Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước công nhận và trao quyền SDĐ cho công dân dưới hình thức cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền SDĐ. Theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao quyền SDĐ cho người đang SDĐ ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (Điều 3). Như vậy, với tư cách là chủ thể được nhân dân ủy quyền quản lý đất đai, Nhà nước trao cho cá nhân, công dân quyền SDĐ dưới hình thức cho thuê đất hay giao đất, công nhận quyền SDĐ. Trên cơ sở đó, người SDĐ có quyền đầu tư trang thiết bị, khoa học kỹ thuật, công sức để khai thác các giá trị hoặc các lợi ích vật chất từ đất đai nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình.
Bên cạnh khai thác và hưởng lợi những giá trị từ quyền SDĐ, người SDĐ còn sử dụng quyền của mình đề thực hiện các giao dịch như trao đổi, mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Khi đó, quyền SDĐ được tách ra và độc lập với quyền sở hữu và trở thành quyền tài sản của người SDĐ. Khi tách ra từ quyền sở hữu, quyền SDĐ độc lập, có giá trị và trở thành quyền tài sản. Pháp luật bảo hộ quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người SDĐ.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người SDĐ khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Quyền SDĐ có thể được hiểu theo hai góc độ: 7 Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, quyền SDĐ là quyền về tài sản. Khi người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền SDĐ thì người SDĐ đất được thực hiện các quyền hoặc hưởng các quyền và các giá trị vất chất và tinh thần khi khai thác và SDĐ. Quyền này của người SDĐ được pháp luật ghi nhận và bảo vệ trên thực tế.
Quyền SDĐ một khi được pháp luật ghi nhận là quyền tài sản thì nó cũng là một quyền dân sự. Người SDĐ được thực hiện các hành vi như kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất được Nhà nước giao, sử dụng và khai tối đa lợi ích vật chất vốn có từ thửa đất. Theo đó, người SDĐ có các quyền như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ. Những quyền năng này được thực hiện trong quá trình người SDĐ khai thác quyền SDĐ.
Thứ hai, dưới góc độ pháp lý, quyền SDĐ là “quyền” mà pháp luật bảo vệ, ghi nhận người SDĐ được hưởng những lợi ích từ việc khai thác, SDĐ. Người SDĐ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy. Đất đai là tư liệu sản xuất nên người SDĐ thực hiện các hành vi khai thác từ đất đai và pháp luật cho phép họ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Chính sách của Nhà nước là tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ, khuyến khích hoạt động khai hoang, cải tạo đất đai nên người SDĐ được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, người SDĐ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của họ. Người SDĐ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Người SDĐ có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Từ những phân tích trên, có thể hiểu quyền SDĐ là những quyền năng của người SDĐ, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ và bảo đảm thực hiện trong quá trình khai thác và SDĐ.
Đặc điểm quyền sử dụng đất Như đã phân tích ở trên, dưới góc độ pháp lý, quyền SDĐ là những giá trị mà người SDĐ được hưởng lợi từ việc khai thác những lợi ích từ việc khai thác, SDĐ. Như vậy, quyền SDĐ có những đặc điểm như sau: Thứ nhất, quyền SDĐ là quyền về tài sản Theo pháp luật dân sự, đất đai là một trong những bất động sản chủ yếu. Vì vậy quyền sử dụng đất đai là một dạng tài sản. Quyền tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 là “quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền SDĐ và các quyền tài sản khác” (Điều 115).
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Đất đai là bất động sản và là đối tượng trong các quan hệ, giao dịch kinh tế, dân sự liên quan đến tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, thừa kế, thế chấp…Khi người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đến quyền SDĐ như là một loại quyền tài sản thì Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý có vai trò điều tiết nền kinh tế tạo môi trường chính sách thuận lợi cho người SDĐ khai thác và nâng cao lợi nhuận thông qua cơ chế thị trường. Người SDĐ thực hiện các quyền năng từ quyền SDĐ được Nhà nước là đại diện cho pháp luật và được pháp luật bảo vệ.
Thứ hai, quyền SDĐ là một trong ba quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đấi đai Một tài sản, đối với người sở hữu, theo pháp luật dân sự phát sinh ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đất đai là một lại tài sản nên chủ sở hữu cũng có đủ ba quyền nói trên. Trong đó, quyền SDĐ là một trong ba quyền năng của người sở hữu đất đai (toàn dân). Như vậy, quyền sử dụng tài sản nói chung và đất đai nói riêng thuộc về người sử dụng tài sản.
Người không phải là chủ thể tài sản chỉ có quyền khai thác và chỉ khi nào người sở hữu cho phép hoặc ủy quyền thì mới được quyền sử dụng. Đối với đất đai, nhiều quốc gia trên thế giới quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên quyền sử dụng đất đai gắn liền với quyền sở 9 hữu đất đai. Quyền sử dụng và quyền sở hữu đất đai gắn liền với nhau. Trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai người sở hữu đất đai có quyền định đoạt số phận pháp lý của mảnh đất mà họ sở hữu.
Ở Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53). Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân nhưng pháp luật quy định các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ. Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân quyền SDĐ, họ trở thành chủ thể sử dụng đất đai chứ không phải là chủ sở hữu đất đai. Như vậy, quyền SDĐ là quyền phái sinh, phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai.
Thứ ba, quyền SDĐ có tính độc lập tương đối với chủ sở hữu đất đai Quyền SDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai nhưng quyền SDĐ có tính độc lập tương đối vì nó là quyền tài sản. Theo đó, người SDĐ được chủ động, linh hoạt trong quá trình khai thác và SDĐ. Người SDĐ cũng chủ động và độc lập thể hiện ý chí của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế về đất đai. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền năng của người SDĐ không phải tùy tiện, vô pháp luật mà phải phù hợp với lợi ích của Nhà nước, không trái quy định của pháp luật.
Đồng thời Nhà nước cũng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch về quyền SDĐ của người SDĐ. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm chuyển nhượng quyền SDĐ thường được sử dụng trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hoặc thửa đất đó thuộc đối tượng sở hữu toàn dân về đất đai. Ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên khái niệm chuyển nhượng quyền SDĐ gắn với quyền của chủ sở hữu đất đai là toàn dân. Quyền sở hữu đất đai của toàn dân có trước, quyền SDĐ được giao cho các tổ chức, cá nhân.
Trên cơ sở đó người SDĐ có quyền chuyển nhượng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật. Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý 10 việc thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền SDĐ giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng quyền SDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định. Như vậy, chuyển nhượng quyền SDĐ là việc dịch chuyển quyền SDĐ từ người có quyền SDĐ hợp pháp sang cho người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ.
Pháp luật quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng quyền SDĐ. Theo đó, bên chuyển nhượng quyền SDĐ có nghĩa vụ giao đất và quyền SDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng SDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Khi người SDĐ không có nhu cầu SDĐ, theo quy định của pháp luật họ có quyền chuyển quyền SDĐ của mình cho người khác để nhận những giá trị vật chất tương ứng với giá trị quyền SDĐ của họ.
Thực hiện quan hệ chuyển nhượng SDĐ sẽ chấm dứt quyền SDĐ của người chuyển nhượng và phát sinh quan hệ pháp lý mới giữa người nhận chuyển nhượng SDĐ với Nhà nước.