu nhập cao nhất (nhóm 4 và nhóm 5) cùng các chủ đầu tư dự án bất động sản.
  • Chi phí trợ cấp công lên tới 9,12 triệu đồng/m2 (chiếm 54% tổng mức đầu tư dự án), cho thấy sự lãng phí và kém hiệu quả nghiêm trọng trong phân bổ nguồn lực ngân sách.
  • Nút thắt cốt lõi đẩy giá thành nhà ở lên cao bắt nguồn từ cơ chế thu tiền sử dụng đất bất cập (chiếm 2,7 triệu đồng/m2) và mặt bằng lãi suất vay thương mại quá cao (12% đến 19%).
  • Giải pháp căn cơ đòi hỏi cơ quan quản lý phải hạ chuẩn diện tích căn hộ xuống 20–35m2 và chuyển hướng trợ cấp trực tiếp cho người thuê thay vì bao cấp cho phía cung.

Đóng góp khoa học lớn nhất của luận văn là đã lượng hóa thành công mối quan hệ giữa chi phí vốn, giá cung hòa vốn và ngưỡng chi trả thực tế của 5 phân vị thu nhập dân cư đô thị. Bước đi tiếp theo cần mở rộng phạm vi nghiên cứu thực nghiệm tại các đô thị đặc thù như Hà Nội và Đà Nẵng, đồng thời xây dựng khung thể chế vận hành Quỹ nhà ở quốc gia. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý hãy áp dụng ngay khung phân tích lợi ích - chi phí này để thẩm định tính khả thi của các chương trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay!