Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động định giá tài sản bảo đảm giữ vai trò trọng yếu trong quy trình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản làm căn cứ phê duyệt hạn mức cho vay và hạn chế rủi ro thất thoát vốn khi người vay mất khả năng hoàn trả nợ. Bối cảnh nghiên cứu được tác giả đặt ra trong giai đoạn kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong thời điểm này, các ngân hàng thương mại thắt chặt điều kiện tài sản bảo đảm nhằm giảm thiểu nợ xấu, trong khi nhu cầu vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế tăng cao.

Trước đây, công tác xác định giá trị bất động sản thế chấp phần lớn do cán bộ tín dụng trực tiếp thực hiện. Do không được đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá, các cán bộ tín dụng thường dựa vào kinh nghiệm cá nhân, dẫn đến kết quả định giá thiếu tính khoa học và mang nặng tính chủ quan. Khi định giá cao hơn giá trị thị trường, ngân hàng đối mặt rủi ro thanh lý tài sản không đủ bù đắp nợ; ngược lại, nếu định giá quá thấp sẽ gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính cạnh tranh của ngân hàng. Thực tiễn trên đòi hỏi sự tham gia của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, độc lập như Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam để cung cấp chứng thư định giá khách quan, bảo vệ lợi ích của cả bên vay và bên cho vay.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua ba nội dung:

  1. Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa quy trình cùng các phương pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản.
  2. Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam.
  3. Đưa ra những giải pháp có tính khả thi để hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp của công ty trong điều kiện thị trường thực tế.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cơ sở lý luận về định giá bất động sản làm tài sản thế chấp, kết hợp khảo sát thực trạng tác nghiệp và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình, phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam (địa bàn hoạt động và các tài sản khảo sát trên thực tế, trọng tâm là khu vực Hà Nội). Về mặt nội dung và thời gian, khóa luận nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, cơ sở pháp lý, phương pháp kỹ thuật định giá và số liệu thực tế tại thời điểm hoàn thành khóa luận (tháng 06 năm 2013, dựa trên các dữ liệu hồ sơ thẩm định giai đoạn 2011–2012).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý luận của khóa luận được xây dựng dựa trên việc làm rõ bản chất kinh tế và pháp lý của bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, bao gồm: đất đai; nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai (kể cả tài sản gắn liền với công trình đó); các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Tác giả chỉ rõ đặc trưng của bất động sản thế chấp: không phải là chuyển giao vật chất hữu hình như tài sản cầm cố, mà bản chất là chuyển giao quyền định đoạt và quyền chiếm hữu tạm thời thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, trong khi người sở hữu vẫn duy trì quyền sử dụng và khai thác tài sản.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật được tác giả tổng hợp và phân tích làm khung đối chiếu cho hoạt động thẩm định giá gồm:

  • Luật Giá số 11/2012/QH13 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá;
  • Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP;
  • Hệ thống 12 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành theo các Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC (đợt 1), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC (đợt 2) và Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC (đợt 3) của Bộ Tài chính;
  • Luật Đất đai số 13/2003/QH11, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư số 114/2004/TT-BTC;
  • Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.

Khóa luận phân tích 5 nguyên tắc định giá cơ bản chi phối hoạt động thẩm định: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN), nguyên tắc thay thế (NTTT), nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL), nguyên tắc đóng góp (NTĐG) và nguyên tắc cung cầu (NTCC). Đồng thời, tác giả hệ thống hóa 4 phương pháp định giá bất động sản phổ biến:

Phương pháp Cơ sở lý thuyết Công thức tính toán chủ yếu Điều kiện áp dụng
So sánh trực tiếp Dựa trên thông tin giá giao dịch thực tế của 3–6 bất động sản tương tự trên thị trường để điều chỉnh các yếu tố khác biệt. Giá trị ước tính = Trung bình giá các bất động sản so sánh sau điều chỉnh sai lệch Thị trường giao dịch phổ biến, thông tin minh bạch, tính đồng nhất cao, đất trống.
Chi phí Dựa trên chi phí hiện hành tạo ra tài sản tương đương trừ đi hao mòn lũy kế (hao mòn tự nhiên, chức năng, kinh tế). Giá trị BĐS = Giá trị đất trống + (Chi phí xây dựng mới hiện hành - Giảm giá tích lũy) Tài sản chuyên dùng (nhà thờ, trường học, bệnh viện), nhà xưởng, thẩm định bồi thường.
Thu nhập Chuyển đổi dòng thu nhập ròng trong tương lai (NOI) thành giá trị hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc chiết khấu. Vốn hóa trực tiếp: $V = \frac{I}{R}$; Dòng tiền chiết khấu (DCF): $V = \sum_{t=1}^n \frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$ Bất động sản thương mại, cho thuê văn phòng có dòng tiền thu nhập ổn định.
Thặng dư Lấy giá trị phát triển giả định tối đa của bất động sản trừ đi toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận nhà đầu tư. Giá trị thặng dư = Giá trị phát triển ước tính - Tổng chi phí phát triển dự kiến Đất có tiềm năng phát triển dự án đầu tư xây dựng, có số liệu thị trường tin cậy.

Về phương pháp luận, tác giả sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tiếp cận đối tượng nghiên cứu trong sự vận động kinh tế. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm: thống kê, tổng hợp số liệu, đối chiếu quy định pháp luật, phân tích tài chính và so sánh thực tế giữa quy trình chuẩn với hoạt động nghiệp vụ tại doanh nghiệp. Nguồn dữ liệu sử dụng là hồ sơ thẩm định giá thực tế tại Công ty AIC – Việt Nam, các thông tư, nghị định của Chính phủ, văn bản công bố suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng và chỉ số giá xây dựng của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.

Nội dung chính theo từng chương

Bố cục khóa luận được cấu trúc thành 3 chương với tổng dung lượng 81 trang (chưa tính phụ lục).

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về định giá bất động sản thế chấp

Chương 1 tập trung làm rõ các vấn đề lý luận nền tảng. Khóa luận phân tích vai trò của bất động sản thế chấp đối với ba chủ thể: chủ sở hữu (huy động vốn kịp thời mà vẫn duy trì quyền sử dụng), tổ chức tín dụng (lá chắn phòng ngừa tổn thất tín dụng, tăng cường trách nhiệm trả nợ của khách hàng), và nền kinh tế (thúc đẩy luân chuyển vốn an toàn). Tác giả phân loại các hình thái bất động sản thế chấp bao gồm: nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất; quyền sử dụng đất hợp pháp; tài sản có vật phụ; và tài sản hình thành trong tương lai.

Chương này trình bày chi tiết các bước thực hiện và điều kiện của 4 phương pháp định giá: so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập và thặng dư. Trong phương pháp chi phí, tác giả phân chia hao mòn công trình thành ba dạng: hao mòn tự nhiên (tính theo phương pháp chiết trừ, tuổi đời kinh tế - hiệu quả, hoặc kết cấu chịu lực), hao mòn do lỗi thời chức năng (chi phí khắc phục lỗi thời), và hao mòn kinh tế (suy thoái kinh tế, quy chuẩn môi trường khắt khe hơn). Trong phương pháp thu nhập, công thức tính thu nhập hoạt động ròng (NOI) được xác định bằng: Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) trừ đi thất thu do trống chỗ/chậm thanh toán và trừ đi chi phí vận hành, bảo dưỡng.

Nội dung cuối chương 1 dành cho việc nhận diện các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp:

  • Nhân tố khách quan: môi trường kinh tế vĩ mô (lạm phát làm biến dạng dòng tiền chiết khấu và giá so sánh), môi trường pháp lý (sự thay đổi văn bản pháp luật, độ trễ chính sách), tính minh bạch của thị trường bất động sản (thông tin giá cả thiếu chính xác), và phẩm chất đạo đức của chủ sở hữu tài sản (nguy cơ khai báo gian dối, làm giả giấy tờ);
  • Nhân tố chủ quan: năng lực, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên; cơ cấu tổ chức thẩm định của công ty; chất lượng và tính cập nhật của dữ liệu thu thập; việc lựa chọn phương pháp định giá và hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật đánh giá.

Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC Việt Nam

Chương 2 mô tả quá trình hình thành, phát triển và cơ cấu hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam (AIC – Viet Nam.,JSC). Doanh nghiệp thành lập từ tháng 7/2008 (tiền thân là Công ty CP Đầu tư và TĐG ACC – Việt Nam), hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần 2 ngày 21/7/2011 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp; trụ sở chính tại số 11/24 phố Đào Tấn, Ba Đình và văn phòng giao dịch tại Tòa nhà 17T7 Trung Hòa – Nhân Chính, Hà Nội. Về nhân sự, công ty có 15 cán bộ nhân viên, trong đó có 04 thẩm định viên về giá được cấp thẻ hành nghề; phần lớn nhân viên còn lại đạt trình độ đại học và trên đại học. Ban Giám đốc (do Tổng giám đốc Đỗ Đình Quỳnh đứng đầu) trực tiếp chỉ đạo, giám sát các nhóm công tác.

Tác giả phản ánh thực tế vận dụng các phương pháp định giá tại AIC:

  • Đối với bất động sản phổ biến (quyền sử dụng đất có công trình xây dựng): áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị đất, kết hợp phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình;
  • Đối với công trình có tính chất chuyên biệt (nhà xưởng công nghiệp): áp dụng phương pháp chi phí;
  • Đối với công trình gắn liền với đất thuê: sử dụng phương pháp thu nhập kết hợp phương pháp so sánh;
  • Đối với quyền sử dụng đất gắn liền dự án phát triển từ vốn vay: phương pháp thặng dư đóng vai trò chủ đạo.

Trong phương pháp so sánh tại AIC, các tiêu chí lựa chọn bất động sản so sánh được khống chế: khoảng cách tối đa với tài sản mục tiêu là 1 km; mức giá tương đương không chênh lệch quá lớn; điều chỉnh định lượng thực hiện trước, điều chỉnh định tính thực hiện sau (tỷ lệ điều chỉnh định tính phần lớn dựa vào kinh nghiệm); kết quả cuối cùng lấy theo giá trị trung bình cộng giản đơn rồi làm tròn. Đối với phương pháp thu nhập, tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm cộng với phụ phí rủi ro (lấy theo hệ số Beta của ngành trong bản cáo bạch của công ty chứng khoán). Đối với phương pháp thặng dư, tỷ lệ chiết khấu được áp dụng trực tiếp theo lãi suất vay vốn của ngân hàng tài trợ.

Quy trình định giá chung tại AIC được tổ chức qua 6 bước khép kín:

  1. Tiếp xúc khách hàng, ký kết hợp đồng, xác định mục tiêu định giá và loại hình giá trị (do Ban Giám đốc phụ trách);
  2. Lập kế hoạch thẩm định giá, thành lập nhóm gồm 1 thẩm định viên phụ trách và 1–3 chuyên viên thẩm định;
  3. Khảo sát hiện trường, chụp ảnh chi tiết tài sản, thu thập hồ sơ pháp lý và thông tin thị trường;
  4. Phân tích thông tin, đánh giá đặc trưng thị trường, xu hướng cung cầu và nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất;
  5. Xác định giá trị bất động sản bằng phương pháp thích hợp, kiểm tra chéo và thông báo kết quả sơ bộ cho khách hàng;
  6. Lập báo cáo, cấp chứng thư thẩm định giá có chữ ký của chuyên viên thẩm định, thẩm định viên phụ trách và chữ ký phê duyệt của Tổng Giám đốc.

Tác giả đưa vào một ví dụ minh họa điển hình về ca định giá thực tế tại AIC vào tháng 10/2012:

  • Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Duy Phú (trú tại Bãi Cháy, Hạ Long, Quảng Ninh) yêu cầu thẩm định để thế chấp vay vốn ngân hàng.
  • Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên thửa đất số 25, tờ bản đồ MB Viện TKKT Đô Thị, số 25 khu A Nam Thành Công, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội (số 25 ngách 9 ngõ 55 Huỳnh Thúc Kháng).
  • Thực trạng đất: Diện tích 56,6 m2 đất ở lâu dài thuộc quyền sử dụng của bà Đào Mỹ Phượng (nhận chuyển nhượng năm 2008 từ ông Nguyễn Hữu Bảo và bà Nguyễn Thị Vinh theo Hợp đồng số 1788.2008/MBN). Thửa đất có hai mặt tiền (hướng Tây Nam rộng 5m đối diện vườn hoa, hướng Đông Nam rộng 11m tiếp giáp đường nhựa nội bộ ô tô vào tận nơi), cách mặt đường Huỳnh Thúc Kháng khoảng 150m.
  • Thực trạng nhà: Nhà 5 tầng, tổng diện tích sử dụng 283 m2; kết cấu khung dầm sàn mái bằng bê tông cốt thép (BTCT) đổ tại chỗ, tường gạch 110mm có bổ trụ 220mm; tầng 1 lát đá granit 60x60 cm, các tầng 2–4 ốp sàn gỗ, tầng 5 lát gạch ceramic 40x40 cm; cửa nhựa Eurowindow và cửa cuốn nhôm; thiết bị vệ sinh Inax; chất lượng còn lại qua khảo sát kết cấu ước tính đạt 85%.
  • Căn cứ tính toán giá trị xây mới: Áp dụng Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/8/2012 của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư năm 2011; Quyết định số 7901/QĐ-SXD và Quyết định số 1790/QĐ-SXD của Sở Xây dựng Hà Nội (chỉ số giá phần xây dựng nhà ở quý I/2012 so với quý IV/2011 là 1,0027); Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Đơn giá xây mới công trình tương đương là 7.197.000 đ/m2; do nhà có 2 mặt tiền nên cộng thêm 5% chi phí trang trí hoàn thiện; mức giá xây dựng dự kiến đưa vào tính toán là 7.000.000 đ/m2.

Đánh giá chung trong chương 2 chỉ rõ: AIC có quy trình kiểm soát chất lượng chặt chẽ qua 3 cấp xét duyệt, linh hoạt theo quy mô tài sản. Tuy nhiên, công tác định giá còn tồn tại hạn chế: dữ liệu giao dịch thị trường chưa phong phú, tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố định tính còn phụ thuộc nhiều vào cảm nhận cá nhân của thẩm định viên, chưa ứng dụng rộng rãi các mô hình định lượng xác suất và kỹ thuật kiểm tra chéo giữa các phương pháp.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC Việt Nam

Chương 3 đề xuất các phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao độ chính xác, an toàn cho chứng thư định giá phục vụ thế chấp ngân hàng:

  • Nhóm giải pháp về đội ngũ nhân sự: Tổ chức bồi dưỡng định kỳ kiến thức chuyên môn bổ trợ (kỹ thuật xây dựng, phong thủy, địa chính, phân tích thị trường tài chính); tăng cường giám sát đạo đức nghề nghiệp nhằm loại trừ nguy cơ tiêu cực, thông đồng nâng khống giá trị tài sản;
  • Nhóm giải pháp về chất lượng thông tin: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa lưu trữ thông tin giao dịch bất động sản theo từng khu vực địa bàn; thiết lập quy trình kiểm tra chéo tính xác thực của thông tin chào bán trên báo chí, sàn giao dịch;
  • Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp: Xây dựng bảng khung (barem) tỷ lệ điều chỉnh đối với các yếu tố định tính (hướng đất, mặt tiền, hình dạng, ngõ tiếp cận) để giảm bớt sự tùy tiện của thẩm định viên; bắt buộc áp dụng phương pháp thứ hai (kiểm tra chéo) đối với các bất động sản giá trị lớn hoặc bất động sản thương mại tạo dòng tiền;
  • Nhóm kiến nghị đối ngoại:
    • Kiến nghị cơ quan Nhà nước: hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý về giá đất, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu quy hoạch và giá giao dịch chính thức để thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất nhà nước với thị trường;
    • Kiến nghị khách hàng định giá: hợp tác cung cấp hồ sơ pháp lý, kỹ thuật đầy đủ và trung thực;
    • Kiến nghị các ngân hàng thương mại: thiết lập cơ chế phối hợp định kỳ, chia sẻ dữ liệu về giá phát mại tài sản bảo đảm và tạo điều kiện để tổ chức định giá độc lập tiếp cận thông tin tín dụng khách quan.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và trích xuất các dữ liệu thực tế tại Công ty AIC – Việt Nam trong giai đoạn nghiên cứu:

  • Phản ánh cơ cấu bộ máy gồm 15 nhân viên với 04 thẩm định viên có thẻ hành nghề, thực hiện quy trình nghiệp vụ 6 bước với sự giám sát trực tiếp của Ban Giám đốc;
  • Minh họa chi tiết trường hợp định giá bất động sản dân cư 5 tầng diện tích 56,6 m2 đất (283 m2 sàn) tại ngõ 55 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội với các thông số trượt giá xây dựng (hệ số 1,0027 theo Quyết định 1790/QĐ-SXD), tỷ lệ chất lượng còn lại 85%, và điều chỉnh tăng 5% chi phí trang trí mặt tiền;
  • Chỉ ra công thức xác định tỷ suất chiết khấu thực tế tại doanh nghiệp: đối với phương pháp thu nhập căn cứ vào lợi suất trái phiếu chính phủ 10 năm cộng hệ số Beta ngành, đối với phương pháp thặng dư căn cứ vào lãi suất vay vốn ngân hàng thương mại.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về bất động sản thế chấp gắn với hoạt động tín dụng ngân hàng; làm rõ sự kết hợp thực tế giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong việc định giá tài sản hỗn hợp (đất và nhà); đồng thời chỉ ra khoảng trống giữa quy chuẩn lý thuyết và thực tiễn tác nghiệp (tình trạng thiếu cơ sở dữ liệu dẫn đến việc điều chỉnh định tính mang nặng tính chủ quan). Hệ thống giải pháp hoàn thiện barem điều chỉnh và kiến nghị liên kết dữ liệu giữa ngân hàng – công ty định giá có giá trị ứng dụng trực tiếp cho doanh nghiệp được khảo sát.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có phạm vi khảo sát giới hạn tại một doanh nghiệp định giá duy nhất (Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam), do đó các đánh giá về quy trình tác nghiệp chưa bao quát toàn bộ thị trường dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam thời điểm 2013. Dữ liệu thực nghiệm tập trung chủ yếu vào loại hình bất động sản nhà ở dân cư đô thị tại Hà Nội, chưa đi sâu phân tích các loại tài sản phức tạp như dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khu công nghiệp hay tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, các tỷ lệ điều chỉnh sai lệch định tính trong ví dụ minh họa vẫn chưa được lượng hóa bằng mô hình hồi quy thống kê mà chỉ dừng ở mức ước lượng chuyên gia.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát đối chiếu quy trình thẩm định giá tại nhiều công ty thẩm định giá độc lập và các trung tâm quản lý tài sản bảo đảm nội bộ của các ngân hàng thương mại; nghiên cứu xây dựng mô hình định lượng tính toán tỷ lệ điều chỉnh sai lệch thị trường; và khảo sát tác động của Luật Đất đai năm 2013 (khi có hiệu lực thi hành) đối với công tác định giá quyền sử dụng đất thế chấp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Thẩm định giá và Quản trị kinh doanh bất động sản trong việc tìm hiểu cơ chế định giá tài sản thế chấp phục vụ bảo đảm an toàn tín dụng;
  • Thẩm định viên và cán bộ quản lý rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại khi cần tham khảo quy trình khảo sát thực địa, kỹ thuật bóc tách giá trị quyền sử dụng đất với giá trị công trình xây dựng;
  • Nội dung chương 2 (đặc biệt là mục hồ sơ minh họa tại số 25 ngách 9 ngõ 55 Huỳnh Thúc Kháng) cung cấp phương pháp trích dẫn và áp dụng cụ thể các quyết định hành chính về suất vốn đầu tư, chỉ số giá xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước vào việc lập chứng thư thẩm định giá thực tế.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận phân biệt bản chất pháp lý giữa tài sản thế chấp là bất động sản với tài sản cầm cố như thế nào?
Theo tác giả, tài sản cầm cố là việc chuyển giao hiện vật vật chất hữu hình cho bên nhận cầm cố quản lý. Ngược lại, do bất động sản không thể di dời, bất động sản thế chấp thực chất là việc chuyển giao các quyền liên quan đến bất động sản (chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). Trong thời gian thế chấp, bên vay mất quyền định đoạt và quyền chiếm hữu nhưng vẫn trực tiếp nắm giữ quyền sử dụng, khai thác bất động sản.

2. Công ty AIC – Việt Nam áp dụng nguyên tắc nào để định giá loại tài sản phổ biến là quyền sử dụng đất có nhà ở gắn liền trên đất?
AIC kết hợp hai phương pháp: áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất (sau khi đã chiết trừ giá trị công trình của các bất động sản so sánh), và áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng hiện có trên đất (chi phí xây dựng mới hiện hành trừ đi mức giảm giá tích lũy theo tỷ lệ hao mòn thực tế).

3. Tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư được AIC xác định dựa trên những căn cứ nào?
Trong phương pháp thu nhập, tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng: Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm cộng với phụ phí rủi ro (lấy theo hệ số Beta của ngành trong bản cáo bạch của công ty chứng khoán). Trong phương pháp thặng dư, tỷ lệ chiết khấu được áp dụng trực tiếp theo lãi suất vay vốn tại chính ngân hàng cho vay tài trợ dự án.

4. Trong ví dụ minh họa ở chương 2, các quyết định pháp lý nào được sử dụng để xác định đơn giá xây dựng mới của công trình?
Các quyết định được áp dụng gồm: Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/8/2012 của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư năm 2011; Quyết định số 7901/QĐ-SXD ngày 28/10/2011 và Quyết định số 1790/QĐ-SXD ngày 30/3/2012 của Sở Xây dựng Hà Nội (xác định chỉ số giá xây dựng quý I/2012 so với quý IV/2011 là 1,0027); và Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 của UBND TP Hà Nội ban hành bảng giá xây dựng mới làm cơ sở bồi thường hỗ trợ.

5. Quy trình định giá tại Công ty AIC được thực hiện qua các cấp phê duyệt nào trước khi ban hành chứng thư?
Hồ sơ thẩm định trải qua 3 cấp phê duyệt: Chuyên viên thẩm định (CVTĐ) trực tiếp thu thập dữ liệu, khảo sát và lập báo cáo sơ bộ; Thẩm định viên về giá (TĐV) phụ trách nhóm kiểm tra, soát xét tính toán; và cuối cùng Tổng Giám đốc công ty trực tiếp ký tên, đóng dấu phê duyệt báo cáo và chứng thư thẩm định giá chính thức.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Minh Thu đã hệ thống hóa chặt chẽ cơ sở lý luận, khung pháp lý và các phương pháp kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cấp tín dụng ngân hàng. Nghiên cứu phản ánh trung thực thực trạng tổ chức bộ máy và quy trình tác nghiệp 6 bước tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – Việt Nam, đồng thời minh họa rõ nét kỹ thuật kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí qua ca thẩm định thực tế tại Hà Nội. Các hạn chế về việc thiếu vắng dữ liệu thị trường và sự phụ thuộc vào kinh nghiệm cảm tính khi điều chỉnh sai lệch đã được nhận diện xác đáng, làm tiền đề cho hệ thống giải pháp hoàn thiện barem định giá và tăng cường kiểm tra chéo, hỗ trợ hiệu quả cho việc kiểm soát rủi ro tín dụng tại các tổ chức tài chính.