Luận văn: Nghiên cứu thực hiện chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ

Luận văn thạc sĩ phân tích chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ, Quảng Ngãi. Đánh giá nguồn thu và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế, chống thất thu.

• Tác giả: Bùi Hoàng Phương Thúy
• Người hướng dẫn: PGS.TS Hồ Kiệt
• Trường học: Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ 2024

Chính sách tài chính đất đai là một công cụ kinh tế cốt lõi, giữ vai trò then chốt trong việc quản lý nhà nước và huy động nguồn lực cho ngân sách tại thị xã Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi. Các chính sách này không chỉ điều tiết các quan hệ đất đai mà còn là nền tảng để khai thác hiệu quả tiềm năng từ quỹ đất, biến tài nguyên thành nguồn vốn cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Việc thực thi chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ bao gồm nhiều công cụ, từ việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan cho đến việc xác định giá đất để làm cơ sở cho mọi giao dịch và nghĩa vụ tài chính. Nguồn thu từ đất đai đóng góp một phần quan trọng vào tổng thu ngân sách của địa phương, tài trợ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi xã hội và thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Một hệ thống chính sách minh bạch và hiệu quả sẽ khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lãng phí. Giai đoạn 2011-2016, tổng thu ngân sách trên địa bàn huyện Đức Phổ (nay là thị xã) là 633.498 triệu đồng, trong đó nguồn thu từ đất đạt 274.424 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 43,32%. Con số này cho thấy tầm quan trọng không thể phủ nhận của tài chính đất đai. Việc hoàn thiện cơ chế thực thi chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ, đặc biệt trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, là yêu cầu cấp thiết để tối ưu hóa nguồn lực, đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng xã hội.

1.1. Vai trò của tài chính đất đai với ngân sách địa phương

Tài chính đất đai là nguồn lực nội sinh quan trọng, quyết định đến khả năng tự chủ ngân sách và đầu tư phát triển của thị xã Đức Phổ. Các khoản thu chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, và lệ phí trước bạ nhà đất tạo thành một nguồn thu ổn định và bền vững. Theo số liệu nghiên cứu, trong giai đoạn 2011-2016, chỉ riêng khoản thu từ tiền sử dụng đất đã lên tới 229.846 triệu đồng, chiếm phần lớn trong tổng thu từ đất. Nguồn lực này được tái đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Việc xác định giá đất Quảng Ngãi một cách hợp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo nguồn thu này phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.

1.2. Khung pháp lý điều chỉnh Từ Luật Đất đai 2013 đến 2024

Hệ thống pháp luật là nền tảng cho việc thực thi chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ. Trước đây, Luật Đất đai 2013 và các nghị định về tài chính đất đai liên quan như Nghị định 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất) và Nghị định 46/2014/NĐ-CP (về thu tiền thuê đất) là cơ sở pháp lý chính. Các văn bản này quy định chi tiết về đối tượng, căn cứ tính và các trường hợp miễn, giảm nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực từ 01/01/2025) hứa hẹn nhiều thay đổi đột phá, đặc biệt là quy định bỏ khung giá đất và xác định bảng giá đất thị xã Đức Phổ hàng năm. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, từ đó tăng cường hiệu quả quản lý và tối ưu hóa nguồn thu cho ngân sách địa phương.

II. Giải mã thách thức trong chính sách tài chính đất đai Đức Phổ

Mặc dù có vai trò quan trọng, việc triển khai chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ vẫn đối mặt với không ít khó khăn và thách thức. Một trong những vấn đề nổi cộm là sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước qua các khoản thuế, phí mà còn tạo ra những bất cập lớn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Người dân có đất bị thu hồi thường cảm thấy giá đền bù chưa thỏa đáng, dẫn đến khiếu nại kéo dài, làm chậm tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Thêm vào đó, việc xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp vẫn còn phức tạp và chưa thực sự minh bạch, đôi khi phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan. Các quy định về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn chưa phát huy hết vai trò điều tiết, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả. Nhiều thửa đất bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích nhưng mức thuế phải nộp còn thấp, chưa đủ sức răn đe. Công tác quản lý, cập nhật thông tin địa chính và sự phối hợp giữa các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế đôi khi còn chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cả người dân và cán bộ thực thi trong quá trình xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

2.1. Bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) là một trong những khâu phức tạp và nhạy cảm nhất. Bất cập chính xuất phát từ việc giá đất để tính bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mặc dù pháp luật đã có quy định về việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường, quá trình triển khai thực tế vẫn gặp nhiều vướng mắc. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, đồng thời gây khó khăn cho việc triển khai các dự án đầu tư. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tái định cư Đức Phổ đôi khi chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất, nhất là về vấn đề sinh kế và ổn định cuộc sống sau khi di dời.

2.2. Vấn đề định giá đất cụ thể và áp dụng hệ số điều chỉnh K

Việc định giá đất cụ thể là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, phương pháp định giá theo quy định đôi khi chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố thị trường. Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất K để xác định giá đất cụ thể từ bảng giá đất cũng bộc lộ hạn chế. Hệ số này được ban hành hàng năm nhưng có thể không theo kịp biến động nhanh chóng của thị trường bất động sản. Sự thiếu nhất quán trong việc áp dụng các phương pháp định giá có thể dẫn đến sự chênh lệch giá trị giữa các khu vực tương đồng, tạo ra sự thiếu công bằng và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách.

III. Phương pháp xác định các khoản thu tài chính đất đai Đức Phổ

Việc xác định các khoản thu từ đất là nghiệp vụ trung tâm của chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ. Quy trình này đòi hỏi sự chính xác, minh bạch và tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật. Các khoản thu chính bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Mỗi khoản thu có một phương pháp xác định riêng, dựa trên các căn cứ như diện tích, mục đích sử dụng, vị trí, và giá đất theo quy định. Đối với tiền sử dụng đất, việc xác định dựa trên giá đất cụ thể (nếu đấu giá hoặc dự án lớn) hoặc giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh K. Đây là khoản thu lớn nhất, đặc biệt khi nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với các giao dịch chuyển nhượng, người dân và doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân/doanh nghiệp. Việc tính toán các khoản này dựa trên giá trị hợp đồng hoặc giá quy định của UBND tỉnh, tùy thuộc vào giá nào cao hơn. Việc áp dụng đúng và đủ các phương pháp này không chỉ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách mà còn góp phần điều tiết thị trường, hướng việc sử dụng đất vào các mục tiêu phát triển chung của địa phương.

3.1. Quy trình tính tiền sử dụng đất khi giao đất chuyển mục đích

Khi một tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, họ phải nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ tính là diện tích đất được giao hoặc chuyển mục đích nhân với giá đất. Giá đất này được xác định theo hai cách chính: 1) Giá đất cụ thể được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư đối với các khu đất có giá trị lớn hoặc qua đấu giá. 2) Giá đất trong Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất K đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân. Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai (cung cấp thông tin địa chính) và Chi cục Thuế (ra thông báo nộp tiền).

3.2. Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất và các loại thuế liên quan

Khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, người dân phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Mức thu hiện hành là 0,5% trên giá trị nhà đất. Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh quy định, được công bố hàng năm. Nếu giá trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá quy định, lệ phí sẽ được tính theo giá hợp đồng. Ngoài ra, khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng, bên bán còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, số thuế phải nộp được tính bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m² đất (theo Bảng giá đất) và nhân với thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Đây là khoản thu thường niên nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất.

IV. Bí quyết khai thác hiệu quả tài chính đất đai tại Đức Phổ

Để tối ưu hóa nguồn lực, việc thực thi chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ cần những giải pháp đột phá và hiệu quả. Một trong những bí quyết quan trọng nhất là đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đấu giá công khai, minh bạch không chỉ giúp lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự mà còn tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách, chống thất thoát và tiêu cực. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phản ánh sát nhất giá trị thị trường, tạo ra một kênh tham chiếu quan trọng cho công tác định giá đất nói chung. Bên cạnh đó, công tác quy hoạch sử dụng đất Đức Phổ phải đi trước một bước. Một quy hoạch chất lượng, có tầm nhìn dài hạn, xác định rõ các khu vực phát triển, khu vực chức năng sẽ tạo ra giá trị gia tăng cho quỹ đất. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ theo quy hoạch, giá trị đất đai sẽ tăng lên, từ đó nguồn thu tài chính cũng dồi dào hơn. Việc công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng giúp thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Cuối cùng, việc cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính là yếu tố không thể thiếu để nâng cao hiệu quả và sự hài lòng của người dân, doanh nghiệp.

4.1. Tối ưu hóa nguồn thu qua đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức hiệu quả nhất để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Thay vì giao đất theo phương pháp chỉ định, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo nguyên tắc công bằng, công khai và cạnh tranh. Giá trúng đấu giá thường cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm (dựa trên giá đất cụ thể do nhà nước xác định), mang lại nguồn thu vượt trội cho ngân sách. Giai đoạn 2011-2016, nguồn thu từ đấu giá QSDĐ tại Đức Phổ đã đóng góp một phần quan trọng vào tổng thu từ đất. Để phát huy hơn nữa hình thức này, thị xã Đức Phổ cần chuẩn bị tốt quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng và công khai rộng rãi thông tin về các phiên đấu giá để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.

4.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất Đức Phổ trong tài chính

Quy hoạch không chỉ là công cụ quản lý không gian mà còn là công cụ tạo ra giá trị tài chính. Một bản quy hoạch sử dụng đất Đức Phổ khoa học và khả thi sẽ định hướng đầu tư, tạo ra các khu vực có giá trị thương mại cao. Khi nhà nước đầu tư hạ tầng vào các khu vực theo quy hoạch, giá đất sẽ tăng lên. Nhà nước có thể thu hồi phần giá trị đất đai tăng thêm này thông qua các công cụ tài chính như thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, đấu giá các lô đất vàng, hoặc áp dụng thuế tài sản cao hơn. Như vậy, quy hoạch tạo ra tiền đề, và chính sách tài chính là công cụ để hiện thực hóa giá trị gia tăng từ quy hoạch đó, tạo ra vòng tuần hoàn vốn để tiếp tục tái đầu tư phát triển.

V. Thực tiễn chính sách tài chính đất đai Đức Phổ Con số biết nói

Phân tích số liệu thực tiễn là cách tốt nhất để đánh giá hiệu quả của chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ. Luận văn "Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi" năm 2017 đã cung cấp một bức tranh toàn diện về giai đoạn 2011-2016. Trong tổng số 274.424 triệu đồng thu từ đất, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất với 229.846 triệu đồng, cho thấy vai trò chủ đạo của việc giao đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiếp theo là lệ phí trước bạ với 31.460 triệu đồng, phản ánh sự sôi động của thị trường chuyển nhượng. Các khoản thu khác như tiền thuê đất (5.855 triệu đồng) và thuế chuyển quyền sử dụng đất (6.690 triệu đồng) cũng có những đóng góp nhất định. Tuy nhiên, khoản thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn khá khiêm tốn (573 triệu đồng), cho thấy chính sách thuế này chưa thực sự phát huy vai trò điều tiết mạnh mẽ. Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng như Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi và các đơn vị tại địa phương đã có những kết quả tích cực, nhưng vẫn cần cải thiện để tối ưu hóa quy trình và chống thất thu ngân sách.

5.1. Phân tích số liệu thu ngân sách từ đất giai đoạn 2011 2016

Số liệu thống kê giai đoạn 2011-2016 cho thấy cơ cấu các khoản thu từ đất tại Đức Phổ khá đa dạng. Tỷ trọng 43,32% của nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách huyện đã khẳng định đây là trụ cột tài chính quan trọng. Việc tiền sử dụng đất chiếm tới gần 84% tổng thu từ đất cho thấy địa phương đã khai thác tốt nguồn lực từ việc tạo ra các khu dân cư mới và cho phép người dân hợp thức hóa, chuyển mục đích sử dụng đất. Con số này cũng phản ánh tốc độ đô thị hóa và nhu cầu về đất ở trên địa bàn trong giai đoạn này là rất lớn. (Nguồn: Luận văn "Nghiên cứu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai tại huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi", 2017).

5.2. Đánh giá từ Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi

Trên phương diện quản lý nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Ngãi và các cơ quan cấp dưới như Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Đức Phổ đóng vai trò then chốt trong việc xác lập cơ sở dữ liệu địa chính - nền tảng để xác định nghĩa vụ tài chính. Việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và luân chuyển thông tin kịp thời đến cơ quan thuế là yếu tố quyết định hiệu quả công tác thu ngân sách. Đánh giá từ thực tiễn cho thấy, dù đã có nhiều nỗ lực nhưng vẫn cần đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng cường ứng dụng công nghệ để hệ thống vận hành trơn tru hơn, giảm thiểu sai sót và phiền hà cho người dân.

VI. Hướng đi mới cho chính sách tài chính đất đai Đức Phổ 2025

Hướng tới tương lai, chính sách tài chính đất đai tại Đức Phổ cần có những bước chuyển mình mạnh mẽ để thích ứng với bối cảnh mới, đặc biệt là khi Luật Đất đai 2024 chính thức được áp dụng. Định hướng quan trọng nhất là xây dựng một cơ chế định giá đất minh bạch, sát với giá thị trường. Việc xây dựng bảng giá đất thị xã Đức Phổ hàng năm thay vì 5 năm một lần sẽ là một bước tiến lớn, giúp các khoản thu tài chính phản ánh đúng giá trị thực của tài nguyên đất. Điều này cũng sẽ giải quyết được phần lớn các bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo sự đồng thuận cao trong xã hội. Bên cạnh đó, Đức Phổ cần hoàn thiện các giải pháp chống thất thu ngân sách, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng cách tăng cường kiểm tra, giám sát việc kê khai giá giao dịch. Cần nghiên cứu để nâng cao vai trò điều tiết của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất sử dụng không hiệu quả. Song song đó, việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, công khai hóa mọi quy trình và đẩy mạnh ứng dụng số trong quản lý đất đai sẽ là chìa khóa để xây dựng một nền tài chính đất đai hiện đại, hiệu quả và bền vững.

6.1. Tác động của Luật Đất đai 2024 đến bảng giá đất thị xã Đức Phổ

Luật Đất đai 2024 sẽ mang lại những thay đổi căn cơ cho công tác định giá đất. Việc bãi bỏ khung giá đất của Chính phủ và trao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất thị xã Đức Phổ hàng năm dựa trên các phương pháp định giá khoa học sẽ giúp giá đất tiệm cận thị trường. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến tất cả các khoản thu tài chính. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế và phí sẽ được tính toán trên một mặt bằng giá mới, hợp lý hơn. Đây là cơ hội để Đức Phổ tối ưu hóa nguồn thu, đồng thời cũng là thách thức đòi hỏi năng lực của các cơ quan chuyên môn trong việc điều tra, thu thập thông tin và xây dựng bảng giá đất một cách chính xác, khách quan.

6.2. Giải pháp hoàn thiện cơ chế chống thất thu ngân sách

Để hoàn thiện cơ chế, Đức Phổ cần tập trung vào một số giải pháp trọng tâm. Thứ nhất, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất và thông tin thị trường bất động sản liên thông, hiện đại. Thứ hai, tăng cường sự phối hợp và chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan thuế, và các tổ chức hành nghề công chứng để kiểm soát giá giao dịch thực tế. Thứ ba, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá và quản lý tài chính đất đai. Cuối cùng, đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật, đặc biệt là các quy định mới của Luật Đất đai 2024, để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ và tự giác thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh và chống thất thu ngân sách hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Đất đai, vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội 1.

Khái niệm về đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ Đất và Đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai. Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai và trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay đưa ra nhiều định nghĩa về đất đai khác nhau. Cụ thể như: - “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh, quốc phòng” [37].

- “Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó” [27]. - “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” [40]. - Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993 định nghĩa: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa. Vai trò của đất đai đối với con người và phát triển kinh tế - xã hội Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc.

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước sự tồn tại của con người và được con người khai phá chiếm hữu. Đất đai cùng với lao động của con người tạo nên của cải vật chất nuôi sống con người; đất đai là địa bàn phân bố dân cư, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 tư liệu sản xuất đặt biệt đối với các ngành nông, lâm, ngư nghiệp; là môi trường sinh sống quan trọng nhất của con người. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người, có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người. Vai trò kinh tế của đất đai được Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất”.

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Vai trò của đất đai đối với đời sống và sản xuất thật to lớn và đa dạng. Hội nghị các Bộ trưởng Môi trường các quốc gia châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất.” Đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia.

Đất đai cần thiết cho tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất và dịch vụ như một tư liệu sản xuất đặc biệt. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế - xã hội. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, nên nó có hai thuộc tính tự nhiên (bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai) và thuộc tính xã hội (chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người) [34].

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị hủy hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi. Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn.

Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển. Đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp của đất đai là sự khác biệt rõ nét nhất so với các loại tài sản khác. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ và bề mặt trái đất. Sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai – là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác.

Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý [27].

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hóa, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. Giá trị của đất đai – một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện nay còn nhiều điều chưa có thống nhất.

Hiện nay tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng. Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.

Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của đất đai, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hóa, được xác định theo công thức P = R , với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế trường tân Mác I xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hóa) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M.

Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai [30]. Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.