CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát chung về bất động sản. Khái niệm bất động sản. Hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản nhưng phổ biến nhất là khái niệm được đưa ra theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, khái niệm quy định bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật… Vai trò của hoạt động thẩm định giá bất động sản trong xã hội cũng như cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường được thể hiện qua việc: Thứ nhất: Thẩm định giá bất động sản giúp các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định hợp lý liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản.
Thứ hai: Thẩm định giá bất động sản giúp thúc đẩy các loại hình tài sản là bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, giúp tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho nhà đầu tư. Thứ ba: Thẩm định giá bất động sản giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch tài sản là bất động sản. Đặc điểm của bất động sản. Không giống với nhiều loại tài sản hữu hình khác, BĐS có những sự khác biệt nhất định về đặc điểm và tính chất vật lý, do đó để có thể đưa ra được giá trị hợp lý trong quá trình thẩm định giá BĐS, TĐV/ĐGV cần hiểu rõ về những đặc điểm của loại hình tài sản này, bao gồm: a.
Tính cố định về vị trí: 8 BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng. Trong quá trình thẩm định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh, giá đất giữa các vùng sẽ có sự khác biệt.
TĐV/ĐGV sẽ phải điều chỉnh các yếu tố so sánh của từng BĐS đầu vào một cách phù hợp để có thể đưa ra mức giá trị hợp lý. Tính bền vững: Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Trong quá trình định giá BĐS, cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý đều phải được xem xét đến bởi TĐV/ĐGV và đưa ra quyết định về sự tồn tại của BĐS đó dựa trên tuổi thọ ngắn hơn. Tính khác biệt: Mỗi bất động sản đều có sự khác biệt với các bất động sản khác về các yếu tố: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, môi trường, cảnh quan…Trong quá trình thẩm đinh giá TĐV/ĐGV cần xem xét kỹ đến những sự khác biệt vì sẽ không có hai bất động sản nào là giống nhau hoàn toàn. Đây là đặc điểm quan trọng mà các TĐV/ĐGV cần chú ý, tránh tình trạng gắn sự tương đồng một cách không hợp lý giữa các BĐS. Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Tính ảnh hưởng lẫn nhau là một đặc điểm quan trọng của BĐS.
Khi có quy hoạch về giao thông trong một khu vực, các hệ thống tuyến đường được xây dựng trở nên thuận lợi hơn làm thay đổi cảnh quan của khu vực, từ đó kéo theo sự tăng giá trị của các bất động sản nằm trong khu vực đó. Ngoài ra khi một BĐS mới xây dựng cũng có thể gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh, ví dụ như làm lún móng, mất một mặt thoáng, chắn cửa sổ, che ánh sáng… của các BĐS liền kề. Khi thẩm định TĐV/ĐGV cần nghiên cứu tổng quan mọi thứ xung quanh BĐS cần thẩm định, dự đoán những BĐS xung quanh 9 BĐS thẩm định sẽ thay đổi ra sao trong tương lai và những sự thay đổi đó sẽ tác động thế nào đến BĐS định giá. Tính khan hiếm: BĐS là loại hình tài sản có tính khan hiếm cao.
Giống như các loại tài nguyên khác như vàng, bạc, kim cương,…Diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và làm cho giá trị có bất động sản luôn ở mức cao. Ngày nay, khi tốc độ tăng trưởng dân số vẫn chưa có dấu hiệu giảm, kéo theo nhu cầu về việc sở hữu bất động sản vẫn không ngừng tăng qua các năm gây nên hiện tượng mất cân bằng cung cầu lớn kết hợp với hiện tượng thao túng giá BĐS, gây sóng và làm nhiễu loạn thị trường vẫn thường xuyên xảy ra đã đẩy giá thị trường của BĐS mức ngày càng cao. Do đó, thách thức đối với các TĐV/ĐGV ngày càng tăng, đỏi hỏi sự tỉnh táo, khách quan, thận trọng trong việc xác định giá trị hợp lý của BĐS, tránh trường hợp sử dụng những BĐS đã bị làm giá để xác định giá trị BĐS thẩm định. Có giá trị lớn: BĐS là loại hình tài sản có giá trị rất cao, điều này là xuất phát từ tính khan hiếm của loại hình tài sản này đi với nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân ngày càng cao.
Vì vậy, TĐV/ĐGV luôn phải có sự cận trọng cao trong quá trình thực hiện thẩm định BĐS do mức giá trong các giao dịch BĐS thường lớn và có xu hướng xuất hiện quan hệ vay vốn để thanh toán. Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Do tính khan hiếm cao, khả năng co giãn cung của BĐS tương đối kém với sự thay đổi về giá cả trong thị trường, sự hạn chế về tính đàn hồi của cung được thể hiện qua một số điểm sau: - Tổng cung về đất đai là cố định và diện tích tổng quỹ đất luôn không đổi. - Nguồn cung BĐS còn được phân chia làm các nguồn nguồn cung nhỏ khác ứng với từng mục đích sử dụng riêng, và mỗi nguồn cung này đều có giới hạn. Đối với từng thời kỳ khác nhau, luôn có những quy định về quy hoạch riêng trong việc phân bổ đất đai ứng với từng mục đích sử dụng cụ thể và thường rất khó để có thể chuyển mục đích sử dụng đất đi ngược với quy hoạch.
Thậm chí, quy hoạch ở các địa phương một số nơi còn quy định rõ về diện tích xây dựng, chiều cao được xây 10 dựng đối với BĐS. Những hạn chế về quy hoạch nêu trên, đi với những hạn chế về mặt tự nhiên đã làm cho tính khan hiếm của BĐS được đẩy lên ngày một cao. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao: Trong giao dich BĐS, nếu thời gian diễn ra các giao dịch mua bán bị kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch thường sẽ tăng lên theo thời gian. Nguyên nhân của điều này do giá trị của một BĐS ở mức cao và tâm lý của người mua thường sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng trong một thời gian dài trước khi đưa ra quyết định dẫn đến bị chủ đầu tư ép giá về sau.
Chi phí giao dịch còn có thể tăng cao hơn nữa nếu hai bên mua bán được kết nối qua môi giới, khi đó sẽ phát sinh thêm chi phí cho người môi giới hoặc phí chuyển đổi nếu có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất hay tương tự. Tất cả những yếu tố trên đều tác động làm cho giá giao dịch của BĐS tăng lên nếu thời gian bị kéo dài. Phân loại bất động sản. Đối với các cơ quan Nhà Nước hay các NĐT cá nhân, việc phân loại BĐS đóng vài trò vô cùng quan trọng.
Phân loại BĐS làm cơ sở giúp Nhà Nước quản lý một cách hiệu quả, có hệ thống đối với từng loại hình BĐS, từ đó đưa những quyết định hợp lý cho các chính sách quản lý, điều tiết thị trường BĐS. Phân loại BĐS cũng giúp các NĐT cá nhân, tổ chức nắm được những loại hình BĐS khác nhau trên thị trường, từ đó nghiên cứu, chọn lựa loại hình BĐS phù hợp trước khi quyết định “rót” vốn đầu tư. Hiện nay, tuỳ theo các tiêu chí khác nhau mà tồn tại rất nhiều các cách phân loại BĐS như phân loại theo mục đích sử dụng, đặc tính vật chất, tính chất pháp lý hay khả năng phát triển…Tuy nhiên, cách phân loại phổ biến nhất hiện nay có lẽ là cách phân loại dựa trên khả năng phát triển được đưa ra bởi Cục Quản lý nhà – Bộ Xây Dựng, trong đó bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, BĐS là trụ sở làm việc…Trong số các nhóm BĐS thuộc loại này, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) được xem là 11 nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Tại Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới, các giao dịch BĐS nhà đất được giao dịch rất phổ biến và chiếm phần lớn trong tổng số các giao dịch BĐS diễn ra trên thị trường. Bên cạnh đó, trong quá trình phát triển quy hoạch đô thị phục vụ mục đích công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, việc quản lý tốt công tác quy hoạch đối với nhóm BĐS nhà ở (nhóm BĐS chính của xã hội) đóng vai trò rất quan trọng để đẩy nhanh tốc độ quá trình.