Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô

Khám phá quy trình thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong công việc.

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Sơn
• Người hướng dẫn: PGS. Lê Thị Diệu Huyền
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Khái quát chung về bất động sản
• 1.2. Khái niệm bất động sản
• 1.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.4. Phân loại bất động sản
• 1.5. Định giá bất động sản
• 1.5.1. Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản
• 1.5.2. Căn cứ và nguyên tắc của định giá bất động sản
• 1.5.3. Quy trình định giá bất động sản
• 1.5.4. Các phương pháp định giá bất động sản
• 1.6. Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
• 1.6.1. Giá bất động sản
• 1.6.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP TĐG THÀNH ĐÔ
• 2.1. Giới thiệu chung về công ty TĐG Thành Đô
• 2.1.1. Giới thiệu chung về công ty
• 2.1.2. Lịch sử hình thành và mục tiêu của công ty cổ phần TĐG Thành Đô
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức công ty
• 2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá Thành Đô
• 2.3. Một số văn bản pháp luật áp dụng cho hoạt động định giá BĐS tại công ty
• 2.4. Các phương pháp định giá BĐS
• 2.5. Quy trình TĐG bất động sản tại CTCP TĐG Thành Đô
• 2.6. Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thành Đô
• 2.6.1. Những thành công trong công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thành Đô
• 2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ
• 3.1. Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới
• 3.1.1. Định hướng phát triển chung
• 3.1.2. Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá bất động sản tới năm 2025
• 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thành Đô
• 3.2.1. Không ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên, định giá viên
• 3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
• 3.2.3. Hoàn thiện công tác xử lý và đánh giá thông tin
• 3.2.4. Hoàn thiện quy trình trong công tác định giá Bất động sản
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Cải Tiến Công Tác Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá Thành Đô đang đối mặt với nhiều thách thức. Việc cải tiến quy trình thẩm định giá không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Để thực hiện điều này, cần có cái nhìn tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và quy trình thẩm định hiện tại.

1.1. Khái Niệm Và Vai Trò Của Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản dựa trên các phương pháp và tiêu chuẩn nhất định. Vai trò của nó rất quan trọng trong việc hỗ trợ các quyết định đầu tư, mua bán và quản lý tài sản.

1.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản

Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý, và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Hiểu rõ các yếu tố này giúp cải thiện quy trình thẩm định giá.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Công Tác Thẩm Định Giá

Công ty Thành Đô đang gặp phải nhiều vấn đề trong công tác thẩm định giá bất động sản. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà còn đến uy tín của công ty trên thị trường.

2.1. Hạn Chế Trong Quy Trình Thẩm Định Giá

Quy trình thẩm định giá hiện tại còn nhiều hạn chế, từ việc thu thập thông tin đến phân tích và đánh giá. Điều này dẫn đến việc đưa ra kết quả không chính xác.

2.2. Thiếu Thốn Về Công Nghệ Và Nguồn Nhân Lực

Công nghệ trong thẩm định giá chưa được cập nhật, và đội ngũ nhân viên chưa được đào tạo bài bản. Điều này làm giảm hiệu quả công việc và chất lượng dịch vụ.

III. Phương Pháp Cải Tiến Quy Trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Để cải tiến công tác thẩm định giá, công ty cần áp dụng các phương pháp hiện đại và hiệu quả. Việc này không chỉ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn tạo ra giá trị cho khách hàng.

3.1. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin Trong Thẩm Định Giá

Sử dụng phần mềm và công nghệ thông tin trong quy trình thẩm định giá giúp tăng tốc độ và độ chính xác của công việc. Công nghệ cũng giúp quản lý dữ liệu hiệu quả hơn.

3.2. Nâng Cao Trình Độ Đội Ngũ Thẩm Định Viên

Đào tạo và nâng cao trình độ cho đội ngũ thẩm định viên là cần thiết. Việc này giúp họ nắm vững các phương pháp thẩm định giá hiện đại và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu

Việc áp dụng các phương pháp cải tiến trong công tác thẩm định giá đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho công ty. Những ứng dụng thực tiễn này không chỉ nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn tạo ra sự hài lòng cho khách hàng.

4.1. Kết Quả Cải Tiến Trong Quy Trình Thẩm Định Giá

Sau khi áp dụng các phương pháp cải tiến, quy trình thẩm định giá đã được rút ngắn thời gian và nâng cao độ chính xác. Khách hàng đã có phản hồi tích cực về chất lượng dịch vụ.

4.2. Tác Động Đến Uy Tín Của Công Ty

Cải tiến công tác thẩm định giá đã giúp công ty nâng cao uy tín trên thị trường. Khách hàng tin tưởng hơn vào dịch vụ của công ty, từ đó gia tăng lượng khách hàng và doanh thu.

V. Kết Luận Và Tương Lai Của Công Tác Thẩm Định Giá

Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Thành Đô cần tiếp tục được cải tiến để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Tương lai của công tác này phụ thuộc vào việc áp dụng công nghệ và nâng cao trình độ nhân lực.

5.1. Định Hướng Phát Triển Trong Tương Lai

Công ty cần xác định rõ định hướng phát triển trong tương lai, bao gồm việc mở rộng dịch vụ và cải tiến quy trình thẩm định giá.

5.2. Tầm Quan Trọng Của Đổi Mới Trong Thẩm Định Giá

Đổi mới trong công tác thẩm định giá là yếu tố quyết định để công ty duy trì và phát triển bền vững trong thị trường cạnh tranh khốc liệt.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Bất động sản là loại tài sản có tính đa dạng cao, giữ vai trò quan trọng và chi phối nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế - xã hội. Giá trị của bất động sản là yếu tố cốt lõi chi phối các giao dịch mua bán, hoạt động thế chấp tín dụng, quản lý tài chính và nghĩa vụ thuế của Nhà nước. Do đó, công tác thẩm định giá bất động sản được xem là cầu nối trung tâm nhằm bảo đảm tính minh bạch, thúc đẩy lưu thông hàng hóa bất động sản và hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường.

Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng bắt đầu phổ biến từ giai đoạn 2005 - 2008, gắn liền với sự hình thành các trung tâm thẩm định giá thuộc Sở Tài chính trước khi được cổ phần hóa thành các đơn vị độc lập vào năm 2008. Dù vậy, mức độ chuyên nghiệp và độ chính xác của công tác định giá tại nhiều doanh nghiệp thẩm định giá độc lập, bao gồm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, vẫn trong giai đoạn hoàn thiện, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu khắt khe về thời gian và độ tin cậy từ thị trường. Xuất phát từ thực tiễn thực tập tại Phòng Thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, tác giả Nguyễn Ngọc Sơn đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cụ thể cho doanh nghiệp này.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được phân định rõ ràng:

1. Mục tiêu chung: Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Hệ thống hóa cơ sở luận khoa học về thẩm định giá bất động sản;
   • Phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông qua một hồ sơ định giá điển hình;
   • Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại doanh nghiệp.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Nghiệp vụ và quy trình công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô. Do yêu cầu bảo mật thông tin các hồ sơ dự án lớn, đối tượng khảo sát thực nghiệm cụ thể được giới hạn ở loại hình bất động sản nhà ở (bao gồm quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất).
• Phạm vi không gian: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô – Chi nhánh Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Thu thập và nghiên cứu dữ liệu hoạt động của doanh nghiệp từ năm 2015 đến tháng 4 năm 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các định nghĩa học thuật quốc tế và hệ thống văn bản pháp lý hiện hành của Việt Nam. Khái niệm bất động sản được trích dẫn theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015; phân loại bất động sản áp dụng tiêu chí của Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng (bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt). Khái niệm định giá được đối chiếu qua các quan điểm của GS. Sealrooke (Đại học Portsmouth), GS. Lim Lan Yuan (Đại học Quốc gia Singapore), Investopedia, Từ điển Cambridge và quy chuẩn nội bộ của Công ty Thành Đô.

Tác giả hệ thống hóa 10 nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, cung - cầu, thay đổi, phù hợp, thay thế, cân đối, đóng góp, cạnh tranh, nhất quán, và nguyên tắc thực tế. Đồng thời, văn bản trình bày chi tiết cơ sở lý thuyết của 5 phương pháp định giá phổ biến: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí (chi phí thay thế và chi phí tái tạo), phương pháp vốn hóa (thu nhập), phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Cơ sở định giá dựa trên hai loại hình giá trị theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường (Tiêu chuẩn số 02) và Giá trị phi thị trường (Tiêu chuẩn số 03).

Khung pháp lý áp dụng trong nghiên cứu bao gồm:

• Luật Giá số 11/2012/QH13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;
• Nghị định số 177/2013/NĐ-CP, Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP;
• Thông tư số 38/2014/TT-BTC, Thông tư liên tịch số 13/LB-TT (1994), Văn bản số 1717/BXD-KTXD (2021) đính chính Quyết định số 65/QĐ-BXD (2021) của Bộ Xây dựng về suất vốn đầu tư;
• Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC (tiêu chuẩn 01 đến 04), Thông tư số 28/2015/TT-BTC (tiêu chuẩn 05 đến 07), Thông tư số 126/2015/TT-BTC (tiêu chuẩn 08 đến 10), và Thông tư số 145/2016/TT-BTC (tiêu chuẩn 11);
• Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về bảng giá các loại đất.

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả sử dụng bao gồm 4 phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập dữ liệu và đánh giá. Nguồn dữ liệu thứ cấp được kế thừa từ các tài liệu học thuật quốc tế (Joseph F. Schram, Richard M. Betts, James A. Glickman, Reeta Pal, Nishant Pal, IVSC 1985) và các công trình trong nước (Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quý Hoà, Trần Thị Thanh Hà, Nguyễn Việt Dũng, Võ Thị Xuân Thắm, Phan Thị Dung). Nguồn dữ liệu sơ cấp được trích xuất từ hồ sơ thẩm định giá thực tế tại Phòng Thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, kết hợp dữ liệu giao dịch thị trường thu thập qua mạng xã hội (Facebook group) và phỏng vấn trực tiếp các chủ thể giao dịch.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định giá bất động sản

Chương 1 tập trung xây dựng bức tranh toàn diện về lý luận định giá. Tác giả phân tích 8 đặc điểm vật chất - kinh tế riêng biệt của bất động sản tác động đến giá trị: tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính ảnh hưởng lẫn nhau, tính khan hiếm, giá trị lớn, khả năng co giãn của cung kém, thời gian và chi phí giao dịch cao. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản được chia thành 5 nhóm: tự nhiên (vị trí, kích thước, địa hình, đặc tính đất, môi trường sống, thiên tai); kinh tế (thu nhập, tính hữu dụng, yếu tố thao túng thị trường); pháp lý (giấy tờ chủ quyền, quy định kiến trúc - xây dựng, chính sách Nhà nước); xã hội (dân số, chất lượng dịch vụ, dân trí, phong tục tập quán); và nhóm yếu tố khác (tỷ lệ thất nghiệp, chính trị, phong thủy).

Chương này mô tả chi tiết quy trình thẩm định giá chuẩn gồm các bước: xác định vấn đề định giá, lập kế hoạch, phân tích thông tin vùng và tài sản, thu thập - xử lý số liệu thị trường, áp dụng công thức tính toán và đưa ra kết luận. Nội dung kỹ thuật của 5 phương pháp định giá được phân tích cặn kẽ về điều kiện áp dụng, các bước thực hiện cùng ưu nhược điểm:

• Phương pháp so sánh: Thích hợp cho bất động sản có tính đồng nhất cao, đất trống, căn hộ. Quy tắc điều chỉnh lấy tài sản thẩm định làm chuẩn; lựa chọn 8 - 10 tài sản ban đầu rồi rút gọn lấy 3 tài sản so sánh tương đồng nhất.
• Phương pháp chi phí: Dùng cho tài sản công cộng hoặc không có giao dịch phổ biến; định giá theo công thức: Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại công trình chính + Giá trị hiện tại công trình phụ (với giá trị hiện tại = Chi phí thay thế/tái tạo - Giá trị hao mòn lũy kế).
• Phương pháp vốn hóa: Chuyển đổi dòng thu nhập thuần tương lai thành giá trị hiện tại thông qua tỷ suất vốn hóa hoặc mô hình chiết khấu dòng tiền NPV.
• Phương pháp thặng dư: Vận dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất cùng nguyên tắc đóng góp, tính trừ lùi bằng cách lấy Tổng giá trị phát triển trừ đi Tổng chi phí phát triển để ước tính giá trị đất.
• Phương pháp lợi nhuận: Áp dụng cho các loại hình bất động sản thương mại đặc thù (rạp chiếu phim, khách sạn, cây xăng, sân gôn) dựa trên doanh thu, chi phí vận hành và tỷ lệ hoàn vốn (YP).

Chương 2: Thực trạng công tác TĐG bất động sản tại CTCP TĐG Thành Đô

Chương 2 giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (Thanh Do Valuation .JSC). Doanh nghiệp hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0107025328 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 12/10/2015, trụ sở chính tại Tầng 6, toà nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội. Tính đến tháng 4/2022, doanh nghiệp sở hữu hệ thống 13 chi nhánh trên toàn quốc. Năm 2019, công ty đạt chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2015 do tổ chức GIC cấp cho toàn bộ danh mục dịch vụ định giá.

Tác giả minh họa thực tiễn nghiệp vụ của công ty thông qua một hồ sơ thẩm định giá cụ thể:

• Tài sản thẩm định: Nhà ở riêng lẻ tại số 231 phố Bạch Mai, phường Cầu Dền, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (thửa đất số 155, tờ bản đồ 6H-IV-29). Diện tích đất 123,0 m2, mục đích sử dụng đất ở tại đô thị, thời hạn lâu dài; hình dáng chữ nhật, mặt tiền rộng 4,65m, chiều sâu xấp xỉ 25m, hướng Tây Bắc tiếp giáp đường Bạch Mai rộng 12m. Giá đất nhà nước theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND đối với vị trí 1 là 54.000 đồng/m2. Công trình xây dựng gồm 1 tầng + tum, diện tích xây dựng 98,0 m2, tổng diện tích sử dụng 111,5 m2, kết cấu khung cột bê tông cốt thép, cửa cuốn điện tử, hiện trạng để trống.
• Thẩm định giá quyền sử dụng đất (áp dụng phương pháp so sánh): Thẩm định viên lựa chọn 03 tài sản so sánh (TSSS) cùng nằm trên mặt đường phố Bạch Mai được thu thập từ các hội nhóm mạng xã hội và phỏng vấn trực tiếp. Các yếu tố so sánh chính gồm vị trí, diện tích, độ rộng mặt tiền và số mặt thoáng. Kết quả điều chỉnh được tổng hợp chi tiết trong hồ sơ nghiệp vụ.
• Thẩm định giá công trình xây dựng (áp dụng phương pháp chi phí): Dựa trên kết quả khảo sát thực địa và hồ sơ kỹ thuật, thẩm định viên xác định chất lượng còn lại (CLCL) của công trình là 55%. Đơn giá xây dựng mới nhà ở tương tự áp dụng ở mức 5,5 triệu đồng/m2 theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố tại Quyết định số 65/QĐ-BXD.

Đánh giá thực trạng: Doanh nghiệp đã thiết lập được quy trình nghiệp vụ rõ ràng, tuân thủ chặt chẽ hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá theo từng loại hình tài sản. Tuy nhiên, công tác thẩm định vẫn còn tồn tại các hạn chế: dữ liệu thị trường giao dịch thực tế khó kiểm chứng, các điều chỉnh định lượng trong phương pháp so sánh đôi khi còn phụ thuộc vào kinh nghiệm chủ quan của thẩm định viên, và hệ thống cơ sở dữ liệu giá nội bộ chưa được số hóa đồng bộ.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thành Đô

Chương 3 đề cập đến phương hướng mở rộng hoạt động dịch vụ thẩm định giá bất động sản của doanh nghiệp đến năm 2025 và đề xuất 4 nhóm giải pháp cụ thể:

1. Không ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên, định giá viên: Tăng cường bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, kỹ thuật xây dựng và phân tích tài chính; khuyến khích đội ngũ cập nhật các chuẩn mực thẩm định giá quốc tế và nâng cao tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp.
2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin: Đa dạng hóa các kênh tiếp cận thông tin thị trường, thiết lập mạng lưới liên kết với các sàn giao dịch bất động sản uy tín, công chứng viên và chính quyền địa phương nhằm xác minh độ tin cậy của giá bán thực tế thay vì chỉ dựa vào giá chào bán trên internet.
3. Hoàn thiện công tác xử lý và đánh giá thông tin: Chuẩn hóa hệ thống tiêu chí và tỷ lệ điều chỉnh giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh; xây dựng khung biên độ sai lệch định lượng nhằm giảm bớt yếu tố cảm tính chủ quan của thẩm định viên trong quá trình tính toán.
4. Hoàn thiện quy trình trong công tác định giá bất động sản: Tối ưu hóa các bước kiểm soát nội bộ, tăng cường công tác kiểm tra chéo kết quả giữa các phương pháp định giá, đồng thời đầu tư xây dựng phần mềm quản lý và lưu trữ dữ liệu giá số hóa phục vụ việc tra cứu lâu dài.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã phản ánh chi tiết hồ sơ kỹ thuật định giá thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô thông qua việc kết hợp đồng thời phương pháp so sánh (đối với quyền sử dụng đất) và phương pháp chi phí (đối với công trình xây dựng trên đất).

Dưới đây là bảng tổng hợp các thông số định giá giữa tài sản thẩm định và 03 tài sản so sánh tại mặt phố Bạch Mai được trích xuất từ hồ sơ nghiên cứu:

Tiêu chí	Tài sản thẩm định (TSTĐ)	Tài sản so sánh 1 (TSSS 1)	Tài sản so sánh 2 (TSSS 2)	Tài sản so sánh 3 (TSSS 3)
Vị trí	231 Bạch Mai, P. Cầu Dền	Mặt phố Bạch Mai, P. Bạch Mai	Mặt phố Bạch Mai, P. Bạch Mai	Mặt phố Bạch Mai, P. Bạch Mai
Diện tích đất (m2)	123,0	78,0	100,0	86,0
Mặt tiền (m)	4,65 (sát đường 12m)	4,0	5,0	4,65
Quy mô công trình	1 tầng + tum (DTSD: 111,5 m2)	4 tầng (DTSD: 300 m2)	7 tầng (DTSD: 700 m2)	3,5 tầng (DTSD: 300 m2)
Tình trạng pháp lý	Đất ở đô thị, lâu dài	Có sổ đỏ	Có sổ đỏ	Có sổ đỏ
Giá chào bán ban đầu	-	23 tỷ đồng	31 tỷ đồng	27 tỷ đồng
Giá sau điều chỉnh giao dịch	-	21 tỷ đồng	30 tỷ đồng	24 tỷ đồng
Tỷ lệ điều chỉnh vị trí	Chuẩn (100%)	97% (+3,09%)	97% (+3,09%)	97% (+3,09%)
Tỷ lệ điều chỉnh mặt tiền	Chuẩn (100%)	96% (+4,17%)	100% (0,00%)	100% (0,00%)
Mức giá chỉ dẫn tham khảo	-	270.248.000 đ/m2	-	-
Giá trị trung bình mức giá chỉ dẫn	269.316.000 đ/m2	-	-	-

Đóng góp của tác giả:

• Khóa luận làm rõ tính thực tiễn khi đưa các quy định pháp luật (Luật Giá 2012, Tiêu chuẩn TĐGVN số 02, 05, 08, 09, 11) và công thức lý thuyết vào giải quyết hồ sơ tài sản thực tế tại một doanh nghiệp định giá độc lập.
• Khắc phục hạn chế của các tài liệu giáo trình vốn nặng về lý luận, bài viết cung cấp chi tiết từng bước khảo sát, thu thập bằng chứng thị trường, xây dựng bảng điều chỉnh tỷ lệ phần trăm và tính toán giá trị hao mòn công trình dựa trên suất vốn đầu tư hiện hành.
• Bốn nhóm giải pháp hoàn thiện được tác giả xây dựng dựa trên chính những nút thắt nghiệp vụ phát sinh trong quá trình thực tập tại đơn vị.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có các hạn chế được tác giả thừa nhận trong văn bản:

• Phạm vi khảo sát thực nghiệm chỉ dừng lại ở loại hình bất động sản nhà ở riêng lẻ (đất và nhà ở gắn liền với đất), chưa thể bao quát các tài sản phức tạp hơn như đất dự án, bất động sản thương mại quy mô lớn hoặc khu công nghiệp do quy định bảo mật hồ sơ khách hàng của công ty.
• Dữ liệu thu thập bị giới hạn trong khoảng thời gian thực tập gần 2 tháng tại một chi nhánh doanh nghiệp (Hà Nội).

Hướng mở rộng nghiên cứu: Tiếp tục mở rộng đánh giá đối với các loại hình bất động sản thương mại và dự án đầu tư có tính chất phức tạp; nghiên cứu ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) và mô hình hồi quy kinh tế lượng (Hedonic Pricing) trong việc xác định các tỷ lệ điều chỉnh; hoàn thiện mô hình cơ sở dữ liệu số hóa phục vụ chia sẻ thông tin định giá giữa các chi nhánh trên toàn quốc.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá, Quản trị Bất động sản, Tài chính doanh nghiệp tại các trường đại học khối kinh tế đang tìm hiểu về cách áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thực tế.
• Thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên mới vào nghề cần tài liệu tham khảo về cấu trúc một hồ sơ định giá nhà ở hoàn chỉnh, cách trích dẫn các văn bản pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá và bảng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng.
• Điểm đáng tham khảo nhất của văn bản là bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh (vị trí, diện tích, mặt tiền) và quy trình bóc tách để định giá riêng biệt phần quyền sử dụng đất và phần công trình xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng các phương pháp nào để thẩm định tài sản nhà ở tại số 231 Bạch Mai?
Tác giả đã kết hợp hai phương pháp: phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất dựa trên 03 tài sản so sánh tương đồng trên cùng tuyến phố; phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất dựa trên chất lượng còn lại và đơn giá suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng.

2. Công trình xây dựng trên đất tại số 231 Bạch Mai có các thông số kỹ thuật và giá trị tính toán như thế nào?
Công trình là nhà ở riêng lẻ gồm 1 tầng + tum, diện tích xây dựng 98,0 m2, tổng diện tích sử dụng 111,5 m2, kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép. Chất lượng còn lại (CLCL) được xác định là 55%. Đơn giá xây dựng mới áp dụng là 5,5 triệu đồng/m2 theo Quyết định số 65/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng.

3. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô có quy mô và tính pháp lý như thế nào tại thời điểm nghiên cứu?
Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận ĐKKD số 0107025328 cấp ngày 12/10/2015, trụ sở chính tại Tầng 6, toà nhà Seaprodex, số 20 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Tính đến tháng 4/2022, doanh nghiệp có 13 chi nhánh trên cả nước và đã đạt chứng nhận ISO 9001:2015 do tổ chức GIC cấp vào năm 2019.

4. Mức giá chỉ dẫn bình quân của quyền sử dụng đất tại tài sản nghiên cứu được xác định là bao nhiêu?
Sau khi thực hiện các phép điều chỉnh về vị trí tiếp giáp ngã tư (+3,09%) và độ rộng mặt tiền (+4,17%) đối với các tài sản so sánh, mức giá chỉ dẫn trung bình cho phần đất tại số 231 phố Bạch Mai được tính toán là 269.316.000 đồng/m2.

5. Tác giả đề xuất bao nhiêu nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác định giá tại công ty?
Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp chính: nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên/định giá viên; hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin thị trường; hoàn thiện công tác xử lý và đánh giá thông tin; hoàn thiện quy trình kiểm soát nội bộ và quản trị dữ liệu số trong định giá bất động sản.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Ngọc Sơn đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở khoa học về thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn pháp lý Việt Nam và thông lệ quốc tế. Bằng việc phân tích sâu sát một hồ sơ nghiệp vụ điển hình tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, công trình đã làm sáng tỏ quy trình phối hợp giữa phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong định giá nhà đất đô thị. Các hạn chế về dữ liệu thị trường và tính chủ quan của thẩm định viên được tác giả nhận diện thẳng thắn, làm căn cứ vững chắc cho 4 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác chuyên môn tại doanh nghiệp đến năm 2025.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát chung về bất động sản. Khái niệm bất động sản. Hiện nay, có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản nhưng phổ biến nhất là khái niệm được đưa ra theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, khái niệm quy định bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật… Vai trò của hoạt động thẩm định giá bất động sản trong xã hội cũng như cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường được thể hiện qua việc: Thứ nhất: Thẩm định giá bất động sản giúp các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định hợp lý liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản.

Thứ hai: Thẩm định giá bất động sản giúp thúc đẩy các loại hình tài sản là bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, giúp tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hoá thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho nhà đầu tư. Thứ ba: Thẩm định giá bất động sản giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch tài sản là bất động sản. Đặc điểm của bất động sản. Không giống với nhiều loại tài sản hữu hình khác, BĐS có những sự khác biệt nhất định về đặc điểm và tính chất vật lý, do đó để có thể đưa ra được giá trị hợp lý trong quá trình thẩm định giá BĐS, TĐV/ĐGV cần hiểu rõ về những đặc điểm của loại hình tài sản này, bao gồm: a.

Tính cố định về vị trí: 8 BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời. Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng. Trong quá trình thẩm định giá BĐS sử dụng phương pháp so sánh, giá đất giữa các vùng sẽ có sự khác biệt.

TĐV/ĐGV sẽ phải điều chỉnh các yếu tố so sánh của từng BĐS đầu vào một cách phù hợp để có thể đưa ra mức giá trị hợp lý. Tính bền vững: Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.

Trong quá trình định giá BĐS, cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý đều phải được xem xét đến bởi TĐV/ĐGV và đưa ra quyết định về sự tồn tại của BĐS đó dựa trên tuổi thọ ngắn hơn. Tính khác biệt: Mỗi bất động sản đều có sự khác biệt với các bất động sản khác về các yếu tố: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, môi trường, cảnh quan…Trong quá trình thẩm đinh giá TĐV/ĐGV cần xem xét kỹ đến những sự khác biệt vì sẽ không có hai bất động sản nào là giống nhau hoàn toàn.