CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Tổng quan về bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm, đặc điểm và hình thái của bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm BĐS là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được. Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì BĐS là các tài sản, bao gồm: Đất đai. Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định. Sự phân loại đã bao trùm được hầu hết các loại BĐS, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về BĐS, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS trên cơ sở tuân theo các quy định về BĐS kể trên. BĐS bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để sử dụng để thế chấp thì BĐS phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các BĐS đó.
Vậy BĐSTC có thể định nghĩa như sau: Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 5 Học Viện Ngân Hàng BĐSTC là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu BĐS.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp BĐSTC có đầy đủ những đặc điểm của BĐS nói chung, ngoài ra còn có một số đặc trưng sau: BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐSTC luôn luôn được định giá thấp hơn GTTT tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị BĐSTC chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tài sản bảo đảm là BĐSTC khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn BĐSTC chỉ là các quyền về BĐS. Chính vì vậy, BĐSTC cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo đúng quy định về đất đai.
Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường hoặc kê khai làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào. Như vậy, khi đem thế chấp BĐS tại ngân hàng thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 6 Học Viện Ngân Hàng Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý tại thời điểm vay.
Từ những đặc điểm trên, có thể phân loại các hình thái BĐSTC như sau: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐSTC bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.2 Vai trò của bất động sản thế chấp 1.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các TCTD. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 7 Học Viện Ngân Hàng 1.2 Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi TCTD thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, TCTD luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các TCTD đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay.
Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các TCTD yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các TCTD càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.
Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các TCTD đó hoạt động bình thường. Nhận BĐSTC có thể làm tăng lợi nhuận cho TCTD (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của TCTD (BĐS ). Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra.3 Đối với nền kinh tế Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của TCTD và các TCTD và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 8 Học Viện Ngân Hàng 1.2 Định giá bất động sản thế chấp 1.1 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của các TCTD là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp.
Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng định giá BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho TCTD vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Một trong những nguyên tắc định giá BĐSTC là việc tuân theo GTTT.
Vai trò của công tác định giá rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐSTC được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi vay.Nếu định giá BĐS cao hơn giá thị trường thì ngân hàng hay các TCTD sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu định giá thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không cạnh tranh được với các TCTD khác trên thị trường.
Vì vậy hoạt động định giá đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần thiết thì các TCTD sẽ thuê các TCĐG chuyên nghiệp bên ngoài thông thường là đối với các BĐS phức tạp, đòi hỏi kỹ năng thẩm định chuyên sâu. Tóm lại, có thể thấy công tác định giá BĐS đang ngày càng giữ vai trò quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của các TCTD, có thể nói đây như một lá chắn bảo vệ các TCTD trước những rủi ro tín dụng, đặc biệt là trong tình hình nền kinh tế đang vô cùng biến động, hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức, cá nhân cũng chưa ổn định hoàn toàn sau cuộc khủng hoảng kinh tế. Nâng cao về cả số lượng và chất lượng là những yêu cầu cấp thiết đối với các TCĐG chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ cho hoạt động của các TCTD nói riêng và của toàn bộ nền kinh tế nói chung.
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 9 Học Viện Ngân Hàng 1.