Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp được thực hiện vào tháng 05 năm 2021 trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020–2021 chịu tác động tiêu cực từ đại dịch COVID-19. Dẫn nhận định của chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực (Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV), tác giả chỉ ra rằng trong hai quý đầu năm 2020, thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng, khiến khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động do đứt gãy dòng tiền và hoãn mở bán dự án. Bước sang quý III và quý IV năm 2020, cùng với sự xuất hiện của vắc-xin phòng dịch vào cuối năm 2020 và đầu năm 2021, tâm lý thị trường được giải tỏa, tạo đà phục hồi nhanh chóng và bùng phát "cơn sốt đất" đầu năm 2021. Tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội, giá đất tăng vọt trung bình 20% đến 30% chỉ trong vài tháng trước khi có dấu hiệu hạ nhiệt vào tháng 05 năm 2021.

Biến động mạnh của thị trường đặt ra yêu cầu kiểm soát rủi ro nghiêm ngặt đối với hệ thống ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng. Hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng phụ thuộc phần lớn vào tài sản bảo đảm là bất động sản do các ưu điểm: giá trị lớn, nhu cầu giao dịch cao, mức độ hao mòn vật chất thấp và tính pháp lý rõ ràng. Trước đây, công tác định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng ngân hàng trực tiếp khảo sát dựa trên kinh nghiệm cá nhân tại từng khu vực. Tuy nhiên, sự phức tạp của thị trường đòi hỏi tính chuyên môn hóa và tính khách quan cao, thúc đẩy nhu cầu chuyển giao hoạt động này sang các tổ chức thẩm định giá độc lập. Xuất phát từ thực tế thực tập tại Công ty Cổ phần CITICS – một doanh nghiệp tiên phong ứng dụng công nghệ dữ liệu vào định giá, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định tài sản thế chấp.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm 3 nhiệm vụ:

  1. Hệ thống hóa các nội dung lý luận cơ bản về định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản thế chấp.
  2. Phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần CITICS.
  3. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị khắc phục hạn chế, nhằm hoàn thiện quy trình và nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản thế chấp tại doanh nghiệp.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cơ sở lý luận chung về thẩm định giá bất động sản thế chấp, thực trạng quy trình nghiệp vụ và các nhân tố chi phối giá trị tài sản thế chấp tại Công ty Cổ phần CITICS. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung vào hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần CITICS (trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh và chi nhánh Hà Nội), với hồ sơ khảo sát thực tế trên địa bàn quận Long Biên, Thành phố Hà Nội. Phạm vi thời gian tập trung vào giai đoạn biến động thị trường năm 2020–2021, thời điểm khảo sát tình huống điển hình vào tháng 03 năm 2021 và mốc hoàn thành nghiên cứu vào tháng 05 năm 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống khái niệm, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá tài sản được quy định tại các văn bản pháp luật hiện hành và giáo trình chuyên ngành:

  • Khái niệm và đặc điểm tài sản: Tác giả dẫn chiếu Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 174), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 và Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản của TS. Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng, 2016) để xác định bất động sản là tài sản vật chất khó di dời, tồn tại lâu dài, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất. Về bản chất thế chấp, Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc thế chấp bất động sản tại Việt Nam thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
  • Khái niệm thẩm định giá: Dẫn định nghĩa của Greg Mc Namara (nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá Tài sản Australia - AVO), Jon Dunckley (nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá New Zealand) và Điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13, xác định thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
  • Hệ thống 11 nguyên tắc thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; Cung – cầu; Thay đổi; Thay thế; Cân bằng; Thu nhập tăng hoặc giảm; Phân phối thu nhập; Đóng góp; Phù hợp; Cạnh tranh; Dự tính lợi ích tương lai.
  • 4 phương pháp thẩm định giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 và 11:
    • Phương pháp so sánh: Thuộc cách tiếp cận từ thị trường, khảo sát 3 đến 6 tài sản so sánh tương đồng để điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
    • Phương pháp chi phí: Gồm phương pháp chi phí tái tạo và chi phí thay thế, xác định giá trị bằng cách lấy chi phí xây dựng mới hiện hành trừ giá trị hao mòn lũy kế, sau đó cộng với giá trị đất trống.
    • Phương pháp thu nhập: Gồm vốn hóa trực tiếp ($V = I / R$) và chiết khấu dòng tiền (DCF), tính toán dựa trên thu nhập hoạt động ròng (NOI) sau khi trừ tỷ lệ thất thu và chi phí hoạt động từ tổng thu nhập tiềm năng (PGI); tỷ suất vốn hóa ($R$) được xác định qua lãi suất phi rủi ro cộng phụ phí, bình quân gia quyền chi phí vốn (WACC) hoặc phương pháp so sánh thị trường.
    • Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định theo kịch bản sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trừ đi tổng chi phí phát triển dự tính.
  • Hệ thống văn bản pháp quy tác giả viện dẫn trong nghiên cứu:
    • Luật Giá số 11/2012/QH13; Nghị định 177/2013/NĐ-CP; Nghị định 89/2013/NĐ-CP; Thông tư 38/2014/TT-BTC, Thông tư 158/2014/TT-BTC, Thông tư 28/2015/TT-BTC, Thông tư 126/2015/TT-BTC, Thông tư 145/2016/TT-BTC và Thông tư 45/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính; Thông tư liên tịch số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP.
    • Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Công văn số 1326/BXD-QLN của Bộ Xây dựng.
    • Các văn bản của UBND Thành phố Hà Nội: Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND (bảng giá đất giai đoạn 2020–2024), Quyết định số 04/2020/QĐ-UBND (hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020), Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND (hạn mức giao đất), Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND (bảng giá xây dựng mới nhà ở, công trình).

Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê, thu thập và phân tích dữ liệu, phương pháp so sánh đối chiếu và phương pháp nghiên cứu tình huống điển hình (case study). Dữ liệu nghiên cứu được trích xuất từ tài liệu đào tạo nội bộ của Công ty Cổ phần CITICS, hồ sơ lưu trữ các cuộc thẩm định giá thực tế, hệ thống quản trị tác nghiệp value-admin.vn, phần mềm kiểm tra quy hoạch VietPalm và cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp (citics.vn).

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Chương 1 tập trung làm rõ bản chất kinh tế và cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích thế chấp. Tác giả phân tích tính đặc thù của bất động sản thế chấp: người thế chấp chỉ chuyển giao quyền xử lý tài sản khi không thực hiện được nghĩa vụ nợ, nhưng vẫn giữ quyền sử dụng thực tế; giá trị định giá thế chấp thường mang tính thận trọng, tiệm cận kịch bản thị trường xấu nhất để phòng ngừa rủi ro cho tổ chức tín dụng. Nội dung chương trình bày chi tiết quy trình thẩm định giá chuẩn mực gồm 6 bước:

  1. Xác định tổng quát bất động sản cần thẩm định giá (pháp lý, kinh tế, kỹ thuật, thời điểm, cơ sở giá trị).
  2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
  3. Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin (phân tích thị trường và phân tích mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất).
  4. Ước tính giá trị bất động sản theo các cách tiếp cận thích hợp.
  5. Thống nhất kết quả thẩm định.
  6. Lập báo cáo và cấp chứng thư thẩm định giá.

Đồng thời, chương phân tích hai nhóm nhân tố tác động đến kết quả định giá: nhân tố khách quan (môi trường pháp lý, môi trường kinh tế vĩ mô, biến số lạm phát làm sai lệch dòng tiền kỳ vọng) và nhân tố chủ quan (năng lực chuyên môn, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên; số lượng và chất lượng nguồn dữ liệu thu thập; sự phù hợp của phương pháp định giá được lựa chọn).

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CITICS

Chương 2 phản ánh chi tiết mô hình tổ chức, quy trình kỹ thuật và thực tiễn tác nghiệp tại Công ty Cổ phần CITICS. Về thông tin doanh nghiệp, công ty được Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh vào ngày 15/11/2018 (sửa đổi lần 2 ngày 22/05/2019, mã số thuế: 0315391639), được Bộ Tài chính công nhận đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá từ tháng 11/2018. Người đại diện theo pháp luật là ông Trần Thanh Nam; Nhà sáng lập kiêm Tổng Giám đốc là ông Trần Minh Long. Công ty vận hành nền tảng công nghệ "Citics Valuation" (ra mắt tháng 09/2019) dựa trên dữ liệu lớn. Tính đến tháng 05 năm 2021, cơ sở dữ liệu của ứng dụng đã thu thập thông tin của 10 triệu bất động sản trên toàn quốc, trong đó gần 4 triệu bất động sản đã được định giá sơ bộ bằng thuật toán.

Cơ cấu tổ chức bộ máy nghiệp vụ tại CITICS được thiết lập chặt chẽ giữa các khối:

  • Khối Phát triển sản phẩm: gồm các nhóm Data, Application, GIS, Map Collect.
  • Khối Nghiệp vụ: điều hành bởi Giám đốc nghiệp vụ Lý Phước Thọ Bình, gồm các vị trí Điều phối viên, các Giám đốc phê duyệt và Kiểm soát viên.
  • Khối Văn phòng: gồm bộ phận Tài chính (CFO Đinh Huy), Nhân sự (HRM Thanh Bình), Hành chính (Lê Bình), Pháp chế (Phạm Hoa) và các Trưởng nhóm chuyên môn.

Quy trình thẩm định giá thực tế tại CITICS gồm 6 bước số hóa: tiếp nhận hồ sơ qua cổng nội bộ value-admin.vn; chuyên viên thẩm định khảo sát hiện trường; phân tích thị trường; chạy dữ liệu và nhập báo cáo trên hệ thống "Citics Valuation"; kiểm duyệt hồ sơ qua Kiểm soát viên; hoàn thiện và phát hành kết quả. Trong 4 phương pháp được triển khai, CITICS sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp đối với căn hộ chung cư, đất trống, nhà liền kề; phương pháp chi phí được phối hợp sử dụng khi xác định giá trị công trình xây dựng trên đất hoặc tài sản chuyên dùng.

Tác giả minh họa quy trình bằng một hồ sơ thẩm định giá thực tế thực hiện vào tháng 03 năm 2021:

Tiêu chí Thông tin hồ sơ thẩm định thực tế tại CITICS
Khách hàng yêu cầu Ông Phạm Quang Hải (địa chỉ liên hệ: 290 phố Bà Triệu, Lê Đại Hành, Hai Bà Trưng, Hà Nội)
Tài sản thẩm định Thửa đất số 152-4, tờ bản đồ số 15, tổ 14, phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội (địa chỉ thực tế: số 1A, ngách 20, ngõ 193 Bồ Đề)
Mục đích thẩm định Xác định giá trị làm cơ sở để ngân hàng thương mại xem xét cấp tín dụng
Pháp lý trên Giấy chứng nhận Diện tích đất ở: 40,0 $m^2$; diện tích xây dựng: 27 $m^2$; diện tích sàn: 25 $m^2$; kết cấu: nhà cấp 4; mặt tiền: 4,77 m; hướng Tây Nam
Hiện trạng kiểm tra thực tế Kiểm tra quy hoạch qua phần mềm VietPalm (kết quả: không vướng quy hoạch); Hiện trạng là nhà ở 5 tầng bê tông cốt thép xây năm 2013 (chưa có giấy phép xây dựng, không công nhận trên sổ đỏ, diện tích đo đạc thực tế khoảng 200 $m^2$)
Vị trí hạ tầng ngõ Ngõ trước nhà rộng 3,8 m; đoạn ngách hẹp nhất từ đầu ngõ vào rộng 2,7 m -> Xác định Vị trí 3 (VT3) theo quy định giá đất của UBND TP. Hà Nội
Tác nghiệp khảo sát Đo đạc bằng máy đo khoảng cách, xác định hướng bằng la bàn, chụp ảnh giao thông ngõ ngách, kiểm tra tỷ lệ hao mòn công trình theo phương pháp tỷ trọng kết cấu (bảng 2.6); khảo sát tài sản so sánh tại VT3 đường Bồ Đề qua môi giới có ghi âm và chụp ảnh

Đánh giá thực trạng tại công ty, tác giả ghi nhận những kết quả đạt được về tốc độ thẩm định và số hóa dữ liệu, đồng thời chỉ rõ các hạn chế liên quan đến áp lực tiến độ, rủi ro sai lệch hồ sơ đối với các công trình chưa hoàn thiện pháp lý và sự phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu giao dịch thị trường.

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CTCP CITICS

Chương 3 trình bày các định hướng phát triển của công ty và đề xuất hệ thống giải pháp, kiến nghị cụ thể:

  • Nhóm giải pháp hoàn thiện tại CITICS:
    • Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự: tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng, pháp lý đất đai và đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên.
    • Tăng cường thu thập và chuẩn hóa dữ liệu: mở rộng mạng lưới thu thập thông tin giá giao dịch thực tế, giảm thiểu sai số của các tin đăng rao bán trên internet.
    • Khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp: chuẩn hóa quy trình phân tích và chiết trừ đối với các công trình xây dựng chưa được hợp thức hóa trên giấy tờ pháp lý.
    • Đầu tư cơ sở vật chất và phương tiện kỹ thuật: trang bị đầy đủ máy đo chuyên dụng, phương tiện khảo sát hiện trường cho chuyên viên.
    • Thiết lập các chốt kiểm soát nội bộ nhằm hạn chế sai lầm, phòng ngừa rủi ro định giá sai lệch gây tổn thất cho ngân hàng đối tác.
  • Nhóm kiến nghị đối với các cơ quan bên ngoài:
    • Cơ quan Nhà nước: hoàn thiện hệ thống đăng ký giá đất công khai, minh bạch hóa dữ liệu quy hoạch xây dựng.
    • Bộ Tài chính: cập nhật, hoàn thiện hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam phù hợp với sự phát triển của công nghệ số.
    • Ngân hàng thương mại: tăng cường chia sẻ dữ liệu lịch sử tài sản thế chấp và thống nhất tiêu chí kỹ thuật nhận tài sản bảo đảm.
    • Khách hàng yêu cầu thẩm định: cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ pháp lý và hợp tác chặt chẽ trong quá trình đo đạc thực địa.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh các kết quả nghiên cứu cụ thể gắn với số liệu hoạt động thực tế của doanh nghiệp và hồ sơ tác nghiệp điển hình:

Hạng mục nội dung Kết quả và số liệu trích xuất từ khóa luận
Quy mô cơ sở dữ liệu số hóa Nền tảng "Citics Valuation" số hóa 10 triệu bất động sản trên cả nước; ước tính giá trị tự động cho gần 4 triệu bất động sản đến tháng 05/2021
Cơ sở pháp lý tuân thủ Vận dụng đồng bộ 11 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các văn bản luật chuyên ngành (Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) và 4 quyết định quản lý đất đai - xây dựng của UBND TP. Hà Nội
Xử lý sai biệt thực địa trong case study Phát hiện sự chênh lệch lớn giữa Giấy chứng nhận (nhà cấp 4, diện tích xây dựng 27 $m^2$, sàn 25 $m^2$) và hiện trạng thực tế (nhà 5 tầng bê tông cốt thép xây dựng năm 2013, sàn khoảng 200 $m^2$ không có giấy phép xây dựng); định vị chính xác Vị trí 3 (ngõ 3,8 m, điểm hẹp 2,7 m)
Phương pháp định giá thế chấp áp dụng Ứng dụng kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp (cho quyền sử dụng đất tại VT3 đường Bồ Đề) và phương pháp chi phí theo tỷ trọng kết cấu (cho công trình xây dựng 5 tầng)

Về mặt đóng góp học thuật và thực tiễn, khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm gắn với mô hình doanh nghiệp công nghệ thẩm định giá (PropTech/FinTech). Nghiên cứu làm rõ quy trình chuyển đổi số trong thẩm định giá thông qua nền tảng quản trị tác nghiệp trực tuyến value-admin.vn kết hợp khảo sát thực địa bằng phần mềm VietPalm. Tình huống thực nghiệm cung cấp bài học nghiệp vụ xử lý tài sản bảo đảm có sự sai lệch giữa hiện trạng vật chất và hồ sơ pháp lý – một rủi ro phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng tại Việt Nam.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận bộc lộ một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu thực tế:

  • Về phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần CITICS trong giai đoạn 2020–2021; tình huống phân tích chi tiết giới hạn ở phân khúc nhà ở riêng lẻ đô thị trên địa bàn quận Long Biên, Hà Nội.
  • Về phương pháp áp dụng: Mặc dù chương 1 và chương 2 trình bày tổng quan 4 phương pháp thẩm định giá, phần nghiên cứu thực tiễn mới chỉ đi sâu kiểm chứng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí; chưa có dữ liệu kiểm chứng thực tế cho phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư đối với các tài sản thương mại hoặc dự án đầu tư phức tạp.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được mở ra từ phạm vi của đề tài bao gồm việc mở rộng khảo sát sang các danh mục tài sản bảo đảm quy mô lớn của doanh nghiệp (nhà xưởng, dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dự án đầu tư); đồng thời đánh giá độ chính xác của mô hình định giá tự động bằng thuật toán (AVM) trên ứng dụng Citics Valuation khi thị trường trải qua các chu kỳ biến động kéo dài.

Giá trị tham khảo

Nội dung khóa luận mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho các đối tượng chuyên môn:

  • Sinh viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá và Bất động sản có thể tham khảo tài liệu để nắm bắt cách vận dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài chính vào hồ sơ thực tế, cũng như hiểu rõ quy trình đo đạc hiện trường, xác định vị trí hẻm ngõ (VT1, VT2, VT3, VT4) theo quy định địa phương.
  • Cán bộ thẩm định giá và nhân viên quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại có thể tham khảo quy trình phối hợp giữa ngân hàng và đơn vị thẩm định qua ứng dụng số hóa, phương pháp nhận diện rủi ro công trình xây dựng thực tế sai khác với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và quy trình thẩm định chéo qua Kiểm soát viên để phòng ngừa nợ xấu.

Câu hỏi thường gặp

1. Nền tảng "Citics Valuation" đã xây dựng được quy mô cơ sở dữ liệu như thế nào tính đến thời điểm tháng 05 năm 2021?
Được phát triển dựa trên công nghệ dữ liệu lớn và ra mắt vào tháng 09 năm 2019, tính đến tháng 05 năm 2021, cơ sở dữ liệu của Citics Valuation đã số hóa thông tin của 10 triệu bất động sản trên toàn quốc, trong đó có khoảng gần 4 triệu bất động sản đã được hệ thống tính toán ước tính giá trị tự động.

2. Trong hồ sơ thẩm định thực tế tại ngõ 193 Bồ Đề, chuyên viên thẩm định đã phát hiện sự sai khác nào giữa Giấy chứng nhận và hiện trạng tài sản?
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản được ghi nhận là nhà cấp 4 với diện tích xây dựng 27 $m^2$ và diện tích sàn 25 $m^2$. Tuy nhiên, khi khảo sát thực địa bằng máy đo khoảng cách, hiện trạng tài sản thực tế là nhà ở 5 tầng kiên cố kết cấu bê tông cốt thép với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 200 $m^2$, được xây dựng năm 2013, không có giấy phép xây dựng và chưa được cập nhật lên Giấy chứng nhận.

3. Căn cứ vào các chỉ số kỹ thuật nào để chuyên viên thẩm định xếp tài sản tại Bồ Đề vào Vị trí 3 (VT3) theo quy định giá đất của Hà Nội?
Chuyên viên thẩm định sử dụng máy đo khoảng cách để kiểm tra độ rộng đường giao thông tiếp cận: ngõ trước tài sản rộng 3,8 m và đoạn ngách nhỏ nhất dẫn vào từ đầu ngách 20 rộng 2,7 m. Đối chiếu với quy định phân loại vị trí đất của UBND Thành phố Hà Nội, tài sản được phân vào Vị trí 3 (VT3) làm căn cứ tra cứu đơn giá đất và lựa chọn tài sản so sánh.

4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại CITICS gồm những bước tác nghiệp nào trên hệ thống phần mềm?
Quy trình gồm 6 bước: (1) Tiếp nhận hồ sơ qua cổng value-admin.vn, kiểm tra 4 mặt sổ hồng và trang bổ sung, phân công chuyên viên; (2) Chuyên viên khảo sát hiện trường, kiểm tra quy hoạch qua VietPalm, đo đạc và ký biên bản khảo sát; (3) Phân tích thông tin thị trường và khả năng sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; (4) Nhập số liệu và tính toán trên hệ thống Citics Valuation; (5) Kiểm soát viên kiểm duyệt công thức, mức giá và cảnh báo rủi ro; (6) Hoàn thiện báo cáo, phát hành chứng thư và thanh lý hợp đồng.

5. Vì sao giá trị bất động sản thẩm định để thế chấp ngân hàng thường có xu hướng được ước tính thận trọng hơn giá trị giao dịch thị trường?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và lý luận thẩm định tài sản bảo đảm, việc thế chấp chỉ bảo đảm nghĩa vụ trả nợ chứ không chuyển giao quyền sở hữu. Để bảo đảm an toàn tín dụng, giá trị tài sản thế chấp luôn được định giá thận trọng, tương đương với giá trị tại thời điểm thị trường suy thoái, nhằm bảo đảm khả năng thanh lý và thu hồi đầy đủ nợ gốc lẫn lãi nếu khách hàng phát sinh nợ xấu.

Kết luận

Khóa luận của sinh viên Đinh Thị Thu Quỳnh đã hoàn thành mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản thế chấp và phân tích thực tiễn tác nghiệp tại Công ty Cổ phần CITICS trong giai đoạn thị trường 2020–2021. Bằng việc phân tích hồ sơ điển hình tại Long Biên (Hà Nội), tác giả đã làm rõ các xung đột phổ biến giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng xây dựng, đồng thời minh họa quy trình số hóa thẩm định giá tài sản bảo đảm. Nghiên cứu cung cấp hệ thống giải pháp nội bộ và kiến nghị cơ quan quản lý có giá trị thực tiễn đối với công tác định giá và quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại.