Khóa luận tốt nghiệp về chính sách thuế đối với bất động sản và bài học cho Việt Nam

Khóa luận phân tích chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia và đưa ra hàm ý cho Việt Nam, góp phần hoàn thiện hệ thống thuế.

• Tác giả: Nguyễn Thị Thanh Tú
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Thanh Tú
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Chính sách thuế bất động sản: Bài học từ quốc tế cho Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.2. Khái niệm về bất động sản
• 1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.4. Khái quát thị trường bất động sản
• 1.5. Khái quát về chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.6. Khái niệm chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.7. Đặc điểm của chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.8. Vai trò và mục đích chung của các chính sách thuế đối với bất động sản
• 1.9. TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI
• 2.1. Khái quát chung về chính sách thuế đối với bất động sản trên thế giới
• 2.2. Chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia
• 2.2.1. Chính sách thuế bất động sản tại Anh
• 2.2.2. Chính sách thuế bất động sản tại Singapore
• 2.2.3. Chính sách thuế bất động sản tại Trung Quốc
• 2.3. Những bài học cho chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam
• 2.3.1. Một số ưu điểm phù hợp với Việt Nam
• 2.3.2. Một số nhược điểm cần lưu ý
• 2.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Khái quát các loại thuế được áp dụng đối với bất động sản tại Việt Nam
• 3.2. Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam
• 3.2.1. Đối với thuế sử dụng đất
• 3.2.2. Đối với thuế từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.3. Một số hàm ý chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam
• 3.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến nền kinh tế. Chính sách này không chỉ giúp tăng cường nguồn thu ngân sách mà còn tạo ra các công cụ để quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững. Theo các nghiên cứu quốc tế, chính sách thuế bất động sản có thể được xem như một công cụ hiệu quả để điều tiết đầu cơ và khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực khác. Việc áp dụng chính sách thuế hợp lý sẽ giúp giảm thiểu tình trạng 'bong bóng bất động sản', từ đó bảo vệ nền kinh tế khỏi những rủi ro tiềm ẩn. Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách thuế bất động sản là cần thiết để phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế toàn cầu.

1.1. Khái niệm và vai trò của chính sách thuế

Chính sách thuế bất động sản được định nghĩa là hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến việc thu thuế từ các giao dịch bất động sản. Vai trò của chính sách này không chỉ dừng lại ở việc tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các cá nhân và tổ chức. Chính sách thuế hợp lý sẽ khuyến khích đầu tư vào bất động sản, đồng thời hạn chế đầu cơ, từ đó tạo ra một thị trường bất động sản ổn định và phát triển bền vững.

II. Bài học từ quốc tế về chính sách thuế bất động sản

Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng các chính sách thuế bất động sản hiệu quả, từ đó tạo ra những bài học quý giá cho Việt Nam. Ví dụ, tại Anh, chính sách thuế bất động sản được thiết kế để khuyến khích đầu tư vào nhà ở và hạn chế đầu cơ. Singapore cũng áp dụng các biện pháp thuế nhằm kiểm soát giá bất động sản và bảo vệ người tiêu dùng. Những kinh nghiệm này cho thấy rằng việc xây dựng một chính sách thuế bất động sản phù hợp với thực tiễn địa phương là rất quan trọng. Việt Nam có thể học hỏi từ các quốc gia này để phát triển một hệ thống thuế bất động sản hiệu quả, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.

2.1. Chính sách thuế tại Anh và Singapore

Chính sách thuế bất động sản tại Anh tập trung vào việc đánh thuế tài sản và thuế chuyển nhượng, nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách và điều tiết thị trường. Tại Singapore, chính phủ áp dụng các biện pháp thuế nhằm kiểm soát giá bất động sản và khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp hai quốc gia này duy trì sự ổn định trong thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

III. Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam

Thực trạng chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập và hạn chế. Mặc dù đã có những quy định pháp luật về thuế bất động sản, nhưng việc thực thi còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều người dân và doanh nghiệp vẫn chưa hiểu rõ về các quy định này, dẫn đến tình trạng trốn thuế và thất thu ngân sách. Hơn nữa, chính sách thuế hiện tại chưa thực sự khuyến khích đầu tư vào bất động sản, mà ngược lại, còn tạo ra rào cản cho các nhà đầu tư. Do đó, việc cải cách chính sách thuế bất động sản là cần thiết để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển của thị trường.

3.1. Các loại thuế áp dụng và thực trạng

Hiện nay, Việt Nam áp dụng nhiều loại thuế đối với bất động sản, bao gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế nhà đất. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy việc thu thuế còn nhiều bất cập, như việc xác định giá trị tài sản để tính thuế chưa chính xác, dẫn đến thất thu ngân sách. Hơn nữa, nhiều người dân vẫn chưa nhận thức đầy đủ về nghĩa vụ thuế của mình, gây khó khăn cho công tác quản lý thuế.

IV. Đề xuất hoàn thiện chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam

Để hoàn thiện chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam, cần có những cải cách mạnh mẽ và đồng bộ. Trước hết, cần nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp về nghĩa vụ thuế thông qua các chương trình tuyên truyền, giáo dục. Thứ hai, cần cải cách quy trình xác định giá trị tài sản để tính thuế một cách công bằng và minh bạch. Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống quản lý thuế hiệu quả, nhằm giảm thiểu tình trạng trốn thuế và thất thu ngân sách. Những cải cách này sẽ giúp tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi và bền vững cho thị trường bất động sản tại Việt Nam.

4.1. Các giải pháp cụ thể

Các giải pháp cụ thể bao gồm việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý thuế, cải cách quy trình thu thuế, và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra thuế. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện chính sách thuế, nhằm đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý thuế bất động sản.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò là một kênh huy động và phân bổ nguồn lực quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, tác động liên đới chặt chẽ tới hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng và thị trường lao động. Theo số liệu trích dẫn từ Tổng cục Thống kê năm 2022, lĩnh vực bất động sản đóng góp 3,6% GDP; khi tính gộp cả hai ngành liên quan trực tiếp là xây dựng (10,6% GDP) và tài chính – ngân hàng (8,2% GDP), chuỗi ngành này chiếm tới 22,4% GDP (năm 2021 chiếm 15,6% GDP thực tế). Về thu ngân sách nhà nước, năm 2021 các khoản thu từ đất và tài sản chiếm 14,6% tổng thu ngân sách, trong đó thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm 11,8%, cho thuê đất chiếm 2,6%, thuế nhà đất chiếm 0,1% và bán tài sản nhà nước chiếm 0,1%.

Tuy nhiên, cơ cấu thị trường xuất hiện tình trạng mất cân đối nghiêm trọng khi nhu cầu đầu tư và đầu cơ lấn át nhu cầu ở thực: kết quả khảo sát ghi nhận 87% người sở hữu từ 3 bất động sản trở lên và 66% - 79% người có 1 - 2 bất động sản có nhu cầu tiếp tục mua nhà đất trong vòng một năm, trong khi nhóm chưa sở hữu nhà chỉ đạt 46%. Theo thống kê của Batdongsan.vn đến năm 2023, giá đất nền đã tăng 69% sau 9 năm, còn căn hộ chung cư tăng tỷ suất sinh lời tới 97% so với đầu năm 2015. Hiện tượng dòng tiền tập trung quá mức vào bất động sản tạo nguy cơ bong bóng tài sản, đẩy giá đất vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu thực và làm sai lệch phân bổ nguồn lực sản xuất. Trước yêu cầu hoàn thiện công cụ điều tiết kinh tế vĩ mô, tác giả Nguyễn Lê Đức Thắng (dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Thanh Tú) đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp: "Chính sách thuế đối với bất động sản một số quốc gia và hàm ý cho Việt Nam".

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể:

1. Mục đích nghiên cứu:
   • Thứ nhất: Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và cơ sở pháp lý về chính sách thuế bất động sản tại các quốc gia trên thế giới, rút ra kinh nghiệm so sánh, đối chiếu với Việt Nam.
   • Thứ hai: Phân tích vai trò, vị trí, tác động và đánh giá thực trạng pháp luật về thuế bất động sản tại một số quốc gia phát triển nhằm làm rõ ưu, nhược điểm, bất cập.
   • Thứ ba: Đề xuất phương hướng, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế bất động sản phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam.
2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
   • Thứ nhất: Làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, chính sách thuế bất động sản và nhận định tổng quan về chính sách của Việt Nam.
   • Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy định pháp luật cùng thực tiễn thực thi chính sách thuế bất động sản tại các quốc gia nghiên cứu và tại Việt Nam.
   • Thứ ba: Đưa ra các định hướng và kiến nghị cụ thể nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi pháp luật thuế tại Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài gồm các vấn đề lý luận cơ bản về thuế bất động sản, hệ thống quy định pháp luật thuế bất động sản hiện hành của Việt Nam, cùng các mô hình chính sách thuế bất động sản tiêu biểu trên thế giới. Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở các văn bản pháp luật điều chỉnh thuế bất động sản tại Việt Nam và một số quốc gia (Anh, Mỹ, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản...); phạm vi thời gian cập nhật các quy định và dữ liệu thực tiễn đến năm 2023; phạm vi không gian tập trung vào việc đối chiếu thực tiễn quốc tế để rút ra hàm ý áp dụng tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập cơ sở lý thuyết dựa trên các khái niệm pháp lý và kinh tế chuẩn tắc:

• Khái niệm và phân loại tài sản: Trích dẫn từ điển pháp lý Black’s Law Dictionary, truyền thống Luật La Mã, hệ thống Civil Law (Bộ luật Dân sự Pháp quy định bất động sản do bản chất, do mục đích sử dụng và do gắn liền với đất tại Điều 516, 527; Bộ luật Dân sự Nhật Bản Điều 86; Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan Điều 101), hệ thống Common Law coi tài sản là một "tập hợp quyền", và Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 (Điều 107).
• Khái niệm chính sách thuế bất động sản: Dẫn chiếu định nghĩa của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), xác định thuế bất động sản là khoản thu định kỳ hoặc không định kỳ đánh vào quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản.
• Nguyên tắc đánh thuế: Phân tích dựa trên nguyên tắc khả năng chi trả (công bằng theo chiều dọc), nguyên tắc phúc lợi/thụ hưởng lợi ích dịch vụ công (công bằng theo chiều ngang), và đặc tính thuế trực thu.

Phương pháp luận chỉ đạo công trình là chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, cùng các quan điểm của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:

• Phương pháp phân tích: Mổ xẻ các khái niệm lý luận, cấu trúc biểu thuế, căn cứ tính thuế và quy phạm pháp luật thực định.
• Phương pháp so sánh: Đối chiếu cơ chế điều tiết thuế giữa các nhóm quốc gia phát triển (Anh, Mỹ, Canada, Nhật Bản) và nhóm nước đang phát triển/chuyển đổi (Trung Quốc, Thái Lan, Philippines, Campuchia) với Việt Nam.
• Phương pháp đánh giá và tổng hợp: Rút ra các kết luận khoa học, nhận diện bất cập thực tiễn và xây dựng luận cứ cho các đề xuất hoàn thiện chính sách.
• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, Viện Chiến lược và Chính sách tài chính (Bộ Tài chính), cơ sở dữ liệu thống kê của OECD, cổng thông tin chính phủ Anh (GOV.UK), tạp chí chuyên ngành luật học và kinh tế.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Khái quát về bất động sản và chính sách thuế đối với bất động sản

Tác giả hệ thống hóa các đặc trưng kinh tế - pháp lý của bất động sản và vai trò của sắc thuế này trong quản lý nhà nước:

• Đặc điểm của bất động sản: Gồm 6 đặc tính căn bản: (1) Vị trí cố định, không thể di dời; (2) Tính lâu bền, không bị tiêu hao triệt để qua sử dụng; (3) Tính cá biệt và khan hiếm do giới hạn diện tích đất tự nhiên; (4) Chịu ảnh hưởng nặng bởi tâm lý, tập quán và thị hiếu; (5) Tính chịu tác động lan tỏa lẫn nhau giữa các bất động sản và hạ tầng liền kề; (6) Là tài sản nền tảng của quốc gia chi phối sâu sắc đời sống kinh tế - xã hội.
• Đặc trưng của chính sách thuế bất động sản: Là thuế trực thu gắn liền với người sở hữu/sử dụng; áp dụng theo nguyên tắc người hưởng lợi từ dịch vụ công và hạ tầng đô thị phải đóng góp tương xứng; đóng vai trò khoản thu bổ sung cho thuế thu nhập; diện thu gắn liền với việc đăng ký quyền sở hữu/sử dụng nên có khả năng kiểm soát chặt chẽ.
• Vai trò của thuế bất động sản: Đóng vai trò công cụ quản lý, định hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; giám sát và bình ổn thị trường giao dịch quyền sử dụng đất; đảm bảo phân phối lại công bằng giữa các tầng lớp dân cư; tạo nguồn thu ngân sách ổn định, bền vững cho chính quyền địa phương; đồng thời ngăn chặn các hành vi đầu cơ ngắn hạn, "lướt sóng" gây nhiễu loạn thị trường.

Chương 2: Chính sách thuế đối với bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới

Chương này khảo sát kinh nghiệm quốc tế và phân tích cơ chế vận hành thuế bất động sản trên quy mô toàn cầu:

• Tổng quan mô hình đánh thuế tại 122 quốc gia: 44 nước thu thuế đất theo diện tích, 16 nước thu theo giá trị; 52 nước đánh thuế gộp chung cả đất và tài sản trên đất, 8 nước tách riêng đất và tài sản; 4 nước chỉ thu trên tài sản gắn liền với đất; 37 nước thu căn cứ theo giá trị cho thuê.
• Đóng góp ngân sách: Tại các nước phát triển, thuế bất động sản chiếm 8% - 10% tổng thu thuế và đạt 2% - 3% GDP (Anh, Canada, Mỹ đạt ~3% GDP; Nhật Bản, Pháp, Úc đạt ~2,5% GDP). Ngược lại, ở nhóm nước đang phát triển (Thái Lan, Philippines, Trung Quốc), tỷ lệ này chỉ đạt xấp xỉ 0,3% GDP; tại Việt Nam chỉ đạt dưới 0,05% GDP và chiếm khoảng 0,1% tổng thu ngân sách.

Quốc gia / Vùng lãnh thổ	Tỷ trọng thuế BĐS / GDP	Tỷ trọng thuế BĐS / Tổng thu ngân sách	Đặc điểm chính sách nổi bật
Vương quốc Anh	~3,0%	8% - 10%	Thuế trước bạ (SDLT) lũy tiến; áp phụ phí 3% cho BĐS thứ hai; cộng thêm 2% cho cá nhân không cư trú.
Hoa Kỳ	~3,0%	Biến động theo bang (1,96% - 2,35% tại top 5 bang cao nhất)	Phân định nhà ở thực và nhà đầu tư; miễn thuế lãi vốn bán nhà ở thực (<250.000 USD/cá nhân, <500.000 USD/hộ).
Singapore	Cao	Nguồn thu ổn định đô thị	Thuế trước bạ lũy tiến cao; điều tiết mạnh vào nhóm sở hữu nhiều bất động sản và người nước ngoài.
Trung Quốc	~0,3%	Đang mở rộng thí điểm	Thí điểm tại Thượng Hải (chỉ đánh nhà mới, miễn 60m²/người có hộ khẩu) và Trùng Khánh (đánh cả nhà cũ và mới, lũy tiến 3 bậc).
Việt Nam	<0,05%	~0,1%	Thuế suất đất phi nông nghiệp thấp (0,03% - 0,15%), chưa đánh thuế tài sản trên đất, chưa áp thuế BĐS thứ hai.

• Kinh nghiệm kiềm chế đầu cơ: Thái Lan áp thuế suất đất bỏ không gấp 2 lần đất cùng loại; Campuchia đánh thuế 2% giá trị thị trường đối với đất trống; Philippines áp thuế đất bỏ không tới 5% giá trị định giá cộng thêm 1% thuế Quỹ Giáo dục đặc biệt. Nhật Bản rút ra bài học đắt giá từ giai đoạn bong bóng 1980 - 1990 khi nợ vay bất động sản tăng 95% và giá đất Tokyo 1990 gấp 7 lần năm 1983.
• Tác động phụ cần lưu ý: Bài học từ nghiên cứu của Christian Hilber và Teemu Lyytikäinen (2017) tại Anh chỉ ra rằng khi thuế trước bạ tăng 2% sẽ làm giảm 37% tính di động của thị trường lao động và gây tổn thất phúc lợi xã hội bằng 84% số thu thuế tăng thêm do hạn chế người dân chuyển nhượng, thu hẹp hoặc mở rộng nhà ở theo nhu cầu thực tế.

Chương 3: Thực trạng và hàm ý chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam

Tác giả rà soát ba trụ cột thu thuế bất động sản hiện hành của Việt Nam:

• Thuế sử dụng đất nông nghiệp (Luật năm 1993, Nghị định 73/CP): Thu vào hành vi sử dụng đất sản xuất nông nghiệp; căn cứ diện tích, hạng đất và định suất tính bằng kilôgam thóc/đơn vị diện tích; mang tính an sinh xã hội cao đối với lực lượng nông dân (gần 80% dân số thời điểm ban hành).
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật năm 2010): Thu vào đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; căn cứ tính thuế gồm diện tích, giá 1m² đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành ổn định theo chu kỳ 5 năm, và thuế suất lũy tiến từng phần theo hạn mức (0,03% trong hạn mức; 0,07% vượt không quá 3 lần hạn mức; 0,15% vượt trên 3 lần hạn mức; đất lấn chiếm/chưa sử dụng chịu 0,2%).
• Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Luật Thuế TNCN, TNDN): Thuế trực thu áp dụng trên giá trị từng lần chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Các điểm nghẽn được xác định gồm: mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp (khởi điểm 0,03%), chưa đánh thuế tài sản trên đất, chưa có chế tài thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản (từ bất động sản thứ hai trở đi), và bảng giá đất quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường (ví dụ tại TP. Hạ Long theo Quyết định 42/2019/QĐ-UBND có sự chênh lệch giá đất giữa các vị trí lên tới hơn 80 lần; tại Hà Nội giá đất Quận Hoàn Kiếm lên tới 130 triệu đồng/m²).

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể sau:

1. Tổng hợp dữ liệu so sánh: Phân tích thực chứng mô hình thuế bất động sản tại 122 quốc gia, chỉ ra sự chênh lệch lớn về mức huy động ngân sách giữa các nước công nghiệp phát triển (2% - 3% GDP) so với các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam (<0,05% GDP).
2. Hệ thống hóa kinh nghiệm quốc tế: Đánh giá chi tiết cơ chế phân hóa biểu thuế SDLT tại Anh, chính sách miễn trừ lãi vốn tại Mỹ, và thực nghiệm đối chiếu mô hình đánh thuế bất động sản giữa Thượng Hải (kém hiệu quả do diện miễn trừ hẹp, chỉ thu nhà mới) và Trùng Khánh (hiệu quả cao nhờ kiểm soát cả nhà hiện hữu và lũy tiến theo hộ gia đình).
3. Đề xuất giải pháp chính sách cho Việt Nam:
   • Xây dựng biểu thuế sử dụng đất lũy tiến theo giá trị thị trường thay vì duy trì mức thuế suất cố định thấp.
   • Thiết lập lộ trình thí điểm và áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm triệt tiêu lợi nhuận đầu cơ "lướt sóng".
   • Phân định rõ ràng giữa nhà ở sinh hoạt duy nhất (áp dụng miễn/giảm thuế) và bất động sản đầu tư thương mại.
   • Xây dựng cơ chế miễn trừ thỏa đáng cho người có thu nhập trung bình/thấp nhận nhà đất thừa kế tại các đô thị lớn nhằm tránh gánh nặng tài chính quá mức.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Công trình tập trung chủ yếu vào nghiên cứu lý luận pháp luật và phân tích so sánh chính sách của một số quốc gia đại diện; chưa đi sâu lượng hóa mô hình kinh tế lượng để đo lường mức độ phản ứng của thị trường bất động sản Việt Nam khi các kịch bản thuế suất mới được áp dụng. Phạm vi dữ liệu thực tiễn dừng lại ở thời điểm năm 2023.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng khảo sát định lượng tác động của các mức thuế suất bất động sản thứ hai đến cung - cầu phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại; nghiên cứu cơ chế phối hợp liên ngành giữa cơ quan thuế, tài nguyên môi trường và tổ chức tín dụng trong việc định giá đất sát giá thị trường.

Giá trị tham khảo

Tài liệu có giá trị tham khảo chuyên môn cho:

• Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh các ngành Luật học (Luật Kinh tế, Luật Tài chính - Ngân hàng), Quản lý đất đai, Kinh tế công cộng và Tài chính công.
• Các chuyên gia nghiên cứu và cán bộ làm công tác xây dựng chính sách, pháp luật thuế liên quan đến thị trường bất động sản.
• Nội dung tại Chương 2 (chi tiết về biểu thuế trước bạ Anh và bài học cải cách thuế của Thượng Hải - Trùng Khánh) và Chương 3 (phân tích cấu trúc các sắc thuế đất hiện hành tại Việt Nam) là các phần giàu dữ liệu tham khảo nhất.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ trọng đóng góp của thuế bất động sản vào GDP tại Việt Nam khác biệt như thế nào so với các nước phát triển? Theo số liệu trong khóa luận, thuế bất động sản tại các nước phát triển như Anh, Canada, Hoa Kỳ đạt xấp xỉ 3% GDP (chiếm 8% - 10% tổng thu thuế); trong khi tại Việt Nam, số thu từ thuế bất động sản chỉ chiếm khoảng 0,1% tổng thu ngân sách và đạt dưới 0,05% GDP.

2. Chính sách thuế trước bạ (SDLT) của Anh xử lý việc mua bất động sản thứ hai như thế nào? Tại Anh, người mua bất động sản bổ sung (từ căn nhà thứ hai trở đi hoặc mua để cho thuê) phải trả mức thuế suất lũy tiến cộng thêm 3% phụ phí cố định so với mức thuế suất áp dụng cho căn nhà duy nhất. Nếu là đối tượng không cư trú tại Anh, người mua phải chịu thêm 2% phụ phí bổ sung.

3. Sự khác nhau căn bản trong việc thử nghiệm thuế bất động sản giữa Thượng Hải và Trùng Khánh là gì? Thượng Hải chủ yếu đánh thuế đối với những căn nhà mới mua và áp dụng mức miễn thuế 60m²/người cho cư dân có đăng ký hộ khẩu, khiến hiệu quả kiềm chế giá nhà bị hạn chế. Ngược lại, Trùng Khánh áp thuế đối với cả nhà hiện tại lẫn nhà mới, chia biểu thuế thành 3 cấp lũy tiến theo hộ gia đình, giúp kiểm soát tốc độ tăng giá nhà hiệu quả hơn.

4. Khóa luận cảnh báo nguy cơ tiêu cực nào nếu áp thuế bất động sản quá cao mà không có cơ chế miễn trừ hợp lý? Khóa luận dẫn chứng hai rủi ro lớn: (1) Tạo gánh nặng thuế vượt quá thu nhập đối với người lao động có thu nhập trung bình/thấp được thừa kế nhà đất có giá trị định giá cao tại các đô thị lớn; (2) Làm suy giảm tính linh hoạt của thị trường lao động và gây tổn thất phúc lợi xã hội (như nghiên cứu tại Anh cho thấy thuế giao dịch tăng 2% làm giảm 37% tính di động của người dân).

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Lê Đức Thắng đã làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách thuế bất động sản thông qua việc đối chiếu kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển và đang phát triển. Công trình chỉ rõ những hạn chế của hệ thống thuế đất hiện hành tại Việt Nam khi mức động viên ngân sách còn quá thấp và thiếu công cụ ngăn chặn đầu cơ hiệu quả. Các đề xuất áp dụng thuế lũy tiến và đánh thuế bất động sản thứ hai có lộ trình, kết hợp chính sách miễn trừ hợp lý cho nhà ở an sinh, mang lại hàm ý thiết thực cho tiến trình cải cách pháp luật thuế và lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Khái quát về bất động san và chính sách thuế đối với bat động sản. Chương 2: Chính sách thuế đối với bất động sản tại một số quốc gia trên thế ĐIỚI. Chương 3: Thực trạng và một số hàm ý đối với chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam. CHUONG 1: KHÁI QUÁT VE BAT ĐỘNG SAN VÀ CHÍNH SÁCH THUE DOI VỚI BAT ĐỘNG SAN 1.

Khai quát về bat động sản và thị trường bat động sản 1. Khái niệm về bất động sản Trong từ điển tiếng anh pháp lý Black’s Law Dictionary, “tài sản” là một thuật ngữ được sử dụng dé chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hữu hình hoặc vô hình, động sản hoặc bat động sản. Như vậy, nếu xét dudi góc độ luật học thì khái niệm tài sản được nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, động sản, bat động sản. Theo Luật La Mã, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản.

Vật là những đối tượng hữu hình đơn lẻ, phân biệt được, có tính độc lập mà con người có thé cầm năm, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất. Các nước theo hệ thống luật Civil Law như Pháp, Nhật Bản,. đều không có định nghĩa về tài sản trong các BLDS mà chỉ quy định về tài sản thông qua việc phân loại chúng. Phân loại tai sản cũng là một kỹ thuật pháp lý dé làm rõ các khía cạnh của tài sản và để xây dựng các quy chế pháp lý điều chỉnh chúng cho phù hợp.

Theo BLDS Pháp, tài sản bao gồm động sản và bất động sản (Điều 516); tài sản có thé là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định (Điều 527). Như vậy, tài sản được nhận diện thông qua các khái niệm (thường mang tính hữu hình) và quyền (mang tính vô hình), động san và bat động sản. Các học giả Common Law lại thể hiện quan niệm tài sản là các mối quan hệ giữa người với người liên quan đến vật, hơn là nhắm mạnh đến các đặc tính vật lí hay chất liệu như các học giả Civil Law. Theo đó, tài sản! được hiểu là một tập hợp quyên: tài sản bao gồm bất kế những gi có khả năng sở hữu hoặc bởi cá nhân, tập thé hoặc cho lợi ích của người khác.

Dựa theo đặc tính di dời hay không di dời được của tài sản mà tài sản được phân loại thành động sản và bat động san. Điển hình của cách phân loại này có thể 4 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary. Nguồn truy cập: https://thelawdictionary.org/property/#:~:text=PROPERT Y%20Definition%20%26%20Legal%20Meaning&t ext=The%20ownership%200f%20a%20thing, called%20%E2%80%9Cproperty. Ngày truy cap: 14/10/2023 5 Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1.

Trường Đại học Luật Hà Nội. Chủ biên: Pham Van Tuyết, Trần Thị Huệ; Trần Ngọc Hiệp. Ngày truy cập: 14/10/2023 7 thay được ở BLDS Pháp. Cấu trúc của BLDS Pháp cho thay một sự logic trong việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản.

BLDS Pháp đưa ra 3 tiêu chí để xác định một tài sản là bất động sản, bao gồm: bat động san do ban chat, bat dong sản do mục dich sử dung và bat động san do gắn liền với đất. Cách phân loại nay cho thay sự khác biệt về tam quan trọng của bất động san so với động sản. Bat động sản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường. Tại Nhật Bản, BLDS quốc gia này quy định tại Điều 86: “Dat và những vật gắn liền với đất là bất động sản.

Các vật khác là động sản”. BLDS và Thương mại Thái Lan tại Điều 101 quy định rằng: “Bất động san là đất đai và những vat gan liền với đất đai hoặc hợp thành một thé thống nhất với dat đai. Nó bao gồm cả những quyên gan với việc sở hữu đất đai”. Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật Common Law có đưa ra định nghĩa về bất động sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai và bat cứ thứ gì có định, bat động sản hoặc gan liền với nó như tòa nha, tường, đồ đạc, cải tạo, đường, cây cối, bụi ram, hàng rào, đường, cống rãnh, công trình và hệ thống tiện ích”5.

Thông qua những quy định trên, BLDS 2015 Việt Nam cũng đã có quy định bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ta có thé thấy được rằng pháp luật Việt Nam hiện hành dựa vào tính chất có di đời được hay không của một tài sản dé xác định nó là bất động sản hay động sản. Nhìn chung, tiêu chí phân biệt giữa bất động sản và động sản ở các quốc gia có thể khác nhau nhưng chỉ năm ở những điểm không căn bản. Tính chất vật lí có thé đi đời luôn là tiêu chi đầu tiên dé phân biết hai loại tài sản này.

Tuy nhiên, những tài sản bao gồm “đất đai”, “nhà, công trình xây dựng” có thé hiểu là những bất động sản do bản chất (xuất phát từ đặc tính “không thể di đời”). Tuy nhiên, cũng tại điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 lại đề cập đến các đối tượng là “tài sản khác gắn liền với nhà, công trình xây dựng”. Dường như ở đây, BLDS năm 2015 muốn đề cập đến loại “bất động sản do công dụng” trong pháp luật Pháp, bởi 5 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary. Nguồn truy cập: https://thelawdictionary.org/real-estate/.

Ngày truy cập: 15/10/2023 8 lẽ, những tài sản này về ban chất là bat động sản nhưng do yếu tô “gắn liền” với bat động sản mà chúng cũng được xem là bat động san.’ Từ đó, ta thấy được rằng quy định về khái niệm bất động sản của nước ta rất mở, bất động sản là tai sản không di dời được, có thé nhận biết qua các vật cụ thê như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thé di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản gắn liền với đất và những “tài sản do pháp luật quy định” sẽ được xác định một các cụ thé hơn. Đặc điểm của bất động sản Dựa trên khái niệm, bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, do vậy nên những đặc điểm của bất động sản thường rất đặc trưng, có thé được liệt kê như sau: Thứ nhất, bat động sản có vị trí cô định và không thé di đời. Đặc điểm này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai là một loại tài sản mang tính tự nhiên và không di dời được.

Điều này thé hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với yếu tô cô định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dung. Vi vậy mà giá trị của bất động sản luôn gan liền với từng vị trí cụ thể. Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc. Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp.

Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là dat dai, cũng như các loại bat động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng mang tính lâu bền, sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thé tồn tại được hàng trăm năm. Tính lâu bền của bat động sản là do đất đai không thé mat đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bat động sản rất phong phú, da dang và không bao giờ cạn. Đặc điểm này gắn liên với tính vô han cua dat đai, nêu biét sử dụng một cách đúng dan.

; a Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1. Trường Đại học Luật Hà Nội. Chủ biên: Pham Văn Tuyét, Tran Thị Huệ; Tran Ngọc Hiệp. tr 189,190 9 Thứ ba, bat động sản mang tính cá biệt, khan hiém.

Đặc điểm này cũng do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính khan hiểm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và từng lãnh thổ. Chính vi tính khan hiếm, tính có định, không di doi được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tinh cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tô không hoàn toàn giống nhau đo chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trức cũng như hướng khác nhau.

Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bat động sản hoàn toàn giống nhau ké cả là chúng có cùng được xây theo thiết kế. Từ đó, quan hệ cung — cầu cũng vì thé mà luôn ngược nhau. Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Thứ tu, bat động sản thường mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm ly.

Do nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tổ tâm lý, thị hiểu nên bat động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau. Đặc điểm nay của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bat động san. Thứ năm, bat động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó, giá trị của bat động sản này có thé bị anh hưởng bởi một bat động sản khác hoặc ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác.

Đặc biệt là trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các công trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trị của các bất động sản liền kề.