CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm về Bất động sản Theo Giáo trình Thẩm định giá Bất động sản – TS. Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng, 2016), Tài sản được phân chia thành hai loại: động sản và bất động sản. Đây là một hình thức phân chia phổ biến ở các quốc gia trên thế giới, có nguồn gốc từ luật cổ La Mã.
Bất động sản (BĐS) với tính chất quan trọng của nó mà cho đến nay vẫn tồn tại nhiều khái niệm khác nhau. Tuy nhiên những khái niệm đó đều thống nhất ở chỗ coi BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra trên mảnh đất do sức lao động của con người. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng,. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, BĐS được định nghĩa là đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, quy định: BĐS là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài nguyên gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Ưu điểm của khái niệm này là chỉ ra rằng BĐS là tài sản khó có khả năng di dời, tồn tại và ổn đinh lâu dài. Tuy nhiên định nghĩa này chưa liệt kê rõ ràng những công trình gắn liền với đất đai do con người tạo ra là gì.
Từ những khái niệm trên có thể quan niệm BĐS một cách phổ biến nhất là: BĐS là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Chúng ta coi tài sản là BĐS khi có các điều kiện sau đây: 4 - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. - Tồn tại lâu dài. Tổng quan về Bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản thế chấp Theo Điều 317, Luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Thế chấp BĐS là việc dùng BĐS thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Tại Việt Nam, đất đai được quy định thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Do đó, việc thế chấp BĐS ở nước ta thực chất là việc thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất. BĐS để sử dụng cho mục đích thế chấp phải đáp ứng đủ yêu cầu về pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng BĐS đó.
Từ đó có thể định nghĩa BĐS thế chấp như sau: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu BĐS”. Đặc điểm và hình thái bất động sản thế chấp BĐSTC có đầy đủ những đặc điểm của BĐS nói chung, ngoài ra theo “bộ Luật Dân sự 2015” thì còn có một số đặc trưng sau: - BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐSTC luôn được định giá thấp hơn GTTT tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị 5 BĐSTC chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
- Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tài sản bảo đảm là BĐSTC khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn BĐSTC chỉ là các quyền về BĐS. Chính vì vậy, BĐSTC cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo đúng quy định về đất đai.
- Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường hoặc kê khai làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào. Như vậy, khi đem thế chấp BĐS tại ngân hàng thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. - Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay. Từ những đặc điểm trên, có thể phân loại các hình thái BĐSTC như sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐSTC bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận. Vai trò bất động sản thế chấp a) Đối với Chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các TCTD. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình.
b) Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi TCTD thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, TCTD luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các TCTD đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng.
Để đảm bảo an toàn thì các TCTD yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các TCTD càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn. Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu.Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các TCTD đó hoạt động bình thường.
Nhận BĐSTC có thể làm tăng lợi nhuận cho TCTD (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của TCTD (BĐS). Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra. c) Đối với nền kinh tế Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để kinh doanh mà không có các 7 hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của TCTD và các TCTD, từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Thẩm định giá Bất động sản thế chấp 1. Khái niệm thẩm định giá - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Thẩm định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của thẩm định giá BĐS đó. Do vậy, thẩm định giá BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. - Theo ông Jon Dunckley – Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá của New Zealand, là thành viên trong Ban Giám đốc của Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá BĐS là xác định giá cả của bất động sản.
Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một BĐS trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định”. Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá.