047 các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của cán bộ giảng viên nhân viên trường cao đẳng công nghệ thủ đức nghiên cứu khoa học

Chuyên khảo kỹ thuật phân tích 047 các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của cán bộ giảng viên nhân viên trường cao, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất

• Tác giả: Võ Ngọc Bảo
• Trường học: Trường Cao Đẳng Công Nghệ Thủ Đức
• Chuyên ngành: Tài Chính Kế Toán
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Ở Xã Hội Tại Trường Cao Đẳng Công Nghệ Thủ Đức
• Loại tài liệu: Đề Tài Nghiên Cứu Khoa Học
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG CAO ĐẲNG CÔNG NGHỆ THỦ ĐỨC
• DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
• 1.1. Tổng quan thị trường nhà ở xã hội và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4.1. Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
• 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Cấu trúc của đề tài nghiên cứu
• 1.7. TÓM TẮT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 2.1. Lý thuyết của hành vi tiêu dùng (Customer behavior)
• 2.2. Các lý thuyết về ý định mua của khách hàng (Purchase intention)
• 2.2.1. Thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasonel Action)
• 2.2.2. Thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior)
• 2.3. Các nghiên cứu có liên quan đã thực hiện
• 2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội
• 2.4.2. Chuẩn chủ quan
• 2.4.3. Nhận thức về kiểm soát hành vi
• 2.4.4. Tài chính
• 2.4.5. Tính năng của căn nhà
• 2.4.7. Không gian sống
• 2.4.8. Môi trường sống
• 2.4.9. Quyết định mua
• 2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.6. TÓM TẮT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Thiết kế nghiên cứu
• 3.2.1. Nghiên cứu định tính
• 3.2.2. Nghiên cứu định lượng
• 3.3. Mẫu nghiên cứu và phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.3.1. Mẫu nghiên cứu
• 3.3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.4. Phương pháp xử lý dữ liệu
• 3.5. Xây dựng thang đo
• 3.5.1. Thang đo Thái độ gồm 04 biến quan sát
• 3.5.2. Thang đo Chuẩn chủ quan 04 biến quan sát
• 3.5.3. Thang đo Nhận thức về kiểm soát hành vi 04 biến quan sát
• 3.5.4. Thang đo Tài chính gồm 06 biến quan sát
• 3.5.5. Thang đo Tính năng 06 biến quan sát
• 3.5.6. Thang đo Vị trí gồm 05 biến quan sát
• 3.5.7. Thang đo Không gian sống gồm 05 biến quan sát
• 3.5.8. Thang đo Môi trường sống gồm 04 biến quan sát
• 3.5.9. Thang đo ý định mua gồm 04 biến quan sát
• 3.6. TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả thống kê mô tả của mẫu khảo sát
• 4.1.1. Thống kê mô tả các biến dữ liệu định tính
• 4.1.2. Thống kê mô tả các biến dữ liệu định lượng
• 4.2. Phân tích thang đo
• 4.2.1. Phân tích độ tin cậy Cronbach’s alpha
• 4.2.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.2.2.1. Kết quả phân tích
• 4.2.2.2. Đặt tên nhân tố
• 4.3. Phân tích tương quan và hồi quy tuyến tính bội
• 4.3.1. Phân tích tương quan
• 4.3.2. Phân tích hồi quy tuyến tính bội
• 4.4. TÓM TẮT CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 5.2. Về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội
• 5.3. Đóng góp của đề tài nghiên cứu
• 5.4. Hạn chế của đề tài nghiên cứu
• 5.5. Gợi ý hướng nghiên cứu tiếp theo

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quyết Định Mua Nhà Ở Xã Hội Hiện Nay 2024

Thị trường nhà ở xã hội đang ngày càng trở nên quan trọng, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM. Nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt đối với các đối tượng như công nhân, viên chức, và những người có thu nhập thấp. Theo luật nhà ở (2014), nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. An cư lạc nghiệp thể hiện tầm quan trọng của việc sở hữu một căn nhà để ở và đó cũng là mong ước của đại đa số người dân tại thành phố Hồ Chí Minh. Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chính sách để thúc đẩy phân khúc này, như Nghị quyết 02/NQ-CP và Thông tư 02/2013/BXD, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Điều này tạo điều kiện cho nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở giá rẻ, góp phần ổn định cuộc sống và an sinh xã hội. Các giảng viên, nhân viên của Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức cũng không nằm ngoài xu hướng này. Do đó, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của họ là vô cùng quan trọng.

1.1. Sự Cần Thiết Nghiên Cứu Quyết Định Mua Nhà Hiện Nay

Nghiên cứu này là cần thiết vì nó giúp hiểu rõ hơn về nhu cầu thực tế của đối tượng mục tiêu, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp để đáp ứng nhu cầu này. Nhiều công trình nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và trong nước về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở, bất động sản, nhưng các kết quả về sự tác động vẫn chưa đi đến thống nhất. Thêm vào đó, chưa thấy có nghiên cứu nào nghiên cứu về ý định mua nhà ở xã hội. Thông tin này có thể giúp các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý nhà nước điều chỉnh chính sách và sản phẩm để phù hợp hơn với thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức cũng đã ban hành thông báo về chương trình nhà ở cho cán bộ, giáo viên, nhân viên ngành giáo dục và đào tạo Thành phố Hồ Chí Minh, thể hiện sự quan tâm đến vấn đề này.

1.2. Mục Tiêu Cụ Thể Của Nghiên Cứu Về Quyết Định Mua

Mục tiêu chính của nghiên cứu là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của giảng viên - nhân viên Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức, đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó, và kiến nghị các giải pháp cho các cơ quan chủ quản. Nghiên cứu tập trung trả lời các câu hỏi như: Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà? Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó như thế nào? Và những kiến nghị nào giúp xây dựng mô hình nhà ở xã hội phù hợp? Đây là những câu hỏi quan trọng để đưa ra các quyết định đúng đắn và hiệu quả trong việc phát triển thị trường nhà ở xã hội.

II. Khám Phá Các Yếu Tố Chính Tác Động Quyết Định Mua Nhà

Có nhiều yếu tố tác động đến quyết định mua nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội. Các yếu tố này có thể được chia thành các nhóm chính như yếu tố tài chính, yếu tố vị trí, yếu tố tính năng của căn nhà, yếu tố không gian sống, và yếu tố môi trường sống. Ngoài ra, yếu tố tâm lý như thái độ, chuẩn chủ quan, và nhận thức về kiểm soát hành vi cũng đóng vai trò quan trọng. Ví dụ, khả năng tài chính của người mua, bao gồm thu nhập, khả năng vay vốn, và lãi suất, là một trong những yếu tố quyết định. Vị trí địa lý của căn nhà, tiện ích xung quanh, và giao thông cũng là những yếu tố quan trọng. Đồng thời, các yếu tố như thiết kế căn hộ, diện tích căn hộ, và chất lượng công trình cũng ảnh hưởng đến quyết định mua.

2.1. Ảnh Hưởng Của Yếu Tố Tài Chính Đến Quyết Định

Yếu tố tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Khả năng tài chính của người mua, bao gồm thu nhập, khả năng vay vốn, và lãi suất, là những yếu tố quyết định. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng có mối quan hệ tích cực giữa yếu tố tài chính và quyết định mua nhà. Khi thu nhập của người mua tăng lên, họ có xu hướng mua nhà hơn. Tương tự, khi lãi suất giảm xuống, khả năng vay vốn tăng lên, và người mua có nhiều cơ hội hơn để sở hữu nhà ở. Chính sách hỗ trợ tài chính từ nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội.

2.2. Tầm Quan Trọng Của Vị Trí Tiện Ích Môi Trường Sống

Vị trí địa lý, tiện ích xung quanh, và môi trường sống cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Người mua thường ưu tiên những căn nhà có vị trí thuận tiện cho việc đi lại, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, và siêu thị. Môi trường sống trong lành, an ninh tốt, và không gian xanh cũng là những yếu tố được đánh giá cao. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng có mối quan hệ tích cực giữa yếu tố vị trí, tiện ích xung quanh, môi trường sống và quyết định mua nhà.

III. Cách Chính Sách Thủ Tục Vay Vốn Ảnh Hưởng Quyết Định

Các chính sách hỗ trợ từ nhà nước và các thủ tục vay vốn từ ngân hàng cũng có tác động đáng kể đến quyết định mua nhà. Các chính sách hỗ trợ như giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, và cho vay ưu đãi có thể giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính và tăng khả năng sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, các thủ tục vay vốn phức tạp và khó khăn có thể làm nản lòng người mua. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, 6 tháng đầu năm 2014, trên địa bàn TP.HCM hiện có 11 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Do đó, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý và tăng cường thông tin về các chính sách hỗ trợ là rất quan trọng để thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội.

3.1. Vai Trò Của Chính Sách Hỗ Trợ Từ Chính Phủ

Chính sách hỗ trợ đóng vai trò then chốt. Giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, và cho vay ưu đãi là những đòn bẩy quan trọng. Chính Phủ ban hành Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 08/2014/BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định này, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT. Các chính sách này giảm gánh nặng tài chính, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người. Cần truyền thông rộng rãi về các chính sách này để người dân nắm bắt và tận dụng tối đa.

3.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Pháp Lý Vay Vốn Ngân Hàng

Các thủ tục vay vốn rườm rà là rào cản lớn. Việc đơn giản hóa các thủ tục, giảm thiểu thời gian chờ đợi là yếu tố quan trọng. Các ngân hàng cần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà ở xã hội. Hướng dẫn chi tiết và hỗ trợ nhiệt tình từ cán bộ ngân hàng cũng góp phần tăng ý định mua nhà. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để cải thiện quy trình này.

IV. Uy Tín Chủ Đầu Tư Tiến Độ Xây Dựng Ảnh Hưởng Thế Nào

Uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Người mua thường ưu tiên những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và đảm bảo chất lượng công trình. Tiến độ xây dựng đúng cam kết cũng là một yếu tố quan trọng, giúp người mua an tâm và tin tưởng vào dự án. Ngược lại, các dự án bị chậm tiến độ hoặc có vấn đề về chất lượng công trình có thể làm mất lòng tin của người mua.

4.1. Lựa Chọn Chủ Đầu Tư Uy Tín Để An Tâm Đầu Tư

Chủ đầu tư uy tín đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ xây dựng. Người mua nên tìm hiểu kỹ về lịch sử, năng lực và các dự án đã thực hiện của chủ đầu tư. Phản hồi từ khách hàng trước đó cũng là nguồn thông tin quý giá. Chọn đúng chủ đầu tư, người mua sẽ an tâm hơn về khoản đầu tư của mình.

4.2. Giám Sát Tiến Độ Xây Dựng Chất Lượng Công Trình

Tiến độ xây dựng đúng cam kết là yếu tố quan trọng. Chậm trễ có thể gây ra nhiều rắc rối cho người mua. Cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lượng công trình. Công khai thông tin về tiến độ xây dựng giúp người mua theo dõi và đánh giá dự án.

V. Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Thiết Kế Diện Tích Căn Hộ

Thiết kế căn hộ và diện tích căn hộ cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Người mua thường ưu tiên những căn hộ có thiết kế hợp lý, tiện nghi, và phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình. Diện tích căn hộ cũng cần phù hợp với số lượng thành viên trong gia đình và khả năng tài chính của người mua. Nghiên cứu trong nước như: “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam” của Phan Thanh Sĩ (2012); “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh” của Phạm Thị Vân Trinh và Nguyễn Minh Hà (2011). Do đó, việc cung cấp các lựa chọn về thiết kế căn hộ và diện tích căn hộ đa dạng là rất quan trọng để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

5.1. Ưu Tiên Thiết Kế Hợp Lý Tiện Nghi Cho Cuộc Sống

Thiết kế căn hộ cần tối ưu hóa không gian sử dụng. Bố trí phòng ốc hợp lý, ánh sáng tự nhiên tốt, và thông gió hiệu quả là những yếu tố quan trọng. Cần chú trọng đến tính thẩm mỹ và sự tiện nghi của căn hộ. Thiết kế thông minh giúp cuộc sống trở nên thoải mái và dễ dàng hơn.

5.2. Lựa Chọn Diện Tích Căn Hộ Phù Hợp Với Nhu Cầu Gia Đình

Diện tích căn hộ cần phù hợp với số lượng thành viên trong gia đình và khả năng tài chính. Căn hộ quá nhỏ có thể gây ra sự chật chội, trong khi căn hộ quá lớn có thể gây lãng phí. Cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định. Chọn diện tích phù hợp giúp gia đình có không gian sống thoải mái và tiết kiệm chi phí.

VI. Kết Luận Hướng Nghiên Cứu Về Quyết Định Mua Nhà

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước, và người mua nhà. Kết quả nghiên cứu có thể giúp các nhà đầu tư điều chỉnh sản phẩm và chính sách để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời, nó cũng giúp người mua nhà đưa ra các quyết định sáng suốt hơn. Hầu hết các nghiên cứu nước ngoài về các yếu tố ảnh hưởng đến “ Quyết định mua căn hộ”; “Quyết định sở hữu nhà”; “Ý định mua nhà xanh”; “Ý định mua bất động sản”… các yếu tố ảnh hưởng nêu trong các nghiên cứu cũng chưa đi đến kết quả thống nhất với nhau. Thêm vào đó, chưa thấy có nghiên cứu nào nghiên cứu về Ý định mua nhà ở xã hội. Trong tương lai, cần có thêm nhiều nghiên cứu về chủ đề này để có cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về thị trường nhà ở xã hội.

6.1. Đóng Góp Của Nghiên Cứu Cho Thị Trường Bất Động Sản

Nghiên cứu này cung cấp thông tin quan trọng cho các bên liên quan. Giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về nhu cầu thực tế. Hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng chính sách phù hợp. Giúp người mua đưa ra các quyết định thông minh. Góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

6.2. Gợi Ý Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Về Quyết Định Mua

Cần có thêm nhiều nghiên cứu về quyết định mua nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực khác nhau và với các đối tượng khác nhau. Nghiên cứu về tác động của các yếu tố vĩ mô như chính sách kinh tế, lạm phát, và lãi suất cũng rất cần thiết. Cần kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng để có cái nhìn toàn diện hơn. Các nghiên cứu này sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về thị trường nhà ở xã hội và đưa ra các giải pháp hiệu quả hơn.

Nội dung chính

Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Ở Xã Hội Của Cán Bộ, Giảng Viên: Mô Hình Thực Nghiệm & Hàm Ý Chính Sách

---

Tóm tắt nghiên cứu (Research Summary)

Nghiên cứu "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của cán bộ, giảng viên, nhân viên Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức" do tác giả Võ Ngọc Bảo (Khoa Tài chính – Kế toán) thực hiện, tập trung giải quyết câu hỏi nghiên cứu cốt lõi: Những nhân tố nào chi phối và mức độ tác động của từng nhân tố đến ý định và quyết định mua nhà ở xã hội (NOXH) của đội ngũ cán bộ, giảng viên, người lao động trong các đơn vị giáo dục công lập?

Nghiên cứu vận dụng phương pháp hỗn hợp (mixed methods):

1. Nghiên cứu định tính: Phỏng vấn sâu nhóm chuyên gia và người có nhu cầu để hiệu chỉnh thang đo.
2. Nghiên cứu định lượng: Khảo sát thực tế với cỡ mẫu 170 đối tượng, thu về 137 phiếu hợp lệ để phân tích thông qua hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và mô hình hồi quy tuyến tính bội OLS.

Kết quả kiểm định chỉ ra rằng mô hình tích hợp gồm 8 nhóm nhân tố: Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Tài chính, Tính năng căn nhà, Vị trí, Không gian sống và Môi trường sống đều có tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê đến quyết định mua NOXH. Trong đó, chính sách tín dụng hỗ trợ tài chính, tính hợp lý về giá cả và vị trí kết nối hạ tầng là các biến số mang tính quyết định. Công trình cung cấp hàm ý quản trị quan trọng giúp cơ quan quản lý đô thị và doanh nghiệp bất động sản thiết kế các giải pháp nhà ở phù hợp với người lao động có thu nhập trung bình - thấp.

---

Bối cảnh và tầm quan trọng (Context & Significance)

Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại TP. Hồ Chí Minh đã kéo theo áp lực to lớn về vấn đề nhà ở dân cư. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người vượt trội so với cả nước, TP.HCM thu hút hàng triệu lao động và đội ngũ trí thức đến sinh sống, làm việc. Tuy nhiên, sau giai đoạn biến động đóng băng của thị trường bất động sản (2008–2013), phần lớn nguồn cung nhà ở thương mại đều nằm ngoài khả năng tài chính của cán bộ, công chức, viên chức và giảng viên – những người có thu nhập ổn định nhưng ở mức trung bình.

Trước bối cảnh đó, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chủ trương tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy an sinh xã hội như:

• Nghị quyết số 02/NQ-CP và Nghị quyết số 61/NQ-CP;
• Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng;
• Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã chủ động phê duyệt chuyển đổi nhiều dự án thương mại sang NOXH và phát động các chương trình hỗ trợ an cư cho ngành giáo dục và đào tạo.

Mặc dù có nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước khám phá hành vi tiêu dùng bất động sản, song hầu hết các công trình trước đây chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp (Phạm Thị Vân Trinh & Nguyễn Minh Hà, 2011), nhà ở thương mại thông thường (Phan Thanh Sĩ, 2012), bất động sản tổng quát tại Trung Đông (Tawfik & ctg, 2015) hoặc nhà ở xanh (Numraktrakul & ctg, 2014). Tồn tại một khoảng trống nghiên cứu (research gap) rõ rệt khi chưa có nhiều công trình đo lường định lượng chuyên biệt cho phân khúc Nhà ở xã hội dành riêng cho nhóm đối tượng trí thức, viên chức giáo dục tại các trường cao đẳng, đại học.

Đề tài có tính thời sự và ý nghĩa thực tiễn cấp bách, tạo cầu nối thông tin giữa nhu cầu người thụ hưởng chính sách với các nhà hoạch định chiến lược phát triển đô thị.

---

Methodology và approach (Research Methodology)

Nghiên cứu ứng dụng quy trình tiếp cận khoa học chặt chẽ, kết hợp hài hòa giữa cơ sở lý thuyết hành vi hiện đại và khảo sát thực địa đa tầng.

1. Khung lý thuyết nền tảng

Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kế thừa và tích hợp các lý thuyết hành vi kinh điển:

• Thuyết Hành động Hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975): Đặt nền móng cho mối quan hệ giữa niềm tin, thái độ và chuẩn chủ quan.
• Thuyết Hành vi Dự định (TPB - Ajzen, 1991): Bổ sung yếu tố nhận thức về kiểm soát hành vi (tiền bạc, thời gian, cơ hội tiếp cận).
• Mô hình Hành vi Người tiêu dùng của Philip Kotler (2005): Mở rộng sang các thuộc tính vật lý và tài chính đặc thù của sản phẩm bất động sản.

2. Thiết kế nghiên cứu và quy trình thu thập dữ liệu

• Nghiên cứu định tính: Thực hiện phỏng vấn sâu cá nhân và thảo luận nhóm với 04 cán bộ, giảng viên có nhu cầu mua NOXH. Kết quả bước này giúp hiệu chỉnh từ ngữ thang đo và tái cấu trúc khung thu nhập cá nhân thành 4 nhóm chuẩn xác: Dưới 9 triệu, 9–12 triệu, 12–16 triệu và trên 16 triệu đồng/tháng.
• Nghiên cứu định lượng: Phương pháp chọn mẫu thuận tiện (phi xác suất). Khảo sát trực tiếp bằng bảng hỏi gồm 3 phần (câu hỏi gạn lọc, thang đo Likert 5 điểm và thông tin nhân khẩu học). Tổng số 170 phiếu phát ra, sau khi qua bước gạn lọc đối tượng có nhu cầu thực tế, thu được 137 phiếu khảo sát hợp lệ đưa vào phân tích SPSS.

3. Kỹ thuật phân tích dữ liệu và kiểm định độ giá trị

• Kiểm định độ tin cậy thang đo: Sử dụng hệ số Cronbach's Alpha với tiêu chuẩn loại bỏ các biến có hệ số tương quan biến - tổng ($Corrected\ Item-Total\ Correlation < 0.3$) và chấp nhận thang đo đạt mức $\alpha \ge 0.60$.
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Kiểm định mức độ tương quan thông qua hệ số $0.5 < KMO < 1$ và kiểm định Bartlett ($p < 0.05$). Rút trích nhân tố dựa trên giá trị $Eigenvalues > 1$ và hệ số tải nhân tố ($Factor\ Loading \ge 0.50$).
• Phân tích tương quan Pearson & Hồi quy tuyến tính bội: Đánh giá mức độ đóng góp của 8 biến độc lập vào biến phụ thuộc "Ý định/Quyết định mua NOXH", kiểm tra đa cộng tuyến và phân tích phương sai ANOVA để khẳng định độ phù hợp của toàn bộ mô hình.

---

Phát hiện chính (Key Findings)

Từ dữ liệu phân tích định lượng, nghiên cứu đã chứng minh tính tương thích của mô hình 8 nhân tố và làm sáng tỏ các mối tương quan thực nghiệm:

1. Yếu tố Tài chính (FIN) – Đòn bẩy cốt lõi chi phối quyết định

Kết quả cho thấy tài chính là yếu tố tác động mạnh mẽ nhất. Nhóm cán bộ, giảng viên đặc biệt nhạy cảm với các biến quan sát:

• Lãi suất vay ưu đãi dưới 6%/năm;
• Hạn mức tín dụng vay tối đa đạt 80% giá trị căn hộ;
• Thời hạn vay kéo dài tối thiểu 10 năm;
• Cơ chế thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai và tỷ lệ thanh toán ban đầu không vượt quá 20%.

2. Tính năng căn nhà (FEA) và Tính pháp lý

Người mua nhà ở xã hội đặt ưu tiên cao vào tính pháp lý rõ ràng (được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở). Về mặt kỹ thuật, căn hộ có diện tích thiết kế từ 30m² đến 70m² với kết cấu chất lượng đảm bảo theo tiêu chuẩn đô thị nhận được sự đồng thuận cao nhất.

3. Yếu tố Vị trí (LOC) và Không gian sống (PRL)

Khác với phân khúc cao cấp chú trọng nghỉ dưỡng, người mua NOXH quan tâm mật thiết đến bán kính kết nối thực dụng: khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc (trường học), chợ, bệnh viện và hệ thống giao thông công cộng. Về không gian sống, cách bố trí tối ưu công năng (2 phòng ngủ, ánh sáng tự nhiên, phòng bếp thông thoáng) mang lại giá trị gia tăng lớn cho quyết định chọn mua.

4. Vai trò của Chuẩn chủ quan (SUB) và Thái độ (ATT)

Sự ủng hộ của các thành viên trong gia đình, sự đồng thuận của đồng nghiệp (chuẩn chủ quan) và nhận thức rằng "mua NOXH là một quyết định tài chính khôn ngoan, có lợi lâu dài" (thái độ tích cực) tạo nên động lực tâm lý bền vững, củng cố niềm tin hành vi của người mua.

5. Phát hiện bất ngờ từ dữ liệu nhân khẩu học

Khác biệt về giới tính và tình trạng hôn nhân không tạo ra sự phân hóa quá lớn về nhu cầu cơ bản đối với NOXH. Điều này chứng minh rằng nhu cầu sở hữu nhà ở giá rẻ là mục tiêu chung phổ quát của mọi phân khúc người lao động trong cơ sở giáo dục.

---

Đóng góp khoa học (Academic & Practical Contributions)

1. Đóng góp về mặt lý luận (Theoretical Contributions)

• Mở rộng phạm vi ứng dụng của thuyết TPB: Đề tài chứng minh sự kết hợp giữa Thuyết Hành vi Dự định (Ajzen) và lý thuyết marketing dịch vụ (Kotler) hoàn toàn phù hợp để giải thích hành vi người tiêu dùng trong phân khúc bất động sản chính sách tại các nền kinh tế mới nổi.
• Xây dựng khung mô hình đa biến: Khắc phục tính đơn lẻ của các nghiên cứu trước bằng việc liên kết 8 nhóm nhân tố (tâm lý xã hội, thuộc tính kỹ thuật, không gian kiến trúc và điều kiện kinh tế vi mô) vào một cấu trúc thống nhất.

2. Đóng góp về mặt thực tiễn và chính sách (Practical & Policy Implications)

• Đối với Cơ quan Quản lý Nhà nước (UBND TP.HCM, Sở Xây dựng, Sở GD&ĐT): Cung cấp căn cứ thực nghiệm để hoạch định chính sách nhà ở cho đội ngũ nhà giáo; đề xuất cơ chế "đặt hàng" doanh nghiệp phát triển các dự án có quy mô diện tích và đơn giá sát với khung thu nhập thực tế (9–16 triệu đồng/tháng).
• Đối với các Tổ chức Tài chính & Ngân hàng: Khẳng định tính hiệu quả của các gói vay trung - dài hạn (10–15 năm) với mức trần lãi suất $\le 6%$ trong việc kích cầu thị trường an sinh.
• Đối với Doanh nghiệp Bất động sản: Định hình cấu trúc sản phẩm chuẩn mực: Tập trung vào phân khúc căn hộ 45–65m², tối ưu hóa công năng, minh bạch pháp lý sở hữu thay vì đầu tư vào các tiện ích cao cấp không cần thiết làm tăng giá thành.

---

Đối tượng quan tâm (Target Audience)

Nội dung và kết quả của công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng chuyên sâu cho nhiều nhóm đối tượng:

• Nhà nghiên cứu và Giảng viên học thuật: Cung cấp tài liệu tham khảo chất lượng cao về phương pháp nghiên cứu định lượng, thiết kế bảng câu hỏi EFA/Regression trong lĩnh vực kinh tế bất động sản và hành vi tiêu dùng.
• Chủ đầu tư và Doanh nghiệp phát triển Bất động sản: Hướng dẫn thực tế để nghiên cứu thị trường, định giá và phát triển dòng sản phẩm nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội đáp ứng trúng nhu cầu khách hàng mục tiêu.
• Cơ quan Quản lý Đô thị và Hoạch định Chính sách: Cơ sở dữ liệu hữu ích để rà soát, điều chỉnh chính sách an sinh xã hội, giải ngân các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở công vụ và nhà ở xã hội.
• Tổ chức Công đoàn các cấp: Công cụ khảo sát và đề xuất các chương trình phúc lợi an cư thiết thực cho cán bộ, giáo viên, nhân viên người lao động.

---

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Phát hiện quan trọng nhất của nghiên cứu này là gì?

Phát hiện nổi bật nhất là Yếu tố Tài chính (chính sách cho vay 80%, thời hạn 10 năm, lãi suất $\le 6%$) kết hợp với Tính pháp lý của căn nhà (cấp sổ hồng chính chủ) đóng vai trò then chốt, vượt trội hơn các yếu tố về tiện ích cao cấp hay thẩm mỹ khi người lao động quyết định mua nhà ở xã hội.

2. Phương pháp nghiên cứu có điểm gì đặc biệt?

Nghiên cứu kết hợp quy trình 2 bước chuẩn mực: Nghiên cứu định tính phỏng vấn sâu giúp "địa phương hóa" các thang đo quốc tế cho phù hợp với bối cảnh kinh tế - thu nhập tại TP.HCM, sau đó kiểm định định lượng bằng các kỹ thuật thống kê tin cậy (Cronbach’s Alpha, EFA, Hồi quy đa biến OLS).

3. Kết quả của nghiên cứu có thể tổng quát hóa (generalize) không?

Kết quả có khả năng khái quát hóa cao cho nhóm đối tượng cán bộ, viên chức, giảng viên tại các trường cao đẳng, đại học và công chức có mức thu nhập trung bình tại các đô thị loại đặc biệt như TP.HCM hoặc Hà Nội – nơi có áp lực về giá nhà ở thương mại tương tự.

4. Hướng nghiên cứu tiếp theo (Next steps) của đề tài là gì?

Các nghiên cứu tương lai có thể mở rộng kích thước mẫu trên nhiều trường đại học/khu chế xuất khác nhau, áp dụng mô hình phương trình cấu trúc bình phương bé nhất từng phần (PLS-SEM) hoặc bổ sung các biến điều tiết như biến động chính sách hỗ trợ và xu hướng lãi suất thị trường.

5. Ứng dụng thực tế của công trình này là gì?

Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham mưu trực tiếp cho Công đoàn và Ban Giám hiệu các trường cao đẳng/đại học trong việc liên kết với Sở GD&ĐT, Sở Xây dựng để đăng ký chỉ tiêu mua NOXH, đồng thời giúp các chủ đầu tư thiết kế căn hộ có diện tích và giá bán chuẩn xác.

---

Kết luận (Conclusion)

Công trình nghiên cứu khoa học của tác giả Võ Ngọc Bảo đã hệ thống hóa và kiểm chứng thực nghiệm thành công mô hình 8 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của cán bộ, giảng viên Trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức. Nghiên cứu không chỉ đóng góp về mặt học thuật trong việc làm giàu lý thuyết hành vi dự định (TPB) trong phân khúc nhà ở chính sách, mà còn mang lại giá trị thực tiễn sâu sắc cho công tác quản trị đô thị.

Để hiện thực hóa ước mơ "an cư lạc nghiệp" cho người lao động, sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách tín dụng ưu đãi của Nhà nước, quy hoạch vị trí thuận tiện của chính quyền thành phố và thiết kế sản phẩm tối ưu của doanh nghiệp bất động sản chính là chìa khóa then chốt cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở xã hội Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 đã giới thiệu lý do hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, tác giả cũng đã trình bày tổng quan về thị 17 trường nhà ở xã hội để từ đó xác định được vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết để tiến hành nghiên cứu. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Chương 2 trình bày sơ lược về các khái niệm dùng trong nghiên cứu, phân tích đánh giá các công trình nghiên cứu đã có của các tác giả trong và ngoài nước liên 18 quan đến đề tài. Trên cơ sở đó, tác giả sẽ đề xuất mô hình về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của giảng viên – nhân viên trường Cao đẳng Công nghệ Thủ Đức.1 Lý thuyết của hành vi tiêu dùng (Customer behavior) Có nhiều định nghĩa về hành vi tiêu dùng, dưới đây là một định nghĩa điển hình: hành vi tiêu dùng là một tiến trình làm cho một cá nhân hay một nhóm người lựa chọn, mua sắm, sử dụng hoặc từ chối một sản phẩm, dịch vụ (Solomon & ctg, 2006). Tiến trình mua sắm thường bắt đầu bằng việc người tiêu dùng nhận thức được nhu cầu của mình.

Nhu cầu này có thể được nhận ra khi họ bị tác động bởi các kích thích bên trong hoặc môi trường bên ngoài. Sau đó, họ sẽ tiến hành thu thập thông tin về sản phẩm, thương hiệu dựa trên kinh nghiệm cá nhân và môi trường bên ngoài, và bắt đầu ước lượng, đánh giá để ra quyết định có nên mua sản phẩm hay không. Vì vậy, xu hướng người tiêu dùng thường được dùng để phân tích hành vi người tiêu dùng và khái niệm xu hướng tiêu dùng nghiêng về ý chủ quan của người tiêu dùng. Khi người tiêu dùng, tiêu dùng một thương hiệu (sản phẩm) nào đó, họ sẽ trải qua các giai đoạn thái độ với thương hiệu đó, họ có thái độ tích cực với thương hiệu đó.

Đây được xem là yếu tố then chốt trong việc dự đoán hành vi người tiêu dùng (Fishbein & Ajzen,1975) Hình 2. Mô hình lý thuyết Thái độ - Hành vi của người tiêu dùng NIỀM TIN THÁI ĐỘ XU HƯỚNG TIÊU DÙNG (Nguồn: Fishbein & Ajzen, 1975) Nghiên cứu hành vi mua là nghiên cứu hành vi cá nhân quyết định như thế nào về khả năng chi tiêu của họ cho mục tiêu có liên quan. Nghiên cứu Kotler (2005) đã chứng minh có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng thể hiện trong hình 2. Mô hình lý thuyết hành vi mua hàng Qúa trình Quyết đinh 19 quyết định của người mua mua Tâm lý Nhận thức Lựa chọn Các tác nhân Các tác người mua nhu cầu sản phẩm Marketing nhân khác Động cơ Thu nhập Lựa chọn Sản phẩm và Kinh tế thông tin nhãn hiệu Nhận thức dịch vụ Hiểu biết Đánh giá các Lựa chọn Giá cả Công nghệ Niềm tin lựa chọn đại lý Phân phối Chính trị Đặc điểm người mua Quyết định Định số mua lượng mua Văn hóa Chiêu thị Văn hóa Xã hội Hành vi sau Định thời Cá nhân mua gian mua Phương thức thanh toán (Nguồn: Kotler, 2005) Theo Kotler (2005), nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng của khách hàng là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu có ảnh hưởng rất lớn đến các quyết định về chiến lược tiếp thị của doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp mới bắt đầu, những người làm tiếp thị có thể hiểu được người tiêu dùng thông qua kinh nghiệm bán hàng hàng ngày; và đến một thời điểm nhất định, sự phát triển về quy mô của doanh nghiệp và thị trường đã làm cho nhiều nhà quản trị về tiếp thị không còn điều kiện tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nữa, chính vì vậy họ cần phải nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của khách hàng. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người mua 20 Hành vi tiêu dùng là một tiến trình làm cho một cá nhân hay một nhóm người lựa chọn, mua sắm, sử dụng hoặc từ chối một sản phẩm, dịch vụ. Biết được hành vi tiêu dùng giúp cho các doanh nghiệp đưa ra những sản phẩm, những hoạt động tiếp thị sản phẩm phù hợp với phân khúc thị trường mà họ đã chọn. Theo Kotler (2005), hành vi của người mua ảnh hưởng rất nhiều bởi các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân, tâm lý và các yếu tố marketing.

Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng Văn hóa Xã hội Cá nhân Nền văn hóa Tâm lý Nhóm người Tuổi, giai đoan của tham khảo Nhu cầu và chu kỳ sống động cơ Nhánh văn hóa Nghề nghiệp Người Nhận thức mua Gia đình Hoàn cảnh kinh tế Hiểu biết Tầng lớp xã hội Lối sống Niềm tin và Vai trò, địa vị thái độ Nhân cách & ý thức (Nguồn: Kotler, 2005) Các yếu tố Văn hóa Yếu tố văn hóa là các yếu tố có ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng được xem xét đến như nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội của người mua (Kotler, 2005). Nền văn hóa, nền văn hóa là yếu tố quyết định cơ bản nhất mong muốn hành vi của một con người, một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy được một số những giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác. Một đứa trẻ lớn lên tại Mỹ đã được tiếp xúc với những giá trị sau: thành tựu và thành công, hoạt động, hiệu suất và tính thực tiễn, tiến bộ, tiện nghi vật chất, chủ nghĩa cá nhân, tự do, tiện nghi bên ngoài, chủ nghĩa nhân đạo và tính trẻ trung (Solomon & ctg, 2006). Nhánh văn hóa, mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên những đặc điểm đặc thù và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của nó.

21 Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và những người làm tiếp thị thường thiết kế sản phẩm và chương trình tiếp thị theo nhu cầu của chúng. Hành vi mua sắm của một cá nhân sẽ chịu ảnh hưởng bởi những đặc điểm của nhánh văn hóa của cá nhân đó (Kotler, 2005). Tầng lớp xã hội, hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng xã hội. Sự phân tầng này đôi khi mang hình thức, một hệ thống đẳng cấp.

Theo đó, những thành viên thuộc đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng, dạy dỗ để đảm nhiệm vai trò nhất định. Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và bao gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm và hành vi (Kotler, 2005). Các yếu tố xã hội Hành vi người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội (Kotler, 2005). Nhóm tham khảo, là những cá nhân hay nhóm người có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thái độ, lòng tin, giá trị hay hành vi đến hành vi người tiêu dùng (Solomon & ctg, 2006).

Nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng đặc biệt (trực tiếp hay gián tiếp). Đó là những nhóm người mà người đó tham gia và có tác động qua lại, thường xuyên như: gia đình, bạn bè, đồng nghiệp… Gia đình, các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo có ảnh hưởng lớn nhất (Solomon & ctg, 2006). Gia đình cũng đóng vai trò như một tiêu điểm chính và sự tham khảo ngay khi cá nhân đã thành lập một hộ gia đình. Những người làm marketing quan tâm đến vai trò và ảnh hưởng tương đối của chồng, vợ và con cái đến việc mua sắm rất nhiều loại sản phẩm và dịch vụ khác nhau.

Vai trò và địa vị, Một người có thể tham gia vào rất nhiều nhóm, các câu lạc bộ, các tổ chức, trong gia đình. Vị trí của người đó trong mỗi nhóm có thể xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ, người ta lựa chọn sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội (Nguyễn Minh Hà, 2014). Các yếu tố cá nhân Những quyết định của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những đặc điểm cá nhân, nổi bật nhất là tuổi tác và giai đoạn chu kỳ sống của người tiêu dùng, 22 nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và ý thức của người đó (Kotler, 2005). Tuổi và giai đoạn của chu kỳ sống, khách hàng mua những hàng hóa và dịch vụ khác nhau trong suốt cuộc đời mình thị hiếu của khách hàng về các loại hàng hóa, dịch vụ cũng phụ thuộc vào tuổi tác.

Việc tiêu dùng cũng được định hình theo giai đoạn chu kỳ sống của gia đình (Kotler, 2005). Nghề nghiệp, nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu dùng của người đó. Những người có nghề nghiệp khác nhau sẽ có nhu cầu tiêu dùng sản phẩm khác nhau từ những sản phẩm thiết yếu như: gạo, thức ăn,… ngay cả đối với sản phẩm cao cấp (Kotler, 2005). Hoàn cảnh kinh tế, việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người đó.

Hoàn cảnh kinh tế đề cập đến thu nhập có thể chi tiêu của họ, tiền tiết kiệm, tài sản, nợ, khả năng vay mượn, thái độ của người đó đối với việc chi tiêu và tiết kiệm (Kotler, 2005). Lối sống, đề cập cách thức sống, cách thức sinh hoạt, cách làm việc, cách xử sự của của một người được thể hiện trong hành động, quan điểm và ý kiến của họ đối với môi trường xung quanh. Lối sống của một người ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng của người đó. Nhân cách và ý thức, nhân cách là những đặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn nhưng phản ứng tương đối nhất quán và lâu bền với môi trường xung quanh.

Nhân cách thường thể hiện thường được mô tả bằng những biểu hiện như: có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính dễ thích nghi. Và mỗi người có một nhân cách khác nhau và có ảnh hưởng đến hành vi của người đó (Kotler, 2005). Các yếu tố tâm lý Việc chọn lựa mua sắm còn chịu ảnh hưởng của bốn yếu tố tâm lý là nhu cầu và động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ (Kotler, 2005). Nhu cầu và động cơ, nhu cầu là thuộc tính tâm lý, là những điều kiện mà con người đòi hỏi để tồn tại và phát triển.

Tại bất kỳ thời điểm nào con người cũng cần nhiều nhu cầu, có một số nhu cầu mang tính bản năng và nhu cầu mang tính tâm lý. Lý thuyết Maslow đã chứng minh tại những thời điểm khách nhau con người bị thôi thúc bởi những nhu cầu cũng khác nhau.