Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố Cần Thơ – trung tâm kinh tế trọng điểm vùng Đồng bằng sông Cửu Long, nhu cầu về nhà ở của nhân viên ngân hàng ngày càng gia tăng rõ rệt. Theo ước tính, dân số Việt Nam đạt khoảng 97 triệu người vào năm 2020, trong đó Cần Thơ có mật độ dân số cao và dân số trẻ, năng động. Thị trường bất động sản tại đây đang có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn đóng băng, với nhu cầu mua nhà ở trong các khu dân cư chính thức được Nhà nước phê duyệt dự án tăng lên đáng kể. Nhân viên ngân hàng, với đặc thù nghề nghiệp và khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, là nhóm đối tượng có nhu cầu mua nhà ở rất lớn nhằm ổn định cuộc sống và nâng cao vị thế xã hội.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở trong các khu dân cư của nhân viên ngân hàng tại thành phố Cần Thơ, từ đó đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng này. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 01 đến tháng 07 năm 2021, với dữ liệu sơ cấp thu thập từ tháng 04 đến tháng 06 năm 2021 tại các khu dân cư chính thức trên địa bàn thành phố. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho các doanh nghiệp bất động sản và các cơ quan quản lý trong việc phát triển sản phẩm nhà ở phù hợp, đồng thời giúp nhân viên ngân hàng có thêm thông tin tham khảo trước khi ra quyết định mua nhà.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai lý thuyết hành vi tiêu dùng chủ đạo: Lý thuyết hành vi hợp lý (TRA) và Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB). TRA nhấn mạnh ý định hành vi được hình thành bởi thái độ cá nhân và chuẩn mực chủ quan, trong khi TPB mở rộng thêm yếu tố nhận thức về kiểm soát hành vi, phản ánh khả năng và điều kiện thực tế để thực hiện hành vi. Ý định mua nhà được định nghĩa là mức độ sẵn sàng của người tiêu dùng trong việc mua nhà trong tương lai gần, là tiền đề trực tiếp dẫn đến hành vi mua thực tế.

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 7 biến độc lập ảnh hưởng đến ý định mua nhà (biến phụ thuộc), bao gồm: Tài chính, Tính năng ngôi nhà, Vị trí, Môi trường sống, Mê tín số học, Mê tín tâm linh và Chiêu thị. Các khái niệm chính được đo lường qua các biến quan sát cụ thể như giá nhà, thiết kế, vị trí giao thông, an ninh khu vực, niềm tin mê tín liên quan đến số nhà và các chính sách khuyến mãi.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính được thực hiện qua thảo luận chuyên gia nhằm xây dựng và hiệu chỉnh bảng câu hỏi khảo sát. Giai đoạn định lượng thu thập dữ liệu từ 120 nhân viên ngân hàng tại Cần Thơ, sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Dữ liệu được phân tích bằng phần mềm STATA với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc thang đo, và phân tích hồi quy đa biến để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua nhà.

Cỡ mẫu 120 đáp viên được lựa chọn dựa trên quy tắc tối thiểu 50 + 8*m (m=7 biến độc lập), đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy cho phân tích. Thời gian thu thập dữ liệu từ tháng 04 đến tháng 06 năm 2021, phù hợp với mục tiêu nghiên cứu và điều kiện thực tế tại địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tài chính là nhân tố có ảnh hưởng tích cực và mạnh mẽ đến ý định mua nhà, với hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0,8842, cho thấy sự đồng nhất cao trong các biến quan sát như giá nhà, khả năng trả nợ và hạn mức vay vốn. Khoảng 87,9% người được khảo sát mong muốn giá nhà dưới 20 triệu đồng/m2, phản ánh sự nhạy cảm về giá cả.

  2. Tính năng ngôi nhà (Alpha = 0,7796) bao gồm các yếu tố như thiết kế, diện tích, cơ sở hạ tầng và thông thoáng, cũng có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua. Người mua ưu tiên nhà có kiến trúc đẹp, diện tích hợp lý và có giếng trời hoặc cửa sổ để tạo không gian sống thoáng đãng.

  3. Vị trí (Alpha = 0,8680) là yếu tố quan trọng, với các tiêu chí như giao thông thuận tiện, gần chợ, bệnh viện, trường học và trung tâm thương mại. Khoảng cách đến các tiện ích công cộng được đánh giá cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà.

  4. Môi trường sống (Alpha > 0,7) gồm an ninh khu vực, hàng xóm thân thiện và không gian yên tĩnh cũng góp phần thúc đẩy ý định mua nhà. Người mua quan tâm đến sự an toàn và chất lượng môi trường xung quanh.

  5. Mê tín số học và mê tín tâm linh có ảnh hưởng đáng kể, thể hiện qua việc cân nhắc kỹ lưỡng các con số nhà và vị trí liên quan đến các yếu tố tâm linh như gần nghĩa trang, cây cổ thụ hay cửa nhà hình chữ L ngược. Hiện tượng này phù hợp với văn hóa và tín ngưỡng địa phương.

  6. Chiêu thị với các chính sách khuyến mãi, tư vấn nhiệt tình và thanh toán linh hoạt cũng được đánh giá là nhân tố thúc đẩy ý định mua nhà.

Phân tích hồi quy đa biến cho thấy mô hình giải thích được phần lớn biến thiên của ý định mua nhà với hệ số xác định điều chỉnh (Adjusted R²) cao, đồng thời kiểm định F cho thấy mô hình có ý nghĩa thống kê. Các biểu đồ phân tán phần dư và giá trị dự đoán chuẩn hóa cho thấy giả định về liên hệ tuyến tính và phương sai không đổi được thỏa mãn.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, khẳng định vai trò quan trọng của tài chính, vị trí và tính năng ngôi nhà trong quyết định mua nhà. Sự ảnh hưởng của mê tín số học và tâm linh phản ánh đặc thù văn hóa Việt Nam, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Các yếu tố môi trường và chiêu thị cũng góp phần tạo nên lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản.

Dữ liệu có thể được trình bày qua bảng hệ số hồi quy và biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng tương đối của từng nhân tố, giúp các nhà quản lý dễ dàng nhận diện các yếu tố trọng yếu để tập trung phát triển sản phẩm và chính sách phù hợp.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tối ưu hóa chính sách tài chính: Các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cần phối hợp để cung cấp các gói vay ưu đãi, thời hạn vay linh hoạt và hỗ trợ tư vấn tài chính nhằm giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho nhân viên ngân hàng. Mục tiêu nâng cao khả năng chi trả trong vòng 1-2 năm tới.

  2. Nâng cao chất lượng và tính năng nhà ở: Đầu tư vào thiết kế kiến trúc hiện đại, không gian sống thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh nhằm đáp ứng nhu cầu về tiện nghi và thẩm mỹ của khách hàng. Thời gian thực hiện trong vòng 3 năm, chủ thể là các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án.

  3. Phát triển vị trí dự án thuận tiện: Ưu tiên lựa chọn các khu dân cư gần trung tâm, có giao thông thuận lợi và gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, chợ. Các cơ quan quản lý địa phương cần hỗ trợ quy hoạch và phát triển hạ tầng trong 5 năm tới.

  4. Tăng cường môi trường sống an toàn, thân thiện: Xây dựng các chương trình an ninh khu vực, phát triển không gian xanh và tổ chức các hoạt động cộng đồng nhằm tạo môi trường sống tích cực. Chủ thể thực hiện là chính quyền địa phương và các tổ chức xã hội.

  5. Tôn trọng và khai thác yếu tố văn hóa mê tín: Các doanh nghiệp nên cân nhắc yếu tố mê tín số học và tâm linh trong thiết kế và phân phối sản phẩm, tạo sự tin tưởng và hài lòng cho khách hàng. Thời gian áp dụng ngay trong các dự án mới.

  6. Đẩy mạnh hoạt động chiêu thị và chăm sóc khách hàng: Xây dựng các chương trình khuyến mãi hấp dẫn, tư vấn chuyên nghiệp và chính sách hậu mãi hợp lý nhằm thu hút và giữ chân khách hàng. Chủ thể là bộ phận marketing và bán hàng của doanh nghiệp bất động sản.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp bất động sản: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của nhân viên ngân hàng, giúp doanh nghiệp thiết kế sản phẩm và chiến lược tiếp thị phù hợp, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

  2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Hiểu rõ nhu cầu và rào cản tài chính của nhân viên ngân hàng trong việc mua nhà, từ đó xây dựng các gói vay ưu đãi, chính sách hỗ trợ phù hợp nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn.

  3. Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương: Cung cấp cơ sở khoa học để hoạch định chính sách phát triển nhà ở xã hội, quy hoạch khu dân cư và phát triển hạ tầng nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của nhóm đối tượng nhân viên ngân hàng.

  4. Nhân viên ngân hàng và người tiêu dùng cá nhân: Giúp hiểu rõ các yếu tố cần cân nhắc khi quyết định mua nhà, từ tài chính, vị trí, tính năng đến các yếu tố văn hóa tâm linh, hỗ trợ quá trình ra quyết định mua nhà hiệu quả hơn.

Câu hỏi thường gặp

  1. Những nhân tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua nhà của nhân viên ngân hàng tại Cần Thơ?
    Tài chính, vị trí và tính năng ngôi nhà là ba nhân tố có ảnh hưởng mạnh nhất, được xác định qua phân tích hồi quy với hệ số tương quan cao và độ tin cậy thang đo trên 0,8.

  2. Mê tín số học và tâm linh ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua nhà?
    Nghiên cứu cho thấy nhân viên ngân hàng cân nhắc kỹ các con số nhà và vị trí liên quan đến tín ngưỡng, ví dụ tránh số 4 và ưu tiên số 8, điều này ảnh hưởng đến giá trị và lựa chọn nhà ở.

  3. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng để thu thập và phân tích dữ liệu là gì?
    Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính (thảo luận chuyên gia) và định lượng (khảo sát 120 nhân viên ngân hàng), phân tích dữ liệu bằng Cronbach’s Alpha, EFA và hồi quy đa biến trên phần mềm STATA.

  4. Làm thế nào để doanh nghiệp bất động sản áp dụng kết quả nghiên cứu?
    Doanh nghiệp có thể thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu tài chính, vị trí và tính năng nhà ở, đồng thời xây dựng các chương trình chiêu thị và chính sách hỗ trợ vay vốn nhằm thu hút khách hàng.

  5. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu đối với chính quyền địa phương là gì?
    Nghiên cứu giúp chính quyền hiểu rõ nhu cầu nhà ở của nhân viên ngân hàng, từ đó có chính sách phát triển nhà ở xã hội, quy hoạch khu dân cư và đầu tư hạ tầng phù hợp, góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế.

Kết luận

  • Nghiên cứu đã xác định 7 nhân tố chính ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở của nhân viên ngân hàng tại TP. Cần Thơ, trong đó tài chính, vị trí và tính năng ngôi nhà là quan trọng nhất.
  • Mê tín số học và tâm linh là yếu tố đặc thù văn hóa có ảnh hưởng đáng kể, cần được xem xét trong phát triển sản phẩm bất động sản.
  • Phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng với cỡ mẫu 120 đáp viên đảm bảo độ tin cậy và tính đại diện cho kết quả.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho doanh nghiệp, ngân hàng và chính quyền địa phương trong việc phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp tài chính, nâng cao chất lượng nhà ở, phát triển hạ tầng và môi trường sống, đồng thời tích hợp yếu tố văn hóa trong chiến lược kinh doanh.

Hành động ngay hôm nay: Các doanh nghiệp và cơ quan quản lý nên áp dụng kết quả nghiên cứu để phát triển các dự án nhà ở phù hợp, đồng thời nhân viên ngân hàng cần cân nhắc kỹ các yếu tố được đề cập để đưa ra quyết định mua nhà hiệu quả và bền vững.