Chuyên đề: Thẩm định tài chính dự án khu nhà ở X2 Hoàng Mai - HANZJCO 52

Luận văn tốt nghiệp: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án khu nhà ở X2 Trần Phú, Hoàng Mai. Nghiên cứu của công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52.

• Tác giả: Nguyễn Đình Huy
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Tùng Phương
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội của công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52
• Loại tài liệu: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ HẠNG MỤC CT1 KHU NHÀ Ở X2- TRẦN PHÚ-HOÀNG MAI CỦA CÔNG TY HANZJCO 52
• 1.1. Giới thiệu về công ty HAZJNCO 52
• 1.1.1. Sự hình thành của HANZJCO 52
• 1.1.2. Sơ đồ tổ chức công ty HANZJCOS2
• 1.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gần đây
• 1.1.3.1. Tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty HANZJCO %2
• 1.1.3.2. Kết quả kinh doanh tại Công ty HANZJCO 52 giai đoạn 2010
• 1.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công ty HANZ
• 1.2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2-Trần Phú- Hoàng Mai-Hà Nội
• 1.2.1.1. Tổng quan về dự án
• 1.2.1.2. Đánh giá vị trí dự án
• 1.2.1.3. Các căn cứ pháp lý lập và thẩm định tài chính dự án
• 1.2.1.4. Mục tiêu dự án
• 1.2.1.5. Sự cần thiết của dự án
• 1.2.2. Phương pháp thẩm định của công ty
• 1.2.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư
• 1.2.3.1. Thẩm định mục đích đầu tư dự án
• 1.2.3.2. Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư
• 1.2.3.3. Thẩm định tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn của dự án
• 1.2.3.4. Thẩm định nguồn vốn tài trợ
• 1.2.3.5. Thẩm định thị trường sản phẩm dự án
• 1.2.3.6. Thẩm định các khoản chi phí dự án
• 1.2.3.7. Thẩm định các khoản thu dự án
• 1.2.3.8. Các chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án đầu tư
• 1.2.3.8.1. Thẩm định dòng tiền của dự án
• 1.2.3.8.2. Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• 1.2.3.8.3. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (JRR)
• 1.2.3.8.4. Chỉ số doanh lợi
• 1.2.3.8.5. Thời gian hoàn vốn (PP)
• 1.2.3.8.6. Điểm hòa vốn (BP)
• 1.2.4. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án
• 1.2.4.1. Độ an toàn về nguồn vốn
• 1.2.4.2. Độ an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ
• 1.3. Đánh giá ưu điểm và hạn chế trong thẩm định tài chính hạng mục CT1-Dự án X2 Trần Phú-Hoàng Mai-Hà Nội
• 2. CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52- HANZJCO 52
• 2.1. Phương hướng phát triển công ty trong lĩnh vực đầu tư
• 2.2. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính của dự án đầu tư bất động sản tại HANZICO 52
• 2.2.1. Hoàn thiện thu thập dữ liệu
• 2.2.2. Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản
• 2.2.3. Nâng cao năng lực tổ chức quản lý trong quá trình thẩm định
• 2.2.4. Tăng cường đầu tư cho hệ thống trang thiết bị
• 2.2.5. Tăng cường nhận thức về vị trí, vai trò của thẩm định tài chính
• 2.2.6. Hoàn thiện nội dung, các chỉ tiêu và phương pháp thẩm định thẩm định dự án đầu tư BĐS
• 2.3. Một số kiến nghị
• 2.3.1. Đối với các cơ quan Nhà nước có liên quan
• 2.3.2. Đối với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
• DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng Quan Thẩm Định Tài Chính Dự Án X2 Hoàng Mai Chi Tiết

Hoạt động đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Các dự án bất động sản thường đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài. Khác với các dự án khác, dự án khu nhà ở bất động sản liên quan trực tiếp đến yếu tố đầu vào có giá trị lớn như đất đai. Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần được xem xét kỹ lưỡng về tài chính, làm cơ sở đánh giá tính khả thi, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và quy mô lợi nhuận. Thẩm định tài chính dự án đầu tư rất quan trọng để đánh giá hiệu quả về mặt tài chính dự án. Trong giai đoạn 2007-2009, thị trường bất động sản Hà Nội phát triển nóng, mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, "cầu ảo" luôn khan hiếm. Nhiều chủ đầu tư đã ồ ạt lập các dự án bất động sản mà không quan tâm đến công tác thẩm định tài chính dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Từ năm 2009 đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu khủng hoảng, các dự án hoàn thành không bán được, còn các dự án đang thực hiện thì dừng lại do chi phí đầu vào tăng mạnh hoặc do thiếu vốn. Tình trạng này kéo dài làm cho doanh nghiệp bị thua lỗ, mất lòng tin của khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp bất động sản còn phải tuyên bố phá sản. Lúc này, các doanh nghiệp mới nhận ra tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính, và bắt đầu chú trọng đến công tác này trước khi ra quyết định đầu tư. Công tác thẩm định tài chính chuẩn bị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao cho dự án đầu tư bất động sản. Ngược lại, nếu có sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp. Công tác thẩm định tài chính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, công tác thẩm định tài chính nhiều dự án bất động sản còn gặp những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế: dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,... là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản còn rất yếu kém. Việc tìm hiểu thực trạng và hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án là một vấn đề cấp thiết hiện nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án tại các công ty đầu tư bất động sản sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của dự án cũng như sử dụng tốt nhất các nguồn lực của xã hội. Rút kinh nghiệm từ những bài học trước đó, từ việc đầu tư ồ ạt, khâu phân tích và thẩm định dự án không tốt, đem lại nhiều tổn thất lớn. Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là một trong những khâu quan trọng trong việc thẩm định dự án, quyết định đến việc có nên đầu tư hay không của chủ đầu tư. Vì vậy, trong quá trình thực tập, em chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội của công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52” làm đề tài nghiên cứu chuyên đề thực tập. Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương và Phòng Đầu tư- Dự án của công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 - HANZJCO 52 cùng ban lãnh đạo công ty đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này!

1.1. Mục tiêu nghiên cứu thẩm định tài chính dự án X2

Mục tiêu của nghiên cứu này là hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về thẩm định tài chính dự án đầu tư, đánh giá hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội của công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52-HANZJCO 52. Phân tích những ưu điểm cũng như những mặt hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2 Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là chuyên đề thực tập tập trung nghiên cứu về thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội. Đề tài sử dụng các phương pháp như: phương pháp khảo cứu, phân tích tổng hợp, thống kê.

1.2. Cấu trúc đề tài và các chương chính của bài viết

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề được chia thành 3 chương chính như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản. Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư hạng mục CT1 thuộc khu nhà ở X2- Trần Phú- Hoàng Mai- Hà Nội.

II. HANZJCO 52 Phân Tích Thực Trạng Thẩm Định Tài Chính Dự Án

Trong công tác SXKD kinh doanh, HANZJCO 52 luôn hoàn thành và hoàn thành vượt mức các chỉ tiêu kế hoạch. Các công trình thi công xây lắp do HANZJCO 52 thực hiện luôn đảm bảo vượt tiến độ, chất lượng, tuyệt đối an toàn và được các Chủ đầu tư đánh giá là nhà thầu có năng lực, uy tín nhất. Bên cạnh việc phát triển mạnh lĩnh vực thi công xây lắp truyền thống với nhiều công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, thuỷ điện có giá trị lớn trên phạm vi toàn quốc. Lĩnh vực Đầu tư cũng đang dần trở thành lĩnh vực mũi nhọn trong định hướng phát triển của Công ty với nhiều dự án do Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư và hợp tác đầu tư, điển hình như: dự án Khu nhà ở CBCS Cục Cảnh sát bảo vệ và Hỗ trợ tư pháp - Bộ Công an, Tòa nhà văn phòng Thái Thịnh, Khu chung cư Giảng Võ, Trung tâm thương mại Thành Công, giá trị đầu tư các dự án nên đến gần 3000 tỷ. Với bề dày kinh nghiệm và năng lực hiện có, cùng với đội ngũ CBCNV có trình độ cao, năng động, nhiệt tình, phong cách làm việc chuyên nghiệp, HANZJCO 52 hy vọng và tin tưởng sẽ mang lại sự hài lòng cho Khách hàng, các đối tác, các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với số vốn điều lệ là 50 tỷ đồng, HANZJCO 52 đã đang mở rộng hoạt động tại một vài chi nhánh trên các tỉnh thành lớn trên cả nước như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hồ Chí Minh. Công ty HANZJCO 52 hoạt động chủ yếu ở 3 lĩnh vực chính: Đầu tư phát triển nhà và đô thị, Công tác thi công xây lắp, Tư vấn thiết kế. Đầu tư phát triển nhà và đô thị: Là lĩnh vực kinh doanh trọng tâm của HANZJCO 52. Những năm qua, HANZJCO 52 làm chủ đầu tư nhiều dự án lớn và đã hoàn thành đồng bộ, bàn giao nhiều dự án tiêu biểu như: Khu đô thị Trung Hoà- Nhân Chính, Toà nhà văn phòng Thái Thịnh Tower, Tổ hợp Thương mại dịch vụ cao cấp Thành Công, Khu nhà ở CPCS Cục Cảnh sát Bảo vệ và Hỗ trợ tư pháp (C22), Khu sinh thái Đan Phượng, Dự án Cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư Z5. P4-Khu tập thể Giảng Võ; Cải tạo, xây dựng mới khu tập thể Mai Dịch; Toà nhà văn phòng cao cấp Thanh Công, Khu nhà ở X2 Trần Phú và nhiều dự án bất động sản khác với giá trị nên đến gần 3000 tỷ đồng. Đã góp phần không nhỏ trong việc làm thay đổi bộ mặt kiến trúc, cảnh quan đô thị và tạo quỹ nhà di dân giải phóng mặt bằng cho thành phố Hà Nội. Công tác thi công xây lắp: Là lĩnh vực góp phần chủ lực trong việc thực hiện tốt nhiệm vụ đầu tư xây dựng, phát triển nhà và đô thị của HANZJCO 52. Đặt mục tiêu “An toàn-chất lượng-tiến độ” nên hàng đầu, HANZJCO 52 chú trọng đầu tư thiết bị máy móc thi công, đặc biệt là yếu tố con người. Hanzjco 52 đã và đang thực hiện nhiều công trình trọng điểm trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh thành khác trong cả nước như: Tổng thầu khu nhà ở Công nhân Phú Mỹ (Công trình được gắn biển 1000 năm Thăng Long Hà Nội), Khu nhà ở Sinh viên Mỹ Đình II, Trụ sở làm việc Cục thuế Cao Bằng, Yên Bái, Nhà máy thủy điện Nậm Mức, Khu nhà ở Sài Đồng, Khu nhà ở Nam Trung Yên, đường Bản Trại — Trung Thành..v.v giá trị nên đến hàng nghìn tỷ đồng. Các công trình do Hanzjco 52 thực hiện luôn đảm bảo vượt tiến độ, chất lượng, tuyệt đối an toàn và được các chủ đầu tư đánh giá là nhà thầu có năng lực, uy tín nhất.

2.1. Giới thiệu tổng quan về công ty HANZJCO 52

Tên gọi đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52. Tên giao dịch quốc tế: NUMBER 52 HANOJ HOUSJNG JNVESTMENT ANZ ZEVELOPMENT JOJNT STOCK COMPANY. Tên viết tắt: HANZICO 52. Địa chỉ liên hệ: Tầng 1+2, Tòa nhà 4F, Khu đô thị mới Trung Yên, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội. Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 (HANZJCO 52) hoạt động theo GCNĐKKD số 0103007872 do Sở Kế Hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 17/05/2005 và đăng ký sửa đổi lần thứ 5 số 0101658934 ngày 08/08/2013. HANZJCO 52 là đơn vị thành viên của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HA NZJCO) hoạt động trên các lĩnh vực chính là Xây lắp và Đầu tư kinh doanh Bất động sản. Trong các lĩnh vực kinh doanh, HANZJCO 52 đã khẳng định uy tín, thương hiệu trên thị trường, giá trị SXKD không ngừng gia tăng, thị trường, thị phần được mở rộng trên phạm vị toàn quốc.

2.2. Tình hình sản xuất kinh doanh của HANZJCO 52

Trong công tác SXKD kinh doanh, HANZJCO 52 luôn hoàn thành và hoàn thành vượt mức các chỉ tiêu kế hoạch. Các công trình thi công xây lắp do HANZJCO 52 thực hiện luôn đảm bảo vượt tiến độ, chất lượng, tuyệt đối an toàn và được các Chủ đầu tư đánh giá là nhà thầu có năng lực, uy tín nhất. Bên cạnh việc phát triển mạnh lĩnh vực thi công xây lắp truyền thống với nhiều công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, thuỷ điện có giá trị lớn trên phạm vi toàn quốc. Lĩnh vực Đầu tư cũng đang dần trở thành lĩnh vực mũi nhọn trong định hướng phát triển của Công ty với nhiều dự án do Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư và hợp tác đầu tư, điển hình như: dự án Khu nhà ở CBCS Cục Cảnh sát bảo vệ và Hỗ trợ tư pháp - Bộ Công an, Tòa nhà văn phòng Thái Thịnh, Khu chung cư Giảng Võ, Trung tâm thương mại Thành Công, giá trị đầu tư các dự án nên đến gần 3000 tỷ. Với bề dày kinh nghiệm và năng lực hiện có, cùng với đội ngũ CBCNV có trình độ cao, năng động, nhiệt tình, phong cách làm việc chuyên nghiệp, HANZJCO 52 hy vọng và tin tưởng sẽ mang lại sự hài lòng cho Khách hàng, các đối tác, các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

III. Quy Trình Thẩm Định Tài Chính Dự Án Khu Nhà Ở X2 Hoàng Mai

Công tác thẩm định tài chính dự án là một công việc có ý nghĩa rất quan trọng, vì vậy đòi hỏi có sự quan tâm đúng mức từ phía chủ đầu tư cũng như các ban ngành có liên quan. Trước khi quyết định đầu tư bất kỳ dự án nào, HANZJCO 52 đều tiến hành thẩm định tài chính về các nội dung: Tổng mức đầu tư. Xác định doanh thu - chi phí và các báo cáo tài chính hàng năm của dự án, Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Xác định khả năng trả nợ, cẩn thận để đánh giá xem dự án có đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho công ty không rồi mới đưa ra quyết định đầu tư. Dưới đây là một số dự án HANZJCO 52 đã đầu tư, các dự án này đều phải trải qua những quá trình thẩm định tài chính dự án chặt chẽ trước khi được bỏ vốn quyết định đầu tư. Công ty thường áp dụng các phương pháp sau: Phương pháp đánh giá so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Đây là một trong hai phương pháp hay được dùng trong quá trình thẩm định dự án. Công ty thường áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của dự án với những dự án tương tự đã thực hiện trong thời gian trước, so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp cũng như các kinh nghiệm thực tế, để đánh giá xem dự án có đạt hiệu quả không. Phương pháp thẩm định trình tự. HANZJCO 52 đã xây dựng cho mình một trình tự thẩm định khoa học, có độ tin cậy cao dựa trên những kinh nghiệm trong thẩm định của cán bộ trong công ty. Ngoài ra, công ty cũng tham khảo thêm một số chuyên gia trong ngành để có thể đưa ra quy trình phù hợp. Thẩm định tài chính dự án tại HANZJCO 52 được tiến hành theo sơ đồ khái quát sau: (Sơ đồ 2)

3.1. Phương pháp thẩm định được HANZJCO 52 áp dụng

Đề thẩm định dự án được thực hiện thuận lợi và chính xác, một trong những việc quan trọng là chọn được phương pháp để thẩm định dự án. Qua tìm hiểu và học hỏi kinh nghiệm của các công ty khác trong cùng lĩnh vực và dựa theo điều kiện thực tế tại cơ quan, HANZJCO 52 thường áp dụng 2 phương pháp chủ yếu sau trong quá trình thực hiện dự án. Phương pháp đánh giá so sánh đối chiếu các chỉ tiêu: Đây là phương pháp một trong hai phương pháp hay được dùng trong quá trình thẩm định dự án. Công ty thường áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của dự án với những dự án tương tự đã thực hiện trong thời gian trước, so sánh với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp cũng như các kinh nghiệm thực tế, để đánh giá xem dự án có đạt hiệu quả không.

3.2. Quy trình thẩm định tài chính chi tiết tại HANZJCO 52

Khi nghiên cứu thị trường được tiến hành, công ty đã xác định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách hàng thì công ty tiến hành thẩm định tài chính dự án. Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về loại căn hộ. Đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư của dự án là bao nhiêu, giá bán căn hộ là bao nhiêu, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu. Để có được địa điểm thì công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc mua lại đất của của người dân hoặc Ủy ban nhân dân thành phố.

3.3. Nội dung chính trong thẩm định tài chính dự án

Công ty xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngân hàng. Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận được tiền thuê trước vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án. HANZJCO 52 áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh. Toàn bộ tổng mức đầu tư sẽ được tính khấu hao vào năm kinh doanh thứ nhất( năm 3) khi bắt đầu phát sinh doanh thu, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho công ty. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghiệp khác, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.

IV. Thách Thức và Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Tài Chính Dự Án

Công tác thẩm định tài chính nếu được chuẩn bị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao cho dự án đầu tư bất động sản. Ngược lại, nếu có sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp. Vì thế có thể nói rằng công tác thẩm định tài chính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay công tác thẩm định tài chính nhiều dự án bất động sản còn đang gặp những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế: dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước làm ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,... là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản còn rất yếu kém. Vì vậy, việc tìm hiểu thực trạng và hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án là một vấn đề cấp thiết hiện nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án tại các công ty đầu tư bất động sản sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của dự án cũng như sử dụng tốt nhất các nguồn lực của xã hội.

4.1. Ưu điểm và hạn chế trong thẩm định tài chính dự án X2

Công tác thẩm định tài chính là một công việc có ý nghĩa rất quan trọng, vì vậy đòi hỏi có sự quan tâm đúng mức từ phía chủ đầu tư cũng như các ban ngành có liên quan. Trước khi quyết định đầu tư bất kỳ dự án nào, HANZJCO 52 đều tiến hành thẩm định tài chính về các nội dung: Tổng mức đầu tư. Xác định doanh thu - chi phí và các báo cáo tài chính hàng năm của dự án, Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Xác định khả năng trả nợ, cẩn thận để đánh giá xem dự án có đem lại hiệu quả về mặt kinh tế cho công ty không rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.

4.2. Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án BĐS tại HANZJCO 52

Phương hướng phát triển công ty trong lĩnh vực đầu tư Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính của dự án đầu tư bất động sản tại HANZICO 52 Hoàn thiện thu thập Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản Nâng cao năng lực tổ chức quản lý trong Tăng cường đầu tư cho hệ thống trang thiết bị. Tăng cường nhận thức về vị trí, vai trò của thẩm định tài chính “Hoàn thiện nội dung, các chỉ tiêu và phương pháp thẩm định thẩm định dự án đầu tư BĐS

V. Tính Khả Thi và Rủi Ro Tài Chính Dự Án Khu Nhà Ở X2 Hoàng Mai

Công tác thẩm định tài chính nếu được chuẩn bị tốt sẽ đem lại hiệu quả cao cho dự án đầu tư bất động sản. Ngược lại, nếu có sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của cả doanh nghiệp. Vì thế có thể nói rằng công tác thẩm định tài chính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay công tác thẩm định tài chính nhiều dự án bất động sản còn đang gặp những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế: dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước làm ảnh hưởng đến quá trình đầu tư,... là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng , hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản còn rất yếu kém.

5.1. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án X2 Hoàng Mai

Độ an toàn về nguồn vốn.Độ an toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả họ

5.2. Phân tích rủi ro tài chính và đề xuất biện pháp phòng ngừa

Phân tích các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dòng tiền dự án. Đề xuất các biện pháp giảm thiểu rủi ro và tăng cường hiệu quả đầu tư

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu va kết luận, nộj gjung chuyên đề được ch.jâ thânh 3 ch.ính như sâu: Ch.uong 1: Cơ sở lý luận về thâm định taj ch.ính zu ân đầu tư Bat động sản.uong 2: Thực trạng thâm định taj chính gJự ân đầu tư hạng mục CTI khu nha ở X2- Trần Phú- Hoâng Mậj- Ha Nội. Chương 3: Gjaj phâp ho 4n thiện công tac thâm định tâj chính zu ân đầu tư hạng mục CTI thuộc khu nha ở X2- Trần Phú- Hoâng Mâj- Ha Nội. Lép: QTKD Bat động sản 52 3 SVTH: Nguyễn Đình Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương CH.ƯƠNG 1 THUC TRẠNG THÁM ĐỊNH TÂJ CHÍNH ZU ÂN ĐẦU HẠNG MỤC CT1 KHU NHÂ Ở X2- TRAN PHU-HOANG MAJ CUA CONG TY HANZJCO 52 1. Gjớj thiệu về công ty HAZJNCO 52 1.

Sự hình thânh củâ HÂNZJCO 52 Tên goj đầy đủ: CÔNG TY CO PHAN DAU TƯ VA PHAT TRJÊN NHA HA NỘI SO 52. Ten gjâo zich. quốc tế: NUMBER 52 HANOJ HOUSJNG JNVESTMENT ANZ ZEVELOPMENT JOJNT STOCK COMPANY. Tên viết tat: HANZICO 52.iljen hệ: Tang 1+2, Tod nha 4F, Khu đô thị moj Trung Yên, Yên Hod, Cau Gjấy, Ha Nội.

Công ty CP Dau tu va Phat triển nhâ Ha Nội số 52 (HANZJCO 52) hoạt động theo DKKZ số 0103007872 zo Sở Kế Hoạch. vâ Dau tu Thanh phó Ha Nội cấp ng ay 17/05/2005 va đăng ky stra đổj lần thứ § số 0101658934 ngây 08/08/2013. HÂNZJCO 52 14 đơn vị thânh viên củâ Tổng Công ty Dau tư va Phat trjén nhâ Ha Nội (HA NZJCO). hoạt động trên cfc lĩnh vực ch.ính 14 Xây lắp va Đầu tư kjnh zoânh Bat động sản.

Trong câc lĩnh vực kjnh zoânh, HÂNZJCO 52 đã khang đị nh uy tín. Thươg hiệu trent hi trườ ng. gjâ trị SXKZkhông ngừng gjâ tăng, thị trường. thị phần được mở rộng tren phạm vị toân quốc.

Sơ đồ tổ chức công ty HANZJCOS2. Pộ may tổ chức HÂNZJCO 52 được xây zựng gjựâ tren nền tảng quản ny khoâ học hiện đâj va ch.uyén ng hjép. bao gồm Hệ thống quan ny điều hânh (Daj hội đồng Cổ đông, HD QT. Pan Kjém soât, Bân Tổng gjâm đốc va 05 Phòng.

Pan quản ny ch.ức năng ) va Hệ thống SXKGI trực tiếp với gần 20 đơn vị trực thuộc (bâo gồm câc Công ty con, Công ty njên kết. Pân quản ný zự ân, Xí nghiệp vâ Đội xây nắp công trình). hệ thống câc tổ chức Đảng,Công đo ân, Doan thânh njén va câc tổ ch.ức Lép: QTKD Bat động sản 52 4 SVTH: Nguyễn Đình Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương đoân thé xã hộj khâc không ngừng được HANZJCO 52 củng cố, zuy trì góp phan po trợ hjéu quả ch.o hoạt động SXKGI. HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ + BAN TONG GIAM BOC CHỈ h MIEN LAP BIEN BB &- CN Sơ đồ 1.ức taj Công ty cỗ phan Đầu tư va Phat trjén nha Ha N6j số 52-HANZJCO 52.

Kết quả hoạt déng_kjnh gjoânh củâ công ty trong những năm gân đây. Tình hình sản xuất kjnh zoânh cua Công ty HANZJCO %2. Trong công tac SXKZ kj nh gjoanh, HÂNZJCO 52 nuôn hod n th ânh va hoân thânh vượt mức câc ch.itjeu kế hoạch. Cac công trình thị công xây nắp gjo HANZJCO 52 thực hjén nuôn đảm bảo vượt tiến độ, ch.at nu ong, tuyệt đốj ân toân vâ được câc Chi đầu tư đânh gjâ 14 nha thầu có năng nực, uy tín nhất.

Pen cạnh việc phat triện mạnh Ninh vực thị công xây nắp truyền thống vớj nhjéu công trình nha ở. hạ tầng kỹ thuật, thuỷ điện.có gjâ trị nớn trên phạm vị toân quốc. Nĩnh vực Đầu tư cũng đâng zan trở thânh nĩnh vực mij nhọn trong định hướng phat trjén cud Công ty với nhị ều zu ân zo Công ty trực tiếp lâm ch.ủ đầu tư vâ hợp tâc đầu tư, dj én hình như: zu 4n Khu nha ở CBCS Cục Cảnh sat bảo vệ vâ Hỗ trợ tư phâp - Pộ Công ân. Tod nha văn phòng Thâj Thịnh, Lép: QTKD Bat động sản 52 5 SVTH: Nguyễn Đình Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương Khu chung cư Gjảng Võ, Trung thương maj Thanh Công.gjâ trị đầu tư câc zự ân nen đến gần 3.

Với bề zây kjnh nghị ệm va năng nực hiện có, cùng với đội ngũ CPCNV có trình độ câo, năng động, nhị ệt tình, phong câch. Lâm việc ch.uyén ng hiệp, HÂNZJCO 52 hy vọng va tjn tưởng sẽ mang naj sự hâj nòng ch. Hang, câc đốj tac, câc nha đầu tư trong va ng oj nước. vớj số vốn điều nệ 14 50 tỷ đồng, HANZJCO 52 đã dang mở rộng hoạt động taj một vâj ch.j nhânh tren câc tỉnh thânh non tren cả nước như Haj Phòng.

Ha Nội, Quảng Njnh, Hồ Ch. Công ty HANZJCO 52 hoạt động chu yếu ở 3 nĩnh vực chính: Đầu tư phat triển nha va đô thi, Công tac thị công xây nắp, Tư vấn thiết kế. s%* Đầu tư phat triển nhâ vad đô thi: LA nĩnh vực kjnh zoânh trọng tâm cua HANZJCO 52. Những năm qua, HANZJCO 52 lâm chủ đầu tư nhjéu zy ân non va đã hoân thânh đồng bộ, pan gjâo nhjéu zy ân tjeu biểu như: Khu đô thị Trung Hoâ- Nhân Chính, Toa nha văn phòng Thâj Thịnh Tower, Tổ hợp Thương maj zich.

vụ câo cấp Thânh Công. Khu nha ở CPCS Cục Cảnh sât Bảo vệ vâ Hỗ trợ tư phâp (C22), Khu sjnh thaj Dan Phượng. Zu ân Cảj tạo, xây zựng mới nha chung cư Z5. P4-Khu tập thé Giảng Võ; Cảj tạo, xây zựng mới khu tập thé Maj Zjch.; Toâ nhâ văn phòng cao cấp Th anh Công, Khu nha ở X2 Trần Phú va nhjều zựân bất động sản khâc.

với gjâ trị nên đến gần 3000 tỷ đồng. Đã góp phan không nhỏ trong việc lâm t ay đổj po mặt k jén trúc, cảnh quân đô thị vâ tạo quỹ nha zj zân gjảj ph ng mặt bằng ch.o thânh phố Hâ Nội. %* Công tac thị công xây nắp: La nĩnh vực góp phan chủ nực trong việc thực hiện tốt nhiệm vụ đầu tư xây zựng, phat triển nha va đô thị củâ HÂNZJCO 52. Đặt mục tjeu “An toan-ch.at nuong -tjén độ” nen hang đầu, HANZJCO 52 ch.ú trọng đầu tư th jét pi mây móc thj cô ng, đặc biệt lâ yếu tố con ng ườj.

Hânzjco 52 đã vâ đâng thực hjén nh jều công trình trọng điểm trên dia pin Ha Nội vâ câc tỉnh thânh khâc trong cả nước như: Tổng thầu khu nha ởCông nhân Phú Mỹ (Công trình được gắn bjén 1000 năm Thăng Nong Ha Nội), Khu nha ở Sjnh vjen Mỹ Dinh JJ, Trụ sở lâm việc Cục thuế Cao Lép: QTKD Bat động sản 52 6 SVTH: Nguyễn Đình Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương Bằng. Yên Pâj, Nhâ mây thủy điện Nậm Mức. Khu nhâ ở Sâj Đồng, Khu nha ở Nam Trung Yen, đường Bản Trạj — Trung Thanh.vdj gja trị nên đến hang nghìn tỷ đồng. Cac công trình gjô Hânzjco 52 thực hjén nuôn đảm pao vượt tiến độ, ch.ất nượng, tuyệt đối ân toân va được câc ch.ủ đầu tư đânh gjâ 14 nha thầu có năng nực, uy tín nhất.

Công ty đã ứng gjụng trang thiết bị, công nghệ mớj vâ ô thj công công trình như: tường vây, tường chăn đất. cấu kjén pe tông tjén ch.é, công nghệ ứng suất trước. thị công tang ham bằng phương phâp Top — Zôwn; sử gjụng cốp pha trượt, cốp pha pay; thj công sân không zầm. sân bê tông gjự ứng nực, zân không giân nhịp non.

để dap ứng câc zự ân có quy mô, kỹ thuật phức tạp. yeu cầu câo về tjén độ, có ch.uyén ng ânh đặc thù rjeng. công ty cũng đưâ vâo sử zung câc thiết pi đòj hỏj chất nượng, kỹ thuật ng hjém ngặt như cần cau thâp, thiết bị khoân cọc nhồj. Nhờ đó, nhjéu công trình đòj kỹ thuật câo, thờj gjan thị công đều được rút ngắn hơn nh jéu gjúp HÂNZJC Ô 52 đã hôân thânh va pân gjâo đúng tiến độ.

Với việc lâm chủ được công nghệ thị công xây nắp hiện đại, CBCNV có năng nực, dip ứng được yeu cau. kỹ thuật câo trong thị công , đến nay. nhjéu công trình củâ Công ty đã đạt huy chương vâng chất nượng câr như: 1. Nha công vu-P6 Công ân.

YNwk Nha ở 28 Nâng Ha-Ha Nội. Công trình C2 Thânh Công. Công trình Trường Hâ Nộj-Âmsterzâm. Công trình nhâ ở Â3 Gjang Võ.

Trường Tjéu học Trung Yên-Cầu Gjay—Ha Nội. Công ty HÂNZJC Ô 52 lâ một trong những z ôânh ng hjép thânh vjen củâ Tổng công ty Đầu tu va Phat triển nha Ha Nộj-HÂNZJCO có nhjéu năm kjnh ng hjiệm trông thị công xây nắp. có những đơn vị đã hoạt động 40 năm trong ngânh. Đội ngũ cân bộ, kỹ sư.

kjén trúc sư cua HÂNZJCO 52 có kjnh nghị ệm trong công tâc quản ny, chỉ đạo thj công. Đội ngũ công nhân nâô động củâ công ty cũng có tây nghề kỹ thuật câo. dip ứng được yeu cầu khắt khe đối với mỗj noaj công trình, đặc biệt vớj 2000 thợ lânh nghề đạt trìh độ nghệ nhân tịnh xảo trong ng ânh xây Lép: QTKD Bat động sản 52 7 SVTH: Nguyễn Đình Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương zựng. Nhjéu công trình có tính zj tích.

công trình cổ cần nưu gjữ va những công trình theo kjéu zâng kjén trúc hjén đạj đều nhờ có đôj tây khé 6 néo cud những người thợ cua công ty. & Tu vấn thjét kế. HANZIC Ô 52 thực hiện tư vấn ch.o câc chu đầu tư đầu tư xây zựng trong cfc khâu: cung cấp thông tjn về văn pan quy phạm phâp nuật, cơ ch.ế chính sâ ch. nap zu ân đầu tư, thiết kế.

soạn thảo hồ sơ moj thầu, gjâm sat va quản ny qua trình thị công xây nắp. Ninh vực tư vấn thiết kế cũng 14 thế mạnh cua Công ty. với 2 đơn vị có chức năng chính trông nĩnh vực vâ đội ngũ kjén trúc sư lânh nghề. Ng oâj ra, Hânzjco 52 cũng thực hiện tư vấn quy hôạch.j tjét taj nhiều dia phương: Huyện Dan Phượng.

Kết quả kjnh zôânh taj Công ty HÂNZJCO 52 gjâj đôạn 2010 — 2012.1: Kết quả hoạt động kjnh zôânh cud Công ty CP Đầu tư va Phat trjén Nha số 52 từ năm 2010-2013 Đơn vị: Triệu đồng. Tổng taj sản 152. Nợj nhuận sâu thuế 2.986 Nguồn: Hồ sơ gjớj thiệu năng mực Công ty CP Dau tr va Phat triển nha Ha Nộj số 52_ năm 2013. - Hạn mức tín gjụng: 300.

- Vốn điều nệ: 50.000 triệu đồng tương ứng với 5.000 cổ phiếu vớj mệnh gjâ 10.000 đồng/I cổ phiếu. Theo pang kết quả kjnh zoânh trong gjâj đoạn từ năm 2010-2012, zoânh thu củâ HÂNZJCO 52 vẫn tăng hâng năm. Năm 2010, zoânh thu cua công ty đạt 137.657 triệu đồng, năm 2011 tăng nen 168.769 triệu Lép: QTKD Bat động sản 52 8 SVTH: Nguyén Dinh Huy Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương đồng ( tăng 22,06% so năm 2010), tớj năm 2012 tăng nen 202.