Khóa luận tốt nghiệp về chính sách thuế đối với bất động sản và bài học cho Việt Nam

Khóa luận phân tích chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia và đưa ra hàm ý cho Việt Nam, góp phần hoàn thiện hệ thống thuế.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thanh Tú
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Thanh Tú
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Chính sách thuế bất động sản: Bài học từ quốc tế cho Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.2. Khái niệm về bất động sản
• 1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.4. Khái quát thị trường bất động sản
• 1.5. Khái quát về chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.6. Khái niệm chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.7. Đặc điểm của chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.8. Vai trò và mục đích chung của các chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.9. TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI
• 2.1. Khái quát chung về chính sách thuế đối với bất động sản trên thế giới
• 2.2. Chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia
• 2.2.1. Chính sách thuế bất động sản tại Anh
• 2.2.2. Chính sách thuế bất động sản tại Singapore
• 2.2.3. Chính sách thuế bất động sản tại Trung Quốc
• 2.3. Những bài học cho chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam
• 2.3.1. Một số ưu điểm phù hợp với Việt Nam
• 2.3.2. Một số nhược điểm cần lưu ý
• 2.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Khái quát các loại thuế được áp dụng đối với bất động sản tại Việt Nam
• 3.2. Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam
• 3.2.1. Đối với thuế sử dụng đất
• 3.2.2. Đối với thuế từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.3. Một số hàm ý chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam
• 3.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến nền kinh tế. Chính sách này không chỉ giúp tăng cường nguồn thu ngân sách mà còn tạo ra các công cụ để quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững. Theo các nghiên cứu quốc tế, chính sách thuế bất động sản có thể được xem như một công cụ hiệu quả để điều tiết đầu cơ và khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực khác. Việc áp dụng chính sách thuế hợp lý sẽ giúp giảm thiểu tình trạng 'bong bóng bất động sản', từ đó bảo vệ nền kinh tế khỏi những rủi ro tiềm ẩn. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách thuế bất động sản là cần thiết để phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế toàn cầu.

1.1. Khái niệm và vai trò của chính sách thuế

Chính sách thuế bất động sản được định nghĩa là hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến việc thu thuế từ các giao dịch bất động sản. Vai trò của chính sách này không chỉ dừng lại ở việc tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các cá nhân và tổ chức. Chính sách thuế hợp lý sẽ khuyến khích đầu tư vào bất động sản, đồng thời hạn chế đầu cơ, từ đó tạo ra một thị trường bất động sản ổn định và phát triển bền vững.

II. Bài học từ quốc tế về chính sách thuế bất động sản

Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các chính sách thuế bất động sản hiệu quả, từ đó tạo ra những bài học quý giá cho Việt Nam. Ví dụ, tại Anh, chính sách thuế bất động sản được thiết kế để khuyến khích đầu tư vào nhà ở và hạn chế đầu cơ. Singapore cũng áp dụng các biện pháp thuế nhằm kiểm soát giá bất động sản và bảo vệ người tiêu dùng. Những kinh nghiệm này cho thấy rằng việc xây dựng một chính sách thuế bất động sản phù hợp với thực tiễn địa phương là rất quan trọng. Việt Nam có thể học hỏi từ các quốc gia này để phát triển một hệ thống thuế bất động sản hiệu quả, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.

2.1. Chính sách thuế tại Anh và Singapore

Chính sách thuế bất động sản tại Anh tập trung vào việc đánh thuế tài sản và thuế chuyển nhượng, nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách và điều tiết thị trường. Tại Singapore, chính phủ áp dụng các biện pháp thuế nhằm kiểm soát giá bất động sản và khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp hai quốc gia này duy trì sự ổn định trong thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

III. Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam

Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập và hạn chế. Mặc dù đã có những quy định pháp luật về thuế bất động sản, nhưng việc thực thi còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều người dân và doanh nghiệp vẫn chưa hiểu rõ về các quy định này, dẫn đến tình trạng trốn thuế và thất thu ngân sách. Hơn nữa, chính sách thuế hiện tại chưa thực sự khuyến khích đầu tư vào bất động sản, mà ngược lại, còn tạo ra rào cản cho các nhà đầu tư. Do đó, việc cải cách chính sách thuế bất động sản là cần thiết để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển của thị trường.

3.1. Các loại thuế áp dụng và thực trạng

Hiện nay, Việt Nam áp dụng nhiều loại thuế đối với bất động sản, bao gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế nhà đất. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy việc thu thuế còn nhiều bất cập, như việc xác định giá trị tài sản để tính thuế chưa chính xác, dẫn đến thất thu ngân sách. Hơn nữa, nhiều người dân vẫn chưa nhận thức đầy đủ về nghĩa vụ thuế của mình, gây khó khăn cho công tác quản lý thuế.

IV. Đề xuất hoàn thiện chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam

Để hoàn thiện chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam, cần có những cải cách mạnh mẽ và đồng bộ. Trước hết, cần nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp về nghĩa vụ thuế thông qua các chương trình tuyên truyền, giáo dục. Thứ hai, cần cải cách quy trình xác định giá trị tài sản để tính thuế một cách công bằng và minh bạch. Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống quản lý thuế hiệu quả, nhằm giảm thiểu tình trạng trốn thuế và thất thu ngân sách. Những cải cách này sẽ giúp tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi và bền vững cho thị trường bất động sản tại Việt Nam.

4.1. Các giải pháp cụ thể

Các giải pháp cụ thể bao gồm việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý thuế, cải cách quy trình thu thuế, và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra thuế. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện chính sách thuế, nhằm đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý thuế bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Khái quát về bất động san và chính sách thuế đối với bat động sản. Chương 2: Chính sách thuế đối với bất động sản tại một số quốc gia trên thế ĐIỚI. Chương 3: Thực trạng và một số hàm ý đối với chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam. CHUONG 1: KHÁI QUÁT VE BAT ĐỘNG SAN VÀ CHÍNH SÁCH THUE DOI VỚI BAT ĐỘNG SAN 1.

Khai quát về bat động sản và thị trường bat động sản 1. Khái niệm về bất động sản Trong từ điển tiếng anh pháp lý Black’s Law Dictionary, “tài sản” là một thuật ngữ được sử dụng dé chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hữu hình hoặc vô hình, động sản hoặc bat động sản. Như vậy, nếu xét dudi góc độ luật học thì khái niệm tài sản được nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, động sản, bat động sản. Theo Luật La Mã, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản.

Vật là những đối tượng hữu hình đơn lẻ, phân biệt được, có tính độc lập mà con người có thé cầm năm, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất. Các nước theo hệ thống luật Civil Law như Pháp, Nhật Bản,. đều không có định nghĩa về tài sản trong các BLDS mà chỉ quy định về tài sản thông qua việc phân loại chúng. Phân loại tai sản cũng là một kỹ thuật pháp lý dé làm rõ các khía cạnh của tài sản và để xây dựng các quy chế pháp lý điều chỉnh chúng cho phù hợp.

Theo BLDS Pháp, tài sản bao gồm động sản và bất động sản (Điều 516); tài sản có thé là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định (Điều 527). Như vậy, tài sản được nhận diện thông qua các khái niệm (thường mang tính hữu hình) và quyền (mang tính vô hình), động san và bat động sản. Các học giả Common Law lại thể hiện quan niệm tài sản là các mối quan hệ giữa người với người liên quan đến vật, hơn là nhắm mạnh đến các đặc tính vật lí hay chất liệu như các học giả Civil Law. Theo đó, tài sản! được hiểu là một tập hợp quyên: tài sản bao gồm bất kế những gi có khả năng sở hữu hoặc bởi cá nhân, tập thé hoặc cho lợi ích của người khác.

Dựa theo đặc tính di dời hay không di dời được của tài sản mà tài sản được phân loại thành động sản và bat động san. Điển hình của cách phân loại này có thể 4 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary. Nguồn truy cập: https://thelawdictionary.org/property/#:~:text=PROPERT Y%20Definition%20%26%20Legal%20Meaning&t ext=The%20ownership%200f%20a%20thing, called%20%E2%80%9Cproperty. Ngày truy cap: 14/10/2023 5 Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1.

Trường Đại học Luật Hà Nội. Chủ biên: Pham Van Tuyết, Trần Thị Huệ; Trần Ngọc Hiệp. Ngày truy cập: 14/10/2023 7 thay được ở BLDS Pháp. Cấu trúc của BLDS Pháp cho thay một sự logic trong việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản.

BLDS Pháp đưa ra 3 tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản, bao gồm: bat động san do ban chat, bat dong sản do mục dich sử dung và bat động san do gắn liền với đất. Cách phân loại nay cho thay sự khác biệt về tam quan trọng của bất động san so với động sản. Bat động sản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường. Tại Nhật Bản, BLDS quốc gia này quy định tại Điều 86: “Dat và những vật gắn liền với đất là bất động sản.

Các vật khác là động sản”. BLDS và Thương mại Thái Lan tại Điều 101 quy định rằng: “Bất động san là đất đai và những vat gan liền với đất đai hoặc hợp thành một thé thống nhất với dat đai. Nó bao gồm cả những quyên gan với việc sở hữu đất đai”. Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật Common Law có đưa ra định nghĩa về bất động sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai và bat cứ thứ gì có định, bat động sản hoặc gan liền với nó như tòa nha, tường, đồ đạc, cải tạo, đường, cây cối, bụi ram, hàng rào, đường, cống rãnh, công trình và hệ thống tiện ích”5.

Thông qua những quy định trên, BLDS 2015 Việt Nam cũng đã có quy định bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ta có thé thấy được rằng pháp luật Việt Nam hiện hành dựa vào tính chất có di đời được hay không của một tài sản dé xác định nó là bất động sản hay động sản. Nhìn chung, tiêu chí phân biệt giữa bất động sản và động sản ở các quốc gia có thể khác nhau nhưng chỉ năm ở những điểm không căn bản. Tính chất vật lí có thé đi đời luôn là tiêu chi đầu tiên dé phân biết hai loại tài sản này.

Tuy nhiên, những tài sản bao gồm “đất đai”, “nhà, công trình xây dựng” có thé hiểu là những bất động sản do bản chất (xuất phát từ đặc tính “không thể di đời”). Tuy nhiên, cũng tại điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 lại đề cập đến các đối tượng là “tài sản khác gắn liền với nhà, công trình xây dựng”. Dường như ở đây, BLDS năm 2015 muốn đề cập đến loại “bất động sản do công dụng” trong pháp luật Pháp, bởi 5 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary. Nguồn truy cập: https://thelawdictionary.org/real-estate/.

Ngày truy cập: 15/10/2023 8 lẽ, những tài sản này về ban chất là bat động sản nhưng do yếu tô “gắn liền” với bat động sản mà chúng cũng được xem là bat động san.’ Từ đó, ta thấy được rằng quy định về khái niệm bất động sản của nước ta rất mở, bất động sản là tai sản không di dời được, có thé nhận biết qua các vật cụ thê như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thé di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản gắn liền với đất và những “tài sản do pháp luật quy định” sẽ được xác định một các cụ thé hơn. Đặc điểm của bất động sản Dựa trên khái niệm, bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, do vậy nên những đặc điểm của bất động sản thường rất đặc trưng, có thé được liệt kê như sau: Thứ nhất, bat động sản có vị trí cô định và không thé di đời. Đặc điểm này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai là một loại tài sản mang tính tự nhiên và không di dời được.

Điều này thé hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với yếu tô cô định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dung. Vi vậy mà giá trị của bất động sản luôn gan liền với từng vị trí cụ thể. Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc. Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp.

Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là dat dai, cũng như các loại bat động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng mang tính lâu bền, sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thé tồn tại được hàng trăm năm. Tính lâu bền của bat động sản là do đất đai không thé mat đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bat động sản rất phong phú, da dang và không bao giờ cạn. Đặc điểm này gắn liên với tính vô han cua dat đai, nêu biét sử dụng một cách đúng dan.

; a Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1. Trường Đại học Luật Hà Nội. Chủ biên: Pham Văn Tuyét, Tran Thị Huệ; Tran Ngọc Hiệp. tr 189,190 9 Thứ ba, bat động sản mang tính cá biệt, khan hiém.

Đặc điểm này cũng do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính khan hiểm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và từng lãnh thổ. Chính vi tính khan hiếm, tính có định, không di doi được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tinh cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tô không hoàn toàn giống nhau đo chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trức cũng như hướng khác nhau.

Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bat động sản hoàn toàn giống nhau ké cả là chúng có cùng được xây theo thiết kế. Từ đó, quan hệ cung — cầu cũng vì thé mà luôn ngược nhau. Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Thứ tu, bat động sản thường mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm ly.

Do nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tổ tâm lý, thị hiểu nên bat động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau. Đặc điểm nay của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bat động san. Thứ năm, bat động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó, giá trị của bat động sản này có thé bị anh hưởng bởi một bat động sản khác hoặc ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác.

Đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các công trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trị của các bất động sản liền kề.