Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường rất phát triển thì giá trị của đất đai ngày càng được thể hiện rõ nét. Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất đai là đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhà nước không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh 2 bạch thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiêm túc.
Tạ Xá là một xã thuộc huyện Câm Khê tỉnh Phú Thọ, huyện đã gặt hái được một số thành công trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song gặp không ít những khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động. Vì vậy việc tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc, đề ra phương hướng giải quyết, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tạ Xá là hết sức cần thiết. Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công, giúp đỡ của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, công ty cổ phần Tài Nguyên và Môi Trường Phương Bắc, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Ngọc Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tạ Xá, huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ năm 2017”.
Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát - Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tạ Xã, huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ. Mục tiêu cụ thể - Nắm được những quy định của nhà nước về công tác cấp GCNQSDĐ theo luật đất đai 2013. - Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cụ thể tại xã Tạ Xá, huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Xác định những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ. Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học + Vận dụng kiến thức đã học vào rèn luyện về kỹ năng điều tra, tổng hợp và phân tích số liệu, tiếp thu và học hỏi những kinh nghiệm từ thực tế. + Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn.
Ý nghĩa trong thực tiễn - Qua quá trình thực hiện sẽ thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ trong thực tế, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế. - Thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng kí đất đai * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội [5]. Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCN: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (gọi là đăng ký ban đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [5]. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai [5]. 5 * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [5].
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất.
Để quy định, bảo vệ và thực 6 thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. * Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở.
Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,. Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Khái niệm Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 [6]: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.