Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. Một số khái niệm cơ bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất “Chuyển QSD đất là việc chuyển giao QSD đất từ người này sang người khác từ việc các phương án chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất”. “Chuyển nhượng QSD đất là người dùng đất chuyển giao đất và QSD đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng QSD đất) dùng.
Bên chuyển giao đất và QSD đất được nhận số tiền tương đương với giá trị QSD đất theo sự thương lượng của các bên”. Dựa theo pháp lý của Bộ Luật Dân sự 2015 về thừa kế và Ghi rõ của Luật Đất đai. Có thể hiểu: “Thừa kế QSD đất là việc chuyển QSD đất của người chết cho người được thừa kế theo di chúc để lại hoặc theo PL”. Ở nước ta, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao QSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
“Tặng cho QSD đất là sự thương lượng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho; theo đó bên tặng cho chuyển giao QSD đất cùng diện tích đất tặng cho bên được tặng cho và giấy tờ có liên quan đến tặng cho QSD đất”. Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất Yếu tố tiến hành các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất; góp vốn bằng QSD đất được thể hiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 (đây là nội dung mới được ghi rõ). Các yếu tố chuyển nhượng QSD đất a. Yếu tố về GCN Người dùng đất phải có GCN QSD đất được tổ chức nhà nước có chức vụ và quyền hạn riêng đưa cho theo ghi rõ của pháp luật về đất đai.
GCN QSD đất là 4 chứng thư pháp lý cho biết mối quan hệ tương xứng với pháp luật giữa Nhà nước Commented [h1]: Không được viết tắt thế này (pháp luật hay pháp lý???) với người dùng đất. Trường hợp QSD đất của vợ chồng thì trên GCN QSD đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng. Tình huống thửa đất có nhiều cá nhận không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một đơn vị dùng thì GCN QSD đất được đưa cho đến từng đơn vị, hộ gia đình, cá nhân. Tình huống người dùng đất được không nhanh tiến hành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải tiến hành xong nghĩa vụ tài chính trước khi tiến hành các quyền.
Tình huống đối tượng chuyển nhượng là đất trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng QSD đất cùng toàn bộ dự án chỉ được tiến hành sau khi có GCN và đáp ứng không thiếu yếu tố theo ghi rõ của pháp luật. Điều kiện về thời hạn sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 ghi rõ 2 loại thời gian bị khuyết điểm dùng đất như sau: - Đất dùng ổn định lâu dài - Đất dùng có thời gian bị khuyết điểm: Đối với đất dùng có thời gian bị khuyết điểm thì việc chuyển QSD đất chỉ được tiến hành khi đất đang còn thời gian bị khuyết điểm dùng. Đối với đất dùng ổn định lâu dài (hay nói cách khác là không có thời gian bị khuyết điểm) thì không bị ràng buộc bởi ghi rõ này. Điều kiện về việc đất không có tranh chấp Người dùng đất được phép chuyển QSD đất khi đất đó không có không có sự đồng lòng.
Không có sự đồng lòng xử lý về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm QSD đất, tiến hành không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ PL đất đai trong giai đoạn kiểm soát cũng như dùng. Do đó, để ổn định các quan hệ trong chuyển QSD đất thì phải xử lý các không có sự đồng lòng về QSD đất. 5 Khi chưa xử lý một cách triệt để các không có sự đồng lòng, có nghĩa là chưa cho biết được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển QSD đất không thể tiến hành được. Các điều kiện về tặng cho quyền sử dụng đất Các điều kiện nền tảng để người dùng đất có thể tặng cho QSD đất Yếu tố của bên tặng cho: Theo ghi rõ tại điều 188 Luật đất đai 2013, những yếu tố nền tảng bao gồm: + Người dùng đất phải có GCN QSD đất được tổ chức nhà nước có chức vụ và quyền hạn riêng đưa cho theo ghi rõ của PL về đất đai.
+ Còn thời gian bị khuyết điểm được dùng đất + Đất không có không có sự đồng lòng, QSD đất không bị lập biên bản kê khai để chắc chắn thi hành án. + Tiến hành theo các bước, thủ tục ghi rõ về PL đất đai. Điều kiện bên nhận tặng cho: Điều 191 ghi rõ về tình huống không được nhận tặng cho QSD đất bao gồm: + Đơn vị, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mà PL không đồng ý chuyển nhượng, tặng cho QSD đất. + Đơn vị kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
+ Hộ gia đình, cá nhân gián tiếp hoạt động nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa, đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ kiểm soát chặt chẽ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không hoạt động trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó Các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: + Hộ gia đình, cá nhân đang hoạt động xen kẽ trong phân khu bảo vệ kiểm soát chặt chẽ, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có 6 yếu tố chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất rừng kết hợp hoạt động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân hoạt động trong phân khu đó. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất hoạt động nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất hoạt động nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang hoạt động trong khu vực rừng phòng hộ đó. + Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số dùng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách khuyến khích của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo ghi rõ của Chính phủ. Các điều kiện về thừa kế quyền sử dụng đất a.
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đây là dựa pháp lý cần thiết, là sự đồng ý của nhà nước đối với QSDĐ tương xứng với pháp luật của người dùng đất. Người dùng đất phải có loại giấy tờ này thì mới được để thừa kế QSDĐ đó. Đất không có tranh chấp Đây là yếu tố chắc chắn an toàn về mặt pháp lý đối với di sản là QSDĐ. Đất đang có không có sự đồng lòng là đất chưa cho biết được ai là người có QSDĐ tương xứng với PL với QSDĐ đó vì thế mà không thể coi QSDĐ đang có không có sự đồng lòng là di sản thừa kế.
QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Một bản án đã có hiệu lực PL và các bên liên quan phải có nghĩa vụ thi hành bản án đó. Trong tình huống việc thi hành bản án đó đòi hỏi phải lập biên bản kê khai tài sản là QSDĐ của người để lại di sản thì QSDĐ đó cũng không được coi là di sản thừa kế. Trong thời hạn sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đồng lòng kiểm soát, người dùng đất chỉ được nhà nước đưa cho cho QSD. 7 Đối với loại đất dùng có thời gian bị khuyết điểm thì hộ gia đình, cá nhân dùng đất không phải là đất thuê và trong thời gian bị khuyết điểm được giao đất, có quyền để thừa kế QSDĐ đó.
Nếu QSDĐ đất đã hết hạn thì không được coi là di sản thừa kế bởi vì nhà nước có thể lấy lại đất đó 1. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm được tiến hành các quyền của người dùng đất được ghi rõ tại Điều 168 Luật Đất đai 2013: 1. Người dùng đất được tiến hành các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất khi có GCN. Đối với tình huống chuyển đổi QSD đất nông nghiệp thì người dùng đất được tiến hành quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; tình huống nhận thừa kế QSD đất thì người dùng đất được tiến hành quyền khi có GCN hoặc đủ yếu tố để đưa cho GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tình huống người dùng đất được không nhanh tiến hành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải tiến hành xong nghĩa vụ tài chính trước khi tiến hành các quyền. Thời điểm người tiến hành chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSD đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ yếu tố theo ghi rõ tại Điều 194 của Luật này. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất Tại Luật Đất đai 2013, Điều 169 đã ghi rõ về nhận QSD đất như sau: 1. Người nhận QSD đất được ghi rõ như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất nông nghiệp từ việc chuyển đổi QSD đất ghi rõ tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này; b) Đơn vị kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSD đất từ việc nhận chuyển nhượng QSD đất, trừ tình huống ghi rõ tại Điều 191 của Luật 8 này; người Việt Nam cư trú cố định ở bên ngoài Việt Nam được nhận chuyển QSD đất từ việc nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.