Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về ĐKQSDĐ Chương 2: Thực trạng pháp luật về ĐKQSDĐ và thực tiễn áp dụng PL về ĐKQSDĐ tại TP. Hà Nội 5 Chương 3: Quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật về ĐKQSDĐ và nâng cao hiệu lực, hiệu quả áp dụng PL về ĐKQSDĐ tại Tp. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất a) Đăng ký Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Khi nghiên cứu về khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất trước hết chúng ta tìm hiểu khái niệm đăng ký và khái niệm quyền sử dụng đất.
Đăng ký được hiểu như thế nào, theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ xuất bản năm 2003, “Đăng ký” được hiểu là việc “Ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận để hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” [32’]. Thực tế, “đăng ký” có thể được hiểu là công việc của một cơ quan nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký, cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký. b) Quyền sử dụng đất Nhằm làm sáng tỏ khái niệm đặc điểm pháp luật về ĐKQSDĐ trước hết cần xác định các định nghĩa có liên quan bao gồm: Quyền sử dụng, quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 189 của Bộ luật dân sự 2015 đã quy định như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.
“Khai thác” ở đây được hiểu là khai thác những giá trị sử dụng của tài sản với mục đích đáp ứng nhu cầu vật chất hoặc tinh thần, đồng thời thoả mãn các yêu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Kết hợp với đó là tiếp thu những kết quả do tự nhiên mang lại …Do vậy, tài sản được sử dụng là một trong những quyền năng của chủ sở hữu. Công dụng, hoa lợi, lợi tức của tài sản được chủ sở hữu toàn quyền khai thác phù hợp với nhu cầu của bản thân. Hợp đồng là phương tiện pháp lý giúp chủ sở hữu chuyển giao tài sản mình đang sử dụng cho chủ thể khác.
Đối với cơ quan, tổ chức. Chủ thể này được QSD tài sản trên cơ sở được ấn định tại 01 văn bản của CQNN có thẩm quyền. 7 Ở nước ta: QSDĐ là một loại ‘vật quyền” nhưng được hạn chế phát sinh trên cơ sở của “quyền sở hữu toàn dân về đất đai” mà NN đại diện cho nhân dân làm chủ thể chủ sở hữu, thông qua các hình thức NN trao cho các chủ thể được phép sử dụng đất. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt là ba quyền các chủ thể có QSDĐ được thực hiện.
Quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau: Thứ nhất, QSDĐ được pháp luật quy định từ căn cứ phát sinh, thực hiện và chấm dứt. Đồng thời, QSDĐ bao gồm những quyền: Được cấp GCNQSDĐ; khai thác và hưởng thành quả trên đất và được NN bảo vệ khi có sự xâm phạm QSDĐ của chủ thể sử dụng. Thứ hai, QSDĐ có tính hạn chế Một là, trên nền tảng của QSH toàn dân, QSDĐ được hình thành. Từ QSH toàn dân mà pháp luật quy định, NN thông qua các hình thức cụ thể để trao QSDĐ cho NSD.
Vì vậy, QSDĐ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Hai là, QSDĐ là “quyền phụ thuộc”. NN được quyền tuyệt đối QL và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi đât nước. NN đã quy định nội dung của QSDĐ, quyết định trao QSDĐ cho các chủ thể, thu hồi lại QSDĐ … thông qua người sử dụng đất, NN trao QSDĐ nhưng người sử dụng đất bị hạn chế về rất nhiều nội dung: không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất… Ba là, QSH toàn dân về đất đai có tính bất biến trong khi đó QSDĐ thì không.
Tính bất biến của QSH toàn dân về đất đai là không bị thay đổi về thời gian, còn QSDĐ lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất [38] c) Đăng ký quyền sử dụng đất Khái niệm đăng ký đất đai xuất hiện trên thế giới từ rất sớm, ở Úc Robert Richard Torrens là người đầu tiên đưa ra khái niệm đăng ký đất đai, đầu tiên có tên gọi là Hệ thống đăng ký bằng khoán (năm 1857), sau này đặt tên là hệ thống Torren. nh gọi là hệ thống đang ký bất động sản[1]. Theo UN-ECE [36] có hai hệ thống ghi nhận quyền sở hữu đất đai là hệ thống đăng ký đất đai và sổ đăng ký “land book”, nhiều nước còn là địa chính (Cadastre), cả hai hệ thống đều tồn tại phụ thuộc vào lịch sử của mỗi nước. Đăng ký đất đai theo định nghĩa của UN-ECE [36] là quá trình xác lập quyền của chủ sử dụng đất bằng hình thức đăng ký bằng văn bản và đăng ký những hồ sơ khác liên quan với chuyển giao quyền sở hữu đất hoặc dưới hình thức đăng ký quyền 8 sở hữu đất.
Đăng ký đất đai cung cấp những thông tin về vị trí thửa đất, ranh giới thửa đất trong bản đồ địa lý và bản đồ địa chính, nguồn gốc của bất động sản đã được đăng ký. Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng đối với Nhà nước. Nếu sự quản lý nhà nước về đất đai tốt sẽ thúc đẩy sự khai thác những lợi ích từ đất đai. Theo UNECE lợi nhuận kinh tế và xã hội cũng xuất phát từ sự quản lý nhà nước về đất đai tốt.
Hệ thống đăng ký đất đai tốt sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nó cũng bảo vệ sự phát triển nền kinh tế và của thị trường thế chấp. Theo pháp luật Việt Nam trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 “đăng ký đất đai” được gọi là “Đăng ký quyền sử dụng đất”, đến Luật Đất đai năm 2013 đã sử dụng cụm từ “đăng ký đất đai” thay thế cho “đăng ký quyền sử dụng đất” đã dùng trong các văn bản trước đó. Theo “Từ điển luật học”: ĐKQSDĐ là việc thực hiện các công việc như kê khai, đăng kí đúng với tình hình, hiện trạng sử dụng đất như các thông tin về đất của các chủ sở hữu đất trên cơ sở sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng kí, thống kê đất đai.
Theo quy định tại khoản 15, điều 3 luật đất đai năm 2013 thì ĐKQSDĐ có nghĩa là Hồ sơ địa chính sẽ ghi lại “việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền QL đất đối với một thửa đất”. Có thể nhận thấy, khi có những thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt QSDĐ, CQNN có thẩm quyền sẽ ghi vào “Sổ ĐK BĐS”. Đây chính là ĐKQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có 2 loại đăng ký QSDĐ như sau: i) Đăng ký ban đầu: thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc người sử dụng đất được sử dụng theo kết quả giải quyết của Toà án nhân dân, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của CQ hành chính NN.
ii) Đăng ký biến động: áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ nhưng trong quá trình sử dụng có sự thay đổi về thông tin. NSDĐ có thể ĐKQSDĐ tại Văn phòng ĐKQSDĐ. Cơ quan này lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai, cung cấp các thông tin khi có yêu cầu của NSDĐ. d) Pháp luật về ĐKQSDĐ 9 Là việc CQNN có thẩm quyền ban hành những VBQPPL theo trình tự, thủ tục được quy định nhằm điều chỉnh các QHXH trong lĩnh vực ĐKQSDĐ với mục đích ghi nhận QSDĐ của các chủ thể và thực hiện QLNN về đất đai.
Trên cơ sở khái niệm “Đăng ký quyền sử dụng đất” ở trên có thể đưa ra khái niệm “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền SDĐ. Với tư cách là một thủ tục hành chính bắt buộc, việc ĐKQSDĐ cần phải được ghi nhận một cách công khai, rõ ràng, minh bạch trong các quy định pháp luật nhằm xác lập mối quan hệ ràng buộc về mặt pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước cấp giấy CN QSD đất cho người sử dụng đất lần đầu và các quy định ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và giấy CNQSDĐ. Để nhà nước có thể quản lý một cách hiệu quả đất đai thì cần phải xây dựng và hoàn thiện PL về ĐKQSDĐ.
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất đai ở nước ta. Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình thức sở hữu khác. Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp luật đất đai nói riêng không chỉ đơn thuần là chỉ xây dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản lý đất đai mà quan trọng là nêu được các nội dung quản lý, quuy định chặt chẽ về mặt pháp lý các nội dung của nó.2 Đặc điểm của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất Pháp luật về ĐKQSDĐ là 01 chế định cụ thể của của ngành luật đất đai (ở góc độ hệ thống cấu trúc) hay 01 bộ phận của pháp luật về đất đai bao gồm tổng thể các quy phạm PL được ban hành bởi CQNN có thẩm quyền với mục đích điều chỉnh nhóm QHXH phát sinh trong lĩnh vực ĐK QSDĐ. Trong mối quan hệ với các chế định pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật, pháp luật ĐKQSDĐ là tiền đề cho việc điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ pháp luật đất đai, đặc biệt là quan hệ thực hiện QSDĐ của cá nhân, tổ chức được pháp luật bảo hộ, pháp luật về ĐKQSDĐ có những đặc điểm sau: Thứ nhất, pháp luật về ĐKQSDĐ thuộc nhóm “pháp luật công”.