Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây ghi nhận sự khởi sắc với hàng loạt dự án được giới thiệu, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và người mua có nhu cầu ở thực. Các phân khúc nhận được sự chú ý bao gồm căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp và căn hộ cao cấp. Sự phát triển này chịu tác động từ sự đồng bộ của hạ tầng, chính sách của chính phủ và các gói ưu đãi đầu tư trong nước cũng như quốc tế tại nhiều địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng, Mũi Né, Thanh Hóa, Quảng Ninh.

Trong bối cảnh đó, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm đã triển khai các hoạt động kinh doanh nhằm tiếp cận nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn lớn có dự án quy mô nghìn tỷ đồng như Sun Group, BIM Group, Vin Group. Để duy trì sự gắn kết với khách hàng hiện tại và phát triển tệp khách hàng tiềm năng mới, việc đánh giá hoạt động Marketing hiện tại và xây dựng các giải pháp Marketing mix là yêu cầu cấp thiết của doanh nghiệp. Đề tài “Chiến lược Marketing mix cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm: Thực trạng và giải pháp” được thực hiện nhằm giải quyết bài toán này.

Mục đích nghiên cứu: Đề tài tập trung đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường hoạt động Marketing mix cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm.

Nhiệm vụ nghiên cứu được xác định cụ thể gồm 3 nhiệm vụ:

  1. Tổng quan có chọn lọc cơ sở lý luận về Marketing mix.
  2. Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm giai đoạn 2016 – 2018.
  3. Đưa ra các giải pháp tăng cường hoạt động Marketing mix cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm đến năm 2020.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động và chiến lược Marketing mix của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm giai đoạn 2016 – 2018.
  • Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm tại Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Tập trung khảo sát số liệu và thực trạng hoạt động trong các năm từ 2016 đến 2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống luận cứ dựa trên các khái niệm và mô hình Marketing kinh điển, bao gồm:

  • Khái niệm Marketing: Phân biệt giữa Marketing truyền thống (hướng dòng sản phẩm từ nhà sản xuất đến người tiêu dùng trong thị trường người bán) và Marketing hiện đại (quản trị toàn bộ hoạt động từ biến sức mua thành nhu cầu đến tối ưu hóa phân phối trong thị trường người mua) theo quan điểm của Philip Kotler, E. Jerome McCarthy và PGS. Trần Minh Đạo.
  • Mô hình Marketing mix 4P: Kế thừa thuật ngữ do Neil Borden đặt ra năm 1953 và cấu trúc 4P của E. Jerome McCarthy (1960), bao gồm Sản phẩm (Product), Giá cả (Price), Phân phối (Place) và Xúc tiến thương mại (Promotion).
  • Lý thuyết chu kỳ sống của sản phẩm (PLC): Trình bày biến đổi doanh số qua 4 giai đoạn: Thâm nhập, Tăng trưởng, Chín muồi và Suy tàn.
  • Khung lý thuyết chính sách giá: Quy trình 6 bước xác định giá ban đầu (Xác định mục tiêu định giá; Xác định cầu; Xác định chi phí; Phân tích giá và sản phẩm của đối thủ cạnh tranh; Lựa chọn phương pháp định giá; Ra quyết định giá). Các phương pháp định giá (chi phí bình quân cộng lãi, căn cứ mức giá hiện hành, định giá theo giá trị sử dụng, đấu thầu kín) và các chiến lược định giá (chính sách một giá, giá linh hoạt, giá hớt váng, giá thâm nhập, giá giới thiệu, giá khuyến khích tiêu thụ, giá theo phí vận chuyển).
  • Khung lý thuyết chính sách phân phối: Lựa chọn địa điểm theo yếu tố địa lý (giới hạn tổng quát, giới hạn khu vực, giới hạn địa điểm) và yếu tố khách hàng; thiết kế kênh phân phối (trực tiếp, gián tiếp, hỗn hợp; kênh ngắn, kênh dài); hoạt động điều phối, vận chuyển và dự trữ hàng hóa.
  • Khung lý thuyết xúc tiến hỗn hợp: Phân tích 5 công cụ chính gồm Quảng cáo (qua báo chí, tivi, radio, tạp chí, quảng cáo ngoài trời), Xúc tiến bán hàng (khuyến mại, trò chơi có thưởng, mẫu dùng thử), Hội chợ và triển lãm thương mại, Bán hàng trực tiếp và Quan hệ công chúng (PR).
  • Khung phân tích môi trường Marketing: Môi trường vi mô gồm Bản thân doanh nghiệp (phân tích theo tiến trình MOST: Mission - Sứ mệnh, Objectives - Mục tiêu, Strategy - Chiến lược, Tactics - Chiến thuật), Nhà cung cấp, Trung gian Marketing, Đối thủ cạnh tranh, Khách hàng (5 loại thị trường: B2C, B2B, trung gian, cơ quan nhà nước, quốc tế và quy trình 5 giai đoạn ra quyết định mua của người tiêu dùng), Nhóm công chúng. Môi trường vĩ mô gồm 6 yếu tố: Nhân khẩu học, Kinh tế, Tự nhiên, Công nghệ kỹ thuật, Chính trị - pháp luật và Văn hóa.

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp nghiên cứu mô tả: Sử dụng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp các nhà quản trị, cán bộ phòng hành chính nhân sự, phòng kế toán tài chính nhằm thu thập thông tin về tình hình nghiên cứu thị trường, kinh doanh và định hướng phát triển.
  • Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Thu thập số liệu thứ cấp nội bộ giai đoạn 2016 – 2018 tại phòng kế toán, phòng kinh doanh, phòng kế hoạch kết hợp tài liệu từ sách báo, tạp chí chuyên ngành và internet.
  • Phương pháp xử lý thông tin: Phân tích thống kê mô tả thông qua kỹ thuật lập bảng, so sánh ngang và so sánh chéo để làm rõ xu hướng biến động dữ liệu.

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu tài chính, nhân sự, tổ chức kinh doanh nội bộ của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm giai đoạn 2016 – 2018, số liệu từ Tổng cục Thống kê và báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về Marketing mix cho doanh nghiệp

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề lý luận cốt lõi về Marketing và Marketing mix trong hoạt động kinh doanh:

  • Tổng quan sự hình thành của khoa học Marketing từ đầu thế kỷ 20 tại Mỹ, phân tích sự chuyển dịch từ Marketing truyền thống sang Marketing hiện đại gắn liền với vai trò của người mua và áp lực cạnh tranh.
  • Phân tích chi tiết cấu trúc 4P:
    • Sản phẩm (Product): Bản chất sản phẩm, chu kỳ sống sản phẩm (PLC) và các quyết định chiến lược trong từng giai đoạn thâm nhập, tăng trưởng, chín muồi và suy tàn.
    • Giá cả (Price): Trình bày 6 bước định giá ban đầu, 4 phương pháp tính giá (chi phí bình quân cộng lãi, theo giá hiện hành, theo giá trị sử dụng, đấu thầu kín) và hệ thống chính sách giá (giá linh hoạt, giá hớt váng, giá thâm nhập, giá theo phí vận chuyển...).
    • Phân phối (Place): Phân loại kênh phân phối theo cấu trúc trực tiếp/gián tiếp/hỗn hợp và độ dài ngắn; quản trị điều phối, lựa chọn phương thức vận chuyển và xác định mức dự trữ tối ưu trong hệ thống kênh.
    • Xúc tiến thương mại (Promotion): Đánh giá ưu và nhược điểm của các phương tiện quảng cáo (báo chí, tivi, radio, tạp chí, quảng cáo ngoài trời); các kỹ thuật xúc tiến bán hàng, khuyến mại, quy trình tham gia hội chợ triển lãm, nghệ thuật bán hàng trực tiếp và hoạt động quan hệ công chúng (PR).
  • Làm rõ các nhân tố môi trường tác động đến Marketing mix: Môi trường vi mô (doanh nghiệp với tiến trình MOST, nhà cung ứng, trung gian Marketing, đối thủ cạnh tranh, khách hàng với 5 loại thị trường và 5 bước thông qua quyết định mua, các nhóm công chúng) và môi trường vĩ mô (nhân khẩu học, kinh tế, tự nhiên, công nghệ kỹ thuật, chính trị - pháp luật, văn hóa).

Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing mix của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm

Chương 2 trình bày hồ sơ doanh nghiệp, phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh và các yếu tố môi trường tác động:

  • Thông tin doanh nghiệp: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm được thành lập năm 2015, mã số thuế 0315256703 do Chi cục Thuế Quận 5 quản lý; trụ sở chính đặt tại Lầu 7, số 353, 355 An Dương Vương, Phường 03, Quận 5, TP. Hồ Chí Minh; Giám đốc và Chủ sở hữu là ông Lê Đình Hưng. Ngành nghề kinh doanh gồm tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, tư vấn quản lý, hỗ trợ dịch vụ tài chính, thương mại máy móc và vật liệu xây dựng. Quy mô nhân sự trên 80 cán bộ công nhân viên.
  • Cơ cấu tổ chức: Vận hành theo mô hình Công ty TNHH ngoài nhà nước, Giám đốc điều hành trực tiếp 5 phòng chức năng: Phòng Kinh doanh, Phòng Kế toán Tài chính, Phòng Xuất nhập khẩu, Phòng Marketing, Phòng Hành chính Nhân sự.
  • Phân tích kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2016 – 2018:
    • Doanh thu: Năm 2016 đạt 17.980 triệu đồng; năm 2017 tăng thêm 10.426 triệu đồng (đạt 28.406 triệu đồng, tăng 57,99% so với 2016); năm 2018 tăng thêm 8.281 triệu đồng (đạt 36.687 triệu đồng, tăng 29,15% so với 2017). Tăng trưởng năm 2017 đến từ việc ký kết nhiều hợp đồng lớn và mở rộng phân phối cho các đại lý cấp 2, cấp 3 tại khu vực phía Bắc. Tốc độ tăng trưởng năm 2018 có xu hướng chậm lại do sức tiêu thụ tại một số đại lý giảm.
    • Chi phí: Chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm tỷ trọng chi phối trên 90% tổng chi phí hàng năm (năm 2016 là 602 triệu đồng - chiếm 92%; năm 2017 là 1.298 triệu đồng - chiếm 91%, tăng 879 triệu đồng; năm 2018 tiếp tục tăng 897 triệu đồng, tương ứng tăng 75%, chiếm 94% tổng chi phí). Nguyên nhân gia tăng do mở rộng kho bãi, chi trả lương thưởng cho phòng kinh doanh dự án, tăng lương khuyến khích người lao động và chi phí bảo hiểm, công đoàn. Chi phí tài chính năm 2016 là 36 triệu đồng, năm 2017 là 95 triệu đồng (+162%), năm 2018 là 106 triệu đồng (+12%).
    • Lợi nhuận: Lợi nhuận sau thuế năm 2016 đạt 343 triệu đồng (trên biểu đồ thể hiện 344 triệu đồng); năm 2017 đạt 639 triệu đồng (tăng 295 triệu đồng, tương ứng tăng 86%); năm 2018 đạt 703 triệu đồng (tăng 64 triệu đồng, tương ứng tăng 10%). Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2016 là 408 triệu đồng, năm 2017 là 852 triệu đồng (+109%) và năm 2018 đạt 937 triệu đồng (+10%).
  • Phân tích môi trường Marketing tác động tới công ty:
    • Yếu tố vĩ mô: Dân số Việt Nam vượt 93 triệu người năm 2016; tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng (dự báo của Savills tăng gấp đôi từ 250.000 hộ giai đoạn 2016–2020, khoảng 280.000 hộ gia nhập tầng lớp khá giả) thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản. Kinh tế vĩ mô ổn định: GDP năm 2018 tăng 7,08% (quy mô 5,55 triệu tỷ đồng), đầu tư bất động sản chiếm 10,5% tổng vốn đầu tư cả nước; GDP quý I/2019 tăng 6,79%, lạm phát ở mức 2,63%. Tự nhiên có đường bờ biển dài và quỹ đất lớn. Công nghệ phát triển mạnh mẽ với Internet và mạng xã hội, chiếm tới 90% khả năng tiếp cận và cung cấp thông tin bất động sản cho khách hàng. Chính trị - pháp luật ổn định và văn hóa tiêu dùng nghỉ dưỡng ven biển gia tăng.
    • Yếu tố vi mô: Phân tích áp lực từ các đối thủ cạnh tranh trực tiếp có tiềm lực mạnh trên thị trường bất động sản như Tập đoàn Vingroup (tiền thân Technocom thành lập năm 1993 tại Ukraina, sở hữu chuỗi dự án Vinpearl Paradise Villas Phú Quốc, Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, Vinpearl Empire Condotel Nha Trang...) và Tập đoàn Sun Group (thành lập năm 2007, đầu tư các dự án Bà Nà Hills, InterContinental Danang Sun Peninsula Resort, Premier Village Danang Resort, Premier Village Phú Quốc tại Nam Đảo, Asia Park, Fansipan...).

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm

Theo đề cương và nhiệm vụ nghiên cứu được xác lập ở phần mở đầu, Chương 3 định hướng xây dựng hệ thống giải pháp Marketing mix giai đoạn đến năm 2020 dựa trên kết quả đánh giá thực trạng kinh doanh, năng lực nội tại và môi trường cạnh tranh đã phân tích tại Chương 2.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và lượng hóa bức tranh tài chính, hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm trong giai đoạn 2016 – 2018:

Chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: Triệu đồng) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 So sánh 2017/2016 (%) So sánh 2018/2017 (%)
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 17.980 28.406 36.687 +57,99% +29,15%
Các khoản giảm trừ doanh thu 12 23 15 +92% -35%
Chi phí tài chính 36 95 106 +162% +12%
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 408 852 937 +109% +10%
Lợi nhuận khác 50 0 0 -100% 0%
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 458 852 937 +86% +10%
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 114 213 234 +86% +10%
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 343 639 703 +86% +10%

Về mặt học thuật và thực tiễn, nghiên cứu đóng góp:

  • Hệ thống hóa khung lý thuyết Marketing mix 4P gắn liền với đặc thù kinh doanh thương mại và dịch vụ bất động sản.
  • Phân tích chi tiết thực trạng phân bổ chi phí và nguồn thu của công ty, chỉ rõ chi phí quản lý doanh nghiệp chiếm trên 90% tổng chi phí do mở rộng kho bãi và quỹ lương thưởng kinh doanh dự án.
  • Đánh giá tác động đa chiều từ môi trường vĩ mô (tăng trưởng tầng lớp trung lưu theo số liệu Savills, tăng trưởng GDP 7,08% năm 2018) và phân tích năng lực cạnh tranh từ các đối thủ lớn (Vingroup, Sun Group) làm căn cứ thực tiễn cho việc xây dựng chiến lược Marketing mix đến năm 2020.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Dữ liệu phân tích thực trạng tài chính và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp giới hạn trong giai đoạn 3 năm (2016 – 2018). Phạm vi khảo sát tập trung tại đơn vị ở Hà Nội trong khi trụ sở pháp lý của công ty đặt tại TP. Hồ Chí Minh. Phân tích đối thủ cạnh tranh mới tập trung vào hai doanh nghiệp điển hình (Vingroup và Sun Group).
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Cần cập nhật số liệu kinh doanh giai đoạn sau năm 2018, mở rộng khảo sát trên toàn bộ các chi nhánh và kênh phân phối của công ty, đồng thời theo dõi và đánh giá hiệu quả thực tế của các giải pháp Marketing mix được triển khai đến năm 2020.

Giá trị tham khảo

  • Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên các ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Bất động sản và Kinh tế phát triển khi nghiên cứu về ứng dụng mô hình Marketing mix 4P trong doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ.
  • Cung cấp phương pháp luận chi tiết về việc kết hợp phân tích báo cáo tài chính nội bộ (doanh thu, chi phí quản lý, lợi nhuận) với đánh giá các chỉ số kinh tế vĩ mô (GDP, lạm phát, chuyển dịch cơ cấu xã hội) và đối thủ cạnh tranh ngành.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu tổ chức của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm được thiết lập như thế nào? Công ty vận hành theo mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn ngoài nhà nước do Giám đốc đại diện pháp luật điều hành chung, trực tiếp chỉ đạo 5 phòng chức năng gồm: Phòng Kinh doanh, Phòng Kế toán Tài chính, Phòng Xuất nhập khẩu, Phòng Marketing và Phòng Hành chính Nhân sự.

2. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế của công ty biến động như thế nào trong giai đoạn 2016 – 2018? Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng từ 17.980 triệu đồng (2016) lên 28.406 triệu đồng (2017, tăng 57,99%) và đạt 36.687 triệu đồng (2018, tăng 29,15%). Lợi nhuận sau thuế tăng từ 343 triệu đồng (2016) lên 639 triệu đồng (2017, tăng 86%) và đạt 703 triệu đồng (2018, tăng 10%).

3. Vì sao chi phí quản lý của công ty tăng mạnh trong năm 2017 và 2018? Chi phí quản lý chiếm tỷ trọng trên 90% tổng chi phí qua các năm. Năm 2017 chi phí quản lý tăng do chi trả tiền lương, thưởng kinh doanh, phụ cấp, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và kinh phí công đoàn cho nhân viên quản lý và Ban Giám đốc. Năm 2018 chi phí tiếp tục tăng 75% do mở rộng kho hàng, chi lương thưởng dự án cho phòng kinh doanh và thực hiện chính sách tăng lương cho người lao động.

4. Khóa luận sử dụng những phương pháp nghiên cứu cụ thể nào? Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu mô tả thông qua kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp các nhà quản trị và cán bộ phòng hành chính nhân sự, phòng kế toán tài chính; phương pháp nghiên cứu tài liệu thu thập số liệu nội bộ từ phòng kế toán, kinh doanh, kế hoạch (2016–2018) cùng các báo, tạp chí; và phương pháp xử lý thông tin bằng thống kê mô tả, lập bảng, so sánh ngang và so sánh chéo.

5. Tiến trình MOST được tác giả vận dụng trong phân tích môi trường vi mô gồm những nội dung gì? Tiến trình MOST gồm 4 thành phần: Mission (Sứ mệnh, cương lĩnh hoạt động doanh nghiệp đặt ra để vươn tới), Objectives (Mục tiêu ngắn hạn và dài hạn cần hướng đến), Strategy (Chiến lược nhằm đạt được mục tiêu) và Tactics (Chiến thuật cụ thể bổ trợ cho chiến lược).

Kết luận

Khóa luận đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về chiến lược Marketing mix 4P và môi trường kinh doanh của doanh nghiệp. Trên cơ sở dữ liệu giai đoạn 2016 – 2018, tác giả đã phân tích toàn diện thực trạng tài chính, bộ máy tổ chức và những thách thức cạnh tranh từ thị trường bất động sản đối với Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Toàn Đức Tâm. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở thực tiễn phục vụ việc hoàn thiện chiến lược Marketing mix của doanh nghiệp đến năm 2020.